Kosten neuer Dachstuhl mit Dachterasse

    Hallo Community,


    wir führen derzeit Vorgespräche mit einem Architekten, weil wir ihn gerne beauftragen würden, unser etwa 120 Jahre altes Satteldach (insgesamt etwa 125m² Grundfläche) abzutragen, einen Meter aufzustocken und neuaufzubauen. Es sollen dabei etwa 100m² bewohnbarer Wohnraum werden und 25m² eine Dachterrasse, die vom Dachgeschoss aus begehbar sein soll. Das Dachgeschoss soll vorwiegend im Rohbau verbleiben und noch nicht bewohnt werden, d.h. es bedarf keiner Boden-, Wand- oder Deckenbeläge, aber Dachfenster sollten schon drin sein. Der Hausstromanschluss kommt vom Dach und muss also vor dem Abriss abgeklemmt und später neu angeschlossen werden. Da die Elektrik des Hauses auch komplett erneuert werden muss, wir dies aber zeitnah nachgelagert betrachten wollen, soll ein neuer Zähler (direkt "smart"?) und ein neuer Sicherungskasten im DG installiert werden. Außerdem soll im Dachgeschoss in mittlerer Zukunft ein Gästebad entstehen, wofür wir gerne die Rohre direkt vorbereiten wollten und auch schon den Raum vom Rest des ansonsten offenen Dachgeschosses abtrennen wollen. Wir wünschen uns als Dacheindeckung Naturschiefer und darunter eine Aufsparrendämmung. Bei der Eindeckung können wir aber auch gerne Abstriche machen, um Kosten zu sparen, und auf Dachpappe fürs erste zurückgreifen. Das Haus ist freistehend. Eines der beiden Nachbarsgrundstücke ist unbebaut.

    Die Maßnahmen sind folgend nochmal zusammengefasst:

    • Abriss und Entsorgung Dachstuhl 125m²
    • Abtrennung Dachständer (Elektrik)
    • Aufmauern von bis zu einem Meter des Kniestocks für 100m² Dachstuhl
    • Aufbau Dachstuhlkonstruktion 100m²
    • Konstruktion 25m² Dachterrasse mit Geländer und Ablaufsystem
    • Aufsparrendämmung für 100m²-Dachstuhl
    • Dachfenster für ausreichende Tagesbeleuchtung (vorzugsweise keine Gauben)
    • ggf. Fenster in den Giebelseiten Nord/Süd
    • Eindeckung mit Schiefer für 100m²-Dachstuhl; Alternativ zum Kostendrücken Eindeckung mittels Dachpappe
    • Einbau neuer Sicherungskasten und neuer Stromzähler ("smart"?)
    • Anschluss Dachständer (Elektrik)
    • Verlegung Rohre Gäste-WC
    • Trennung des Gäste-WCs durch Wand vom restlichen Dachgeschoss (Rohbau; keine Sanitäranlagen)
    • Installation neue Heizkörper und Anschluss an bestehendes Heizsystem (Dachstuhl war zuvor teilweise beheizt)


    Nach den ersten Gesprächen mit dem Architekten haben sich darüber hinaus folgende weitere Positionen ergeben:

    • Vermessung Haus für Baugenehmigung
    • Berechnung Statik wegen Dachterrasse und neuem Dachstuhl
    • EnEV-Nachweis wegen KfW-Förderung "Einzelmaßnahme" (Dachdämmung wo vorher KEINE Dämmung war)
    • Einverständnis der Nachbarn (RLP) wegen Dachterrasse und Aufstockung Kniestock Dachstuhl


    Wir schätzen den Kostenbedarf (ohne Planungskosten) auf 45T€. Dies ergibt sich aus:

    • 5T€ Abriss und Entsorgung Dachstuhl
    • 6T€ Aufbau Dachstuhl (60€/m²)
    • 12T€ Aufsparrendämmung (120€/m²)
    • 10T€ Eindeckung Schiefer (100€/m²)
    • 5T€ Dachterrasse (200€/m²)
    • 7T€ Elektrik/Installateur

    Das Budget hat der Architekt als unzureichend betrachtet, was wir auch erwartet haben. Er wies uns darauf hin, dass wir mit mindestens 72T€ (unser derzeitiges Budget bei der Bank für diese und ein paar weitere Maßnahmen) bis sogar 100T€ rechnen sollten, um diese Maßnahmen und die Planungskosten zu begleichen.

