Anschluss und Verbrauchswerte eines Wärmemengenzählers [Gasbrennwertanlage]

  • Guten Morgen zusammen,


    es handelt sich nachfolgend um ein Problem, das mit einem vermeintlich bereits abgeschlossenen Umbauprojekt einhergeht, welches mich aber nun wieder einholt.

    Ausgangslage:

    Ich bin seit knapp zwei Jahren Eigentümer eines 1995 errichteten Zweifamilienhauses, beide Parteien sind vermietet.

    Mitte 2018 hatte ich die Heizungsanlage durch eine modernere, da nun modulierende Gasbrennwertanlage austauschen lassen.


    Die alte Anlage bestand u.a. aus: Heizkreislauf Heizkörper + Heizkreislauf Fußbodenheizung, gemeinsamer Vorlauf, Dreiwegemischer für die Fußbodenheizung.

    Die neue Anlage besteht u.a. aus: Heizkreislauf Heizkörper + Heizkreislaug Fußbodenheizung, Vorlauf vollständig getrennt, kein Mischer mehr.


    Die Fußbodenheizung wird seit jeher in jedem Raum über ein separates Thermostat geregelt.


    Die Heizungsabrechnung übernimmt eine bekannte Firma der Branche, die folgende Zähler installiert hat:


    - Heizungsraum Keller: Wärmemengenzähler für den Gesamtverbrauch [kWh]; Kaltwasserzähler für Warmwasser [m3]

    - Wohnung 1 (EG): keine Zähler

    - Wohnung 2 (OG): Wärmemengenzähler [kWh]; Warmwasserzähler [m3]; Kaltwasserzähler [m3]


    --> Die Verbräuche für Wohnung 1 werden also über Differenzbildung ermittelt.


    Mir ist bekannt, dass diese Anordnung seit längerem nicht mehr den gesetzlichen Vorschriften zu 100 % entspricht. Laut der abrechnenden Firma gehe dies aber in Ordnung (es besteht kein Schriftverkehr hierüber). Oberer und unterer Mieter sind identisch, sodass es rein finanziell für diesen keinen Unterschied macht, wie die Aufteilung genau erfolgt. Auch bezüglich §9 Abs. 2 Heizkostenverordnung ist die veraltete und ungenaue Ermittlung des Brennstoffverbrauchs für die Warmwasserbereitung über einen Wasserzähler finanziell in Summe ohne Auswirkung.


    Problem:

    Die jüngste Abrechnung weist einen Brennstoffverbrauch [kWh] des Wärmemengenzählers im Heizungskeller aus, der um mehr als 100 % vom sonst üblichen Jahresverbrauch nach unten abweicht. Gleichzeitig ist der gelieferte Brennstoffverbrauch [kWh] gemäß der Stadtwerke-Rechnung annähernd konstant geblieben (und damit natürlich auch die Kosten).


    Die erste Vermutung: Der Zähler der Abrechnungsfirma ist defekt und zählt daher deutlich zu wenig.


    Ein Mitarbeiter hatte den Zähler begutachtet, wobei diese Tätigkeit abrupt beendet wurde, als er entdeckte, dass der Verbrauch der Fußbodenheizung gar nicht gemessen wird. Daher sei der Wert auf der Abrechnung so niedrig, der Zähler würde richtig messen (für die aktuelle Heizperiode zeigt er wieder derart niedrige Werte an). In diesem Moment völlig überzeugt von dessen Erklärung gab ich mich zufrieden.


    In der Tat ist der Wärmemengenzähler im Heizungsraum heute am Rücklauf des Heizkörperkreislaufs angeschlossen. Die Fußbodenheizung wird mit keinem Zähler erfasst.

    Jedoch konnte ich im Nachhinein aus Unterlagen entnehmen, dass es seit jeher nur einen einzigen Wärmemengenzähler im Heizungsraum gab.


    Frage:

    Ist es plausibel, dass der Rücklauf der Heizkörper und der Rücklauf der Fußbodenheizung bislang am Ende zusammengelaufen und der gemeinsame Verbrauch im Anschluss durch einen einzigen Wärmemengenzähler ausgewertet wurde?

