Vertragsgestaltungen und Möglichkeiten?

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    Liebe Foristen,


    ich mache gerade mit einem meiner Baumandanten eine betriebswirtschaftliche Beratung, wo wir uns Unternehmensprozesse und Planung anschauen und wie man Abläufe vereinfachen und Risiken veringern kann. Dabei kamen wir auch auf die Vertragskonstellationen zu sprechen. Der Mandant ist eigentlich von seiner Ausrichtung her Rohbauer, ist aber in den letzten Jahren immer wieder und häufiger durch Architektenanfragen in die Rolle des GU im EFH-Bau geschlüpft. Das Marktsegment ist zwar attraktiv und die Kunden und Architekten suchen auch Unternehmen, welche die Leistungen aus einer Hand anbieten, aber er selbst fühlt sich nicht sehr wohl damit, für Gewerke die Haftung zu übernehmen, die er eigentlich nicht ausreichend selbst überwachen kann und gleichzeitig auch das Ausfall/Einbehaltungsrisiko der Auftraggeber trägt. Hinzu kommt, dass er kalkulatorisch sein eigenes Gewerk gut im Griff hat, aber (so meine Arbeitshypothese, die es zu prüfen gilt), in der Kalkulation für den Koordinierungsaufwand ordentlich draufzahlt (also eigentlich zu billig ist).

    Idealerweise will er eigentlich nur noch als "koordinierender" Rohbauer auftreten, d.h. er organisiert das Team von Fachfirmen, die einen auf einander abgestimmten Ablaufplan machen, und setzt alle Beteiligten organisatorisch in die Spur, aber die Kontrolle der Gewerke obliegt dem Architekten bzw. Bauherren und die einzelnen Gewerke haben einen Vertrag direkt mit dem Bauherren und klären auch ihre Themen (Mängelrügen, Zahlungsverzug, Nachträge etc.) direkt mit dem Bauherren.

    Die Frage ist, ob und wie man so etwas vernünftig umsetzen kann. Wir haben nächste Woche einen Termin mit seiner RAin, aber ich würde gerne mal die Erfahrung der Baubeteiligten Architekten/Gewerke hier fragen, wie Ihr das einschätzt.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

    • Offizieller Beitrag

    GU ist i.d.R. teurer, wegen des GU-Zuschlages.

    Erstmal Punkt.


    Für diesen Mehrpreis erhält der Bauherr

    - die Koordinierung der Gewerke

    - muss sich bei Ausfall eines Subunternehmers nicht um Ersatz und die Verzögerung kümmern

    - einen Ansprechpartner bei der Ausführung und für die Gewährleistung

    - wird nicht zwischen 2 sich streitenden Subunternehmern hängen gelassen

    - hat die Chance, dass der GU Subunternehmer wählt, die er (lange) kennt und mit denen er positive Erfahrungen hat

    - einen GU, der für ein Gewerk mehrere Subunternehmer kennt (Ersatz, Auswahl, Verfügbarkeit, Zusammenarbeit)

    - i.d.R. EINEN Bauleiter für alles der koordiniert und Ansprechpartner ist und verantwortlich i.S.d. LBO

    - einen Rechnungs-Steller


    Dieses MEHR an

    - Komfort

    - Zuverlässigkeit

    - Einfachheit der Vertragsgestaltung

    - besserer Kommunikation

    - Termintreue

    - Qualität

    - Aufwand für den GU

    - Zeitersparnis für den Bauherren

    - Ärgerersparnis für den Bauherren


    muss dem Bauherren auch klargemacht und in Rechnung gestellt werden.


    Eine GU-Leistung be-inhaltet aber noch keine Bauüberwachung. Diese sollte der Bauherr von sich aus organisieren, selber auswählen und dementsprechend auch bezahlen. Die BÜ muss im Interesse des Bauherren agieren.


    Die BÜ kann der Planer machen - solange der GU nicht auch der Planer ist; Detailpläne, Verlegepläne, Fach-Ausführungsplanung (z.B. Blitzschutz/Erdung) mal ausgenommen.


    Arbeitet ein GU lange mit einem Subunternehmer zusammen, kann er beim Sub u.U. bessere Preise bekommen, als ein "neuer" Bauherr. Der Sub kennt bei langer Zusammenarbeit die Zahlungsziele des GU und kann auch mal sagen: "Zahl mal bitte schnell" oder "Stell die Rechnung erst nach dem 31. Dezember"


    Wenn der GU SEINE Gewerke gut und effektiv kann, soll er doch einen reinen Bauleiter für die Baustellenkoordinierung, die Subunternehmerkoordination, die Baustellenkontrollen, Die Sub-Kontrollen, die Kundenkommunikation, die Aufmaße und die Abrechnung anstellen.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Der Bauamateur

    d.h. er organisiert das Team von Fachfirmen, die einen auf einander abgestimmten Ablaufplan machen, und setzt alle Beteiligten organisatorisch in die Spur, aber die Kontrolle der Gewerke obliegt dem Architekten bzw. Bauherren u

    Warum soll der Architekt nicht koordinieren? Das wäre doch eine seiner typischen Aufgaben (sofern beauftragt).