    Der Architekt wird nach Vertragsschluss Kostenvoranschläge von Firmen einholen und uns vorlegen. Ist dieses Vorgehen üblich, einen Vertrag ohne Kosten zu schließen?


    Was denkt ihr - sind 45T€ zu knapp kalkuliert? Kommen wir mit dem Budget klar? Worauf sollten wir noch achten? Ist ein Architekt für dieses Vorhaben überhaupt der richtige Ansprechpartner?



    Wir danken euch vielmals im Voraus!

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Fravec

    Was denkt ihr - sind 45T€ zu knapp kalkuliert?

    Ja


    Zitat von Fravec

    Kommen wir mit dem Budget klar?

    Nein

    Zitat von Fravec

    Ist ein Architekt für dieses Vorhaben überhaupt der richtige Ansprechpartner?

    Wer sonst könnte der richtige Ansprechpartner sein? Ein Bäcker? Ein Metzger? Ein Pilot??


    Ich denke, dass das Geld bereits nach dem Abbruch und Neuaufbau des Daches (was ist eigentlich mit den Giebelwänden? Maurer?) Schluss ist. Innenausbau müsste dann unterbleiben.


    100m² Wohnfläche? Quasi Neubau...ich würde hier nicht unter 150k Euro gehen. Eher tendiere ich zu 200k Euro. Müsste man halt genau rechnen / kalkulieren.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Fravec

    Der Architekt wird nach Vertragsschluss Kostenvoranschläge von Firmen einholen

    es gibt bestimmt einen grund, warum der a. nicht die leistungen erbringt, die honorargrundlage darstellen ..

    und die oberste decke ist natürlich hinsichtlich tragfähigkeit und schwingungen schon immer für späteren ausbau ausgelegt worden ..





    oder auch nicht. dann wäre es aber an der zeit, sich gedanken zu machen.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von mls

    oder auch nicht. dann wäre es aber an der zeit, sich gedanken zu machen.

    Wozu, Markus???


    Das Budget beträgt ca.

    Zitat von Fravec

    mindestens 72T€ (unser derzeitiges Budget bei der Bank für diese und ein paar weitere Maßnahmen)

    …und dürfte, wenn's sehr gut läuft, für das halbe Bauvorhaben (ohne Planungskosten) reichen.


    Oder anders gesagt: Egal was die Decke trägt (oder eben nicht): die Baukosten dürften 2 - 3 mal so hoch sein wie das zur Verfügung stehende Budget. Somit ist das Bauvorhaben mE gestorben bevor man sich über statische Belange einen Schädel machen muss.

    Zitat von Thomas B

    Ich denke, dass das Geld bereits nach dem Abbruch und Neuaufbau des Daches (was ist eigentlich mit den Giebelwänden? Maurer?) Schluss ist. Innenausbau müsste dann unterbleiben.


    100m² Wohnfläche? Quasi Neubau...ich würde hier nicht unter 150k Euro gehen. Eher tendiere ich zu 200k Euro. Müsste man halt genau rechnen / kalkulieren.

    Der Ausbau der neuentstandenen Fläche im Dachgeschoss soll (noch) nicht erfolgen. Diese dient als Reserve und soll frühestens in mittlerer Zukunft bewohnt, also auch ausgebaut werden.

    Zitat von Thomas B

    Oder anders gesagt: Egal was die Decke trägt (oder eben nicht): die Baukosten dürften 2 - 3 mal so hoch sein wie das zur Verfügung stehende Budget. Somit ist das Bauvorhaben mE gestorben bevor man sich über statische Belange einen Schädel machen muss.

    Ich kann mir leider nicht vorstellen, woher die 2-3 Mal so hohen Baukosten herkommen. Sind die von uns angenommenen Preise für die Dachstuhlkonstruktion zu gering? Haben wir Maßnahmen, Leistungen oder Materialkosten übersehen?

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Fravec

    Der Ausbau der neuentstandenen Fläche im Dachgeschoss soll (noch) nicht erfolgen. Diese dient als Reserve und soll frühestens in mittlerer Zukunft bewohnt, also auch ausgebaut werden.

    Ich ging von einem vollständigen Ausbau aus. Wird nur der Dachstuhl neu erstellt (+ Kniestock + Giebelwände erhöhe + Außenputz neu?), dann wird es sicher günstiger.


    Wie teuer/ günstig genau kann man nur ansatzweise schätzen, da uns hier alle wesentlichen Informationen fehlen.


