Garage umnutzen und anschließend überbauen

  • Hallo,


    ich würde gerne meine Garage überbauen, habe aber schon festgestellt, dass das wohl nicht ganz so einfach werden wird. Meine Anfrage beim zuständigen Bauamt hat mich nicht sonderlich weitergebracht: Ich soll mich mit dem Entwurfsverfasser und den Plänen beim Landratsamt um einen Termin bemühen. Leider habe ich weder das eine noch das andere und glaube eigentlich auch, dass es dafür noch viel zu früh ist, da ich nicht einmal weiß, ob das Ganze überhaupt irgendeine Aussicht auf Erfolg hat...


    Vorweg: Ich bin absoluter Laie, habe viel herum gesucht und versucht mich halbwegs einzulesen, die Fragestellung scheint mir aber relativ speziell zu sein.


    Das Haus befindet sich in Bayern. Das angehängte Bild zeigt die Situation:

    - Es handelt sich um eine Doppelgarage (rot+grün)

    - Die Garage schließt direkt an das Nachbargrundstück (rechts) an

    - Genaue Maße für das Nachbargebäude habe ich nicht aber es ist, wie man sieht, nah und hoch

    - Die Breite der Garage beträgt insgesamt etwa 6m, die Innenhöhe etwa 2,35m

    - Auf dem Grundstück müssen mindestens zwei Stellplätze erhalten werden. Neben den beiden Garagenplätzen sind noch mindestens zwei Stellplätze in der Einfahrt vorhanden.


    Mit Dingen wie Statik etc. möchte ich mich noch gar nicht beschäftigen. Die vordringlichsten Fragen, die beantwortet werden müssen, scheinen mir Abstände bzw. Abstandsflächen zu betreffen.


    1) Ursprünglich wollte ich (fast) die gesamte Garage überbauen, nach meinen Recherchen scheint mir das aber absolut unmöglich. Selbst wenn der Nachbar bereit wäre, Abstandsflächen zu übernehmen, würden diese ja nicht nur auf dem Nachbargrundstück liegen, sondern sich außerdem mit denen des Nachbargebäudes überschneiden, was ausnahmslos verboten ist. Stimmt das so?


    2) Die nächste Idee war die Garage nur zum Teil zu überbauen (blau), sodass an jeder Stelle der Minimalabstand von 3m zum Nachbargrundstück gewahrt wird. Das scheint wiederum nicht zu gehen, da die Garage und der Aufbau dann wohl eine "Einheit" (?) formen würden und dadurch die Garage ihr Privileg verliert, direkt am Nachbargrundstück stehen zu dürfen. Ebenfalls korrekt?


    3) Falls das beides so stimmt, hätte ich nur noch eine Idee: Für die linke Garage (rot) wird eine "Nutzungsänderung" (?) vorgenommen. Ob das eine Werkstatt, ein Lagerraum, ein Hobbyraum oder sogar ein Wohnraum werden könnte, sei erstmal dahin gestellt. Die Idee wäre lediglich dafür zu sorgen, dass es keine Garage mehr ist und sie durch eine eingezogene Wand von der rechten Garage (grün) getrennt wird, womit diese dann wiederum die einzige Garage wäre. Da rot und grün nun keine Einheit mehr bilden, müsste ich jetzt doch eigentlich blau bauen können (nur über rot, siehe 2), ohne dass grün das Garagenprivileg verliert und ich irgendwelche Abstandsregeln verletzte... Vielleicht viel zu einfach gedacht aber eine gewisse Logik hat das ganze doch :-)


    Ich hoffe das ist halbwegs nachvollziehbar, ansonsten bitte einfach nachfragen :-). Ist das so denkbar oder habe ich irgendetwas wichtiges übersehen?


    Für jede Hilfe wäre ich sehr dankbar!


    Viele Grüße

    Christian

  • was ausnahmslos verboten ist. Stimmt das so?

    In dieser Radikalität nicht, jedoch sind Ausnahmen so selten, dass Dir das nur einer erklären kann, der sämtliche Fakten kennt - also der Entwurfsverfasser, um den Du nicht herumkommen wirst.

    die Garage ihr Privileg verliert, direkt am Nachbargrundstück stehen zu dürfen. Ebenfalls korrekt?

    Dazu gibt es unterschiedliche Gerichtsurteile. Zum Stand, wie aktuell in Bayern geurteilt wird, sollte ebenfalls der zu suchende Entwurfsverfasser Auskunft geben können.

