Problem mit Entwurfsplanung

  • Servus,

    ich habe vor kurzem ein kleines Reihenmittelhaus geerbt und möchte dieses Sanieren und umbauen. Um meine vielen Ideen und finanziellen Möglichkeiten in Einklang zu bringen habe ich einen Architekten mit einer Entwurfsplanung beauftragt. Einfach um herauszufinden was möglich ist.


    Diese wurde anhand eines groben Aufmasses, das von mir selber gemessen wurde, durchgeführt. Es handelt sich also nur um einen groben Erstentwurf mit zugehöriger Kostenaufstellung des Architekten.
    Ich hatte dem Architekten zunächst mitgeteilt das mein Budget bei 180.000€ liegt. Nach einen Besichtigungstermin hat er mitgeteilt dass es schwierig werden würde meine Wünsche mit diesem Budget zu realisieren.
    Daraufhin habe ich ihm eine Budget von maximal 220.000€ genannt.


    Nach ca. 2 Wochen hat der Architekt einen Entwurf mit geschätzten Gesamtkosten von 313.000€ präsentiert. Davon 214.000€ Bau-, der Rest Nebenkosten, präsentiert.
    Auf meine Mitteilung dass der Entwurf zwar ganz toll ist, aber das Budget deutlich überschreitet, habe ich von ihm nur die Rechnung für seine Tätigkeit erhalten.


    Zudem hatten wir uns auf einen Pauschalbetrag geeinigt, auf den er zusätzlich die Umsatzsteuer aufgeschlagen hat. Was aus meiner Sicht nicht mit Grundsätzen des Verbraucherschutz in Einklang steht.


    Zum einen habe ich nun einen für mich wertlosen Entwurf, zum anderen ist die Rechnung höher als vereinbart.


    Man könnte natürlich argumentieren, dass die Baukosten im genannten Budgetrahmen liegen. Wenn ich jedoch ein Gesamtbudget von 220.000 nenne, ist aus meiner Sicht selbstverständlich das Nebenkosten enthalten sind. Zum anderen hätte ich erwartet dass der Architekt entweder einen neuen Entwurf erstellt der im Budgetrahmen liegt oder frühzeitig mitteilt dass er nicht im Stande ist den Bau mit den vorhandenen Mitteln zu realisieren.


    Was würdet ihr mir in einem solchen Fall raten? Ein schriftlicher Vertrag wurde nicht geschlossen.


    Vielen Dank

  • Nein. Wurde alles nur mündlich besprochen. Es liegt lediglich Schriftverkehr (Email) vor, aus dem meine Budgetgrenzen klar hervorgehen. Genauer: in meinen Emails habe ich ihm ein Budget von 180.000€ mitgeteilt. Bei einem Besichtigungstermin dann mitgeteilt, dass ich auch 200-220.000€ aufbringen könnte.
    Die pauschale Vergütung für den Entwurf wurde auch nur mündlich besprochen.
    Letztlich habe ich das Gefühl, der Architekt wusste von Beginn an dass mein Budget nicht ausreicht und möchte sich nun für eine Wochenendarbeit fürstlich entlohnen lassen.

  • Ergänzend muss ich nochmal erklären dass sein Entwurf wirklich toll war, was ich ihm auch mitgeteilt habe. Allerdings habe ich in dem Zusammenhang auch erklärt das der Entwurf zu teuer ist. 220.000€ Budget - Entwurf 313.000, also 42% Budgetüberschreitung. Ich hätte erwartet dass man sich nun zusammensetzt und den Entwurf so anpasst das man sich dem Budget zumindest stark annähert. Daraufhin habe ich wie bereits erwähnt nur die Rechnung erhalten und keinerlei Rückmeldung zu meinen Einwänden erhalten. Sich erstmal bezahlen lassen obwohl die Leistung nicht abschließend erbracht wurde? Seltsames Geschäftsgebaren. Zumal ich die fehlende Reaktion so werten kann, als wenn er zur Überarbeitung nicht bereit ist.


