Wohnraum gewinnen im Altbau - Dachgeschoss ausbauen?

  • Hallo und mal eine Frage an die Experten und anderen Bauherren hier, welche Maßnahmen Sinn machen könnten.


    Im bestehenden massiv gabauten Haus, Baujahr 1938, soll zukünftig Platz für die Großeltern und einer Familie mit zwei Kindern, idealerweise noch mit einem Büro / Gästezimmer sein. Stand jetzt gibt es in der unteren Wohnung einen Durchgang in den kleinen Anbau, die kleinen Vorratskammern in den Bädern sind entfernt worden, dafür haben die Bäder jeweils eine Dusche dazu bekommen. Zwischen den beiden linken Zimmern, sowohl im EG als auch im OG befindet sich ein Durchbruch mit Schiebetür. Im EG würde dieser evtl. komplett zugemauert werden, im OG am liebsten komplett offen für ein großes Ess-/Wohnzimmer. Ins Dachgeschoss wurden irgendwann mal vier kleine Räume eingebaut, diese haben an den Seiten nicht mal 1 m Höhe, sehr viel Schräge und dazu noch ein paar schräge Balken auf Augenhöhe. Eine über 40 Jahre alte Zwischensparren-Dämmung im DG ist vorhanden. Diese müsste ich nach EnEV eh erweitern / erneuern. Bei Dämmung von innen würde es zusätzlichen Raum kosten, bei Dämmung von außen müsste schon einmal das komplette Dach abgedeckt und wieder neu gedeckt werden.


    Also die Großeltern kommen mit dem Platz im EG klar.


    Meine Frau, das Kind (zukünftig gerne zwei Kinder) und ich hätten im OG und DG gerne das große Wohn-/Esszimmer, die Küche, das Gästezimmer/Büro, das bestehende Bad als Gästebad mit einer Dusche und dann noch drei Schlafzimmer und ein großes Bad mit Badewanne und Dusche.


    Ich hab schon was über Kniestockanhebung gelesen, aber das macht man doch bestimmt nicht mehr bei einem solch alten Schätzchen?


    Also nächste Idee das komplette Dachgeschoss abbauen und neu aufbauen, hier dachte ich an eine Holzrahmenbauweise mit so ca. 1,5 m Kniestock und einem Satteldach mit so 20-30 ° Neigung, Giebel vorne zur Straße und nach hinten in den Hof, Fenster nur auf die Giebelseiten. Für den zweiten Fluchtweg z. B. eine Leiter zum OG-Balkon. Oder das Ganze statt Satteldach mit flachem Walmdach oder Flachdach und dafür auch in den Ecken volle Raumhöhe.



    Einen Bebauungsplan gibt es m. W. nicht. Offen ist natürlich trotzdem, ob das bei mir genehmigungsfähig ist, das müsste so oder so durch einen Architekten herausgefunden werden. Und statisch muss das natürlich auch berechnet werden.


    Die Alternative zur Dachaufstockung wäre, auf der OG-Decke zu dämmen und das Treppenhaus zum DG mit einer Wand / Tür zu verschließen, das DG zukünftig nicht mehr zu heizen und seitlich oder nach hinten anzubauen. Finanziell soll ein Dachausbau bei ca. 1000 € je m² liegen, ein entsprechender Anbau dagegen bei mind. 2000 € liegen?

  • Ich hab schon was über Kniestockanhebung gelesen, aber das macht man doch bestimmt nicht mehr bei einem solch alten Schätzchen?


    Also nächste Idee das komplette Dachgeschoss abbauen und neu aufbauen, hier dachte ich an eine Holzrahmenbauweise mit so ca. 1,5 m Kniestock und einem Satteldach mit so 20-30 ° Neigung, Giebel vorne zur Straße und nach hinten in den Hof, Fenster nur auf die Giebelseiten.

    Wie mag sich das auf das Aussehen des Hauses auswirken?


    Ich verstehe den Wunsch nach mehr Raum, aber das haus hat jetzt auch einen eigenen Charakter, ist ein Kinde seiner Zeit. An so etwas, etwas Modernes zu addieren wird gerne gemacht und bewahrt den Charakter des Hauses (nicht alt vs. neu, sondern alt + neu).


    Dachstuhl anheben wird wohl nicht funktionieren, weil Holzbalkendecke und Dachtragwerk eine Einheit bilden. Dach abreißen und "aufstocken" wird wohl irgendwie machbar sein...ich fände es schade um das Haus!

