Umbau einer Sandsteinscheune in Franken zum Wohnhaus möglich?

1. offizieller Beitrag

    Guten Abend Zusammen,
    ich weiß nicht, ob ich mich im richtigen Forum / Unterforum bin – wenn nicht bitte verschieben. Nun zu meinem Vorhaben...


    Ich möchte eine Sandsteinscheune in ein kleines Haus umwandeln. Die Sandsteinscheune schließt direkt an ein Bauernhaus an und bildet somit einen Verbund (also hat die Scheune nur 3 Wände, die 4te ist bereits die Hauswand des angrenzenden Bauernhauses) Das Bauernhaus ist von ca. 1820 und die Scheune somit auch.


    Die Scheune hat ein 8*8 Meter Außenmaß. Das „EG“ ist komplett aus ca. 40 cm starkem Sandstein. Der Giebel im „DG“ ist aus Backstein gemauert. Das Dach wurde vor 20 Jahren neu gedeckt – die Scheune ist trocken und das Gebälk sieht gut aus.
    Ich glaube man könnte so in etwa 90m² zukünftige Wohnfläche aus der Scheune bekommen (EG & DG). Ich möchte die Scheune so ausbauen, dass sie altersgerecht wird – also von Senioren > 75 Jahren genutzt werden kann.


    Da das Bauernhaus daneben voll erschlossen ist (Kanal, Wasser, Strom) und somit sollte es damit auch für die Scheune keine Probleme geben. Trotzdem soll diese umgebaute Scheune autark sein und sich nichts mit dem Bauernhaus „teilen“


    Ich werde mir auf jeden Fall einen Architekten nehmen, da dies anders nicht zu bewältigen ist.


    In Summe möchte ich nicht mehr als 150K inkl. Architekt ausgeben.


    Nun zur Frage – geht sowas überhaupt und ist mein Budget überhaupt realistisch?


    Lasst doch mal hören was Ihr so denkt!


    Vielen Dank


    kandetvara

    nach deinen angaben gibt es nur 2 möglichkeiten: passt oder passt nicht!

    @Gast1234 Hmm das dachte ich mir :)


    Dass meine Angaben sehr dürftig sind ist mir klar. Dann versuche ich meine Fragen mal zu präzisieren:


    1) Ist es möglich eine solche Umnutzung genehmigt zu bekommen? Oder geht das gar nicht?
    2) Was sind Grundvoraussetzungen eines solchen Umbaus? Was sind die ausschlaggebenden Kriterien, welche entscheiden ob "geht" oder "vergiss es" rauskommt?
    3) Gibt es finanzielle Richtgrößen an denen man sich orientieren kann?


    und am Allerwichtigsten:


    4) Was benötigt man für Angaben, um zu entscheiden ob es "passt oder nicht"??


    Der Grund meiner Anfrage ist ganz einfach - wenn mir hier einer sagt "mit dem Budget kommste nie hin" oder "ich glaube nicht, dass Du das überhaupt jemals mit vernünftigem Aufwand genehmigt bekommst" - dann muß ich keinen Architekten belästigen. Dann lass ich es.


    Danke für die Hilfe


    kandetvara

    deine angaben sind immer noch ziemlich dürftig.


    gibts keine grundrisse und schnitte.?


    die 90m² wären ca. 1667€/m² , und dann noch inkl. architektenhonorar?
    der tragwerksplaner, möchte auch noch ein wenig honorar.


    das hört sich vom budget, sagen wir mal so, ziemlich spannend an.

    Eine Umnutzung zum Wohnhaus könnte schon ohne Probleme möglich sein. Durch eine Umnutzung kannst auch evtl. vorhandene Rechte verlieren, auch wenn diese im Grundbuch eingetragen sein sollten. Was sagt der vorliegende Bebauungsplan für das Gebiet denn aus? Die €160' halte ich für sehr sportlich. Fällt mir schwer zu glauben, dass das reicht.