    Alle dies Umstände können durch den Schriftverkehr belegt werden.

  • OK. Wenn sich die 180 k€ klar belegen lassen, ist seine Leistung mangelhaft und muss nachgebessert werden. Nur das mit dem Pauschalhonorar , welches Brutto sein sollte, wird schwer (beweisbar) werden.

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  • wäre kein budget vereinbart worden, hätte der a. eine holschuld.

    wenn es keinen vertrag gibt, gibt es keinen vertrag ;)

    wenn das ergebnis ausserhalb des budgets liegt, ist es nicht verwertbar.

  • Über die MwSt hätte ich im Normalfall hinweggesehen. Nur in Kombination mit der restlichen Problematik ist mir dies zusätzlich ausgestoßen.


    Ich habe dem Architekten mitgeteilt dass ich seinen Entwurf super finde und sofort mit dem Bau loslegen würde, wenn Geld keine Rolle spielen würde und wir uns nochmal zusammensetzten müssten um Änderungen vorzunehmen die eine Realisierung möglich machen. Wenn ich daraufhin die Rechnung ohne weitere Rückmeldung erhalte, der Architekt also erstmal voll entlohnt werden möchte, empfinde ich das als nicht korrekt.
    was also konkret tun?


    Ich sehe drei Vatrianten.


    1. Zahlung komplett verweigern
    2. einen Teil des Rechnungsbetrags anbieten

    3. voll bezahlen und als Lehrgeld abbuchen

  • Würdest Du ein Schnitzel bezahlen, wenn Du ne Currywurst erhalten hast??? Seine "Leistung" ist mangelhaft. Teil ihm das mit (schriftlich) und frag ihn, wie er nachbessern will.

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  • Man könnte natürlich argumentieren, dass die Baukosten im genannten Budgetrahmen liegen. Wenn ich jedoch ein Gesamtbudget von 220.000 nenne, ist aus meiner Sicht selbstverständlich das Nebenkosten enthalten sind.

    Natürlich!


    Nennt man ein Budget, dann meint man natürlich nicht, dass damit die Baukosten gemeint wären und man hätte noch einen sack voll Geld für Planer und Ingenieure.


    Etwas schwierig ist es schon für den Planer!


    Wie soll er schließlich Kosten schätzen, von etwas das er noch gar nicht gibt: den Entwurf!


    Also: Für grobe Kosten benötigt man schon einen groben Entwurf (Vorentwurf). Es detaillierter, desto genauer wird's.


    Aber: Man merkt schon recht schnell wohin der Hase hoppelt. Dafür hat man auch ein wenig ein Gefühl. Und bei den 180k hatte er ja schon im Vorfeld (ohne Entwurf) gesagt: reicht nicht. Dass nun nochmals über 40% hinzukommen ist natürlich nicht zielführend. Zumal man gerade bei Umbauten noch einige Euros im Köcher haben sollte, weil Umbauten eben sehr viel Aufwendiger sind (Bsp.: Neubau 1m² Wand kostet X Euro; Umbau/ Sanierung: 1m² Wand muss gemauert werden. Dazu werden Steine händisch in Haus gebracht, Mörtel dto....der ganze Spaß kostet schnell mal das doppelte oder dreifache).


    Wenn der Entwurf so toll war, woran lagen die hohen Kosten? An den teuren Ideen des Architekten (Fassade großzügig öffnen?) oder an Euren Wünschen (Wellness - Bereich?).

  • Also wenn man die 180.000 zu Grunde legt, beträgt die Budgetüberschreitung über 70%. Habe ja schon mit dem erhöhten Maximalbetrag von 220.000 gerechnet. Dann sind es 46%.