    Leider weiß ich nicht, wo dieser Zähler VOR dem Einbau der neuen Heizung montiert war. Auch der Heizungsbauer kann darüber leider keine Auskunft erteilen. Zu allem Überfluss existieren auch keine brauchbaren Fotos vom Vorzustand.


    Zum besseren Verständnis hier eine Übersicht der Verbräuche [kWh] der vergangenen zehn Abrechnungsperioden:


    (W1: Wohnung 1; W2: Wohnung 2; alle Werte in kWh)


    Eigene Darstellung


    Auf den ersten Blick sieht es so aus, als ob die Fußbodenheizung von Spalte F in Spalte G "gerutscht" wäre. Falls es sich bei Spalte G um Verluste im Sinne von Verteilungs- und Bereitschaftsverlusten handelt, sind derartige Schwankungen, wie sie ja auch zwischen 2010 und 2018 zu erkennen sind, für Verluste erklärbar oder gehe ich Recht in der Annahme, dass solche doch eher annähernd konstant wären?


    Für eine Einschätzung Eurer Expertise wäre ich sehr dankbar, auch wenn ich weiß, dass die Angelegenheit verworren ist und natürlich - zumindest indirekt - selbstverschuldet.


    Viele Grüße,


    Dr. Mabuse

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  • Na ja, dort wird nur der Volumenstrom zusammengeführt. Wo wird denn die Vorlauftemperatur gemessen?




    Wenn Dich ein Laie nicht versteht, so heißt das noch lange nicht, dass du ein Fachmann bist.



    M.G.Wetrow

  • Bilder sagen mehr als Worte: Manchmal.


    Also 1: Mich wundert , das es keinen Wärmezähler für Warmwasser gibt. Das ist meist nachrüstbar, nur in Speziellen fällen kann man hierauf verzichten.

    Die Pauschale Berechnung sowie Differenzrechnung darf nur stattfinden, wenn der Aufwand des Umbaus unverhältnissmäßig ist. Das ist es selten bei Warmwassererzeugung.


    Frage A) Warum wird per Wärmezähler abgerechnet, wenn beide Parteien eh dem selben MIeter haben. Das macht die ganze Rechnerei ja überflüssig.

    Frage B) Es ist parktisch wurst wie die FBH gemessen wird. Die Vormauftemeratur der FBH spiel dabei keine Rolle, sofern der Hauptzähler im Hauptvorlaufstrom sowie HauptRücklaufstrom messen kann. Das wird seit dem Umbau wahrscheinlich nicht mehr der Fall sein?! Ein Bild würde das ganz schnell klären. (Überblick)

    :thumpsdown:

  • Vielen Dank für Eure Antworten.


    Zitat von ThomasMD

    Wo wird denn die Vorlauftemperatur gemessen?

    Vor dem Umbau: Vermutlich dort, wo "chieff" vermutet, also am gemeinsamen Vorlauf von Heizkörpern und Fußbodenheizung.

    Nach dem Umbau: Da nur noch die Heizkörper gemessen werden, am Vorlauf des Heizkörperrohrs (siehe Bild unten).

    Zitat von chieff

    Die Vorlauftemperatur der FBH spiel dabei keine Rolle, sofern der Hauptzähler im Hauptvorlaufstrom sowie Hauptrücklaufstrom messen kann. Das wird seit dem Umbau wahrscheinlich nicht mehr der Fall sein?!

    Richtig, seit dem Umbau sind Heizkörper- und Fußbodenrohre vollständig getrennt. Es fließt nichts zusammen sondern alles separat in den Kessel hinein / aus ihm heraus. Ein Wärmemengenzähler befindet sich nur am Vorlauf der Heizkörper. Dazu ein Bild:



    Ihr habt mir mein Frage bereits beantwortet, dass es plausibel ist, dass das Volumen vor dem Umbau im gemeinsamen Rücklauf von Heizkörper und FBH gemessen wurde, die Temperatur jeweils im gemeinsamen Vor- und Rücklauf.