    Wir haben vor ein paar Jahren unsere Scheune saniert/renoviert. Ok, die ist mit 'ner Grundfläche von gut 200m², 3 Ebenen und 4 Giebeln auch deutlich größer. auch haben wir das Dach neu gemacht und einige Balken ausgetauscht. Wir haben so gut wie alle Maurerarbeiten, Strom, Kanal und Frischwasser selbst gemacht. Kosten ca. € 150'. Ok, die Sanierung ist hochwertig, aber es ist immer noch nur eine Scheune und von Wohnhaus noch sehr weit entfernt.

    glaskugel an: schätzungsweise 150.000€ (aber dann sehr, sehr sportlich), ohne
    baunebenkosten.


    glaskugel aus.

    so ein fachmensch, der das alte gemäuer mal in augenschein
    nimmt, dir wenigstens mal, eine pi mal daumen- summe nennen
    könnte, kostet nicht die welt.


    architekten machen soetwas und bauingenieure auch.

    Moin,


    zuerst mal Danke für die Antworten bereits.


    Nein einen Grundriss oder Außenansichten gibt es nicht bzw. noch nicht. Und ich weiß auch klar dass die Angaben alle total vage sind. Ich beschäftige mich auch erst seit 4 Wochen mit der Idee und wollte die mal im "Plausicheck" mit Euch durchgehen.


    Ich werde mir jetzt im Sommer einen Architekten holen und dann werde ich mal alles mit ihm besprechen. Dann sehen wir mal.


    Es ist nicht so, dass das Baubudget auf 150K zwangsweise beschränkt ist, aber dann stellt sich die Sinnfrage, da sich dann das Projekt unter betriebswirtschaftlicher Sicht kaum rechnet.


    Ich lege mal los mit einem Architekten und melde mich wieder wenn es was neues gibt. Wenn Ihr in der Zwischenzeit Ideen habt - immer her damit :)


    LG


    kandetvara

    • Offizieller Beitrag

    Noch ein paar kleine Hinweise:


    1. Einfamilienhäuser rechnen sich, rein "betriebswirtschaftlich" betrachtet, so gut wie nie. Sie bieten aber Lebensqualität und in manchen Fällen vielleicht auch Gewinne aus Wertsteigerungen.


    2. Vorhandene Medien-Erschließungen sind oft nicht darauf ausgelegt, Volumen für weitere anzuschließende Objekte zu bieten oder liegen ungünstig. Das reine Vorhandensein sollte erstmal nicht überbewertet werden.


    3. Je nach baurechtlicher Betrachtung könnte die Wand zum bestehenden Wohnhaus die Qualität "Brandwand" benötigen. Dies sollte schnell geklärt werden.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Ich würde behaupten, dass die 150T nicht ausreichen. Solche Umbauten sind nicht ohne. Da muss oft auch das Dach saniert werden, Spezialputze verwendet werden, um die charakteristische Außenansicht zu erhalten und trotzdem dämmen zu können, neue Decke eingezogen werden, oder alte verstärkt, neue Fenster, Treppen, Böden Wände, neue Medien verlegt werden, Gräben ausheben und irgend wo anschließen, dann natürlich Brandwand, wenn es ein eigenständiges Gebäudeteil sein soll... usw...


    Das wäre eine nette Aufgabe für jemanden, der das meiste nach und nach selbst machen kann. Da kannte ich mal einen, der hat auch ein altes Bauernhaus selbst umgebaut, der mit erstaunlich niedrigen Kosten ausgekommen ist. Aber machen lassen, da reichen die 150T nicht.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    Gefällt mir 1
    • Offizieller Beitrag

    Mit fränkischen Sandsteinscheunen kenne ich mich nicht aus. Aber alles,was ich an Scheunen kenne (thüringische Fachwerkscheune, märkische Backstein-/Ziegelscheune), war zum Umbau als Wohnhaus nicht ohne größere Eingriffe zu realisieren.


    Das geht schon los beim frostsicheren Fundament. Scheunen haben das oft nicht. Das "Gebälk" war auch nicht geeignet, ohne Umbauten einfach gedämmt zu werden. Meistens stehen da Windböcke und Kopfbänder im Weg, die Pfetten und Sparren sind für einen Ausbau zu dünn usw. Es ist kein ausreichend großes Treppenloch vorhanden, das vorhandene liegt an der falschen Stelle. Tür- und Fensteröffnungen passen nicht, Mauerwerkssperren gibt es nicht. War da noch ein Teil als Stall genutzt, ist das Mauerwerk durch den Mist salzbelastet und kaum trocken zu bekommen.


