Gewährleistung bei privater Grundstücksentwicklung

  • Hallo, ich habe ein Grundstück gekauft und möchte es mit einem EFH bebauen. Um die Erschließung und die Bodenplatte kümmere ich mich selbst. Den Bau übernimmt schlüsselfertig ein GU. Das EFH möchte ich nach Fertigstellung verkaufen. Da ich das Ganze das erste Mal mache, führe ich das Projekt aus meiner Sicht als Privater durch. ;)


    Meine Frage: Wie sieht es für mich mit der Gewährleistung gegenüber dem zukünftigen Käufer aus? Ich nehme mal an, dass auch für mich als Privater die Gewährleistungspflicht von fünf Jahren gilt. Kann ich die Gewährleistung auf den GU abwälzen? Schließlich hatte ich mit dem Bau ja direkt nichts zu tun. Wenn also ein Mangel beim Bau auftritt (:pfusch:), den der Käufer rügt, kann ich ihn dann an den GU verweisen?


    Wenn mir jemand hier eine Einschätzung geben könnte, wäre ich dankbar. Das soll natürlich keine Rechtsberatung sein, aber dann weiß ich besser in welche Richtung ich mich weiter schlau machen soll. Vielen Dank!

  • Da ich das Ganze das erste Mal mache, führe ich das Projekt aus meiner Sicht als Privater durch.

    ja is klar. Netter Versuch.


    dass auch für mich als Privater die Gewährleistungspflicht von fünf Jahren gilt.

    Soweit ich weiß beim Verkauf (Kauf- nicht Werkvertrag!) nur für dir bekannte und verschwiegene Mängel.


    Kann ich die Gewährleistung auf den GU abwälzen?

    Grundsätzlich könntest du natürlich die dir als Werkvertrags-Auftraggeber zustehende 5 jährige Gewährleistung nach BGB gegen den GU vertraglich an den Käufer abtreten. Ob das schuldbefreiend geht, musst du einen Anwalt fragen. Könnte es mir aber vorstellen.


    Schließlich hatte ich mit dem Bau ja direkt nichts zu tun.

    nicht doch, nur ein kleines Bodenplättchen? Wie? Stahl? Och der ist doch so teuer... haben wir weggelassen.

  • Coole Funktion mit den Zitaten.

    ja is klar. Netter Versuch.

    Mit privat meinte ich, dass ich dafür jetzt nicht extra eine Firma gründe. Dass der Gewinn hier natürlich voll mit meinem persönlichen Steuersatz versteuert wird, ist klar. Ich habe das erwähnt, da ich mir vorstellen könnte dass es für die Gewährleistungsfrage eine Rolle spielen könnte, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt oder nicht.

    Grundsätzlich könntest du natürlich die dir als Werkvertrags-Auftraggeber zustehende 5 jährige Gewährleistung nach BGB gegen den GU vertraglich an den Käufer abtreten. Ob das schuldbefreiend geht, musst du einen Anwalt fragen. Könnte es mir aber vorstellen.

    In diese Richtung werde ich mal weiter recherchieren, guter Tipp. Danke!


    nicht doch, nur ein kleines Bodenplättchen? Wie? Stahl? Och der ist doch so teuer... haben wir weggelassen.

    Mit der Aussage, dass ich mit dem Bau nichts zu tun habe, hast du wahrscheinlich falsch verstanden. Damit meinte ich, dass ich den Bau (Bodenplatte und Haus) zwar in Auftrag gegeben habe, aber das Werk haben ja andere vollbracht. Außer eine ordentliche Abnahme zu machen kann ich da ja wenig selbst beeinflussen. Wenn im Nachhinein dann Mängel auftreten ist das ja nicht mein Fehler - da wäre es blöd wenn die Gewährleistung dann mich trifft. Klingt das irgendwie logisch?

  • Ich hab falsch verstanden, dass du dich selbst um die Bodenplatte kümmerst. Das hörte sich für mich nach "mach ich selber mit ein paar Spezln" an.


    Lass doch den GU die BoPla mitmachen, dann hast du einen Ansprechpartner/Vertragspartner weniger und die können sich nicht gegenseitig die Schuld zuweisen, wenn was dran ist.

    Wenn im Nachhinein dann Mängel auftreten ist das ja nicht mein Fehler - da wäre es blöd wenn die Gewährleistung dann mich trifft.

    Willkommen in der harten Welt des Unternehmerstums. Die kuschelweiche plüschige Welt des geschützten EU-Verbrauchers endet hier.

    Als Unternehmer haftet man mal mehr mal weniger für die Vorleistungen... dass muss dann die Marge wieder reinholen.