    Sehr viele bauliche Vorgaben habe ich ihm nicht gemacht. Nur meine Mindestanforderungen genannt. Ausbau des Dachgeschoss zu einem großen Kinderzimmer mit eigenem Badezimmer.
    Anbau zum Garten um eine offenen Wohnessbereich zu schaffen. Umwandlung des jetzigen Wohnzimmers und Küche im ersten Stock zum Elternschlafzimmer und Badezimmer. In seinem Entwurf wurde dann unter anderem die Decke eines Zimmer zwischen Erd- und Obergeschoss komplett entfernt um doppelte Raumhöhe zu gewinnen. Architektonisch ein Traum, aber eben nicht sehr zielführend wenn man klare Budgetvorgaben hat.


    Ich hatte total viele Ideen was den Umbau angeht und brauchte einen Fachmann um meine Phantasie in Machbare Realität umzusetzen und überhaupt zu wissen was realistisch ist. Das war der Auftrag. Ich war sehr offen, hab ihm meine finanziellen Möglichkeiten geschildert und klar gemacht dass ich große Teile der Investition mit Eigenkapital bewerkstelligen will und nicht vor habe in Zukunft nur noch zur Tilgung von Krediten arbeiten zu gehen. Sodass die Budgetgrenzen eigentlich hätten klar sein müssen.


    Es ist natürlich schon eine steile These die sich kaum belegen lässt, aber im Nachhinein habe ich das Gefühl dass er eigentlich nicht am Bau interessiert war und sich lediglich für ein paar Stunden Arbeit am PC und Bastelarbeit für ein Pappmodell bezahlen lassen wollte. Wenn nennt man sowas juristisch: Arglist?


    Naja. Schwierige Situation. Letztlich ist ja auch die Grundlage für eine weitere Zusammenarbeit nicht gegeben. Selbst wenn er Verbesserungen vornehmen würde. Ich denke ich werde versuchen ein Angebot im Bereich von 50% der vereinbarten Summe zu machen.

  • Ausbau des Dachgeschoss zu einem großen Kinderzimmer mit eigenem Badezimmer.

    Das dürfte reichen, um incl. Nebenkosten die 180 k€ wegzuputzen. Je nach Lage und Ausgangssubstanz sind die 330 k€ durchaus im Rahmen des "Machbaren".


    Das hätte ein Kollege mit etwas Erfahrung aber sofort erkennen können und kommunizieren müssen

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  • Je nach Lage und Ausgangssubstanz sind die 330 k€ durchaus im Rahmen des "Machbaren". Das hätte ein Kollege mit etwas Erfahrung aber sofort erkennen können und kommunizieren müssen.

    Das sehe ich auch so und halte auf Basis der bisher vorliegenden Informationen die erbrachte Leistung für mangelhaft und damit für nachzubessern. Das Thema "mündlicher Pauschalvertrag" ist juristisch interessant, sollte aber irgendwie belegbar sein, um es verfolgen zu können.


    Das Thema "Projekt ist im vom AG vorgesehenen Kostenrahmen nicht realisierbar" taucht in frühen Projektphasen leider häufig auf. Nach meiner Erfahrung wollen dies etliche Bauherrn aber selbst dann nicht wahrnehmen / hören, wenn man es ihnen in kurzen Sätzen und der Typografie der BILD-Zeitung vorhält. Das möchte ich Ace83 aber hier ausdrücklich nicht unterstellen.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Das dürfte reichen, um incl. Nebenkosten die 180 k€ wegzuputzen.

    Naja...vielleicht nicht ganz, aber...


    ich habe selber gerade eine Sanierung eines EFH mit Keller durchkalkuliert. Wobei bei dieser Kalkulation der Keller außen vor blieb! Die Kosten lagen mit Planung bei 285k Euro. Hierbei keine Anbauten und Decken raussägen usw. Einfach: Altes raus, neues rein, Bäder neu, eine Wand versetzen.


    Mit entsprechenden baulichen Eingriffen wäre ich, übertragen auf mein Projekt, sicherlich schnell bei 350 - 380k gelandet.


    Sind die Eingriffe (Decke entfernen!!! Gartenseitiger Anbau!!!) so geplant gewesen, so wäre es sehr einfach gewesen im Vorfeld die Nicht-Machbarkeit angesichts des Budget festzustellen.