    In der Regel ist es billiger, solche Bauwerke abzureißen und neu zu bauen. Jetzt mag z.B. es emotionale Gründe geben, warum man einen Umbau vorzieht. Da können die 150 k€ passen, es kann aber auch schnell in Richtung des Doppelten gehen.


    Holt Euch einen Fachkundigen und lasst den die Scheune mal in Augenschein nehmen.

    Hi Zusammen,


    vielen Dank nochmals für die rege Beteiligung! Bei dem Umbau würde es sich um etwas rein emotionales handeln :) Ich habe selbst schon eine westfälische Kaffeemühle von 1937 saniert mit 240 m² Wohnfläche und war da schon nördlich der 300K Sanierungskosten. Und das war bereits vorher ein Wohnhaus und keine Scheune und es war in sehr gutem brauchbaren Zustand.


    Schon alleine deswegen versuche ich mir das Projekt "Scheune" nicht schön zu rechnen. Wie gesagt ist eine rein emotionale Sache, welche sich aber trotzdem irgendwie "rechnen" sollte, oder man zumindest nicht die Kosten außer Acht lassen sollte (das geht bei "emotional" immer so schön). Es wär für mich zuerst eine reine "Ferienwohnung", somit müsste sie sicher nicht den höchsten Ansprüchen genügen. Andererseits muß sie langfristig eben doch vermietbar sein und dann wird's wieder kompliziert...


    Wie ihr seht bin ich mit mir und meinen Plänen noch nicht im Reinen. Ich werde mir wie von Euch vorgeschlagen einen örtlichen Architekten nehmen und mit dem im Sommer mal mein Projekt besprechen.


    Vielen Dank nochmals !


    kandevara

    wäre schön, wenn dein projekt hier in form von bildern und plänen auftaucht.

    So Ihr Lieben,


    Ihr hattet recht - 150K€ unmöglich. Etwas weniger als das Doppelte, dann aber inklusive aller Nebenkosten.


    Ist ja auch schon 4 Jahre her meine erste Anfrage - ich war noch 2 Jahre im Ausland und hatte keine Zeit dafür.


    Jetzt gehe ich es aber an :)


    Dies nur als Rückmeldung - auch wenn es 4 Jahre gedauert hat...


    LG


    kandetvara

    Moin,


    nur ein kurzer Update. Die Kosten gehen weiter hoch - es lebe Bauen im Bestand :thumbsup:


    Ich werde (weit?) jenseits der 300K rauskommen. Folgende Gründe:


    -> Komplett neuer Dachstuhl. Die "Heuscheune" war statisch nicht für Wohnraum im ersten Stock ausgelegt und schon gar nicht für Gauben. Wesentlich war jedoch dass die die Balken von 1790 teilweise so schwer angegriffen waren, dass an eine Weiterverwendung nicht zu denken war. Konnte man in der Planungsphase nicht sehen, da die "Balkenköpfe" in den Wänden komplett verfault waren. Also alter Dachstuhl komplett runter...

    -> Anschluss an vorhandene Kanalisation im eigenen (nicht öffentlichem) Bereich nicht möglich, da noch alte Tonrohre von 1910 lagen. Diese waren ordentlich mit Wurzeln zugewachsen, also alles neu....

    -> Deswegen auch 2 mal Baustellen / Gerüst Einrichtung. Der Kanal hat uns kalt erwischt und das Gerüst stand bereits drauf. Also wieder auf und abbauen.

    -> Wasserleitung läuft aufgrund der Grenzbebauung seit 1970 quer durch Nachbars Grundstück. Lieber auf Nummer sicher gehen und neue Wasserleitung zum Straßen Anschluss legen. Technisch wäre es wohl mit der alten Lösung gegangen, wir haben auch richtig nette und gute Nachbarn, man weiß aber nie wie das zB in 2 Generationen aussehen mag, oder bei Verkauf.

