Nachträgliche Brandschutzwand

  • Hallo,

    folgende Situation:

    Wir sind im Gastronomiebereich tätig und haben in unserem Biergarten vor ein paar Jahren eine Art Kiosk errichtet. Da wir uns im Hochwassergebiet befinden mussten wir im Holzständerwerk bauen. Der Kiosk wurde von einem Architekten geplant und vom Bauamt so genehmigt und abgenommen.

    Das Landratsamt fordert nun, dass wir nachträglich eine Brandschutzwand an die Außenwand anbauen. Anscheinend müssten wir auch eine massive Brandschutzwand bauen, obwohl uns das damals beim Kiosk verboten wurde, da hier Hochwassergebiet ist.
    Gegenüber dieser Außenwand (also Rückseite des Kiosk) befindet sich ein ca. 2- 2,50m breiter Flutgraben und daran anschließend das Haus eines Nachbarn, der uns beim Amt wegen dieser Brandschutzwand gemeldet hat.
    Jedoch hat die Rückseite seines Hauses keine Fenster und ist in irgend einer Weise feuerfest isoliert.
    Da wir beim Bau fast annähernd auf die Grundstücksgrenze gebaut haben ist es fast unmöglich nachträglich außen eine Brandschutzwand zu errichten. Jeder Handwerker, der bei uns war hat nur mit dem Kopf geschüttelt und gesagt, dass das nicht möglich wäre.

    Jetzt meine Fragen dazu:

    1. Hat der Nachbar tatsächlich einen Anspruch darauf, dass wir eine Brandschutzwand errichten müssen?

    2. Kann das Landratsamt das einfach so nachfordern? Ohne dass sie eine rechtliche Grundlage nennen? Immerhin haben wir das alles so wie es ist genehmigt bekommen.

    3. Im Brief vom Landratsamt steht, dass unser Nachbar das Landratsamt verklagt, aufgrund der Tatsache, dass sie uns damals den Bau genehmigt haben, ohne Brandschutzwand. Ist es jetzt in Ordnung, dass sie das von uns nachfordern, obwohl das Landratsamt dann offensichtlich damals einen Fehler gemacht hat?
    4. Tragen die Kosten dafür dann nur wir? Der Fehler lag ja nicht bei uns.

    5. Geht das überhaupt, dass nun gefordert wird, dass massiv gebaut wird, obwohl vorher nur Holzständerwerk möglich war? Wir durften nicht mal Dachziegel verwenden und auch nicht isolieren, da es jederzeit wegen Hochwasser abbaubar sein muss.


    Wir schlagen und damit jetzt annähernd schon ein Jahr rum und sind mittlerweile wirklich verzweifelt. Ich hoffe hier kann uns endlich jemand helfen.


    Viele Grüße

    Heidi :)

  • 1. Hat der Nachbar tatsächlich einen Anspruch darauf, dass wir eine Brandschutzwand errichten müssen?

    Tragende Gebäudeabschlusswände - und um eine solche scheint es sich hier zu handeln - immer bestimmte Brandschutzqualifikationen erfüllen. Im Regelfall ist die erforderlich Qualifikation "Brandwand". Diese entspricht dem Kürzel REI-M 90 nach DIN EN 13501-2 und 3. In bestimmten Fällen kann insbesondere bei EFH REI 60 ausreichen. Diese Anforderung ist dann geltendes Recht und unabhängig von den Wünschen des Nachbarn zu erfüllen.

    2. Kann das Landratsamt das einfach so nachfordern? Ohne dass sie eine rechtliche Grundlage nennen? Immerhin haben wir das alles so wie es ist genehmigt bekommen.

    Die erste Frage ist komplizierter zu beantworten. Nach welchem Verfahren wurde die Genehmigung erteilt? Die rechtliche Grundlage ist in jedem Falle durch die Bauordnung gegeben. Da es beim Brandschutz um Gefahrenabwehr geht, erscheint es mir kaum möglich, dass es hier einen Bestandsschutz für gutgläubig baurechtswidrig errichtete Gebäude gibt.

    3. Im Brief vom Landratsamt steht, dass unser Nachbar das Landratsamt verklagt, aufgrund der Tatsache, dass sie uns damals den Bau genehmigt haben, ohne Brandschutzwand. Ist es jetzt in Ordnung, dass sie das von uns nachfordern, obwohl das Landratsamt dann offensichtlich damals einen Fehler gemacht hat?

    Der mögliche Fehler des Amtes dürfte kaum den Verzicht auf die Schutzwirkung für Dritte begründen.