    ….und Bastelarbeit für ein Pappmodell

    Dann ist der Kollege aber echt tief eingestiegen. Also nicht finanziell tief, sondern vom Planungsumfang....


    Bevor man so tief einsteigt sollte man erst einmal "flach" einsteigen und in einem ersten Näherungsschritt checken, ob das Ganze überhaupt finanzoiell möglich ist. Kommt das so einigermaßen hin, dann kann man mit der Feinjustierung starten.

  • taucht in frühen Projektphasen leider häufig auf.

    ...wodurch mir schon mehrfach Aufträge verloren gingen!


    Es gab aber immer Konkurrenten (zumeist GU, auch mal Kollegen), die meine Kosten deutlich zu unterschreiten in der Lage waren. Zumindest anfänglich. Hinterher wurde es dann immer (!!!) deutlich teurer. Hatte bei einigen Fällen netterweise Feedback bekommen. Meine Kosten wären schon so hingekommen, nur der Ausführende hatte doch gesagt, das.......

  • Das Thema "Projekt ist im vom AG vorgesehenen Kostenrahmen nicht realisierbar" taucht in frühen Projektphasen leider häufig auf.

    ...wodurch mir schon mehrfach Aufträge verloren gingen!

    So ging es mir - wie ich kürzlich schon einmal hier schrieb - auch schon öfter. Ich führe diese Diskussion aber auch lieber vor einem größeren zeitlichen Engagement.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Ich führe diese Diskussion aber auch lieber vor einem größeren zeitlichen Engagement.

    :thumbsup: Das gehört zum Erstgespräch.


    Wie das beim TE gelaufen ist, vermag ich nicht zu beurteilen. Evtl. war die Übereinkunft ja auch die, dass der A. einen groben Vorentwurf nach den Wünschen der Bauherrschaft macht und auf dieser Grundlage eine Kostenschätzung macht.


    Dann hielte ich eine Vergütung für gerechtfertigt. Wir wissen auch nicht, wie hoch die "fürstliche Entlohnung" in Verbindung mit dem Vorwurf der Arglist ausfallen soll.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Vor allem wird i. A. kein Kollege Skizzen zeichnen und Modelle bauen, nur um eine Rechnung schreiben zu können. Eher schreibt er KEINE Rechnung, weil er so viel zu tun hat.

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  • Es ist natürlich schon eine steile These die sich kaum belegen lässt, aber im Nachhinein habe ich das Gefühl dass er eigentlich nicht am Bau interessiert war und sich lediglich für ein paar Stunden Arbeit am PC und Bastelarbeit für ein Pappmodell bezahlen lassen wollte. Wenn nennt man sowas juristisch: Arglist?

    Nein, aus juristischer Sicht versteht man unter "Arglist" nach erster Anschauung etwas deutlich anderes: "Voraussetzung ist eine Täuschung zum Zweck der Erregung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums (kausale Täuschung).", wie hier nachzulesen ist.


    Arglist wäre genau das Gegenteil des von Dir geschilderten Vorgehens, nämlich Dir wider besseres Wissen zu suggerieren, Du könntest den Bau locker für 150.000 € stemmen.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • 1. nicht zahlen

    2. auch wenn der Entwurf wunderbar ist, was muss/kann daraus entfernt werden um überhaupt in Richtung dein Budgetrahmen zu kommen.


    Das wären jetzt mal die Aufgaben zurück an den Architekten.

    Du willst einen Polo und bekommst ein Angebot für einen Passat.


    Vertrag mündlich hin oder her, die Mails belegen ja deine Kommunikation und den genannten Budgetrahmen.

    außerdem Kosten für dich sind immer Brutto auszuweisen, ebenso heißt Budget = dein verfügbares Geld für jegliche Leistung deines Auftrags.

  • 1. nicht zahlen

    2. auch wenn der Entwurf wunderbar ist, was muss/kann daraus entfernt werden um überhaupt in Richtung dein Budgetrahmen zu kommen.

