Pfahlgründung oder CSV - Kostenunterschied und Rohrverlegung im Grundwasser

  • Hallo liebe Experten,


    wir haben im Norden Berlins ein Hinterliegergrundstück gekauft und planen dort unser EFH (im Grundrisse-Thread habe ich schon tollen Input zur Hausplanung bekommen :)). Allerdings sind die Bodenverhältnisse sehr problematisch. Das Grundstück befindet sich im Panketal. Laut geologischen Karten Berlins sind die oberen Bodenschichten vorwiegend sandig-kiesig, das Grundwasser steht knapp unter der Geländeoberfläche (0,5-1 m), der zu erwartende Grundwasserhöchststand liegt bei 49,2 m NHN; die Straße, an der das Grundstück liegt, bei 49,7 m NHN, das Grundstück knapp einen m darunter (Abstand zur Straße ca. 36 m, soll um ca. 50 cm aufgeschüttet werden; siehe auch den Lageplan anbei). Direkt an der hinteren Grundstücksgrenze verläuft ein kleiner Graben/Zulauf zur Panke. Anscheinend befindet sich unter der oberen Bodenschicht auch Torf o.ä.; zumindest wissen wir, dass die Nachbarn vor 2 Jahren ihr Haus auf 11 m tiefen Pfählen gegründet haben (was wir also auch so einkalkuliert haben).


    Das Bodengutachten steht noch aus. Dazu muss zunächst die Baustraße inkl. Leerrohre für die Versorger angelegt werden, weil der Boden (nach Aussage einer Tiefbaufirma, die sich das Grundstück für Anlage der Baustraße schon angeschaut hat) weich, beweglich, feucht und nicht verdichtungsfähig ist und somit nicht mit schwerem Gerät befahren werden kann. Es dauert also noch ein bisschen, bis wir den Baugrund untersuchen lassen können; dennoch habe ich jetzt schon einige Fragen. Ich befasse mich ganz gern damit, weil ich gern weiß, wovon dir Firmen so reden, auch wenn ich das natürlich nicht professionell einschätzen kann und vieles auch nicht genau verstehe.


    Daher hier meine Fragen zu Baustraße und Gründung:

    • Baustraße: Der Tiefbauer hat gesagt, dass sie aufgrund der Bodenverhältnisse stückchenweise vorgehen müssen: 4 m ausheben, Rohre verlegen, zumachen, Schotter drauf, dann weiter fahren, wieder 4 m ausheben etc...Das ist aufwändig; evtl. müssen auch die Baugruben freigepumpt werden. Für die 36m bis zum Grundstück schätzt er mind. 22.000 €. Da wir bisher noch keine andere Firma zwecks Vergleichsangebot rangekriegt haben, möchte ich fragen, ob das ein sinnvolles Vorgehen ist oder ob es andere Möglichkeiten gibt?
    • Gründung: Wir sind wie gesagt bisher immer von einer Pfahlgründung, höchstwahrscheinlich mittels Vollverdrängungsbohrpfählen, Kosten ca. 30.000 €, ausgegangen. Dafür haben wir bereits ein Angebot vorliegen, sowie ein Angebot eines Bodengutachters, der mit der Pfahlgründungsfirma zusammenarbeitet und ein "abgespecktes" Gutachten direkt für die Firma erstellt. (Alternativ könnten wir auch einen anderen Bodengutachter beauftragen, der ein wenig teurer ist). Nun habe ich von CSV-Bodenstabilisierungen gehört, die evtl. alternativ zum Einsatz kommen könnten. Macht es Sinn, sich dafür ein Alternativangebot zu holen? Wie liegen die Kosten im Vergleich zur Pfahlgründung? Ich habe ein bisschen die Befürchtung, dass der Bodengutachter davon abrät, einfach weil er ja mit der Bohrpfahlfirma zusammenarbeitet...
    • Die OK Bodenplatte ist 5 cm über Straßenniveau geplant. Reicht das? Muss sie beim anstehenden Grundwasser besonders dagegen geschützt werden? Wie gesagt ist geplant, das Grundstück ca. 50 cm aufzuschütten; dann hat man noch einen 50 cm Sockel unten am Haus, was ich optisch ganz schön viel finde. Wir werden überlegen, um's Haus rum noch 20 cm höher aufzuschütten (sodass 30 cm sichtbarer Sockel bleiben) und das Gelände dann eben seicht hügelig anzulegen ;).