    Alleine die Dachterrasse ist technisch anspruchsvoll und kostet -je nach Größe und Randbedingungen- sicher eine Stange Geld. In der Fläche ist das alles "halb so wild", aber die Randanschlüsse usw. sind alles andere als trivial.


    Lässt man den Innenausbau komplett weg, dann dürfte das zu dem Budget näherungsweise möglich sein (70 - 100k Euro; siehe Aussage Architekt).

    • Offizieller Beitrag

    Ihr rechnet mit weniger als 500 € / m2 neuer Wohnfläche und wollt davon bezahlen:

    1. Baustelleneinrichtung
    2. Rückbau Dach + Dachstuhl
    3. kompletten Neubau Gebäudehülle inklusive Schieferdeckung (!)
    4. Rohling Gästebad
    5. Verlängerung TGA bis ins neue DG
    6. Erneuerung Hausanschluß ELT
    7. Baunebenkosten wie Planung, Genehmigung, ENEV-Nachweis ...

    Die aufgerundeten 50.000 € Eures Budgets reichen dafür hinten und vorne nicht. Die reichen nicht ganz knapp nicht, sondern wie Thomas B richtig schreibt überhaupt nicht, nicht einmal ansatzweise. Spart noch ein paar Jahre (mind. 30.000 €, besser mehr, oder vergesst das Vorhaben.


    (Ja, ich bin mir da ganz sicher. In meinem Büro habe ich schon etliche ähnlicher Gespräche geführt und mir ist deswegen auch schon mal ein laufender Auftrag gekündigt worden. Keiner der enttäuscht gehenden Bauinteressenten oder Auftraggeber hat es aber bisher geschafft, ohne mehrjährige massive Eigenleistung (> 20 Stunden / Woche über 50 Wochen / Jahr in min. zwei Jahren), Nachfinanzierung und / oder Ende der Partnerschaft / Scheidung das Projekt im vorgesehenen Umfang zu Ende zu bringen. Insofern: Ja, ich bin mir da ganz sicher.)

    • Offizieller Beitrag

    Ich halte das Budget ebenfalls für viel zu dünn. Die Schieferdeckung wird schon ein vielfaches davon verschlingen müssen, wenn es denn ordentlich werden will. Rein aus dem Bauch würde ich hier Faktor 3 oder 4 ansetzen. Deine 45 werden aber ziemlich sicher nicht reichen.

    Dachdecker [ˈdaχˌdɛkɐ] - Jemand der basierend auf ungenauen Daten, die von Leuten mit fragwürdigem Wissen zur Verfügung gestellt werden, präzise Rätselraten kann. Siehe auch; Zauberer, Magier

    * Administrative oder moderative Beiträge in rot

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Thomas B

    Wozu, Markus???


    Das Budget beträgt ca.

    …und dürfte, wenn's sehr gut läuft, für das halbe Bauvorhaben (ohne Planungskosten) reichen.

    weil das von mir geschriebene einen indirekten verweis auf einen kleinen, aber manchmal überaus relevanten teil der anamnese darstellt. wer ohne anamnese losmarschiert, kann gern gesundheitsminister werden :P

    Ich bin ja schon Sparfuchs und kenne günstige Materialbezugsquellen und setze auf Eigenleistungen bei meinen eigenen Projekten.


    45k Euro für einen kompletten Dachstuhl mit Schiefer, Terrasse, Dämmung, Elektrik? 😂


    Sorry, dafür kriegt man nicht einmal das Material eingekauft.


    Wenn das Projekt am Ende unter 100.000 Euro samt Archi und Handwerker zu realisieren ist, dann ist es bereits günstig.

    Was die Freileitungseinführung angeht:


    Wäre alternativ zu neuem Dachständer ein Niederführungsmast auf dem Grundstück möglich?

    Ab dort mittels Erdkabel oder isoliertem Luftkabel ins Haus.

    Das würde die aufwendigen Zwischenbauzustände überflüssig machen.

    Und man umgeht evtl. Probleme wie Mindestabstände von begehbaren Flächen (Terrasse, aber auch Dachfenster).


    Endet denn die Freileitung derzeit bei Euch oder führt sie weiter?

    In Kenntnis einer Grundrißskizze (Grundstück mit Lage Haus und Leitung - bis zu deren nächsten Aufhängungspunkten) könnte man evtl. konkrete Vorschläge machen.