Bodengutachten vor dem Grundstückskauf?

  • Hallo Zusammen,


    Vielen Dank noch einmal für die Aufnahme im Forum.

    Nun auch gleich zu meiner Frage/meinem Anliegen: :D


    Wir sind gerade auf Grundstückssuche für ein Eigenheim.

    Nun gibt es in der Gemeinde, aus der meine Freundin stammt, ein bzw. zwei Grundstücke zu kaufen, auf dem das ehemalige Schulgebäude des Ortes stand.

    Das Schulgebäude wurde 2018 abgerissen und der Schutt wurde danach auf dem Grundstück verteilt, ohne das er, meiner leihenhaften Meinung nach, großartig verdichtet wurde.

    Von meiner Freundin und ihrer Familie wissen wir auch, dass es auf dem Grundstück von früher noch Sickergruben und ähnliches gibt/gab. Kurz und knapp, wir sind uns nicht sicher ob das von der Gemeinde alles fachgerecht zurückgebaut und das Grundstück fachgerecht für einen Bauplatz vorbereitet wurde. Und da der Grundstückspreis auch noch höher ist als der ortsübliche Tarif, hätten wir hier gerne über die eventuell aufkommenden Mehrkosten Klarheit.


    Macht des deshalb Sinn, das Bodengutachten vor dem Kauf zu machen, auch wenn man noch nicht weiß, an welcher Stelle das Haus später stehen wird?

    Könnte, in dieser speziellen Situation, die Gemeinde hier vorab schon ein Bodengutachten erstellen, das dann zum Kaufpreis des Grundstücks hinzuaddiert wird? Ist so etwas in der Praxis üblich?


    Ich hoffe ich konnte mein Anliegen relativ gut in Wörter fassen.

    Viele Dank schon einmal für die Kommentare/Antworten.


    Viele Grüße

    Daniel

  • Macht des deshalb Sinn, das Bodengutachten vor dem Kauf zu machen, auch wenn man noch nicht weiß, an welcher Stelle das Haus später stehen wird?

    ja

    Könnte, in dieser speziellen Situation, die Gemeinde hier vorab schon ein Bodengutachten erstellen, das dann zum Kaufpreis des Grundstücks hinzuaddiert wird?

    ja

    Ist so etwas in der Praxis üblich?

    nein

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Hallo,


    wir haben das so gemacht: Das von uns gekaufte Baugrundstück war eine Baulücke mit unklaren Bodenverhältnissen (vor allem Wasser), zu denen die Nachbarn wilde Dinge erzählt haben ("das Wasser drückt vom Hang runter" usw.). Da diese Baulücke ca. 40 Jahre unbebaut geblieben ist und sie bislang keiner erworben hatte, lag wohl auch an dem Risiko des unbekannten Baugrund und der Herkunft jenes Wassers.


    Wir haben dann mit dem Verkäufer vereinbart, dass wir vor dem Kauf auf unsere Kosten ein Bodengutachten machen lassen, auf dessen Basis wir die Kaufentscheidung fällen. Mit dem Bodengutachter haben wir ein zweiteiliges Vorgehen vereinbart: Teil 1 sind die Sondierungen und eine mündliche Beratung, Teil 2 wäre dann das vollständige Bodengutachten im Fall eines Kaufes.


    Das hat sich gelohnt, denn so sind wir zu einem schönen Grundstück gekommen. Teil des Kaufvertrags war infolgedessen auch, dass der Verkäufer das Wasser auf seine Kosten und über seine Länder ableitet (es war letztlich ein alter Bachlauf, den irgendwer mal heimlich umgeleitet hatte).


    In eurem Fall könnte man anhand einer solchen Untersuchung durch einen Experten entscheiden, was das kostet. Vielleicht lässt der Verkäufer ja mit sich handeln (wie es bei uns der Fall war), ansonsten habt ihr dann eine Grundlage für die Entscheidung.


    Wir hatten uns grob überlegt, wo das Haus stehen soll (auf dem Grundstück gab es kaum Optionen... die aktuelle Lage weicht von den damaligen Überlegungen nur im Zentimeterbereich ab) und dann wurde entsprechend sondiert.


    Viele Grüße,


    Jan

  • ICh geb den Kollegen vor mir Recht

    Zusätzlich gebe ich dir einen Tip: Gib niemals was auf "Geschwätz oder Hörensagen" Du kannst es aufnehmen und dir notieren, aber verlasse dich nicht darauf.