    Über eure Rückmeldungen und Ratschläge freue ich mich - auch wenn klar ist, dass das sicher ein komplexer Fall ist, der eben erst mit dem Bodengutachten richtig abschätzbar wird. Ich bin ein kleiner Kontroll- und Planungsfreak und bin gern vorbereitet ;).


    Liebe Grüße


    Maren

  • Gründung:

    Schön, dass Ihr Euch schon im Vorfeld Gedanken darüber gemacht habt. So dürften noch schlimmere Überraschung wahrscheinlich ausbleiben. Ich denke, Ihr plant derzeit im worst case Szenario. Erfahrungen der Nachbarn einbindend, scheint dies auch geboten zu sein.


    Allerdings können Bodenverhältnisse auch auf engem Raum sehr (!) unterschiedlich sein.


    Ich hatte vor unzähligen Jahren einmal ein EFH gehabt, da war die eine Hälfte schöner Sand, die andere weicher, breiiger Lehm. Irgendwas um die 15 - 25m³ Bodenaustausch waren nötig.


    Will damit nur sagen: Kann bei Euch schlimm sein. Oder gerade auch nicht.


    der mit der Pfahlgründungsfirma zusammenarbeitet und ein "abgespecktes" Gutachten direkt für die Firma erstellt.

    Diese Nähe wäre mir zu nah! Das Interesse der Firma liegt natürlich eher in Pfahlgründung als in anderen (günstigeren?) Alternativen. Ich würde mir hier einen unabhängigen SV wünschen.


    Die OK Bodenplatte ist 5 cm über Straßenniveau geplant. Reicht das?

    Kenne das Grundstück nicht, aber ich würde in jedem Falle mit einem 2%-igen Gefälle vom Haus weg zur Straße gehen. Was das dann in Eurem Falle ergibt...? Keine Ahnung!

  • Sich frühzeitig Gedanken zu machen ist immer sinnvoll, aber dennoch sollte man sich über die Art der Gründung erst dann detaillierter Gedanken machen, wenn der gewünschte Entwurf und seine Genehmigungsfähigkeit klar sind. Zu diesem Zeitpunkt sollten dann der direkt beauftragte Architekt, der Tragwerksplaner und der Baugrundachter die günstigste Lösung der Gründung suchen und den Entwurf ggf. darauf optimieren. Ein gutes Planerteam sollte sich dann ziemlich schnell einig sein. Und dann kann man anhand einer Ausschreibung Angebote einholen, die auf diese Weise:

    1. zum Objekt passen.
    2. vergleichbar sind.

    Alles andere bedeutet, viele Köche an einem Brei rühren zu lassen, ohne ihnen vorzugeben, was dabei herauskommen soll.


    Generell sind freie / unabhängige Planer immer vorzuziehen, da sie frei von über die eigene Beratungsleistung hinausgehenden Verkaufsabsichten sind - normalerweise jedenfalls sein sollten.


    Weitere Optionen für Euren Fall sollten sich aus dem Bodengutachten ergeben. Eine Pfahlgründung ist bei den Berliner Bodenverhältnissen, auch denen im Panketal, eher selten. Ob sie die statisch und preislich beste Lösung ist, lässt sich auf dem bisherigen Wissen kaum bewerten. Eine Brunnengründung wurde sicherlich schon in Betracht gezogen? Eine tragende Bodenplatte scheidet aus?

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung.

  • Ich würde mir hier einen unabhängigen SV wünschen.

    Ich auch! Ein abgespecktes Gutachten halte ich nicht für sinnvoll. Außerdem ist es aus Haftungsgründen immer am besten, wenn der AG der Bauherr ist.

    Eine Pfahlgründung ist bei den Berliner Bodenverhältnissen, auch denen im Panketal, eher selten. Ob sie die statisch und preislich beste Lösung ist, lässt sich auf dem bisherigen Wissen kaum bewerten. Eine Brunnengründung wurde sicherlich schon in Betracht gezogen? Eine tragende Bodenplatte scheidet aus?