  • Coole Funktion mit den Zitaten.

    Mit privat meinte ich, dass ich dafür jetzt nicht extra eine Firma gründe. Dass der Gewinn hier natürlich voll mit meinem persönlichen Steuersatz versteuert wird, ist klar. Ich habe das erwähnt, da ich mir vorstellen könnte dass es für die Gewährleistungsfrage eine Rolle spielen könnte, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt oder nicht.

    Für die steuerliche Bewertung spielt alleine die Anzahl der veräußerten Objekte pro Zeit (drei in fünf Jahren = gewerblich) eine Rolle, sonst nichts.


    Wenn Du, wie bei privatem Verkauf üblich, jegliche Gewährleistung für das Objekt ausschließt musst Du Dich darum nicht kümmern.

    Außer eine ordentliche Abnahme zu machen kann ich da ja wenig selbst beeinflussen. Wenn im Nachhinein dann Mängel auftreten ist das ja nicht mein Fehler - da wäre es blöd wenn die Gewährleistung dann mich trifft. Klingt das irgendwie logisch?

    Ja, klingt logisch: Maximaler Gewinn bei minimalem Risiko. Einfach nur absahnen, ohne Haftung. Ja, das klingt wirklich logisch!


    :thumbsup:


    Dennoch habe ich irgendwie den Eindruck, dass Du Dich mit der Materie noch nicht sonderlich beschäftigt hast. :sarkasmus: Hast Du schon von Suchmaschinen gehört?

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Für die steuerliche Bewertung spielt alleine die Anzahl der veräußerten Objekte pro Zeit (drei in fünf Jahren = gewerblich) eine Rolle, sonst nichts.

    Das stimmt so nicht. Es gibt keine feste 3/5 Regel, es ist nur ein Indiz.

    Entscheident ist die Absicht und der zeitliche Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks. Auch das einzelne Objekt kann den "Tatbestand" des gewerbl. Grundstückshandel erfüllen.

  • Für die steuerliche Bewertung spielt alleine die Anzahl der veräußerten Objekte pro Zeit (drei in fünf Jahren = gewerblich) eine Rolle, sonst nichts.

    :thumbsup: Das ist der Knackpunkt,. Steuerliche Bewertung hat nichts Gewährleistung zu tun.


    Der Verkauf einer "neuen Immobilie", die zudem ausschließlich zum Zweck des Verkaufs neu gebaut wurde, lässt sich auch schwer mit einem Kaufvertrag über einen gebrauchten Rasenmäher vergleichen.


    Abgesehen davon, welcher Käufer würde so einen Haftungsausschluss akzeptieren? Schließlich geht es ja nicht um einen Kleinbetrag.

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  • welcher Käufer würde so einen Haftungsausschluss akzeptieren?

    ralf , ich glaube da gibt es genug AWGhormontriefende interessenten die auf ein paar gimmics hin jegliche vernunft einfach wegschalten....

    die vernunft könnte einem schon leid tun....

    sie verliert eigentlich immer

  • Hallo, ich habe ein Grundstück gekauft und möchte es mit einem EFH bebauen. ..... Das EFH möchte ich nach Fertigstellung verkaufen.

    Da ich annehme, dass dahinter eine Gewinnrezielungsabsicht steckt, solltest Du das Ganze vielleicht mal durchkalkulieren. Als "Privater" wirst Du (mindestens) den marktüblichen Preis für die Gewerke zahlen (mehr, wenn die Lunte riechen) und nur den marktüblichen Preis für ein "gebrauchtes" EFH erzielen. Baupreise sind hoch, ob aber die EFH Preise noch hoch sind, wenn der Schuppen fertig ist - wer weiß. Wenn es so einfach wäre, wäre der Mart voll von solchen Angeboten. Du versuchst, mit den großen Haien zu schwimmen. Pass auf, dass Du kein Haifutter wirst

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Als "Privater" wirst Du (mindestens) den marktüblichen Preis für die Gewerke zahlen (mehr, wenn die Lunte riechen) und nur den marktüblichen Preis für ein "gebrauchtes" EFH erzielen.

    Deswegen kommt bei solchen "Geschäftsmodellen" oftmals Eigenleistung zum Einsatz. Was dabei gerne vergessen wird, auch Eigenleistung führt zu einer Haftung. In dem link von eric wird das auch erwähnt, auch wenn dieser Punkt dort nicht von zentraler Bedeutung ist.

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  • OB das die Intention des TE war??

    Mit der Aussage, dass ich mit dem Bau nichts zu tun habe, ... meinte ich, dass ich den Bau (Bodenplatte und Haus) zwar in Auftrag gegeben habe, aber das Werk haben ja andere vollbracht.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • OB das die Intention des TE war??