    4. Tragen die Kosten dafür dann nur wir? Der Fehler lag ja nicht bei uns.

    Nach meinem laienhaften Rechtsverständnis: Ja, denn ihr wollt eine Nutzung, die diese Brandschutzvorschrift nach sich zieht. Ihr erfahrt das zwar erst jetzt, aber ihr könnt durch Verzicht auf diese Nutzung die Umsetzung dieser Forderung abwenden - oder vielleicht durch eine ganz pfiffigen Brandschutzgutachterin, die eine andere Lösung findet.

    5. Geht das überhaupt, dass nun gefordert wird, dass massiv gebaut wird, obwohl vorher nur Holzständerwerk möglich war? Wir durften nicht mal Dachziegel verwenden und auch nicht isolieren, da es jederzeit wegen Hochwasser abbaubar sein muss.

    Brandschutzwände müssen nicht zwingend massiv sein, sie lassen sich auch im Trockenbau errichten. Die Demontierbarkeit dürfte allerdings schwierig werden.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Das war ein einfaches Genehmigungsverfahren. Tut das etwas zur Sache?

    ja, zumindest bei uns in B, denn im vereinfachten Verfahren (bei uns: Freistellungsverfahren) wird nur sehr eingeschränkt inhaltlich geprüft.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Übersetzung:

    ja, zumindest bei uns in B, denn im vereinfachten Verfahren (bei uns: Freistellungsverfahren) wird nur sehr eingeschränkt inhaltlich geprüft.

    Die Behörde prüft nicht, sondern belässt die ganze Verantwortung beim Bauherren.


    Bei UNS (MV) ist es dann "verfahrensfrei". Das bedeutet aber keineswegs "Vorschriftenfrei".


    Ein Schelm, wer böses denkt :thumbsup:

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • ....vor ein paar Jahren eine Art Kiosk errichtet.

    Ich kenne wirklich viele Biergärten (echt!) und immer wieder finden sich dort, auch grenznah, kleine Schankstätten oder Essensausgaben. Auf engem raum (Innenstadt) lassen sich m.E. sonst kaum noch Biergärten realisieren....ist spannend!


    Ich würde den Gang zum Brandschutzsachverständigen anraten. Die können (manchmal!) auch Abweichungen begründen.


    Wo in Bayern bist Du denn? Vielleicht könnte ich Dir da Jemanden empfehlen!

  • Wenn der Kiosk demontierbar ist, kann man den doch abbauen, die Brandwand erstellen und dann neu hinstellen. Das sollte kein wahnsinniger Aufwand sein, die Kosten fallen dann eher in den so wie so Bereich, wären also damals schon entstanden, wenn das von Anfang an gefordert worden wäre.


    Planen und auseinander setzen sollte der Architekt sich damit, und zwar als Gewährleistung.

    Ob ein Mensch klug ist, erkennt man viel besser an seinen Fragen als an seinen Antworten. 8o

  • Planen und auseinander setzen sollte der Architekt sich damit, und zwar als Gewährleistung.

    Wieso? Wenn der Architekt "nur" mit der Genehmigung beauftragt war (LP 1 - 4), so schuldet er m.E. nicht das Brandschutzkonzept (außer er war damit beauftragt). Gewährleistung sehe ich daher nicht.

  • Wenn der Kiosk demontierbar ist, kann man den doch abbauen, die Brandwand erstellen und dann neu hinstellen.

    Wenn der Kiosk demontierbar ist, koennte man auch pruefen, ob er in den Geltungsbereich fuer "fliegende Bauten" fallen wuerde und sich daraus Erleichterungen oder andere Anforderungen ergeben.

  • Wir sind In Bayern im Labdkreis Kitzingen.

    Ich kenne wirklich viele Biergärten (echt!) und immer wieder finden sich dort, auch grenznah, kleine Schankstätten oder Essensausgaben. Auf engem raum (Innenstadt) lassen sich m.E. sonst kaum noch Biergärten realisieren....ist spannend!


    Ich würde den Gang zum Brandschutzsachverständigen anraten. Die können (manchmal!) auch Abweichungen begründen.


    Wo in Bayern bist Du denn? Vielleicht könnte ich Dir da Jemanden empfehlen!

    Wir sind im Landkreis Kitzingen / Würzburg.
    Das wäre super, wenn du zufällig jemanden in der Umgebung kennen würdest!

  • Wenn der Kiosk demontierbar ist, kann man den doch abbauen, die Brandwand erstellen und dann neu hinstellen. Das sollte kein wahnsinniger Aufwand sein, die Kosten fallen dann eher in den so wie so Bereich, wären also damals schon entstanden, wenn das von Anfang an gefordert worden wäre.


    Planen und auseinander setzen sollte der Architekt sich damit, und zwar als Gewährleistung.