    Als juristischer Laie würde ich zuerst einen vorliegenden Mangel anzeigen ("rügen"), mit Fristsetzung dessen Beseitigung einfordern und erst dann nicht zahlen.

    ... die Mails belegen ja deine Kommunikation und den genannten Budgetrahmen.

    Tun sie das? Lies 'doch bitte 'mal daraus vor, wenn sie Dir vorliegen!

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • 1. nicht zahlen

    Einfach nicht zahlen, kann nach hinten losgehen. Deshalb Vorsicht mit solchen Tipps!

    Das wären jetzt mal die Aufgaben zurück an den Architekten.

    Den will er nicht mehr. Er lehnt also eine Nachbesserung ab.

    Vertrag mündlich hin oder her, die Mails belegen ja deine Kommunikation und den genannten Budgetrahmen.

    Jetzt kommt es nur noch drauf an, ob sich aus dem Mailverkehr der Umfang eines Planungsauftrags ergibt.

    Letztlich ist ja auch die Grundlage für eine weitere Zusammenarbeit nicht gegeben. Selbst wenn er Verbesserungen vornehmen würde.

    Das könnte als freie Kündigung gewertet werden und weitere Honorarforderungen verursachen.


    Ist das Verhältnis nach so einem kurzen Geplänkel wirklich schon so zerrüttet?

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Aus den Antworten hier ist leicht das Dilemma zu erkennen. Nichts genaues weiß man nicht. Die These der Arglist war natürlich von mir übertrieben dargestellt. Das so eine Behauptung nicht haltbar ist, weiß ich.
    Zur Frage nach dem Schriftverkehr kann ich nur sagen dass ich meine groben Vorstellungen vom Umbau geschildert habe und mein Budget genannt habe.
    Der Architekt hat trotz der Tatsache, dass er sonst eher größere Projekte betreut und normalerweise sicher mit anderen Budgets arbeitet das Projekt für interessant befunden und einen Ortstermin vereinbart. Dauer ca. 1,5 Stunden. Anfahrt von seinem Büro um die 20km. Er hat ein paar Fotos gemacht. das Budget hat er als knapp bezeichnet und ich erläutert dass ich sicher auch etwas mehr investieren kann 200-220.000€. Der Architekt hat wörtlich gesagt das er für einen Entwurf pauschal 2000€ nimmt. Was mir eine grobe Planung im genannten Preisrahmen durchaus wert gewesen wäre. Es ging wie gesagt nicht darum einen perfekten, baufertigen Entwurf zu erstellen, sondern darum einen Fachmann zu haben der meine Vision von Haus versteht und mir aufzeigt was möglich ist und was mit dem genannten Budget nicht möglich ist. Das Büro hat tolle Sachen gebaut und ich war überzeugt das sie durch besondere Lösungen in der Lage sind etwas tolles zu kreieren, auch mit kleinem Budget.

    Mein Hauptproblem liegt ja auch nicht im Überschreiten des Budgets, sondern vor allem darin dass mir die Rechnung als Reaktion auf meinen Einwand der Kosten geschickt wurde. Also erstmal gezahlt werden soll bevor noch ein Finger krummgemacht wird. Also anscheinend kein Interesse an eine Überarbeitung besteht.
    vielleucht meinte er auch das er für jeden Entwurf den er macht 2000€ kassiert. Dann hat er aber ein deutliches Kommunikationsproblem, was auch in der nicht erwähnten MwSt zu sehen ist

  • Bastelarbeit für ein Pappmodell

    Das irritiert mich. So schnell ist ein Modell jetzt auch nicht "gebastelt". Meiner Erfahrung nach. Das klingt für mich schon nach intensiverer Auseinandersetzung mit den Bauherrenwünschen und ebensolcher Zusammenarbeit.

    zuerst kalkuliert man ja über den Daumen gepeilt.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • ... einen Ortstermin vereinbart. Dauer ca. 1,5 Stunden. Anfahrt von seinem Büro um die 20km. Er hat ein paar Fotos gemacht. das Budget hat er als knapp bezeichnet ...