    -> Wärmepumpe wird aus optischen Gründen (und Lautstärke) nun in einen andern Bereich des Hofes versetzt. 15 Meter mehr Leitungsrohre durch den ganzen Hof.

    -> Fenster zum Nachbarn müssen aufgrund von Grenzbebauung und Feuervorschriften F90 sein und mit Blickschutz ausgestattet sein. Kippen darf ich sie auch nicht. (das war aber schon bei der Planung klar, bis auf den Blickschutz) Jetzt bauen wir anstatt der Fenster Lichtschächte vom Dach aus ein.

    -> Kosten für PVC Rohre, Holz, Dämmung immens gestiegen - aber was erzähle ich Euch ....


    -> Am Ende standen / stehen von der Scheune eigentlich nur noch die 4 Sandstein Grundmauern....


    Der Architekt und die (lokalen) Handwerker machen einen absolut klasse Job und wir haben viel Spaß dabei. Alle sind voll motiviert - kostet aber leider halt...


    Ich kann jedem bei einem solchen Vorhaben nur empfehlen sich einen sehr guten Architekten zu suchen. Das hat bei mir prima geklappt und ich freue mich auf die Fertigstellung im Herbst / Winter.


    PS: Ich habe gerade den ganzen Faden nochmals gelesen - alles was Frau Maier, Skeptiker und Thomas T. geschrieben haben hat sich zu 100% bewahrheitet. Der Architekt hats aber auch erkannt und mich darauf vorbereitet. Alles wie im Bilderbuch...

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von kandetvara

    -> Am Ende standen / stehen von der Scheune eigentlich nur noch die 4 Sandstein Grundmauern....

    Immerhin. :thumbsup:


    Ich hatte mir vor jetzt 26 Jahren mal so ein Objekt angeschaut, da stand die Mauer einer Scheune schon ca. 30° aus der Lotrechten, und wurde nur durch eine Menge Stützen am Umfallen gehindert.

    Zitat Denkmalschutz: Das kann man doch wieder richten.

    Zitat von mir: Dann machen Sie mal


    Heute bin ich froh, dass mich mein Architekt damals auf die vielen Risiken hingewiesen hat, ich hätte das alles nie erkannt. Die o.g. umfallende Wand war ja nur 1 Punkt von Vielen, der war mir auch aufgefallen, aber der Teufel steckt im Detail. Wenn man so etwas in Angriff nehmen möchte dann braucht man mehr als nur ein ordentliches finanzielles Polster.

    Zitat von Roth

    kandetvara

    Freut mich sehr! Ein paar Bilder aus dem Buch :) wären schön.


    Bilder gibt's wenn Baufortschritt so ist, dass man nichts mehr ändern kann ;) Zuviel Köche und so und ich würde das fast als Misstrauens Beweis gegenüber meinem Architekten werten. Aber irgend wann gibt's alle Bilder...


    Zitat von R.B.

    Heute bin ich froh, dass mich mein Architekt damals auf die vielen Risiken hingewiesen hat, ich hätte das alles nie erkannt. Die o.g. umfallende Wand war ja nur 1 Punkt von Vielen, der war mir auch aufgefallen, aber der Teufel steckt im Detail. Wenn man so etwas in Angriff nehmen möchte dann braucht man mehr als nur ein ordentliches finanzielles Polster.

    Wäre es mein erster Bau und meine erste Kernsanierung (ist ja eher ein Abbruch) würde ich das nervlich wohl nicht aushalten. Aber da ich damit schon einmal durch bin, sehe ich das heute etwas gelassener. Wäre ich davon Abhängig - also mit festem Einzugstermin und Familie - ich wäre am Anschlag. Aber so läuft es so vor sich hin und wir nehmen das gelassen.


    Wenn die Scheune fertig ist, mache ich das Haupthaus - aber das dauert noch ein paar Jahre. Aber dann habe ich ja die Scheune als Unterschlupf und noch weniger Zeitdruck....(und vor Allem liegen dann schon alle Anschlüsse - diesmal richtig :-))


    Lg


    kandetvara