    Damit erklärt sich die sehr hohe Abweichung der vergangenen Heizperiode, 2018 hatte sich die unvollständige Messung noch nicht bemerkbar gemacht (Einbau im Juni). Interessant zu sehen, dass die FBH deutlich mehr verbraucht als die Heizkörper. In obiger Tabelle sind jedoch auch in allen anderen Jahren größere Differenzen zum Lieferwert der Stadtwerke zu erkennen. Die Höhe der Abweichung irritiert mich nicht, Verluste sind üblich, jedoch ihre Schwankungen. Könnten diese aufgrund der veralteten Ermittlung der Warmwasserbereitung (nur über Formel) resultieren oder gibt es noch andere Faktoren, die ich übersehe?


    Zitat von chieff

    Also 1: Mich wundert , dass es keinen Wärmezähler für Warmwasser gibt. Das ist meist nachrüstbar, nur in Speziellen fällen kann man hierauf verzichten.

    Die Pauschale Berechnung sowie Differenzrechnung darf nur stattfinden, wenn der Aufwand des Umbaus unverhältnissmäßig ist. Das ist es selten bei Warmwassererzeugung.

    Da es der selbe Mieter ist, dieser also die vollständige Stadtwerkesumme bezahlen muss, ergäbe sich für diesen kein finanzieller Vorteil. Laut der Abrechnungsfirma kann dies geduldet werden. Aber du hast Recht, sauber ist es nicht und ich plane die Abrechnungsfirma damit zu beauftragen, mir ein Angebot über eine vollumfängliche Zählernachrüstung zu erstellen.

    Hierfür bräuchte es meiner ersten Einschätzung nach 4 zusätzliche Zähler:

    - einen Wärmemengenzähler für das Warmwasser im Heizungsraum,

    - einen Wärmemengenzähler für die FBH im Heizungsraum,

    - jeweils einen Wärmemengenzähler für Heizkörper und Fußbodenheizung in Wohnung 1


    Für den Mieter wird dies eine teure Angelegenheit, die ich gerne vermeiden würde. Wie du schon schreibst, wozu die ganze Rechnerei, wenn es ohnehin der selbe Mieter ist. Dies ist historisch bedingt: Lange vor meiner Übernahme des Gebäudes wohnten dort zwei unterschiedliche Parteien, die Abrechnungsmodalitäten wurden vom Vorbesitzer dann nie abgeändert, auch als in beide Einheiten der selbe Mieter einzog (bei 2 getrennten Mietverträgen).

    Letztlich spiele ich also auch mit dem Gedanken, die Abrechnung künftig selbst in die Hand zu nehmen und die Zähler von der Servicefirma abzulösen.


    Eine letzte Frage: Wem hätte es Eurer Meinung nach eher auffallen müssen / sollen, dass die FBH nun nicht mehr gemessen wird: Dem Installateur oder der Abrechnungsfirma beim Ablesen (diese wusste über die neue Anlage Bescheid)?

  • Wenn es bei beiden Parteien ein und derselbe Mietet ist, würde ich mir das ganze Abrechnungsblabla schenken und die Werte von den Stadtwerken nehmen.


    Und falls doch mal ein Wechsel sein sollte, kann man das Ding immer noch entsprechend korrekt aufrüsten. Jetzt sehe ich die Notwendigkeit ehrlich gesagt nicht.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • Nein, warum 4 Stück? an Zähler?

    Ein Haus, ein Mieter? eine Rechnung durch den Gasversorger.


    Wieso wurde denn der Wärmezähler jetzt in den Heizkörperkreis eingebaut und ein Passstück in die FBH? Es ist ja für den Einbau eines Wärmezählers alles vorbereitet. Scheint so als wäre da die Kommunkiatio schief gelaufen.

    Off-Topic:

    dabei ist doch ein Vitoconnect vorort ;) wahrscheinlich ein Vitocrossal?

    :thumpsdown:

  • Zitat von chieff

    Nein, warum 4 Stück? an Zähler? Ein Haus, ein Mieter? eine Rechnung durch den Gasversorger.

    Korrekt, wenn ich die Abrechnung selbst übernehme, brauche ich die zusätzlichen Zähler nicht. Dann ziehe ich einfach die Gesamtrechnung der Stadtwerke heran und verfahre und dem Differenzverfahren.