    Weiß ich nicht. Wenn er feststellt, dass er am Ende bei dem Geschäft drauflegt, könnte diese Option aber schnell in den Fokus rücken.

    An sich wollte ich nur darauf hinweisen, dass man sich bei solchen Verkäufen der Haftung kaum entledigen kann. Er ist ja nicht der Erste der dieses Geschäftsmodell ausprobieren möchte.

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  • Also ich kenn mich in der Immobilienkonstellation nicht wirklich aus.

    Aber auf Bauleistungen ist ja UST (MWST) drauf.

    Da er nicht gewerblich ist, kann er die UST nicht geltend machen beim Finanzamt. Und er kann beim Verkauf die UST(MWST) auch nicht ausweisen.

    8Ich geh davon aus der der GU MWST ausweisen muss. von Privat zu privat (fällt ja keine MWST an) Zumindest aber (da unter 10 Jahren) Spekulationssteuer?

    You do what you have to do, man. :bier::yeah:

  • Aber auf Bauleistungen ist ja UST (MWST) drauf.

    Da geht jetzt immer mehr durcheinander: Gewährleistung hat mit der Art der Besteuerung des Erlöses aus der verkauften Immobilie nichts zu tun (die sehr sehr komplizierten Regeln unterliegt) und die Umsatzsteuerpflichtigkeit des Unternehmers folgt wiederum davon unabhängig anderen Regeln.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • von Privat zu privat (fällt ja keine MWST an) Zumindest aber (da unter 10 Jahren) Spekulationssteuer?

    fiktive Zahlen: Grundstück kaufen für 400.000, Haus drauf bauen für 400.000 Brutto, einen finden der 1Mio für Haus und Grund bezahlt. 200k mit pers, Einkommenssteuersatz versteuern (sagen wir 40%), bleiben 120.000 Gewinn....das ist die Idee.

    Aber wie gesagt: dem FA muss man erst mal nachweisen, dass man nicht vor hatte, das Haus nur zum Verkauf zu erstellen, sonst ist man schnell im gewerblichen Grundstückshandel.

    Es reicht z.B. nicht, dass man in finanzielle Nöte gelangt und deswegen sofort verkaufen will/muss.

  • Hallo, danke für die vielen Anregungen!

    Da ich annehme, dass dahinter eine Gewinnrezielungsabsicht steckt, solltest Du das Ganze vielleicht mal durchkalkulieren. Als "Privater" wirst Du (mindestens) den marktüblichen Preis für die Gewerke zahlen (mehr, wenn die Lunte riechen) und nur den marktüblichen Preis für ein "gebrauchtes" EFH erzielen. Baupreise sind hoch, ob aber die EFH Preise noch hoch sind, wenn der Schuppen fertig ist - wer weiß. Wenn es so einfach wäre, wäre der Mart voll von solchen Angeboten. Du versuchst, mit den großen Haien zu schwimmen. Pass auf, dass Du kein Haifutter wirst

    Klar steckt dahinter eine Gewinnerzielungsabsicht. Danke für die Warnung, aber dass man dabei nicht zu eng kalkulieren sollte, ist mir schon klar. In der Region wo ich baue werden die Preise auf absehbare Zeit oben bleiben, egal ob eine Rezession kommt oder nicht


    Deswegen kommt bei solchen "Geschäftsmodellen" oftmals Eigenleistung zum Einsatz. Was dabei gerne vergessen wird, auch Eigenleistung führt zu einer Haftung. In dem link von eric wird das auch erwähnt, auch wenn dieser Punkt dort nicht von zentraler Bedeutung ist.

    Eigenleistung ist nicht geplant.


    Abgesehen davon, welcher Käufer würde so einen Haftungsausschluss akzeptieren? Schließlich geht es ja nicht um einen Kleinbetrag.

    Es ging mir nicht darum dass ich die Gewährleistung ausschließe, das fände ich tatsächlich etwas unseriös. Ich möchte sie tatsächlich auf den GU abwälzen.

  • Ich sehe schon, das Forum ist der falsche Ansprechpartner für so eine Frage. Ich hätte gleich zu einem Anwalt gehen sollen mit so einer Frage, das war mein Fehler, trotzdem danke für Eure Bemühungen.


    Ich bin jetzt schon etwas von den Socken, denn hier schlägt mir ja gleich eine Welle der Skepsis gegenüber. Warum wird hier automatisch davon ausgegangen, dass ich irgendetwas verwerfliches, verwegenes oder dummes machten möchte?


