Bauamt droht...!

  • Guten Tag, ich plant gegenwärtig ein Bauvorhaben in Kreis Rendsburg/Eckernförde in Schleswig-Holstein mit einen Bauträger. Um mein Bauvorhaben durchzusetzen, müsste ich diverse Befreiungsanträge bezüglich des B-Plans einreichen.


    - 1) Befreiung auf Fällung von 3 Bäumen und Verschiebung des Einfahrtsbereiches

    - 2) Befreiung von der Baugrenze

    - 3) Befreiung von der Gebäudehöhe

    - 4) Befreiung von der GRZ


    Bevor ich noch die ersten Entwürfe des Bauvorhabens hatte war mir klar, dass ich die ersten beiden Befreiungsanträge stellen muss. Dieses taten ich auch.

    Mein Bauträger ist in seinen Arbeitsabläufen leider sehr verzögert, sodass mich der 1. Entwurf des Hauses ziemlich spät erreicht hat. Dabei hat er mich auch angewiesen, die Befreiung 3) und 4) einzureichen. Auch dieses tat ich. Nach wenigen Tagen folgte seitens des Bauamt ein Anruf.

    Hier meldetet sich eine sehr aufgebrachte Bearbeiterin in einer Tonlage die ich nie für möglich gehalten hatte. Zitat: Der B-Plan ist ein Gesetz und weil sie jetzt noch weitere Befreiungen eingereicht haben, werde ich alle Anträge ablehnen. Sie sollten diese lieber zurückziehen dann sparen Sie sich die Gebühren!"

    Ich fühlt mich stark bedrängt und sehr unter Druck gesetzt. In diesen Bauamt wird scheinbar mit zwei verschiedenen Maßstäben gerechnet. Meine Frage ist nun... Wie kommen ich zu einer fairen Annahme der Befreiungsanträgen und welche Möglichkeit habe ich zur zeitlichen Durchsetzung meines Bauvorhabens?

    Sofern ich mich über diese Mitarbeiterin Beschwere, wird es dieses bestimmt noch schlimmer machen, da die da doch alle unter einem Dach stecken und der Bau verzögert sich noch auf unbestimmte Zeit.

  • Ein B-Plan regelt als erstes mal die Bebaubarkeit für die Grundstücke dort. Was dort drin steht, da hat man sich erstmal dran zu halten. Es kann auf Antrag eine Ausnahme versucht werden, aber ein Anrecht hat man darauf nicht. Du beantragst nun gleich 4 Ausnahmen. Baugrenze, Gebäudehöhe und GRZ sind ja keine Kleinigkeiten.


    interessant wäre jetzt zu wissen was genau die Ausnahmen / Überschreitungen sind und welche genauen Begründungen zu vorgelegt hat für die Ausnahme .

  • Du erwartest also, dass das Bauamt für Dich den kompletten B-PLan außer Kraft setzt?

    Was passiert wohl, wenn das jeder Bauherr so handhaben möchte?


    Wie kommen ich zu einer fairen Annahme der Befreiungsanträgen und welche Möglichkeit habe ich zur zeitlichen Durchsetzung meines Bauvorhabens?

    Was ist fair? Die beste Chance für Dein Bauvorhaben wäre wohl, wenn Du Dich einfach an den B-Plan hälst. Bei Kleinigkeiten könnte man auf Kulanz hoffen, aber wenn die Dame so aufgebracht war, vermute ich, dass es in Deinem Fall um mehr geht als nur ein paar cm.


    Bisher sieht die Sache doch so aus, Du hast ein Baugrundstück und möchtest ein Haus bauen, das so wie geplant nicht zulässig ist. Der erste logische Schritt wäre somit, die Planung dahingehend zu ändern, dass das Bauvorhaben im grünen Bereich liegt. Wenn das Haus in der geplanten Form ein Muss ist, dann braucht man halt ein anderes Grundstück. Der goldene Mittelweg wäre eine Planung mit der beide Seiten leben können. Das wurde aber anscheinend gar nicht versucht, denn sonst könnte ich mir die Reaktion nicht erklären.


    Sofern ich mich über diese Mitarbeiterin Beschwere, wird es dieses bestimmt noch schlimmer machen, da die da doch alle unter einem Dach stecken und der Bau verzögert sich noch auf unbestimmte Zeit.

    Über was willst Du Dich beschweren? Sie macht ihren Job und ein B-Plan ist nun mal ein B-Plan und kein Wunschkonzert. Mir wäre nicht bekannt, dass man einen Rechtsanspruch auf irgendwelche Befreiungen hätte, daher vermute ich, dass Du im Streifall den Kürzeren ziehst.