    Ich hatte schon mehrere. Vor meiner Selbständigkeit eine kuriose in Wittenau, wo ein ehemaliger Tümpel mit dem Schutt vom Reichstagsbrand und Aushub vom U-Bahnbau in den 30ern verfüllt worden war, ansonsten in der Nähe von Gewässern (z.B. Tegeler Fließ, Havel).


    Im Panketal habe ich noch kein BV gehabt (in Panketal schon, aber eher höhergelegen). Plausibel wäre es aber. Der Oberlauf der Panke liegt in einem sog. sandgeprägten  Tieflandbach, in dem Niedermoorbildungen vorkommen können.


    Eine tragende Bodenplatte würde für mich ausscheiden, wenn da wirklich Torf im Boden ist.


    Also mein Tipp: Erst mal ein firmenunabhängiges Baugrundgutachten, danach kann man weiter planen.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Alternative zu Pfahlgründen wären


    - Bodenaustausch

    - oder die besagte Brunnengründung.


    Alles davon abhängig auch im Preis, ab wann tragfähiger Untergrund kommt.


    Ein mir bekanntes BV Stand auch vor der Wahl zwischen den vorschlägen. (10x16m Halle)

    Da hat auch die Frage was günsiger wäre.

    Letztlich kam ein Bodenaustausch in Frage. Da nach 2m tiefe tragfähiger Boden kam.

    Wäre dieser Boden erst nach 3m gekommen, wäre die Brunnengründung, günstiger gewesen.

    :bier: Es gibt jetzt eine App, die blinkt, wenn man ohne Mundschutz trinkt, es sei denn, es ist Frankenwein, denn der frisst ein Loch hinein.

  • Alternative zu Pfahlgründen wären


    - Bodenaustausch

    - oder die besagte Brunnengründung.

    Das weiß man erst, wenn das BGGA vorliegt. Bei einer Torflinse oder -schicht, die nicht an der Oberfläche liegt, scheidet beides aus, zumal bei den genannten Grundwasserständen (0,5-1 m unter OK Gelände). Jedenfalls ohne geschlossene Wasserhaltung (eine offene scheidet wahrscheinlich aus wegen hydraulischem Grundbruch).

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Hallo,


    ich danke euch vielmals für den Input! Wir werden die Wahl des Bodengutachters nochmal überdenken.


    Kenne das Grundstück nicht, aber ich würde in jedem Falle mit einem 2%-igen Gefälle vom Haus weg zur Straße gehen. Was das dann in Eurem Falle ergibt...? Keine Ahnung!


    2% würde über bis zur Bodenplatte insgesamt 42 m dann ca. 0,7 m über Straßenniveau bedeuten, das wären ca. 1,5 m höher als das Grundstück momentan liegt und 1,2 m mehr, als die Nachbargrundstücke liegen, insbesondere auch das Vorderliegergrundstück. Ich kann mir nicht vorstellen, wie das möglich sein soll; wir müssen auch sicherstellen, dass eventuelles Regenwasser nicht von unserem Grundstück auf die Nachbargrundstücke läuft.


    Brunnengründung habe ich sonst auch schon von gelesen, aber nicht viel dazu gefunden...und zur CSV Bodenstabilisierung kann niemand etwas sagen? Es scheint also eher selten verwendet zu werden?


    Viele Grüße


    Maren

  • zur CSV Bodenstabilisierung kann niemand etwas sagen? Es scheint also eher selten verwendet zu werden?

    ob selten, weiss ich nicht - aber csv kommt immer wieder. genauso rüttelstopfen oder sowas.

    aber, wie zuvor geschrieben: ohne g´scheits bgga ist die diskussion witzlos.

    es gibt situationen, da ist csv 30% günstiger als pfähle - kommt auf den boden an.

    wenn überhaupt tiefer gegründet werden muss und csv in frage kommt, ist das wegen geringer

    baustelleneinrichtungskosten und rel. gleichmässiger verbesserung der gründung interessant.

    das soll aber nicht pauschaliert werden.

  • Alles klar, vielen Dank euch! Wir werden das Gutachten abwarten und dann melde ich mich ggf. nochmal mit den Ergebnissen ;). Zuvor müssen wir allerdings die Baustraße bauen und Rohre verlegen, was bei dem Boden auch schon kompliziert und teuer genug ist...


    Viele Grüße