    Dann würde ich gerne eine Anschlussfrage stellen: Warum glaubt ihr denn, dass ich mit dem Projekt zwingend auf die Schnauze fallen muss? Ein Haus bauen ist doch nichts ungewöhnliches. Solange ich die Hand auf einem Grundstück habe und die Wirtschaftlichkeitsberechnung passt, wüsste ich nicht was dagegen spricht. Vielleicht habe ich irgendetwas nicht bedacht? Ich lasse mich gerne eines Besseren belehren.

  • Warum glaubt ihr denn, dass ich mit dem Projekt zwingend auf die Schnauze fallen muss?

    Zwingend nicht, aber an solchen "Projekten" sind schon erfahrene Hasen gescheitert. Beim Hausbau geht es immer um viel Geld, und kleinste Fehler können richtig schmerzen.



    und die Wirtschaftlichkeitsberechnung passt,

    Vorsicht, Praxis schlägt Theorie. Du wärst nicht der erste, dessen "Haus" am Ende 20 oder 30% mehr kostet als geplant. Das zieht dann jede Wirtschaftlichkeitsbetrachtung ganz schnell in den Keller.

    Es ist so gut wie unmöglich, ein Gewerk exakt im Vorfeld zu kalkulieren. Selbst bei Objekten die schon mehrfach gebaut wurden, muss der Endpreis nicht immer gleich sein.

    Momentan kennen die Preise nur eine Richtung, und zwar nach oben, und Dank voller Auftragsbücherist es schon schwierig genug, eine FIrma zu finden, die dann die gewünschten Arbeiten auch ausführt. Da hilft es auch nichts wenn man ein Angebot hat, auf dessen Basis ein Auftrag erteilt wurde, wenn der Handwerker schon am zweiten Tag durchblicken lässt, dass noch das und das fehlt, und hier kommt noch etwas hinzu, usw.


    Tja, und am Ende muss das Objekt ja auch einen Ertrag liefern, sei es durch Vermietung oder Verkauf. Beim Verkauf ist natürlich der Verkaufspreis entscheidend, und da soll neben den Baukosten ja auch noch ein Gewinn übrig bleiben. Woher soll der Gewinn kommen, wenn allein schon die Baukosten sehr hoch lagen?


    NIcht vergessen, durch die niedrigen Zinsen kann fast jeder ein Haus bauen, und das baut er dann so wie er es möchte. Warum sollte er dann "Dein" Haus kaufen? Das würde er nur machen, wenn entweder die Lage genial und sehr exklusiv wäre, oder halt der Preis stimmt. Letzteres ist schwierig, wie ich ja schon geschrieben habe.


    So mancher kam dann schon zu dem Ergebnis, dass es unter´m Strich besser ist, das Grundstück mit sattem Gewinn zu verkaufen, anstatt bebaut mit einem Haus. Eine andere Strategie ist eine langfristige Sichtweise, sprich man baut das Objekt um es für einige Jahre zu vermieten, und dann zu verkaufen. Dafür ist aber ein EFH nicht unbedingt die erste Wahl, denn dafür muss man erst einmal Mieter finden, die das auch anmieten (und nicht selbst bauen), und natürlich Mieter die auch regelmäßig bezahlen.

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  • Ich bin jetzt schon etwas von den Socken, denn hier schlägt mir ja gleich eine Welle der Skepsis gegenüber. Warum wird hier automatisch davon ausgegangen, dass ich irgendetwas verwerfliches, verwegenes oder dummes machten möchte?

    Das wird dir ja nicht verboten.

    Du bist immer der Verkäufer und somit bist du der vertragliche Ansprechpartner gegenüber des Käufers. Aber das wurde ja schon erwähnt.

    Sofern bei Ihnen Erfahrungen im Immobiliengeschäft bestehen mag das problemlos funktionieren.

    You do what you have to do, man. :bier::yeah:

  • Vielleicht noch zur Gewährleistung.

    Du möchtest das Haus ja als "Neu" verkaufen, sprich Gewährleistung gegenüber Deinem Käufer ab Kaufdatum. Was machst DU wenn der Hausbau etwas länger dauert, sagen wir mal 1,5 Jahre, und dann der Verkauf auch noch Zeit in Anspruch nimmt, sagen wir mal 1 Jahr? Dann sind für manche Arbeiten bereits 2 Jahre vorüber, bis Du das Haus verkaufst. Du bist zur Gewährleistung verpflichtet, der Handwerker unter Umständen aber nicht mehr.


    Ein ähnliches Problem haben auch Handwerker mit einem Ladenhüter, den sie irgendwann einmal verkaufen.


    Dafür gibt es Lösungen, aber die muss man kennen und vereinbaren (und man braucht Betriebe die da auch mitspielen).