    Der ist rein theoretisch demontierbar, das ist aber durchaus ein sehr großer Arbeitsaufwand, da sich ja im inneren auch alle Geräte für die Gastronomie befinden und es doch schon viel Aufwand wäre das alles raus zu bauen, den kompletten Kiosk zu versetzen und wieder neu aufzubauen. Das sollte tatsächlich höchstens im Hochwasserfall passieren :D

  • Wenn der Kiosk demontierbar ist, koennte man auch pruefen, ob er in den Geltungsbereich fuer "fliegende Bauten" fallen wuerde und sich daraus Erleichterungen oder andere Anforderungen ergeben.

    Vielen Dank!

    Da werde ich gleich mal nach schauen.

  • Wieso? Wenn der Architekt "nur" mit der Genehmigung beauftragt war (LP 1 - 4), so schuldet er m.E. nicht das Brandschutzkonzept (außer er war damit beauftragt). Gewährleistung sehe ich daher nicht.

    So klar sehe ich das nicht. Irgendwie muss der Planer (Gab es überhaupt einen?) ja Baurecht geschaffen haben. Da von Seiten der Bauaufsicht jetzt "Nachforderungen" kommen, kann es kaum ein "klassischer" Bauantrag gewesen sein. Auf Grund welcher Regelungen das Baurecht geschaffen wurde, wissen wir nicht.

    Sofern der Planer im Rahmen einer Sonderlösung (B-Plan, Vorhaben- und Erschließungsplan, Satzung ...) Baurecht "geschaffen " hat und dabei was übersah, kommt Gewährleistung schon in Betracht.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • Aus damaliger Sicht scheint der Architekt ein mangelfreies Werk geliefert zu haben, denn das Bauvorhaben wurde genehmigt. Genau dies - die Erreichung der Genehmigungsfähigkeit - schulden Architektinnen und Architekten mit ihrem Werkvertrag.


    Stellt sich dies nun anders dar? Für mich als juristischen Laien: Nein, denn die Genehmigung liegt weiter vor, nur jetzt verknüpft mit einer (möglicherweise weiteren) Auflage. Die Kosten für die Erfüllung der Auflage hätte der Bauherr auch dann zu tragen gehabt, wenn sie schon direkt bei der Antragstellung beauftragt gewesen wäre. Es handelt sich dabei also um "Sowieso-(vom-Bauherr-zu-tragende)-Kosten".


    Insofern sehe ich wenig Hoffnung, die jetzt zusätzlich entstehenden Kosten von Dritten erstattet zu bekommen.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Aus damaliger Sicht scheint der Architekt ein mangelfreies Werk geliefert zu haben, denn das Bauvorhaben wurde genehmigt.

    sicher?

    was prüft die behörde im freistellungsverfahren? bspw. die notwendigkeit eines brandschutzkonzeptes? dessen vorliegen?

  • Wenn der Kiosk demontierbar ist, koennte man auch pruefen, ob er in den Geltungsbereich fuer "fliegende Bauten" fallen wuerde und sich daraus Erleichterungen oder andere Anforderungen ergeben.

    Das ist Blödsinn. Fliegende Bauten sind "bauliche Anlagen, die geeignet und bestimmt sind, wiederholt an wechselnden Orten aufgestellt und zerlegt zu werden." Art. 72 BayBO


    Das ist bei einem ortsfest aufgestellten Kiosk nicht der Fall. Typische fliegende Bauten sind z.B. Jahrmarktstände, Festzelte, Fahrgeschäfte etc.

    Wenn die bauliche Anlage länger als 3 Monate steht, ist sie kein fliegender Bau mehr und bedarf einer Baugenehmigung.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Der ist rein theoretisch demontierbar, das ist aber durchaus ein sehr großer Arbeitsaufwand, da sich ja im inneren auch alle Geräte für die Gastronomie befinden und es doch schon viel Aufwand wäre das alles raus zu bauen, den kompletten Kiosk zu versetzen und wieder neu aufzubauen. Das sollte tatsächlich höchstens im Hochwasserfall passieren

    Das bedeutet der Hochwasserfall darf nie eintreten bzw nur mit ganz langen Vorlauf.

    Sommerhochwasser tritt selten mit langem Vorlauf ein.

    Ist das Inventar unter den Bedingungen den überhaupt versicherbar, Verlust verschmerzbar?

    So ein treibendes Kiosk und Gerätschaften können wesentlich größere Schaden verursachen.

    Sollte man jetzt, wenn vielleicht baulich Massnahmen fällig sind, bedenken.

  • sicher?

    was prüft die behörde im freistellungsverfahren? bspw. die notwendigkeit eines brandschutzkonzeptes? dessen vorliegen?

    Eben. Deswegen auch meine ursprüngliche Frage. In Ba-Wue war es zumindest so, dass die Behörde Inhaltlich (zumindest offiziell) nicht prüft und der Planer somit in der Verantwortung ist. Hat er geschlampt, ist er auch haftbar.