    Da rot und grün nun keine Einheit mehr bilden, müsste ich jetzt doch eigentlich blau bauen können

    Ja, vielleicht. Rot könnte sogar eine Garage bleiben, nur eben unabhängig von grün.

    ohne dass ... ich irgendwelche Abstandsregeln verletzte

    Was zu überprüfen wäre. In Bayern gilt ja grundsätzlich 1H, also Grenzabstand = Wandhöhe, so dass 3m nicht reichen. Die Anwendbarkeit des Schmalseitenprivilegs muss deshalb nachgewiesen werden. Dann müssen Ortssatzungen und Belastungen in Erfahrung gebracht werden: Bebauungsplan, Gestaltungssatzung, Abstandsflächensatzung, Stellplatzsatzung, Grundbucheintragungen ...


    Zusammengefasst: Deine Idee, die rote Garage zu überbauen, kann funktionieren; es müssen aber ersteinmal alle Gegebenheiten zusammengetragen werden, womit idealerweise ein ortskundiger bauvorlageberechtigter Planer beauftragt wird.

  • Ja, in diesem Fall dürfte ohne versierten "Archi vorab" nichts zu machen sein.

    Fängt ja schon bei der Frage der GRZ/GFZ an - also, ob auf dem Grundstück überhaupt weitere Bebauung zulässig ist.

    Mit Ausführungsplanung etc. brauchst Du ihn ja noch nicht zu beauftragen, nur eben mit der Klärung der baurechtlichen Fragen.

    Vorher solltest Du in der Sache keinesfalls selbst erneut beim Amt vorstellig werden, das könnte evtl. Chancen verbauen.

    Vielleicht findet er sogar dann eine (andere) Lösung Deiner Raumprobleme, wenn es mit dem geplanten Vorhaben doch nichts werden sollte.

  • 1) Ursprünglich wollte ich (fast) die gesamte Garage überbauen,...

    Eine Überschneidung der Abstandsflächen ist tatsächlich nicht möglich. Auch ist eine Grenzbebauung nur in Ausnahmen zulässig (zB Garagen oder bei DH oder RH).


    2) Die nächste Idee war die Garage nur zum Teil zu überbauen (blau), sodass an jeder Stelle der Minimalabstand von 3m zum Nachbargrundstück gewahrt wird.

    Das könnte gehen. Das mit der Einheit sehe ich nicht so. Warum sollte das so sein (müssen)? Aber: Die Höhe zur Ermittlung des notwendigen Grenzabstandes ergibt sich dann natürlich aus der Höhe der darunterliegenden Garage und des neu geplanten Aufbaus. Kann reichen (bei halber Höhe, mind. aber 3m), kann nicht reichen...


    3) Falls das beides so stimmt, hätte ich nur noch eine Idee: Für die linke Garage (rot) wird eine "Nutzungsänderung" (?) vorgenommen.

    Damit würde ein Stellplatz wegfallen. Ob die dann verbleibenden Stellplätze reichen? Denn...


    ...sind noch mindestens zwei Stellplätze in der Einfahrt vorhanden.

    da ist mir noch nicht klar, ob es echte Stellplätze sind oder nur der Platz vor den Garagen (der idR nicht als Stellplatz gilt).


    Insgesamt nicht ganz einfach, zumal das Bestandsgebäude recht groß zu sein scheint. Lohnt sich der Aufwand für den relativ geringen Flächengewinn (Garage: 3 x 5m)?


    Ist das Baurechtliche erst einmal geklärt, kommen da sicher diverse bautechnische Herausforderungen auf Euch zu:

    - Ist das Dach der Garage für eine solche Nutzung (Mehr an Last) überhaupt ausgelegt?

    - Welche Räume verliere ich dafür (--> auf der Wohnhausseite dürfte dort ja irgend ein Raum liegen, der durch die Anbindung des Garagenaufbaus zum Flur werden könnte.

    - wie bindet man diesen raum ans bestehende Heizungssystem an?

    - wie schafft man einen höhengleichen Übergang vom Haus zum neuen Anbau/ Aufbau? Bedenkt: der Raum darunter (Garage) ist kalt. Der FB-Aufbau benötigt hier also signifikant mehr Dämmung. Evtl. Garagenunterseite dämmen (ginge das...ist an der Decke evtl. die Garagentormechanik befestigt? Passt zw. Tor und Decke noch eine ausreichend starke Dämmschicht?