  • Eine kleine Wohnung bekommt man schon unter, aber die Räume brauchen Licht. Also größere Gaube und Dachfenster. Ob das die Gestaltungssatzung her gibt, wenn es eine solche gibt? Zu viele Dachfenster würden das Haus auch verschandeln. Eine etwas größere Gaube könnte es vertragen, jeweils ein DFF an den beiden anderen Dachflächen mittig ginge gerade so auch noch. Dann wirds für das Haus zu viel.


    Bedenke, dass die Großeltern irgend wann schwer laufen können und die Wohnung unterm Dach zur Belastung werden wird, obwohl sie noch nicht unbedingt in ein Heim müssten, oder gar wollen. Evtl. wäre eine andere Lösung besser.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Bedenke, dass die Großeltern irgend wann schwer laufen können und die Wohnung unterm Dach zur Belastung werden wird, obwohl sie noch nicht unbedingt in ein Heim müssten, oder gar wollen. Evtl. wäre eine andere Lösung besser.

    Die Großeltern sollen ja ins EG = Erdgeschoss.


    Im DG = Dachgeschoss hatte ich ja Schlafzimmer und ein Bad für meine Frau, mich und das Kind / die Kinder angedacht. Was mich halt stört ist die relativ geringe Deckenhöhe und die Streben, die die Aufstellung eines großen Kleiderschranks und ein 2 x 2 m Bett im gleichen Raum beinahe unmöglich machen. Die Kinderzimmer wären dann auch mickrig.

  • Bei dem Haus fällt mir spontan keine passende Aufstockung ein. Ich würde wie Thomas B eher an einen kompakten Anbau denken. Das Haus lässt sich kaum gestaltwahrend erweitern ohne etwas daneben zu stellen.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • so ähnlich zum Beispiel? der Ursprungscharakter dürfte ähnlich gewesen sein... Auch die Bauzeit ist vergleichbar. Innen war's auch richtig gut...

    Nur hätte ich persönlich Biberschwanzziegel verwendet.


    an der Fassade sind auf den Fotos aufgetragene Farbmuster zu sehen. Das Haus ist heute nicht mehr weiß...

  • Wie mag sich das auf das Aussehen des Hauses auswirken?


    Ich verstehe den Wunsch nach mehr Raum, aber das haus hat jetzt auch einen eigenen Charakter, ist ein Kinde seiner Zeit. An so etwas, etwas Modernes zu addieren wird gerne gemacht und bewahrt den Charakter des Hauses (nicht alt vs. neu, sondern alt + neu).

    Dann wäre man wohl wieder bei dem nicht umgesetzten Plan der jetztigen Großeltern aus den 1990ern, die Garagen mit einem großen Wohnzimmer zu überbauen. (+ ein zweites Bad / Gäste-WC). Drei Schlafzimmer in der Obergeschoss-Wohnung und Büro/ Gäste unters Dach.

  • Naja, wenn man ausbaut und am Charakter nix verschlimmern will, dann müsste man nach innen dämmen. Also zwischen Sparren, was für sich allein bei den alten Sparrenhöhen zu wenig ist, plus innen. Das wird den Bereich von über 2 m verkleinern. 2,40 m wirst im kleinen Bereich mittig noch übrig haben, wenn man die Zeichnung so abschätzen kann. Der 2,40m Bereich kann durch eine größere Gaube für das Schlafzimmer vergrößert werden, sodass es passt. Da man nur schläft, wäre das verschmerzbar und für'n Bad wären 2,40 auch noch verschmerzbar, außer ihr seid alle Basketballspieler. Kenne die Bauordnung in NRW nicht, aber wenn das geht, dann ist es machbar. OK, Kleiderschränke von der Stange geht nicht, da müsst ihr eben nen Schreiner was passendes machen lassen. Alles kein Riesen Ding. Ist machbar. Man müsste das nur aufzeichnen und gucken was geht, bevor man da große Aussagen machen kann.



    Hast Du noch einen Lageplan?

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • , die Garagen mit einem großen Wohnzimmer zu überbauen. (+ ein zweites Bad / Gäste-WC)

    So seh ich das auch. Einen Optisch getrennten Anbau zu dem schön erhaltenen Hauptgebäude.


    Man kann sich auch überlegen, das EG zu erweitern. (Arbeitszimmer und Gäste WC im EG. plus einem Seniorengrechten Bad (Je nach Familienkonstellation koöönte man sich auch auf eine Gemeinsame Küche = Familientreffpunkt überlegen. Aber dabei auch einen Rückzugspunkt für die Großeltern beücksichtigen.

    Ich versuch das mal zu umschreiben.


    EG bekommt eine abgetrenntes (Schlafen, Bad und Wohnen).

    Dann gibt es einen gemeinsamen Bereich mit Familienküche, Gäste WC und Arbeiten.


