Hallo Community,
wir führen derzeit Vorgespräche mit einem Architekten, weil wir ihn gerne beauftragen würden, unser etwa 120 Jahre altes Satteldach (insgesamt etwa 125m² Grundfläche) abzutragen, einen Meter aufzustocken und neuaufzubauen. Es sollen dabei etwa 100m² bewohnbarer Wohnraum werden und 25m² eine Dachterrasse, die vom Dachgeschoss aus begehbar sein soll. Das Dachgeschoss soll vorwiegend im Rohbau verbleiben und noch nicht bewohnt werden, d.h. es bedarf keiner Boden-, Wand- oder Deckenbeläge, aber Dachfenster sollten schon drin sein. Der Hausstromanschluss kommt vom Dach und muss also vor dem Abriss abgeklemmt und später neu angeschlossen werden. Da die Elektrik des Hauses auch komplett erneuert werden muss, wir dies aber zeitnah nachgelagert betrachten wollen, soll ein neuer Zähler (direkt "smart"?) und ein neuer Sicherungskasten im DG installiert werden. Außerdem soll im Dachgeschoss in mittlerer Zukunft ein Gästebad entstehen, wofür wir gerne die Rohre direkt vorbereiten wollten und auch schon den Raum vom Rest des ansonsten offenen Dachgeschosses abtrennen wollen. Wir wünschen uns als Dacheindeckung Naturschiefer und darunter eine Aufsparrendämmung. Bei der Eindeckung können wir aber auch gerne Abstriche machen, um Kosten zu sparen, und auf Dachpappe fürs erste zurückgreifen. Das Haus ist freistehend. Eines der beiden Nachbarsgrundstücke ist unbebaut.
Die Maßnahmen sind folgend nochmal zusammengefasst:
- Abriss und Entsorgung Dachstuhl 125m²
- Abtrennung Dachständer (Elektrik)
- Aufmauern von bis zu einem Meter des Kniestocks für 100m² Dachstuhl
- Aufbau Dachstuhlkonstruktion 100m²
- Konstruktion 25m² Dachterrasse mit Geländer und Ablaufsystem
- Aufsparrendämmung für 100m²-Dachstuhl
- Dachfenster für ausreichende Tagesbeleuchtung (vorzugsweise keine Gauben)
- ggf. Fenster in den Giebelseiten Nord/Süd
- Eindeckung mit Schiefer für 100m²-Dachstuhl; Alternativ zum Kostendrücken Eindeckung mittels Dachpappe
- Einbau neuer Sicherungskasten und neuer Stromzähler ("smart"?)
- Anschluss Dachständer (Elektrik)
- Verlegung Rohre Gäste-WC
- Trennung des Gäste-WCs durch Wand vom restlichen Dachgeschoss (Rohbau; keine Sanitäranlagen)
- Installation neue Heizkörper und Anschluss an bestehendes Heizsystem (Dachstuhl war zuvor teilweise beheizt)
Nach den ersten Gesprächen mit dem Architekten haben sich darüber hinaus folgende weitere Positionen ergeben:
- Vermessung Haus für Baugenehmigung
- Berechnung Statik wegen Dachterrasse und neuem Dachstuhl
- EnEV-Nachweis wegen KfW-Förderung "Einzelmaßnahme" (Dachdämmung wo vorher KEINE Dämmung war)
- Einverständnis der Nachbarn (RLP) wegen Dachterrasse und Aufstockung Kniestock Dachstuhl
Wir schätzen den Kostenbedarf (ohne Planungskosten) auf 45T€. Dies ergibt sich aus:
- 5T€ Abriss und Entsorgung Dachstuhl
- 6T€ Aufbau Dachstuhl (60€/m²)
- 12T€ Aufsparrendämmung (120€/m²)
- 10T€ Eindeckung Schiefer (100€/m²)
- 5T€ Dachterrasse (200€/m²)
- 7T€ Elektrik/Installateur
Das Budget hat der Architekt als unzureichend betrachtet, was wir auch erwartet haben. Er wies uns darauf hin, dass wir mit mindestens 72T€ (unser derzeitiges Budget bei der Bank für diese und ein paar weitere Maßnahmen) bis sogar 100T€ rechnen sollten, um diese Maßnahmen und die Planungskosten zu begleichen.
Der Architekt wird nach Vertragsschluss Kostenvoranschläge von Firmen einholen und uns vorlegen. Ist dieses Vorgehen üblich, einen Vertrag ohne Kosten zu schließen?
Was denkt ihr - sind 45T€ zu knapp kalkuliert? Kommen wir mit dem Budget klar? Worauf sollten wir noch achten? Ist ein Architekt für dieses Vorhaben überhaupt der richtige Ansprechpartner?
Wir danken euch vielmals im Voraus!