    Nach ca. 2 Wochen hat der Architekt einen Entwurf mit geschätzten Gesamtkosten von 313.000€ präsentiert.

    Ich hatte total viele Ideen was den Umbau angeht und brauchte einen Fachmann um meine Phantasie in Machbare Realität umzusetzen und überhaupt zu wissen was realistisch ist. Das war der Auftrag.

    ... und sich lediglich für ein paar Stunden Arbeit am PC und Bastelarbeit für ein Pappmodell ...

    ... und für eine Wochenendarbeit fürstlich entlohnen lassen.

    Rechnen wir doch einmal rückwärts: 2.000 € entsprechen bei kundenfreundlicher Rechnung ca. 20 Arbeitsstunden. Ist deren Anfall plausibel?


    Teilleistung Umfang Std. Stundensatz Büroinhaber Summe
    1. Ortstermin 2 100,- 200,-
    2. Klärung Rahmenbedingungen 1 100,- 100,-
    3. Entwurfsskizzen 4 100,- 400,-
    4. "Reinzeichnung" Vorentwurf 2 100,- 200,-
    5. Modellbau 8 100,- 800,-
    6. Überarbeitung "Reinzeichnung" 1 100,- 100,-
    7. Aufstellung Kostenschätzung 1 100,- 100,-
    1.900,-


    Und schon wird aus "fürstliche Entlohnung" eine branchenüblich bezahlte Leistung eines Vorentwurfs. Natürlich kann man da über 2 oder 3 Stunden diskutieren, aber ein "Vorentwurf" ist ein "Vorentwurf" und keine abgeschlossene "Planung".


    Ein Chance eine Nachbesserung / Mangelbeseitigung der Leistung durchzusetzen, sehe ich, eine Chance, das Honorar auf die Hälfte zu drücken, eher nicht.


    (Es ist übrigens nichts ungewöhnliches, bei einem Vorentwurf festzustellen, dass die vollständige Umsetzung des Raumprogramms im gewünschte Standard und das Budget um 30 % oder 50 % auseinanderliegen. Dazu gehört dann aber auch zu sagen, was der Bauherr weglassen kann (Fläche, Standard) um ins Budget zu kommen und wie das dann aussieht. Mir haben jüngst zweimal Bauherrn das Budget entsprechend erhöht, einmal wurde das Projekt verkleinert und einmal wurde es nach längerer interner Diskussion eingestellt. Nicht jeder Vorentwurf über Budget ist zwingend per se "unbrauchbar". Ohne weitere Erläuterungen ist er es das aber schon.)

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Das wäre doch auch erst mal ein gangbarer Weg: Den Architekten um eine solche Aufstellung bitten.

    Das löst ja sein Problem nicht. Ich würde den Architekten bitten/auffordern, einen Entwurf zu liefern, der den ursprünglichen Kostenrahmen nicht sprengt. Das war seine Aufgabe, und die kann er m.M.n. a) ablehnen, weil seiner Meinung nach nicht möglich oder b) einfach machen.

    Bei a) sehe ich den anspruchberechtigten Kostenaufwand maximal bei Skeptikers Punkte 1 bis 3 und 7

    Bei b) muss er noch arbeiten für sein Pauschalhonorar, aber der TE hätte dann ja letztendlich auch bekommen, was er bestellt hat.

  • Ist deren Anfall plausibel?

    Nach Deiner Aufstellung ja. Allerdings gehört 7. Kostenschätzung an Stelle 4. Spätestens hier hätte der A. die Reißleine ziehen können und dem BH mitteilen, dass das nix wird mit dem Budget. Wozu noch ein Modell für den Mülleimer bauen?


    Aber wir kennen den Ablauf nicht. Evtl. gab es ja auch ein Signal des A. zur Kostensteigerung, er wollte dem BH seinen teureren Entwurf mit dem Modell schmackhaft machen, und der signalisierte zurück: Ja, mach mal, schau ich mir dann an. Dann wäre die Beurteilung anders.

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    Gruß aus Oranienburg
    Thomas