Welche Bedingungen für Vermietung eines Kellergeschosses?

  • Servus beinander


    aus einem aktuellem Anlass:Es lag eine vermietete Kellerwohnung vor. Es wurde darauf hingewiesen, dass die nicht vermietet werden darf wegen Bauordnung/Brandschutz/2.Fluchtweg. (Fenster waren niedriger als 1,00m)


    Dann hat mir ein lieber Kollege gleich noch die betreffenden Teile der Bauordnung zugeschickt, in der auch Brüstungshöhe und Belichtungsmenge themtisiert wurden. Danke Thomas B


    Wenn also die Bedingungen der Bauordnung diesbezüglich erfüllt werden - dürfte man dann einfach vermieten?

    Oder muss man noch etwas dem Bauamt melden?


    n dem Falle wäre aus dem ZFH (Zweifamilienhaus) ja plötzlich ein Dreifamilienhaus geworden -> Somit würde sich ja auch plötzlich die Gebäudeklasse ändern, oder? Und somit auch die Anforderungen oder hab ich da einen Denkknoten?


    Würde mich einfach theoretisch interessieren.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • Ja - Nutzungsänderung. Verbunden mit einem Nachweis des Stellplatzes gemäß örtlicher Vorgabe. Wenn der B-Plan es zuläßt und nicht nur 2 WE oder die GFZ begrenzt. Es gilt die BauGB Version des Datums des Inkraftretens des B-Plans.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Wenn also die Bedingungen der Bauordnung diesbezüglich erfüllt werden - dürfte man dann einfach vermieten?

    Oder muss man noch etwas dem Bauamt melden?

    Eine Umnutzung, verbunden mit Veränderungen der Fensteröffnungen in der Fassade, ist m.E. genehmigungspflichtig. Also nicht nur melden, sondern Bauantrag/Antrag auf Umnutzung.

    Somit würde sich ja auch plötzlich die Gebäudeklasse ändern, oder? Und somit auch die Anforderungen oder hab ich da einen Denkknoten?

    Das ist richtig, kein Denkknoten. Ist zwar ein anderer Fall, aber ich wurde bei einem kürzlich geplanten DH von der Bauaufsicht darauf aufmerksam gemacht, dass sich beim Aus-/Umbau eines Spitzbodens zu einem Aufenthaltsraum die Gebäudeklasse ändert. Und schon hätte man ein nicht genehmigungsfähiges Gebäude, das dann im Ganzen widerrechtlich sei, also rückgebaut werden müsse! Schon allein aus Sicht der Abstandsflächen wäre das tödlich in diesem Fall.


    Der Bestandsschutz ist in jedem Fall weg. Also immer schon aufpassen, dass man nicht den Super-GAU erzeugt!

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    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Moin Annette!


    Bei 3 WE --> mind. Gebäudeklasse 3


    3 WE --> evtl. ein zusätzlicher Stellplatz ?


    Geb. kl. 3 muss jetzt kein Problem sein, außer im KG wird die Raumlichte von 2,40m unterschritten (bei Geb.klasse 1 +2 erlaubt!, bei Geb.klasse 3 nicht erlaubt!)

  • Wäre unterschritten in diesem Fall. 2,36 m

    Raumhöhe, allerdings ist die Decke verkleidet ( Nut-Feder-Bretter)


    Es ist erst mal nicht geplant, dass zur Vermietung zuzulassen oder so.

    Mich hat einfach auch interessiert, welche anderen Konsequenzen folgen, wenn denn die Fensterhöhe zulässig gewesen wäre ( + BRH + Belichtung)

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  • Nutzung wirkt sich auf Abstandsflächen aus? Ich dachte, das ganze Gebäude zählt.

    Ja, so isses.


    Ich denke Thomas hatte ein Gebäude, das früher so zulässig war, es aber heute (Abstandsflächen, evtl. durch neue Grenzziehung verändert usw.) nicht mehr wäre, würde man es heute neu errichten.



    Wäre unterschritten in diesem Fall. 2,36 m

    ...und somit als Wohnraum nicht zulässig (bei Geb.kl. 3)


    Es ist erst mal nicht geplant, dass zur Vermietung zuzulassen oder so.

    ist das so....?

  • Nutzung wirkt sich auf Abstandsflächen aus? Ich dachte, das ganze Gebäude zählt.

    Ich bin von der aktuellen berlin-brandenburgischen Abstandsflächenregelung ausgegangen, die aus der MBO stammt. Danach haben Gebäude bis Gkl. 2 eine Abstandsfläche von 3 m, ab Gkl. 3 0,4 H, min. 3 m. H ist von OK Gelände bis OK First, d.h. schon ab 7,50 m Firsthöhe sind mehr als 3 m erforderlich.


    Zu Bayern kann ich nichts sagen, evtl. geht es bei Euch nicht nach Gkl., dann wäre dieser Hinweis nicht zutreffend.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Ja. Früher gab es mal eine Bagatellregelung, wonach ein kleiner Teil der Abstandsfläche auf dem Nachbargrundstück liegen durfte, aber da war es auch noch H/2 und nicht 0,4H.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Ich denke Thomas hatte ein Gebäude, das früher so zulässig war, es aber heute (Abstandsflächen, evtl. durch neue Grenzziehung verändert usw.) nicht mehr wäre, würde man es heute neu errichten.