    An deiner Stelle würde ich nachforschen was 2018 gemacht wurde. Die Gemeinde hat das ja nicht selber gemacht. Da war mindestens ein Abbruchunternehmen dran. Das würde ich ausfindig machen und mit denen das Gespräch suchen. Die Wissen was sie rausgeholt haben und wie es zur Entsorgung kategorisiert wurde.

    Dein Wissen bisher begrenzt sich nur auf Bauschutt. Aber ist der keller noch existent und nur verschüttet oder wurde der auch zerhauen samt seinen Fundamenten. Erdreich zu entsorgen ist nicht das ding, Bauschutt gemischt mit Humus kostet dich ein Vermögen.

    :bier: Es gibt jetzt eine App, die blinkt, wenn man ohne Mundschutz trinkt, es sei denn, es ist Frankenwein, denn der frisst ein Loch hinein.

  • Danke schon einmal für die Antworten.


    Danke Jan (JanRi) für deine detaillierte Schilderung, wie du/ihr an die Sache herangegangen seid. Denke da werde ich mir eine Scheibe abschneiden falls wir uns entscheiden den Weg in Richtung dieses Grundstücks einzuschlagen.

    Eventuell würde ich noch zwei/drei Ergänzungen zu dem hinzufügen und hoffe es ergibt sich noch die eine oder andere Diskussion:

    ICh geb den Kollegen vor mir Recht

    Zusätzlich gebe ich dir einen Tip: Gib niemals was auf "Geschwätz oder Hörensagen" Du kannst es aufnehmen und dir notieren, aber verlasse dich nicht darauf.

    An deiner Stelle würde ich nachforschen was 2018 gemacht wurde. Die Gemeinde hat das ja nicht selber gemacht. Da war mindestens ein Abbruchunternehmen dran. Das würde ich ausfindig machen und mit denen das Gespräch suchen. Die Wissen was sie rausgeholt haben und wie es zur Entsorgung kategorisiert wurde.

    Nachgeforscht habe ich mehr oder weniger schon wie folgt, da man das Ganze ja live und in Farbe mit ansehen konnte.

    Der Abbruch wurde von einem ortsansässigen Bauunternehmen gemacht, das, sagen wir mal vorsichtig ausgedrückt, nicht den besten Ruf im Umkreis genießt. Bei einem kann sich aber auf alle Fälle sicher sein... es war günstig und mehr auch nicht. Denn genau dafür ist das Bauunternehmen auch bekannt. Das Ganze ging im Ein-Mann-Betrieb von statten. Heißt: 1 Mann, 1 Bagger mit Meißelaufsatz und man konnte Stein für Stein zuschauen wie er das ganze Gebäude in drei Monaten platt gemacht hat.

    Deswegen bin ich auch davon überzeugt, dass nicht alles so gelaufen ist, wie man sich das als zukünftiger Bauherr/Grundstückseigner vorstellt. Es war wie schon gesagt halt günstig... und "Gut und Günstig" kann bekanntlich nicht jeder ;).

    Dein Wissen bisher begrenzt sich nur auf Bauschutt. Aber ist der keller noch existent und nur verschüttet oder wurde der auch zerhauen samt seinen Fundamenten. Erdreich zu entsorgen ist nicht das ding, Bauschutt gemischt mit Humus kostet dich ein Vermögen.

    Das mit dem Bauschutt ist auch so ein Ding, aber ich denke das hilft mit Sicherheit bei der Preisverhandlung mit der Gemeinde.

    Humus ist da schon gar nicht mehr existent. Der Bauschutt wurde großzügig und großflächig auf dem gesamten Gelände verteilt ca. 1,5m hoch. Frei nach dem Motto: Mann muss ja nicht gleich für alles einen Container kommen lassen. :D


    Ich hoffe meine Kommentare beschreiben die Situation noch etwas besser um die Diskussion noch ein bisschen am Laufen zu halten.

  • Der Bauschutt wurde großzügig und großflächig auf dem gesamten Gelände verteilt ca. 1,5m hoch.


    Naja... vielleicht hilft der Rest unserer Strategie auch weiter: Nachdem klar war, dass das Wasser bei uns kein Problem ist, wenn man es denn abgeleitet hat (zu dem Zeitpunkt war noch nicht klar, woher es genau kam, nur, dass da keine Quelle ist), haben wir dem Verkäufer gesagt, dass wir das Grundstück kaufen, wenn er das Wasser ableitet. Das hat er dann gemacht: Erst hat er eine Drainage Richtung Hang gebaut, die aber quasi wirkungslos war, weil das Wasser eben nicht vom Hang kam. Danach hat er dann gezielt graben lassen und die Vermutung unseres Bodengutachters (umgeleiteter Bachlauf) hat sich bestätigt. Den hat er dann abgeleitet und wir haben gekauft.