    Warum reichst Du das selbst ein? Das war in meinen Augen kein kluger Schachzug, denn jetzt bist Du und Dein Vorhaben mehr als nur "bekannt". Besser wäre es, jemanden zu haben der sich mit der Materie auskennt, und der im Idealfall auch den B-Plan und das Bauamt "kennt". Ja ich weiß, das kostet ein paar Euro, aber Du kannst jetzt noch viel mehr Geld mit unnötigen Streitereien verlieren und am Ende bist Du keinen Schritt weiter (aber um ein paar Erfahrungen reicher).


    Du solltest auch mal an die Nachbarn denken. Der B-PLan hat den Vorteil, dass sich alle an die gleichen Spielregeln halten müssen. Allein schon dadurch werden viele Streitereien vermieden. Wenn das Bauamt nun Deine Wunschliste akzeptiert, dann kommt morgen ein Nachbar und möchte einen Wolkenkratzer in den Garten stellen oder was weiß ich.

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  • Wie kommen ich zu einer fairen Annahme der Befreiungsanträgen und welche Möglichkeit habe ich zur zeitlichen Durchsetzung meines Bauvorhabens?

    Ein B-Plan ist nicht "Es wäre nett, Dich daran zu halten" sondern quasi ein Korsett, das für alle Bauherren gleich beengend ist. Wenn Du jetzt also "FKK" betreiben willst, musst Du das sehr plausibel und gut begründen. "Ich will" reicht da nicht. Z.B. Baumfällung und Einfahrt. Wenn der B-Plan daundda den Stellplatz vorschreibt und da blöderweise ein Baum im Weg steht, muss den ENTWEDER fällen ODER den Stellplatz verschieben. Aber nicht verschieben und dann noch deswegen Bäume fällen.

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  • Guten Tag, ich plant gegenwärtig ein Bauvorhaben in Kreis Rendsburg/Eckernförde in Schleswig-Holstein mit einen Bauträger.

    Planst du im Auftrag eines Bautraegers, also als dessen Architekt/Bauplaner/Bauvorlageberechtigter? Oder soll jemand auf deinem Grundstueck dir ein Haus errichten?

    Bevor ich noch die ersten Entwürfe des Bauvorhabens hatte war mir klar, dass ich die ersten beiden Befreiungsanträge stellen muss.

    Faszinierend...du kannst vor dem Entwurf schon sehen, das die zu planende Bebauung nicht auf dem existierenden Grund passen wird? Und gibt dir das nicht irgendwie zu denken?

  • zunächst einmal, vielen dank für die zeitnahen Antworten/Hinweise/Fragen. Ich fürchte ich muss da noch einwenig weiter ausholen. Ich hoffe ich langweile da niemanden...

    Zur Verdeutlichung meiner Situation habe ich mal ein Auszug aus unseren Entwurf hochgeladen.

    GFL existiert noch als Überbleibsel aus der Entwurfsphase des B-Plans. Hier war eine Teilung des Flurstück 376vorgesehen. Mir stellt sich da die Frage warum ist es jetzt noch da wenn es nie zu einer Teilung gekommen ist? Ich bin Eigentümer des gesamten Flurstück also wird doch keiner ausser mir vom GFL gebrauch machen können. Weiterhin wird im B-Plan vorgeschlagen, die Grenze zum Flurstück 268/119 zu begradigen (90grad zur Straße) und dieses Grundstück nach Nordosten hin zu erweitern. Leider pflegen die Eigentümer des mittleren und nordöstlichen Flurstücke keine Intensionen den Vorschlag des B-Plans nachzukommen. Aus diesen Grund und wegen den "Platzfresser" GFL bin ich gezwungen die Garage auf der nordöstlichen Seite zu verschieben/anzufragen/wie auch immer... und von den "Bäumen" habe ich auch mal ein Bild hochgeladen. Ich glaube da werden mich dann alle verstehen.

    Gem. Aussage meines Bauträgers wird die GRZ 1 überschritten. Er hat hier: Haus + Terrasse + Garage = zu viel! (um genau 0,012) Nach meinem Kenntnisstand zählt hier die Garage zu den Nebenanlagen und diese fließt doch in die GRZ 2 ein oder nicht? Lirum-Larum... Bauträger Sagt: Antrag auf Befreiung... gemach-getan. Antrag für die Befreiung von der Gebäudehöhe kann nicht stichfest begründet werden. Ich bin bis dato einfach davon ausgegangen dass ein Antrag ein Antrag ist und man diesen immer einreichen kann und dass es hier ein einheitliches Prüfverfahren gibt.