    Dafür kann man Antrag auf Abweichung stellen - mit guten Aussichten auf Genehmigung.

    ...und somit als Wohnraum nicht zulässig (bei Geb.kl. 3)

    Wird im vereinfachten Verfahren nicht geprüft - auf deutsch: interessiert nicht weiter.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Wird im vereinfachten Verfahren nicht geprüft

    Ähh...wenn ich einen Bauantrag stelle (Nutzungsänderung KG zu Wohnraum/ Wohnung), dann sollten die Bauantragsunterlagen vollständig sein. Dann sieht der Bearbeiter*in, dass da nunmehr 3 Wohnungen sind --> Geb.kl. 3.


    Das "Nicht-Bemerken" kann doch nur funktionieren, wenn wesentliche teile (die Geschoße darüber) nicht dargestellt/ weggelassen werden und man auch beim Titel des BV etwas schummelt. Nicht: "2 fam-Wohnhaus, Kellernutzung zu Wohnraum", sondern "Haus, Umnutzung KG zu Wohnraum"

  • Es haftet also der Planersteller, der es einreicht... :(

    Immer! Das ist doch das Tolle an unserem Beruf nach unten offene Honorarskala ("geht's noch billiger?") bei nach oben offener Haftungsübernahme (Bitte senden Sie uns zur Vertragsunterzeichnung eine Haftiungshübernahme Ihrer Haftpflichtversicherung zu!").

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Ähh...wenn ich einen Bauantrag stelle (Nutzungsänderung KG zu Wohnraum/ Wohnung), dann sollten die Bauantragsunterlagen vollständig sein. Dann sieht der Bearbeiter*in, dass da nunmehr 3 Wohnungen sind --> Geb.kl. 3.


    Das "Nicht-Bemerken" kann doch nur funktionieren, wenn wesentliche teile (die Geschoße darüber) nicht dargestellt/ weggelassen werden und man auch beim Titel des BV etwas schummelt. Nicht: "2 fam-Wohnhaus, Kellernutzung zu Wohnraum", sondern "Haus, Umnutzung KG zu Wohnraum"

    Sorry, meine Aussage bezog sich auf die Raumhöhe unter 2,40 m. Die Gebäudeklasse wird selbstverständlich geprüft.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Es haftet also der Planersteller, der es einreicht... :(

    ...der haftet immer mit. Vor allem da, wo nicht geprüft wird.

    Immer! Das ist doch das Tolle an unserem Beruf nach unten offene Honorarskala ("geht's noch billiger?") bei nach oben offener Haftungsübernahme (Bitte senden Sie uns zur Vertragsunterzeichnung eine Haftiungshübernahme Ihrer Haftpflichtversicherung zu!").

    Tja - hättest Du Dir einen anderen Beruf ausgesucht...?

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  • Tja - hättest Du Dir einen anderen Beruf ausgesucht?

    Das frage ich mich immer öfter, wenn ich bpsw. auf irgendwelchen Ratgeber-Seiten lese: "Zuerst sollten Sie immer den Architekten in Regress nehmen, da dieser eine Haftpflichtversicherung muss." oder wenn mir Anwälte unaufgefordert erklären, dass ihnen das Haftungsrisiko und das Arbeitspensum von Planern in Relation zum abrechenbaren Honorar viel zu hoch sei ... "die Haftung ... das wäre ja so, als würde ich garantieren, dass wir den Prozess sicher gewinnen werden ... ich bin doch nicht blöd ..."


    Bis jetzt bin ich (den) noch dabei ...

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Bis jetzt bin ich noch dabei ...

    ...und ich habe aus Deinen vielen Beiträgen hier den Eindruck, als wärst Du einer von der gewissenhaften Sorte.

    ich wundere mich immer wieder, wie manche sogenannten Architekten (oder soll ich sagen "Künstler") es schaffen, sich durchzulavieren. Offenbar kommt es real dann doch eher selten vor, dass mal einer für den von ihm produzierten Murks haften muss.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • ich wundere mich immer wieder, wie manche sogenannten Architekten (oder soll ich sagen "Künstler") es schaffen, sich durchzulavieren. Offenbar kommt es real dann doch eher selten vor, dass mal einer für den von ihm produzierten Murks haften muss.

    Ja, den Eindruck habe ich auch - und dann hoffe ich immer, dass ich mit meiner eigenen Arbeit und meine Mitarbeitenden mit ihrer sorgfältig genug sind, meine Haftpflichtversicherung noch möglichst lange nicht in Anspruch nehmen zu müssen.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Habs jetzt nicht gelesen ob schon erwähnt., aber mit 3 WE+s kommt das Monster Brandschutz nach Nutzungseinheiten. Ergo Durchdringungen und Türen und so. Brandabschnitte.

    :bier: Es gibt jetzt eine App, die blinkt, wenn man ohne Mundschutz trinkt, es sei denn, es ist Frankenwein, denn der frisst ein Loch hinein.

  • Danke für die Inputs. Wie schon geschrieben, es geht ja nicht darum, dass das Teil vermietbar gemacht werden soll, sondern eher darum zu sehen, dass nicht nur die Bauordnung hinsichtlich der Fenster was sagt, sondern dass eine Umnutzung einen ganzen Rattenschwanz sich zögr.

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