Schlussrechnung vor der Abnahme - eilige Übergabe

    Der Bauträger hat von Februar bis Anfang Juni die Baufertigstellung einer Eigentumswohnanlage fristgerecht für Juli angekündigt.

    Aber plötzlich musste alles ganz schnell gehen:


    Vorbegehung des Sondereigentums mit Auflistung div. Mängel

    Begehung des Gemeinschaftseigentums durch TÜV mit Feststellung von Mängeln und gleichzeitiger Abnahmereife

    Schlussrechnung vor der Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentums für alle Raten inkl. Fertigstellungssicherheit mit der Aufforderung zur Abnahme des Sondereigentums alle Zahlungen geleistet zu haben

    Einholen einer Vollmacht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den vom BT bestimmten Erstverwalter, um in Zeiten von Corona den Teilnehmerkreis klein zu halten


    Offenbar wichtigstes Anliegen des BT: alle Abnahmen inkl. die Fälligkeit der Schlussrechnung müssen noch vor dem 1.7. liegen


    Muss ich mich diesem Druck beugen?

    Gerade wegen des enormen Druck auf der Baustelle zweifle ich die fachgerechte und Mängelfreie Ausführung erheblich an.

  • Wolfgang93047

    Hat den Titel des Themas von „Schlussrechnung vor der Abnahme“ zu „Schlussrechnung vor der Abnahme - eilige Übergabe“ geändert.

    Eine Schlußzahlung zur / vor Abnahme widerspricht den Grundlagen des Werkvertragsrechts: Die Schlusszahlung wird erst mit der Abnahme fällig. Wenn diese vor dem 30.6. erfolgt, werden allerdings die gesetzlich vor dem 1.7.20 in D geltenden 19 % Umsatzsteuer fällig.


    Mir scheint, der BT hat die Folgen des Umsatzsteuervorabzugs im dt. Steuerrecht für seine Kalkulation (= durchlaufender Posten) nicht verstanden.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Zitat von Skeptiker

    Eine Schlußzahlung zur / vor Abnahme widerspricht den Grundlagen des Werkvertragsrechts:

    Aus diesem Grund habe ich der Rechnung widersprochen und um eine fehlerfreie Rechnung gebeten:


    Die 6. Rate kann aus meiner Sicht jetzt in Rechnung gestellt werden.

    Zitat von Skeptiker

    Die Schlusszahlung wird erst mit der Abnahme fällig.


    Eine weitere (Schluss-)Rechnung ist erst nach der Abnahme fehlerfrei möglich und wird gem. vertraglicher Regelung nach 10 Tagen fällig, d.h. von heute (24.6.) an gerechnet frühestens am 4.7.

    Ebenfalls lt. vertraglicher Regelung ist damit der gesamte Kaufpreis um 2,1 Prozent zu korrigieren.
    Damit erklärt sich der enorme Druck!

    Zitat von feelfree

    Verstehe ich nicht.

    Für den Verkäufer ist die MwSt ein durchlaufender Posten. Vollkommen egal, ob er dir 19 oder 16 Prozent in Rechnung stellt.

    Nicht für Bauträger. Da geht das oft zu Lasten des BT

    Dachdecker [ˈdaχˌdɛkɐ] - Jemand der basierend auf ungenauen Daten, die von Leuten mit fragwürdigem Wissen zur Verfügung gestellt werden, präzise Rätselraten kann. Siehe auch; Zauberer, Magier

    * Administrative oder moderative Beiträge in rot

    Zitat von Kalle

    Nicht für Bauträger. Da geht das oft zu Lasten des BT

    Stimmt, Bauträger haben anscheinend im dt. Umsatzsteuerrecht eine Sonderrolle und sind anders als die meisten Betriebe im Bauhandwerk nicht unbedingt vorsteuerabzugsberechtigt. Ich liebe das dt. Steuerrecht mit seinen Millionen Sonderregeln sehr. Als Steuerprofi kann bestimmt Der Bauamateur mehr Licht ins Trübe bringen!

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Zitat von Kalle

    Nicht für Bauträger. Da geht das oft zu Lasten des BT


    Korrekt, Bauträger erbringen keine Bauleistung sondern liefern ein Grundstück (mit Bauwerk). Diese Lieferung unterliegt der Grunderwerbsteuer und ist daher nach §4 Nr. 9 a) UStG steuerfrei.
    Da die Leistungen der Bauträger steuerfrei sind, bedeutet das auch, dass Sie mit ihren Vorsteuerbeträgen (von den Subs) nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, d.h. die Vorsteuer ist Kostenbestandteil.


    Daraus ergibt sich eigentlich - rein umsatzsteuerlich! - die folgende Interessenlage:

    1) Abnahme/Übergabe des Grundstücks nebst Bauwerk an den Käufer: Zeitpunkt ist eigentlich egal, da umsatzsteuerlich keine Abweichungen! Wer beim Bauträger kauft, wird in seinen Vertragsunterlagen feststellen, dass gar keine Umsatzsteuer ausgewiesen ist, daher haben Verbraucher hier keinen Vorteil.