    OG bekommt Bad/WC, Wohnen, Schlafen,


    DG bekommt Kinderzimmer 1 und 2. je nach PLatz ein Gemeinschaftszimmer.


    Ich hab dem ganzen Beispiel unterstellt, das im EG ein Moderner, aber nich zu aufdringlicher Anbau erhält bzw die Garagen hierzu genutzt werden könnten.

    Das würden den jetzigen Charakter sehr gut erhalten und man hätte die Chance den Großeltern einen Extra Eingang zu schaffen bzw dem OG.

    Das ist natürlich alles eine Frage des Budgets. Ein Anbau im OG über den Garagen ginge genauso, würde aber aus aktueller Sicht, optisch duetlich mehr auftragen und die Ebenerdigkeit für die Großeltern nicht verbessern.


    Ich kenn sowas von einer ähnlichen Situation, ähnlicher Baustil. Landwirtschaftliches anwesen. EG ca, 1,5m über GOK. Zu klein für Großeltern und Eltern.

    ehem. Stallungen 4m entfernt. Man hat dann einen "modernen" Klotz zwischengesetzt auf die GOK als Esszimmer und Verbindungszimmer. Dazu in die Stallungen Ebenerdig alle weiteren Zimmer für die Senioren eingebaut. (Bad, Schlafen und Kochniesche.)

    Die Lösung ist anfangs gewöhnungsbeürftig für das Auge, aber letztendlich eine sehr gute, aus meiner Sicht.

    :lach: Leute, kennt Ihr Quarantäne-Kaffee? Der ist wie normaler Kaffee aber mit Vodka drin und ohne Kaffee. :D

  • Naja, wenn man ausbaut und am Charakter nix verschlimmern will, dann müsste man nach innen dämmen. Also zwischen Sparren, was für sich allein bei den alten Sparrenhöhen zu wenig ist, plus innen. Das wird den Bereich von über 2 m verkleinern. 2,40 m wirst im kleinen Bereich mittig noch übrig haben, wenn man die Zeichnung so abschätzen kann. Der 2,40m Bereich kann durch eine größere Gaube für das Schlafzimmer vergrößert werden, sodass es passt. Da man nur schläft, wäre das verschmerzbar und für'n Bad wären 2,40 auch noch verschmerzbar, außer ihr seid alle Basketballspieler. Kenne die Bauordnung in NRW nicht, aber wenn das geht, dann ist es machbar. OK, Kleiderschränke von der Stange geht nicht, da müsst ihr eben nen Schreiner was passendes machen lassen. Alles kein Riesen Ding. Ist machbar. Man müsste das nur aufzeichnen und gucken was geht, bevor man da große Aussagen machen kann.



    Hast Du noch einen Lageplan?

    Also folgendes hab ich aus der Bauordnung gefunden:

    Zitat

    § 46 BauO NRW

    (1) Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von

    mindestens 2,40 m haben. Für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der

    Gebäudeklassen 1 und 2 kann eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m gestattet

    werden. Für Aufenthaltsräume im Dachraum und im Kellergeschoss, im Übrigen für

    einzelne Aufenthaltsräume und Teile von Aufenthaltsräumen genügt eine lichte

    Höhe von mindestens 2,20 m. Aufenthaltsräume unter einer Dachschräge müssen

    eine lichte Höhe von 2,20 m über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche haben.

    Raumteile mit einer lichten Höhe bis zu 1,50 m bleiben außer Betracht.

    Könnte dann klappen für ein oder zwei Aufenthaltsräume.


    Lagepläne gibt es, etwas älter, aber im Großen und Ganzen passt es fast noch so. Nur das Flurstück 660 ist nicht mehr bebaut.


    chieff: Wir würden klar auf zwei getrennte Wohnungen setzen. Klar kann und wird man auch mal zusammen essen, aber es sollte schon jeder eine eigene, voll ausgestattete Wohnung haben. In 20, 30 Jahren, wenn wir die Alten und die Kinder aus dem Haus sind, würden wir dann wohl eine der beiden Wohnungen vermieten wollen, ohne dass erneut groß umgebaut werden muss.