    Streng genommen sind es aber natürlich zwei getrennte Wohnungen und auch Mietverträge. D.h. laut der Abrechnungsfirma ist das aktuelle Vorgehen nicht mehr 100 % legal, könne aber geduldet werden (?).

    Bleibe ich beim Abrechnungsservice will ich auch eine ordentliche Abrechnung haben - und keine auf der nun die Verbrauchswerte auf dem Papier in den Keller gesunken, die zu verteilenden Kosten aber natürlich annähernd konstant geblieben sind. Da frage ich mich - und der Mieter wird sich das auch fragen - warum dann 400 Euro Servicegebühr fällig sind. Ohne Zähler für die FBH geht es jetzt ja ohnehin nicht mehr, einen Wärmemengenzähler für die Warmwasserbereitung sollte ich auch mal einbauen lassen. Blieben die zwei potentiellen Zähler für Heizung und FBH in Wohnung 1 offen. Lasse ich sie nicht einbauen, müsste die Abrechnungsfirma weiterhin mit dem Differenzverfahren arbeiten bzw. falls doch mal ein anderer Mieter einzieht, nachrüsten lassen. Mich würde schlichtweg preislich interessieren, was eine vollständige "Aufrüstung" kosten würde.

    Allein vom Aufwand her bin ich aber inzwischen ohnehin geneigt, zu kündigen und selbst abzurechnen. Auch wenn das heißt, die Zähler nun ablösen zu müssen und von Zeit zu Zeit neue auf eigene Kosten einbauen zu lassen.


    Zitat von chieff

    Wieso wurde denn der Wärmezähler jetzt in den Heizkörperkreis eingebaut und ein Passstück in die FBH? Es ist ja für den Einbau eines Wärmezählers alles vorbereitet. Scheint so als wäre da die Kommunkiatio schief gelaufen.

    Tja, gute Frage :). Ich weiß noch wie es längere Diskussionen zwischen dem Installateur und der Abrechnungsfirma gegeben hat (der Zähler ließ sich erst nicht richtig einbauen). Mir wurde dann versichert, alles sei in bester Ordnung, alles richtig angeschlossen, die Abrechnungsfirma gab keinen Kommentar von sich, dass da ein Zähler fehlt. Selbst bei der Abrechnung ist der Firma offensichtlich nicht aufgefallen, dass unrealistische Werte vorliegen. Eine kurze Nachfrage seitens der Abrechnungsfirma hätte die Sache wesentlich verkürzt - und mir vermutlich auch eine zweite verhagelte Abrechnungsperiode erspart. Ich erlaube mir herauszunehmen, einen kurzen Anruf / Kommentar auf der Abrechnung hätte ich erwarten können, wenn schon auf der Website Sorgenfreiheit und All-inclusive-Rundum-Service angepriesen wird. Naja, für die Zukunft: Selbst ist der Mann... ;)


    @off-topic: Richtig, ist eine Vitoconnect.

  • Also ich muss nochmal nachhacken.


    1, OG = extra Wohneinheit

    EG = extra Wohneinheit


    FBH liegt im OG oder EG?

    Heizkörper sind im EG OG?

    Warmwasser wird zentral für beide parteien gemacht?

    Warmwasserzähler gibt es nur für eine Wohnung ? zzgl einen Gesamt Warmwasserzähler?

    :thumpsdown:

  • ^


    Wohnung 1: EG

    Wohnung 2: OG


    FBH nur in Wohnung 1.

    Heizkörper in Wohnung 1 und 2.


    Im Keller befindet sich eine Zentralheizung (Gasbrennwert), die auch das Warmwasser zentral bereitstellt. Der Energieverbrauch hierfür wird jedoch bislang nur über eine Formel grob berechnet, eingesetzt wird der Volumenstrom eines Kaltwasserzählers, der die Gesamtmenge des Wassers, welches in die Heizung zur Erwärmung fließt, erfasst.

    In Wohnung 2 befindet sich ein Warmwasserzähler. Über die Differenz aus diesem Zähler und dem Kaltwasserzählerstand im Keller ermittelt die Abrechnungsfirma den Warmwasserverbrauch für Wohnung 1.