    2) Abnahme der Subunternehmer-Leistungen: Hier hat der Subunternehmer eigentlich ein Interesse die Abnahme erst im Juli durchzuführen, denn er wird, zumindest bei den professionellen Akteuren, in der Regel auf Basis LV Nettopreisvereinbarungen vorgenommen haben und damit seine Marge durch niedrigere Kosten verbessern können.


    Da die Abnahme zu 1) selten vor der Abnahme zu 2) erfolgen kann, wundert mich der Druck etwas und ich vermute, dass der BT entweder keiner ist und die sich Rechnungskorrekturen bei den AZ sparen will oder schlecht beraten ist.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

    Zitat von Der Bauamateur

    2) Abnahme der Subunternehmer-Leistungen: Hier hat der Subunternehmer eigentlich ein Interesse die Abnahme erst im Juli durchzuführen, denn er wird, zumindest bei den professionellen Akteuren, in der Regel auf Basis LV Nettopreisvereinbarungen vorgenommen haben und damit seine Marge durch niedrigere Kosten verbessern können.

    Hier ist die Frage, ob das funktioniert.
    Ich habe es so gelesen, dass die niedrigere Umsatzsteuer nur gilt, wenn auch die Leistung erst ab dem 1.7. erbracht wurde.

    Zitat von Elias73

    Hier ist die Frage, ob das funktioniert.
    Ich habe es so gelesen, dass die niedrigere Umsatzsteuer nur gilt, wenn auch die Leistung erst ab dem 1.7. erbracht wurde.

    Der Bauamateur hat in einem anderen Thread erklärt, dass es auf den Zeitpunkt der privatrechtlichen Abnahme ankommt.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Zitat von Elias73

    Hier ist die Frage, ob das funktioniert.
    Ich habe es so gelesen, dass die niedrigere Umsatzsteuer nur gilt, wenn auch die Leistung erst ab dem 1.7. erbracht wurde.

    Ja, mein Fehler, weil ich die Formulierung unsauber aufgesetzt habe: nicht unbedingt der Subunternehmer sondern der Auftraggeber (=Bauträger) hat das Interesse an der Verschiebung. Leider kann ich den Beitrag nicht mehr ändern.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

    Ich habe dieses Thema gestartet und möchte es mit der Stellungnahme des Bauträgers abschließen. Ein Schreiben des Syndikus mit nachfolgendem Wortlaut ging ein:


    „Bei Ihnen hat die Abnahme ihres Kaufgegenstands im Juli stattgefunden. Seit Juli gilt befristet auf sechs Monate ein geänderter Mehrwertsteuersatz. Sie berufen sich daher auf eine Anpassung ihres Kaufpreises entsprechend des Kaufvertrags.
    Die Anwendung dieser Bestimmung ist im vorliegenden Fall allerdings umstritten. Hintergrund der Anpassungsregelung ist es, dass eine Änderung des Mehrwertsteuersatzes während der Bauphase unmittelbar Einfluss auf die Baukosten hat. Ohne die vertragliche Anpassungsregelung hat der Bauträger bei eine Erhöhung der Mehrwertsteuer höhere Baukosten, der Kaufpreis für den Käufer bliebe jedoch unverändert.

    Bei einer dauerhaften Reduzierung der Mehrwertsteuer würde sich der Aufwand für den Bauträger hingegen verringern; von diesem Vorteil soll aber auch der Käufer über die vertragliche Anpassungsklausel profitieren. Sinn und Zweck der Regelung im Kaufvertrag ist es also, die Vor- und Nachteile einer Mehrwertsteueränderung gleichermaßen auf Käufer und Bauträger zu verteilen.

    Die Fertigstellung und Abnahme der Bauleistungen der Bauunternehmer erfolgt überwiegend vor der Abnahme des Kaufgegenstandes an den Käufer. Im vorliegenden Fall führt dies dazu, dass diese Bauleistungen nach dem früheren, höheren Steuersatz vom Bauträger zu vergüten sind. Die vorliegende Konstellation hat bei der Anwendung der Anpassungsklausel also zum Ergebnis, dass sie als Käufer von der Mehrwertsteueränderung profitieren, während der Bauträger weiterhin die hören Baukosten zu tragen hat.
    Diese einseitige Verteilung der Folgen der Mehrwertsteueränderung entspricht aber nicht dem Sinn und Zweck der vertraglichen Klauseln. Um eine unter Umständen langwierige Klärung dieser Rechtsfragen zu vermeiden, sind wir in ihrem besonderen Fall jedoch ausnahmsweise bereit, die Kaufpreisabrechnung anzupassen. Eine Gutschrift zur bisherigen Schlussrechnung sowie eine korrigierte Abrechnung liegt unserem Schreiben bei.“


    Fazit: Der Kaufpreis hat sich um 2,1 % verringert - 0,9 % ist der USt-freie Bodenanteil, der ja lediglich der Grunderwerbssteuer unterliegt. Vom Finanzamt erwarte ich jetzt aber auch noch einen geänderten Bescheid dazu.


    Vielen Dank für euer Mitdiskutieren!