    Ja der Bauträger ist schlecht! übrigens einer der namenhaftesten Firmen dieser Region und ich bin auch keiner vom Fach... klasse Ausgangslage!

  • Eine weitere Frage habe ich noch.

    Der B-Plan besagt, dass nach gegenwärtiger Gesetzeslage eine Errichtung von Erdwärmesondenanlagen in der Schutzzone III A nicht zulässig ist. Eine schriftliche Aussage vom Umweltamt des Kreises sagt jedoch, dass diese auf unseren Grundstück (ggf. mit Auflagen) zulässig ist. Was ist nun korrekt?

  • Wenn vom Wege- und Leitungsrecht keiner Gebrauch machen kann/will, wäre es doch einfacher, diese über eine Befreiung anzugreifen als die Garage zu verlegen mit allen Konsequenzen.

    Anträge im Baurecht sollte jemand machen, der sich damit (Baurecht) auskennt und entsprechend beraten kann.

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  • Anträge im Baurecht sollte jemand machen, der sich damit (Baurecht) auskennt und entsprechend beraten kann

    Off-Topic:

    warum ned glei so?

    eventualitäten lassen sich natürlich umso intensiver diskutieren, je weniger randbedingungen (auch psychosomatik der ämtler) bekannt sind - aber was kommt dabei raus? nebenbei: bauträger .. gut beraten - bis zur unterschrift. ja, dann wird alles gut :P

  • Bevor ich noch die ersten Entwürfe des Bauvorhabens hatte war mir klar, dass ich die ersten beiden Befreiungsanträge stellen muss.

    Bevor Du plantest, auf dem Grundstück zu bauen, wäre Dir besser klar gewesen, was ein Bebauungsplan ist und was der dort geltende festsetzt.


    Der Bebauungsplan ist gezielt für diese 0,22 ha aufgestellt worden. Ihm zugehörig ist eine ausführliche Begründung und ein naturschutzfachlicher Beitrag. Der BPlan ist brandneu, fußt also auf den neuesten gesetzlichen Grundlagen.


    Kopfweiden werden immer bis auf den Stamm zurückgeschnitten, so dass sie sehr wohl erhaltenswert sind.


    Ich hätte Dich nicht angerufen. Bei so viel Dreistigkeit - oder Unfähigkeit - wäre der Antrag einfach kostenpflichtig zurückgegangen.

  • Der B-Plan besagt, dass nach gegenwärtiger Gesetzeslage eine Errichtung von Erdwärmesondenanlagen in der Schutzzone III A nicht zulässig ist. Eine schriftliche Aussage vom Umweltamt des Kreises sagt jedoch, dass diese auf unseren Grundstück (ggf. mit Auflagen) zulässig ist. Was ist nun korrekt?

    Grundsätzlich gilt B-Plan, sprich keine Sonden auf Deinem Grundstück.


    Davon kann eine Ausnahme gemacht werden, und zwar nicht ggf. mit Auflagen, sondern mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit mit Auflagen. Die Sache wird kompliziert. Zuerst einmal muss man wissen, ob und wo wasserführende Schichten liegen. Dann braucht man die Berechnung für die Sonden. Sollten die Sonden eine wasserführende Schicht durchtoßen, dann führt das meist zu einer Ablehnung. Man kann dann vielleicht auf mehrere kurze Sonden ausweichen und versuchen, dass das genehmigt wird.


    Dann das Thema Ringspaltverfüllung, das ist gerade in solchen Fällen eine heiße Sache. Manche Bohrfirmen winken dann aus Haftungsgründen gleich ab. Wichtig dabei ist, grundsätzlich ist der Betreiber haftbar, und wenn der die Verantwortung nicht weiterreichen kann, hat er im Schadensfall ein echtes Problem. Da spielt dann das Thema Versicherung mit rein.

    Eine weitere Auflage kann sein, dass die Sonde nicht mit Sole betrieben werden darf. Darf nur "Wasser" verwendet werden, dann wird das mit der Auslegung ziemlich knackig. In manchen Regionen bekommt man aber eine Wasser/Wasser Anlage genehmigt. Die wird aber wieder anders ausgelegt als eine Sole-WP. Ob so eine Anlage auf Deinem Grundstück funktioniert? Keine Ahnung. Evtl. liefert ein Brunnen ja ausreichend Wasser zum Betrieb einer WP.


    Etwas besser wird die Situation wenn man mit Flächenkollektoren arbeitet. Hier werden DV Kollektoren gerne mal genehmigt weil man davon ausgeht, dass durch das Kältemittel das Grundwasser nicht verunreinigt werden kann. Je nach Schichten im Untergrund kriegt man unter Umständen auch Sole genehmigt. Flächenkollektoren werden ja oberflächennah verlegt (typ. Tiefe 1-2m.).