    Beim Budget gibt es im Wesentlichen zwei Teile zu berücksichtigen: Erstens den Bestand auf aktuell akzeptablen Stand bringen (Dämmung, Heizung und Lüftung, Elektro- und Wasser-Installation), dann der Aus- bzw. Anbau. Wenn ich beim Ausbau gleichzeitig den Bestand besser gedämmt kriege, habe ich zwei Fliegen mit einer Klappe geschlagen. Im Bereich Trockenbau, Deinstallationsarbeiten im Innenbereich, Schlitze stemmen und Leitungen verlegen, etc. kann und werde ich vieles selbst erledigen. Am Ende werden wir 200.000 € (10 % Fördergelder kfW / Bafa / etc. schon eingeplant, bei mehr Fördergeldern auch etwas mehr Budget) ausgeben können, ohne dass wir uns finanziell zu groß verbiegen. Lieber wäre mir mit 180.000 - 190.000 € planen und dann noch Reserven für Unvorhergesehenes haben.


    Bei dem Budget kriege ich natürlich auch kein passendes zweites Haus auf das Grundstück gesetzt, auch wenn Fläche dafür vorhanden wäre. Im dann unsanierten Altbau würden dann nur zwei Personen leben. Das wäre ja Platzverschwendung. Genausowenig kriege ich natürlich einen Palast angebaut. Deshalb ja auch die ursprüngliche Idee mit dem Dach, die soweit ich bisher erfahren habe, eigentlich günstiger als jede Art von Anbau sein sollte.

  • So wie Du es eingezeichnet hast geht nicht. Zu groß. Auf der Hausrückseite kann eine größere Gaube sich mit der Abstandsfläche nach hinten hinaus beißen. Die Gauben müssten dann auf den Außenmauern aufsitzen, um das Maximale an Fläche heraus zu holen. Müsste man genauer messen. Ein Anbau für eine Wohnung ist etwas tricky aber müsste gehen. Das Grundstück scheint groß genug zu sein, dass es gehen könnte. Richtung Straße kann man einen Teil der Abstandsfläche auf die Straße legen. Da würde ich einen eigenständigen Cubus hin stellen, der mit dem Haus verbunden ist, um das bisherige Haus in seiner Charakteristik nicht zu verändern. Links ist doch ein Weg für die Erschließung der oberen Grundstücke, oder wie? Kann man nicht von dort aus den Zugang für das Haus machen? Oder Garagen abreißen und dort einen Cubus hin stellen und Garage rechts an der Straße. Das sind alles Sachen, die ein Architekt vor Ort untersuchen und abklären müsste. Dann hättet Ihr einen besseren Zugang zum Garten. Es wäre eine Schande das Haus, wenn es noch so ist, in seinen Grundzügen grob zu verändern. Es gibt viele Möglichkeiten.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Die Außenmauern des Hauses sind noch so. Mit diesem kleinen, schon vorhandenen Anbau zwischen Haus und Garagen hätte man schon einen möglichen Übergang zu einen neuen zweigeschossigen (?) 60 m²-Anbau an Stelle der Garagen, ohne mega aufwendig irgendwelche Durchbrüche in die Außenwände stemmen zu müssen. Im EG ist da schon eine Tür, im OG eine Balkontür vorhanden. Küche als Durchgangsraum wäre okay, dann hätte man irgendwie einen großen Raum oben, einen kleinen Raum und ein Bad unten und etwas Flur / Treppenhaus?


    Zur Seite hin anbauen hieße einen schmalen Flur vom Zimmer vorne links abtrennen und dann einen Durchgang in die Außenwand brechen und dort anschließen? Die Einfahrt entlang der Grundstücksgrenze hin zur anderen Straße wäre denkbar.

  • Abstandsflächen wären bei mir in NRW im Allgemeinen 0,8 x Höhe. Weniger wird bei dieser Lage ziemlich sicher nicht angesetzt werden können. Der Bestand zu dem einen Nachbarn ist ja schon nur bei 3,20 m eingezeichnet. Das hieße, an Stelle der Garagen könnte ich mit Flachdach nur 4 m hoch bauen, also lediglich Erdgeschoss. Im Dachgeschoss bin ich auch wohl stark eingeschränkt, so dass eine zufriedenstellende Lösung schwierig wird.


    Bleibt ein Anbau Richtung Garten. Dann würde ich eher im EG anbauen. Den Fall der Fälle, der einer der Bewohner des OG nicht mehr die Treppen hoch kommt, kann noch abgefangen werden, in dem dann Teile umziehen.



    Oder man setzt diesen Anbau auf Höhe des 1. OG. Wie aufwendig ist eine Lösung ala

    Einfamilienhaus auf Stelzen | homify | homify mit Fertig-Betonteilen?


    Damit könnte man die Hofdurchfahrt lassen wo sie ist und zustätzliche PKW-Stellplätze schaffen.

  • Ich will da jetzt gar nicht ins Detail gehen...nur soviel: Ich würde den neuen Baukörper ganz klar vom alten Baukörper trennen. Eine echte Zäsur, kein sanftes Andocken (Fortführen der ursprünglichen Struktur). Damit meine ich jetzt nicht, dass man dem Anbau eine andere Farbgebung gönnt. Ich würde viel weiter gehen.