  • Gegenfrage: Gehört das/ ein Brandschutzkonzept zu den Grundleistungen des A.?

    manche deiner fragen irritieren mich ;)

    der a. erstellt nicht zwingend ein bs-k. (und gratis scho glei goaned) - aber ... hey, da war doch was: lph 1 und so? beratung zum gesamten leistungsbedarf? vielleicht auch vorschläge geeigneter fachplaner?


    naja, wie die vorschläge aussehen, wenn nicht mal notwendigkeiten erkannt werden .. is scho kloa ..

  • was prüft die behörde im freistellungsverfahren? bspw. die notwendigkeit eines brandschutzkonzeptes? dessen vorliegen?

    Das ist in den Bundesländern in D unterschiedlich geregelt.


    Beispielsweise hängt dies in B von der Gebäudeklasse und der Nutzung ab. Ohne noch einmal in der BauO Berlin nachgelesen zu haben, können hier aus dem Gedächtnis alle Entwurfsverfasser für die GK 1-2 (+3?) selbst ein "Brandschutzkonzept" erstellen (welches typischerweise aus einer Handvoll Sätze besteht). Ab Gebäudeklasse 4 und bei Sonderbauten (Kriterium primär der Nutzung!) muss das Brandschutzkonzept von einem qualifizierten Fachplaner stammen und von einem Prüfingenieur bestätigt werden. "Sonderbauten" können aber nicht im Freistellungsverfahren beantragt werden, werden also immer von Fachingenieuren fachlich geplant und geprüft.

    Gegenfrage: Gehört das/ ein Brandschutzkonzept zu den Grundleistungen des A.?

    Das kommt auf die Landesbauordnung, die Gebäudeklasse, die geplante Nutzung und das Vorhandensein eines gültigen B-Planes an.


    Also: Erstmal wissen wir es noch nicht.


    Wenn es ein obergerichtliches Urteil gibt, dass Architekten mit ihrem Werkvertrag die "dauerhafte" Genehmigungsfähigkeit eines beantragten Objekts schulden, und wenn der Architekt für dieses Objekt die volle Verantwortung für die Belange des Brandschutzes trägt, so wäre die Ergänzung des früheren Antrags eine kostenlos zu erbringende "Gewährleistung" des Architekten.


    Jetzt stellt sich noch die Frage, wie lange seine Leistung bereits abgenommen bzw. schlussgerechnet ist.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Wenn es ein obergerichtliches Urteil gibt, dass Architekten mit ihrem Werkvertrag die "dauerhafte" Genehmigungsfähigkeit eines beantragten Objekts schulden,

    Was aber heißt das "dauerhaft"?


    Bauordnungen ändern sich, Abstandsflächen ändern sich, B-Pläne ändern sich. Dauerhaft kann also nur auf das zum Genehmigungszeitpunkt geltende Baurecht abstellen, nicht auf sich änderndes Recht!


    Und: Schuldet der A. denn nun die Brandschutzplanung? Er schuldet eine genehmigungsfähige Planung. Beim DHH, nur so als Beispiel, wird die Wand zum Nachbarn auch nicht zwingend mit "F-90" dargestellt, sondern eben als Wand. Es geht bei der BG im Wesentlichen um das Einhalten der baurechtlichen Vorgaben, die von der Genehmigungsbehörde abgeprüft werden (so sie abgeprüft werden...).


    Es steht ja auch nicht drin: "WD im Dach 200 mm MiWo, WLG 035". dennoch ist die EnEV einzuhalten, nur ist das in der BG nachrangig bzw. egal.

  • Es steht ja auch nicht drin: "WD im Dach 200 mm MiWo, WLG 035". dennoch ist die EnEV einzuhalten, nur ist das in der BG nachrangig bzw. egal.

    Naja - bei zwei aneinder gebauten Gebäuden muss in Nds ja die Grenzwand (Giebel) 30 cm über die Bedachung gefüht werden oder im Dachbereich jeweils 50 von der Grenze weg einen "Brandriegel" haben

    Das muss ser A. wisen

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Und: Schuldet der A. denn nun die Brandschutzplanung? Er schuldet eine genehmigungsfähige Planung. Beim DHH, nur so als Beispiel, wird die Wand zum Nachbarn auch nicht zwingend mit "F-90" dargestellt, sondern eben als Wand.

    Wir schreiben - unabhängig vom Bundesland - in der Bauvorlage sicherheitshalber immer die Anforderungen des Brandschutz(konzept)es direkt an die Bauteile. Ich meine, die BauVerfV verlangt das in B sogar ausdrücklich, mag mich aber irren. Mir ist es so lieber, damit wir es in der Kostenberechnung und später in der Ausführungsplanung nicht vergessen. Und wenn wir dir nicht machen fragt sich der Bauherr vielleicht, was es heißen soll.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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