    Bedenke, je mehr Aufwand um so teurer wird der Spaß. Irgendwann kommt man an einen Punkt an dem sich so eine Anlagen nicht mehr rechnet. Deswegen Alternativen mit einbeziehen, falls Plan A in die Hose geht.

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  • Für den Fragesteller:

    Besagter Betrieb würde für Dich nicht als Bauträger tätig werden (solch einer verkauft Grundstück mit Haus), sondern als Generalübernehmer (der plant und baut auf Deinem Grund).

    Fragt sich nur, warum er sich dann nicht auch um die Baugenehmigung samt evtl. Befreiung kümmert.


    Da dürfte die Konstellation eigener Planer (also ein separater, der direkt von Dir beauftragt wird) und Generalunternehmer (bekommt dann von Dir/Deinem Architekten die fertigen und genehmigten Pläne) als vorteilhafter anbieten.

  • Da dürfte die Konstellation eigener Planer ... und Generalunternehmer.....als vorteilhafter anbieten.

    Falsch. Hätte sich angeboten! Jetzt liegt das Kind im Brunnen, ist tot und nicht mehr zu bergen.

    Das Amt wird jetzt gegen alles sein, was nicht zwingend erlauben/dulden muss.

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  • Zum Verständnis für den TE: Befreiungen kann es geben, muss es aber nicht.


    Und: Befreiungen sind zu begründen. Man sollte hierbei auf das Umfeld eingehen (gibt es ähnliche Befreiungen schon im Gebiet dieses B-Planes, werden die Grundzüge der Planung berührt, ist es städtebaulich vertretbar; wenn ja...warum?)


    Und: Bauämter schaffen ungerne Präzedenzfälle, die evtl. weiteren Bauherren Munition liefern. Es wäre also gut bei einer Befreiung wirklich eine zwingende Notwendigkeit zu haben, eine unzumutbare Situation, die (blöderweise) gerade Euch bei Eurem Grundstück betrifft.


    Und: GRZ um 0,012 überschritten. Ein eher schlechter Witz, oder? Bei einer GRZ von 0,25, ist Deine also 0,2512? Auf die vierte Nachkommastelle berechnet. Auf so eine Idee käme ich gar nicht...:eek: GRZ ist auf 2 Nachkommastellen angegeben (ich sehe da keine 0,2500), ist somit auch auf die zweite Nachkommastelle zu runden. Der Ratschlag des GU Du solltest dafür eine Befreiung beantragen ist gänzlich absurd.


    Sollte das Amt dennoch auf 4 Nachkommastellen berechnen, so wäre es ein Leichtes den Bau so umzuplanen, dass die 0,012 nicht benötigt werden.

    Bei einem Grundstück von 600 m² wären das gerade mal 0,72 m²! Die könnte man dem Haus abzwacken...auf jeder Seite sind das ein paar wenige cm. So etwas hätte also gar nicht hochpoppen dürfen. Lächerlich...sorry.


    Dass das Haus auf dem GFL landet...tja...warum tut es das? Es wäre ein Leichtes dies so zu planen, dass dies nicht passiert.


    Und: Ein B-Plan mit nur drei Parzellen und Ihr wollt 4 Befreiungen. das ist schon mal eine Ansage. Echt.


    Vielleicht hättet Ihr Euch einen Planer leisten sollen, der so etwas kann. Dass Eurer an Euch "outsourced" ist schon mal dämlich, dass er plant ohne Sinn und Verstand ist nochmals dämlicher.


    Ich sehe keine Notwendigkeit die Kopfweiden zu köpfen, noch das GFL zu überbauen, noch die GRZ zu überschreiten....

  • Ups, jetzt habe ich mich vertan. GRZ wäre dann 0,262. Ja...ja..die Nachkommastellen.


    Nun, dann plant man das eben so, dass es passt. Wo sollte das Problem sein?


    Gleiches gilt für baugrenze, GFL und Abholzung von Kopfweiden. Ich verstehe das ehrlich gesagt nicht.

  • Gem. Aussage meines Bauträgers

    Ist "Dein Bauträger" wirklich ein Bauträger?


    Bauträger = eine Firma, der das Grundstück gehört und die auf dem firmeneigenen Grundstück ein Haus errichtet/errichten lässt und dann das Grundstück zusammen mit dem Haus an den Käufer (nicht Bauherr) verkauft.


    ODER


    Bist Du schon Grundstückseigentümer ?

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)