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  • Uiuiui, steuerlich geht hier aber vieles durcheinander. Reiten wir einmal im Schweinsgalopp unsere Paragraphen durch:


    1. Einkommensteuer

    - Schritt 1: Bestimmung der Einkunftsart (§15-gewerblich oder §22 Nr.2iVm § 23 Sonstige/privates Veräußerungsgeschäft)

    - Gewerblich kommt nach der Definition erstmal nicht in Frage, es sei denn Kriterien für gewerblichen Grst.Handel liegen vor. Muss man prüfen; ein Indikator ist, dass für den Totalgewinn die Veräußerung bereits eingeplant ist. Ist dann ggfs. aber auch nicht so schlimm, weil die Gewerbesteuer bis Hebesatz 380 auf die ESt angerechnet wird (vor Soli-Abschaffung war das sogar von Vorteil, weil der Soli auf die ESt gerechnet wird, aber nicht auf die GewSt). Rechtssicherheit erlangt man durch die Einholung einer verbindlichen Auskunft.

    - Will man §23 (keine gewerblichkeit) ist es eine Option, dort einzuziehen (damit ist es auch kein gew. Grsthandel) und nach einem Jahr zu verkaufen, dann unterläuft man auch die 10Jahresfrist und kann gleich steuerfrei verkaufen. Man sollte das allerdings kein Modell draus machen, sonst gibts schnell mal den §42AO (gestaltungsmissbrauch).


    2. Umsatzsteuer

    Verkauf von Land ist grundsätzlch umsatzsteuerfrei, die Erstattung von Vorsteuer durch das FA kann der umsatzsteuerliche Unternehmer (merke: man kann umsatzsteuerlicher Unternehmer sein, ohne gewerbliche Einkünfte zu erzielen!) daher in der Regel auch nicht erhalten (dazu gabs diese "tolle" Rechtsprechung i-.Zshg. mit 13b USTG und Bauträgern, die meisten Bauunternehmer werden sich noch erinnern). Grds. kann man auch Grund und Boden mit Umsatzsteuer verkaufen (Option), allerdings nur, wenn der Verkauf überhaupt steuerbar ist, was hier nicht der Fall sein dürfte, denn wenn es ein umsatzsteuerlicher Unternehmer wäre, hätten wir vorliegende eine Geschäftsveräußerung im Ganzen.


    3. Grunderwerbsteuer

    Für den Erwerber ist es sicherlich günstiger, das Grundstück zu erwerben und dann selbst ein Haus drauf zu bauen, statt auf den Wert des Hauses nochmal xx% je nach Bundesland zu zahlen.


    Zum wirtschaftlichen Sachverhalt wissen wir eigentlich zu wenig, um den tatsächlich beurteilen zu können, daher mache ich es mal mit der knochentrocknen Theorie:

    Zwei Grundannahmen:
    1. Du hast ein Grundstück zum Marktpreis gekauft

    2. Du lässt ein Haus zum Marktpreis bauen


    Die Frage stellt sich nun, worin liegt der Gewinn?

    --> a) Entweder darin, dass Du beides kombiniert hast
    --> b) Oder in der Arbitrage, weil du Grundstück und/oder Haus günstiger erhältst als andere Marktteilnehmer (Grundannahme stimmt nicht)

    --> c) Oder in der Arbitrage, weil Du einen Dummen gefunden hast, der mehr als Marktpreis bezahlt

    --> d) Oder in der über die Bauzeit steigenen Wertentwicklung, die über der Verzinsung des eingesetzten Fremdkapitals liegt.

    Folgende Risiken sind zu beachten

    i) Baurisiko: Kostenrisiko (höhere Kosten), Leistungsrisiko (Pfusch), Ausfallrisiko der Gegenpartei (Pleite)

    ii) Verschuldungsrisiko bei FK-Aufnahme


    zu a) Damit machen Bauträger Ihre Geschäfte, allerdings in der Regel deshalb, weil sie b) hinkriegen und Skaleneffekte nutzen können, das scheidet bei Dir aus

    zu b) Wenn Du nur das Grundstück günstiger gekriegt hast, würde ich die Arbitrage realisieren ohne das Risiko des Hausbaus, wenn du das Haus besonders billig bekommst würde ich misstrauisch werden

    zu c) Ok, gut für Dich, nagel ihn fest mit einem Notarvertrag bevor er es sich anders überlegt

    zu d) Könnte riskant sein.


    Daher habe ich eine gewisse Skepsis, drücke aber natürlich die Daumen!

    The avoidance of taxes is the only intellectual pursuit that still carries any reward.
    - John Maynard Keynes -