    -Was kostet der Spaß?


    ...da gibt es sicherlich noch sehr viel mehr. Müsste man genauer untersuchen. Jedenfalls erscheint mir der plan auf den ersten Blick eher zweifelhaft. Kosten - Nutzen?

  • Habe ich jetzt anders gelesen...

    Zitat

    Andere Obergerichte ließen die Teilprivilegierung der grenzständigen Garage nicht entfallen, wenn sich die Nutzung ihres Daches nur auf den abstandsrechtlich irrelevanten Bereich beschränke

    Zitat

    Für diese Nutzungen steht nun fest, dass diese, so sie nicht in der 3m-Abstandsfläche liegen, grundsätzlich zulässig sein dürften.

    Aber egal.


    Die grenzständige Garage (Garagenteil) würde ja immernoch grenzständig sein und auf ihm würde auch keine andere Nutzung stattfinden. Lediglich auf der weiter entfernten Garage würde eine "Nutzungsänderung" abgeleitet werden können. Diese aber ist ohnehin nicht im abstandsflächenrelevanten Bereich, wenn ich den TE richtig verstanden habe.


    Man könnte auch baulich weiter gehen und den "Aufbau" optisch von der Garage trennen, so dass die Garage auch optisch-funktional eine Einheit bleibt und die neue Nutzung dahinter zurückrückt.


    Aber dazu wäre dann schon wieder tieferes Einsteigen von Nöten.

  • Habe ich jetzt anders gelesen...

    Habe ich doch geschrieben:

    Dazu gibt es unterschiedliche Gerichtsurteile.

    Der TE wollte wissen, ob es korrekt ist, dass bei Idee 2) die Garage ihr Privileg verliert. Und ich wollte zum Ausdruck bringen, dass verschiedene Gerichte diese Frage unterschiedlich beantwortet haben. Und genau das ist im verlinkten Artikel IMHO sehr übersichtlich zusammengestellt.

  • Das was thomas d beschreibt kenne ich auch so


    habe mal ein privilegiertes Gebäude überbaut (überbauen müssen) ,.. grenzständiger gewerbeflachdachbau ... ohne es zu berühren.


    Welcome to Germany

  • Hallo,


    zunächst einmal vielen Dank für die zahlreichen und überaus hilfreichen Antworten!


    Mir ist übrigens völlig klar, dass ich, wenn es denn etwas konkreter werden soll, um einen Entwurfsverfasser nicht herumkommen werde. Ich wollte lediglich vorab schon einmal etwas die generelle Machbarkeit abklopfen und mir zumindest etwas Hintergrundwissen aneignen,um die Situation besser einschätzen zu können. Das hat, denke ich, auch ganz gut funktioniert. Ich bin jedenfalls zufrieden :-).


    Bzgl. des ggf. wegfallenden Stellplatzes: OK, da hab ich mich tatsächlich etwas naiv den gesunden Menschenverstand verlassen und angenommen, dass meine halbwegs große, gepflasterte und frei zugängliche Einfahrt doch zumindest einen Stellplatz "enthalten" sollte. Also noch etwas, was geprüft werden muss aber evtl. könnte die zweite Garage ja trotzdem als solche erhalten bleiben. An dieser Stelle auch noch einmal Danke für den Terrasse/Garage Link.


    Zu Kosten/Nutzen: Die Frage hab ich mir auch schon gestellt. Es ist richtig, dass das Bestandsgebäude nicht ganz klein ist, allerdings hätten wir schon gerne noch einen zusätzlichen Raum und wirkliche Alternativen zu einem Garagenaufbau sehe ich nicht. Des Weiteren hätte ein Zimmer auf der Garage einen Zugang zum Garten, was durchaus in den weiteren Plänen eine größere Rolle spielt.


    Bzgl. der bautechnischen Herausforderungen: Zunächst einmal Danke für die Hinweise. Das Meiste hatte ich zumindest so halbwegs auf dem Schirm und bin zum Teil auch vorsichtig optimistisch aber da muss dann natürlich ein Fachmann ran.


    Mal sehen, wie wir da jetzt weiter vorgehen. Ihr habt mir auf jeden Fall schon sehr geholfen. Vielen Dank und noch ein schönes Restwochenende!