  • Achherje, ich ahnte es. Es hatte also seine Gründe warum der zweite Wärmezähler fehlt.


    1. FBH extra zu messen macht ja sinn, da hierfür ein extra kreis vorhanden ist. Bringt aber nichts, wenn die Heizkörper nicht differenziert werden zwischen EG und OG.

    D.h. jegliche Abrechnung der Heizernerige zur Raumheizung kann nicht sauber erfolgen, solang die Heizkörper nicht mit einzelnen Messgeräten ausgestattet sind, oder die Heizkörper je Wohneinheit extra erfasst werden.

    Die Abrechnung mit dem Warmwasser ist so bedingt legitim. Hauptzähler Warmwasserbereitung und eine Wohnung per Zähler erfasst (Ist zwar eine Differenzzählung, aber meist zulässig wegen unverhältnissmäßigkeit.

    Nicht nachvollziehbar ist, das bisher nicht auf Wärmezähler für Warmwassererzeugung umgebaut wurde. Hier gilt die Verhältnissmäßigkeit nicht, da meist zugänglich und einfach zu realisieren.


    Da ich davon ausgehe, das die Heizkörper ncicht je Wohneinheit separriert sind und keine Messgeräte an den Heizkörper nangebracht sind, ist jegliche Abrechnung falsch. Solang ein Mieter beide WE nutzt, ist aber auch mit 0 Ärger zu rechnen. Erst mit Aufteilung in verschiedene Parteien gibt es massive Problematik.

    :thumpsdown:

  • Biete doch dem Mieter an die Mietverträge zusammenzufassen zu einem MIetvertrag. Kündige der Servicefirma und rechne anhand der Brennstoff- und sonstiger Kosten ab.
    Der Mieter spart sich dann die Servicegebühren für die Abrechnungsfirma und du dir den Umbauaufwand...


    Ggf. kann sogar dier Mieter direkt mit dem Gasversorger, dann ist es noch weniger Aufwand.

  • So kenne und "liebe" ich die (großen) Abrechnungsdienste. Genau so!

    Heftig kassieren, aber nicht den Hauch einer Plausibilitätsprüfung im Abrechnungsprogramm.

    Hab ich selber schon mehrfach durch (bei mir und bei Bekannten).


    Da werden auch "festgefressene" elektronische Heizkostenverteiler oder völlig unplausible plötzliche Verschiebungen der Verbräuche (z.B. wegen unsauber eingebauter Vorlauffühler oder gar wegen Vertauschung von Zählernummern) jahrelang nicht erkannt...

    Von unvollständigen und teils falsch eingebauten Meßgeräten ganz zu schweigen.


    Mein Tipp:

    Als allererstes den Servicevertrag kündigen (Einwurfeinschreiben, um Bestätigung bitten) und ggf. die Mietverträge für alle Meßgeräte!

    Die sollen den ganzen Krempel abholen, sobald das erste Vertragsende erreicht ist.

    Das spart derart viel, da haben Du und der Mieter schonmal jede Menge Finanzpuffer für das weitere Vorgehen.


    Über Ablöse brauchst Du nicht nachzudenken.

    Die Wasserzähler kosten fast gar nichts, die Wärmemengenmesser auch nur recht wenig - wenn man sie kauft (statt zu mieten).


    Zu einem vernünftigen Abrechnungskonzept für die Zukunft schreibe ich später noch was.



    Nochmal zu Klarstellung:

    Die Zentralanlage versorgt (mit Heizung und mit Warmwasser) NUR die beiden genannten vermieteten Einheiten, nichts anderes?

    Vielleicht noch irgendwelche Gemeinschaftsräume (Treppenhaus, Trockenraum etc.), aber nichts, was Du selbst oder Dritte nutzen?

  • Vielen Dank für eure zahlreichen hilfreichen Antworten.