    Zum Beispiel:

    - andere Fassadenstruktur: Altbau: Lochfassade --> Anbau: aufgelöste Struktur

    - Baukörper loslösen. Ein schlankes Verbindungsgelenk einplanen, abrücken vom Bestand.

    - Baukörper absetzen. Verdrehen, nicht linear weiterführen. Bei beiden genannten Punkten auf den Bestand achten (Dachüberstand, hier kommt es sonst schnell zu Kollisionen)

    - Umstrukturieren: ich würde schlafen usw. eher im Altbau lassen (kleine Fenster!), den Wohntrakt im Neubau (große Fassadenflächen öffnen; siehe Punkt 1 meiner Aufzählung).

    - ...


    Es besteht Planungsbedarf :)

  • SelbstIstDerMann


    nein so würde ich das nicht machen wie in deiner Skizze.

    A) vernichtet es noch mehr Platz im altbau.

    Lieber an den bestehenden Flur anschliesen und das winzige Bad entfernen. eher davon einen teil als mögliches GästeWC nutzen, je nach Planung.

    Das Auslagern von räumen in den Neubau sollte je nach kostenrahmen aber wie folgt abgwägt werden.

    A) Was muss neu, (Küche/Bad, Schlafen)?

    B) was braucht es zum erschliesen?

    C) Reicht der Platz?

    Gerade das auslagern von Bad und Küche kann dadurch deutlich teurer werden, da Kanalisation und Wasserversorgung massiv umgebaut werden müssen.


    Man kann so einen Anbau natürlcih auch auf die Garage setzten, mit Pfeilern und Unter/Oberzügen, Alles eine frage der Optik ,der Kosten und der Genehmigung.

    :lach: Leute, kennt Ihr Quarantäne-Kaffee? Der ist wie normaler Kaffee aber mit Vodka drin und ohne Kaffee. :D

  • chieff :


    zu A): Das setzt einen Neubau der Garagen an anderer Stelle voraus? Sonst hätte ich einen meterlangen Schlauch als Übergang zum anderen Bereich.


    zu C): Wegen der Anschluss-Kosten hätte ich ja nur Schlafräume in den Anbau gelegt, die "nur" Elektro und Heizung benötigen und nichts mit Wasser / Abwasser.


    Auf den Garagen kriege ich wohl möglich keine Erweiterung genehmigt, wenn die Abstände normal berechnet werden und es Alternativen gibt.



    Thomas B : Dann würde ich die Küche mit in den Anbau legen müssen, will ja nicht durch die ganze Wohnung in den Essbereich laufen... Evtl. ein großer, offener Bereich. Aus der momentanen EG-Küche würde dann ein Schlafzimmer werden, aus dem HWR kann ja fast nur noch ein begehbarer Kleiderschrank werden? Im OG wäre der Balkon dann halt an einem Schlafzimmer statt an der Küche. Den Anbau dann so um 30 - 45 ° verdrehen und mit einem schmalen Schlauch zum Bestand verbinden?


    Der Bestand hat eine Klinkerfassade, die wenn eine ausreichende Dämmung eingeblasen und ggf. noch etwas von innen gedämmt werden kann, auch so bleiben sollte.


    Beim Anbau hätte man dann viele Gestaltungs-Möglichkeiten für Kontrast zum Bestand.



    Ralf Dühlmeyer : Das ist klar. Ich sammle Ideen was möglich und sinnvoll ist.


    Neben einen Architekten, der mir den Anbau / Umbau plant, brauche ich ja auch einen Energieberater für die Sanierung / Modernisierung des Altbaus und den ganzen Papierkram für die KfW-, Bafa-, etc. Fördergelder.

  • Ich will da jetzt gar nicht ins Detail gehen...nur soviel: Ich würde den neuen Baukörper ganz klar vom alten Baukörper trennen.

    Genau so meinte ich es ja. Etwas eigenständiges. Ein allein für sich stehender Cubus. Zweistöckig mit Wohnzimmer Küche im EG und Bad und Schlafzimmer im OG. Das als Altersruhesitz für die Eltern. Wenn diese irgend wann nicht mehr da sein werden, kann man diesen dann untervermieten. Dann hat man selbst im Alter ein kleines Nebeneinkommen. Wenn der später vermietet wird, kann man die Verbindung im EG kappen.


    Ich denke, der TO hat verstanden und hat genug Anregungen bekommen. Nun muss er sich einen Planer vor Ort suchen.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...