    Sprich: "Wenn der Schutt weg ist, kaufen wir das Grundstück". Der Schutt birgt ungeahnte Risiken. Erkundige dich mal, was die Entsorgung von belasteten Abfällen (du weisst ja nicht, was in der Schule alles verbaut war) kostet. 1,5m x Fläche des Grundstücks... das kommt richtig Geld zusammen, wenn du Pech hast.


    Ich würde mir von daher weniger Sorgen um die Tragfähigkeit des Untergrunds als vielmehr um irgendwelche Schadstoffe machen, die du da mitkaufst.

  • Also, die Verteilung und Zusammensetzung von Bauschutt im Boden ist mit einer "normalen" Baugrunduntersuchung nur schwer festzustellen.

    Wenn größere Bauschutbrocken quer liegen wars das mit der Bohrung. Da braucht man entweder großes teures Bohrgerät oder Baggerschürfe.

    Ja, Kosten für die Entsorgung der Auffüllung können schon recht hoch werden. Aber um die vorher halbwegs zuverlässig zu ermitteln braucht es auch einiges.

    Versucht euch doch mit dem Verkäufer abzusprechen. Wenn Ihr den vom Verdacht informiert kann er das Grundstück ohnehin nicht mehr arglos verkaufen.

  • ... Wenn Ihr den vom Verdacht informiert kann er das Grundstück ohnehin nicht mehr arglos verkaufen.

    Mutige Vermutung, oder hast Du da Urteile in der Hinterhand?


    P.S.: Verkäufer ist eine Kommune, die einen "Fachunternehmer" beauftragt haben. Ggf. steht sogar ein FBT dahinter.


    _____________________________

    Bauschuttreste im Vorfeld zu erkunden ist (fast) unmöglich. Es grenzt, außer bei massivem :pfusch: , an "Schiffeversenken".

    Da die Kommune ja ein "Fachunternehmen" beauftragt hat, sind die Chancen gleich Null.

    Eine Chance besteht vermutlich nur, bei den Sickergruben. Doch da werdet Ihr keine verbindliche Antwort bekommen.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • Unser Grundstück war auch schonmal bebaut - der Verkäufer hat abgerissen, und das was mir die anderen Nachbarn so erzählen auch ganz schön "hemdsärmlig".

    Die Keller wurden mit dem gebrochnenen Schutt verfüllt und auch sonst finde ich überall auf dem Grundstück Schutt.


    Mittlerweile liegen da 15 LKW Ladungen Humus drüber aber wenn ich ein tiefes Pflanzloch, ein Fundemant etc.. mache werdeich wieder erinnert.


    Wir hatten uns damals beim Kauf ein Rücktrittsrechts im Notarvertrag einräumen lassen, sofern sich auf dem Grundstück Altlasten befinden..

    Da hat man dann natürlich trotzdem die Notar, Grundbuch und ggf. Maklerkosten, aber der Schaden ist begrenzt.

  • Nun gibt es in der Gemeinde, aus der meine Freundin stammt, ein bzw. zwei Grundstücke zu kaufen, auf dem das ehemalige Schulgebäude des Ortes stand.

    Das Schulgebäude wurde 2018 abgerissen und der Schutt wurde danach auf dem Grundstück verteilt, ohne das er, meiner leihenhaften Meinung nach, großartig verdichtet wurde.

    Moin,


    wer ist denn der Verkäufer? Schulgebäude--> Gemeinde?


    Ähnlich gelagerter Fall aus meinem Umfeld: Gemeinde verkauft, Gemeinde lässt (stichprobenhaft) sondieren und diese Informationen bekommen die Interessenten.


    Einfach mal eine Beprobung, sei es Schürfe oder Rammkernsondierung, auf fremdem Grund und Boden zu machen geht natürlich nicht! Stimmt der Verkäufer zu, geht es natürlich schon.


    Am Besten wäre es natürlich der Verkäufer würde eine solche Beprobung veranlassen. Kostet Geld, kann aber sicherlich auf den Kaufpreis draufgeschlagen werden (Beprobung braucht man ja ohnehin später). Das vermeidet dann auch Unklarheiten bereits im Vorfeld.