    Bislang hatte ich mich überhaupt nicht mit der Thematik beschäftigt, für die erste Abrechnungsperiode nach meiner Übernahme des Gebäudes hat auch noch alles plausibel ausgesehen und ich hatte mir keine großen Gedanken über die Abrechnung gemacht. Nun wird mir immer mehr klar, dass hier nicht erst seit dem Umbau etwas nicht korrekt läuft. Egal wie oft man hinsieht, man übersieht doch immer wieder die offensichtlichsten Dinge.


    So ist mir nun erst durch die Nachfrage von Julius aufgefallen, dass der eine vorhandene und beheizte (!) Hobbyraum sowie der eine vorhandene und beheizte Waschraum in den Abrechnungen der Abrechnungsfirma gar nicht berücksichtigt werden.

    Das mag im aktuellen Fall bei einem Mieter keine Rolle spielen, jedoch gab es vor vielen Jahren beim Vorbesitzer auch zwei verschiedene Mieter. Da beide Räume soweit ich weiß seit jeher dem unteren Mieter (der nun auch oberer Mieter ist) angehören, ist der Grundkostenanteil der früheren oberen Mieter somit wohl stets zu hoch ausgefallen (Verbrauchskosten werden für diesen immerhin explizit abgelesen)!


    Übernehme ich die Abrechnung also künftig selbst, bedeutet dies, dass ich nun die gesamte beheizte Nutzfläche als Verteilermaßstab für die Berechnung der Grundkostenanteile pro m2 heranziehe?


    Hier mal auf die Schnelle eine Übersicht der aktuell vorhandenen Zähler. Andere Räume / Treppenhäuser werden nicht beheizt (versprochen ;)).


  • Skeptiker :


    Die Heizkostenverordnung ist mir bekannt (ich hatte sie ja auch in #1 erwähnt), jedoch stelle ich zunehmend Abweichungen der mir vorliegenden Abrechnungen der Abrechnungsfirma fest. Leider sehe ich nur die schriftlich dokumentierten Vereinbarungen zwischen Vorbesitzer und Serviceanbieter - und diese sind spärlich.


    Ich mache es künftig einfach selbst, spare mir den Aufwand alles nachzurüsten, mich mit der Firma auseinanderzusetzen und dem Mieter die Zählerkosten. Wenn es irgendwann wieder zwei verschiedene Mieter geben sollte, kann ich die Zähler immer noch nachrüsten lassen.

  • Genau so wird ein Schuh draus!

    Zukünftig gar keine Aufteilung mehr vornehmen.


    Dazu braucht es auch keine Zusammenfassung der Mietverträge (was ich nur aus diesem Grund auch nicht machen würde, sondern sie getrennt lassen, sofern es nicht andere sinnvolle Gründe für eine Zusammenlegung gibt).


    Stattdessen einfach eine einvernehmlich erstellte schriftliche Ergänzung zu den beiden Mietverträgen, daß ab einem sinnvoll festzulegenden Stichtag der Mieter den Gasbezug und den Wasserbezug direkt bezahlt (also selbst der Abnehmer wird) und die Heizkostenabrechnung entfällt.

    Ebenso den Allgemeinstrom (Ist hierfür denn ein eigener Zähler vorhanden? Auf welchem Zähler hängt überhaupt die Heizanlage? Hier fehlt auch sehr oft der inzwischen vorgeschriebene Strom-Zwischenzähler oder die Heizung hängt gar auf einem der Wohnungszähler!).


    Und zwar bis auf weiteres, Änderung erst dann wieder, wenn der Mietvertrag für eine der beiden Wohneinheiten endet.


    So entfallen jegliche Meßkosten und Du hast kaum Arbeit mit der Nebenkostenabrechnung (verbleiben ja aus dem Heizungsbereich nur noch Fixposten wie Schorni, Wartung, Reinigung etc.).


    Selbstverständlich sind dann die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen um jenen Betrag abzusenken.


    Außerdem fällt für Dich als Vermieter das finanzielle Ausfallrisiko im Hinblick auf die Gas- und Wasserlieferung weg!


    Für den Mieter ergeben sich auch erhebliche Vorteile:

    Wegfall der Meß- und Abrechungskosten, frei Wahl des Gaslieferanten, schnellere Anpassung der Vorauszahlungshöhe an seinen tatsächlichen Verbrauch möglich.