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von R.B.

    Warum soll der Architekt nicht koordinieren? Das wäre doch eine seiner typischen Aufgaben (sofern beauftragt).

    Bei Beauftragung von GU werden Architekten typischerweise ausdrücklich nicht mit der Koordinierung der GU-Leistunge beauftragt, weil der GU ja genau das selbst tut. Das Architektenhonorar wird entsprechend reduziert vereinbart ("GU-Abschlag").

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von R.B.

    Warum soll der Architekt nicht koordinieren? Das wäre doch eine seiner typischen Aufgaben (sofern beauftragt).

    Kontrollieren wäre hier eine seiner möglichen Leistungen.

    Vor Ort die Ausführungsdetails und im Büro die Aufmaße und Rechnungen und Terminpläne.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von R.B.

    Warum soll der Architekt nicht koordinieren? Das wäre doch eine seiner typischen Aufgaben (sofern beauftragt).

    Mein Mandant ist nicht groß genug um den Marktteilnehmern ihre Präferenzen diktieren zu können, sondern er reagiert auf die Nachfrage, so wie sie aus dem Markt heraus kommt. Über die Grüden kann ich nur spekulieren, aber meine These ist, dass es viele EFH-Bauherren gibt, denen das Architektenhonorar zu teuer ist. Wenn eine Baustelle rund läuft, fragt der Bauherr wozu er den teuren Architekten braucht - es läuft doch alles rund! Und wenn es nicht rund läuft, fragt der Bauherr wozu er den teuren Architekten braucht, wenn dann doch nicht alles rund läuft.

    Zitat von OLger MD

    Dieses MEHR an

    [...]

    muss dem Bauherren auch klargemacht und in Rechnung gestellt werden.

    Genau hier liegt eben der Hase im Pfeffer, früher war er selber Robau-Sub und da klappte das mit der Kalkulation auch gut, aber er rutscht in eine neue Rolle und merkt, dass die Kalkulation schief hängt. Gleichzeitig hat er keine Lust, den Kopf für alles hinzuhalten. Und das müssen wir jetzt einfangen.

    Daher ist die Frage: wie kann er die im Markt bestehende Nachfrage abholen und gleichzeitig aus seiner GU-Rolle rauskommen.

    Ein möglicher Ansatz wäre es, mit dem Mandanten eine Systematik zu entwickeln, wie der Koordinierungsaufwand kalkuliert werden kann. Und gleichzeitig mit der RAin eine Vertragskonstellation aufzusetzen, wo der Bauherr die Gewerke direkt beauftragt, die sich aber zu einem vom Mandanten entwickelten Projektplan verpflichten.

    Die Alternative

    Zitat von OLger MD

    Wenn der GU SEINE Gewerke gut und effektiv kann, soll er doch einen reinen Bauleiter für die Baustellenkoordinierung, die Subunternehmerkoordination, die Baustellenkontrollen, Die Sub-Kontrollen, die Kundenkommunikation, die Aufmaße und die Abrechnung anstellen.

    hat zwei Nachteile:

    1. Er muss jemanden finden der das kann. Ziemlich schwierig, wenn es schon ein Problem wird einen guten Polier zu finden.

    2. Er muss den Mitarbeiter auslasten, das könnte bei der Größe des Unternehmens schwierig werden, d.h. er zimmert sich einen großen Fixkostenblock rein und muss dann die Aufträge reinholen um das abzudecken.

    Ist aber unter Umständen vielleicht eine Lösung, wenn er aus seinem Netzwerk jemanden hat, der das gut kann.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

    Frag deinen Partner(Rohbauer) ob er nicht dafür einen Architekt einstellen will.

    Der kann das die Planung bis Überwachung machen. Die Ausführung via seiner Eigenen Partnerfirmen.


    Aber letztendlich wird das doch preislich immer darauf hinauslaufen, das es teuerer wird.

    Denn jetzt mag das so sporadisch klappen in EInzelfällen. Aber wenn die Bauten komplexer werden oder ein Gewerk absspringt, muss der halbe GU wieder einen Fremden ins Boot holen.

    Letztendlich kann dadurch ein Nebengewerk welches einmal nicht mitzieht nicht nur sich selber belasten, sondern auch den Rohbauer mit dazu (und das zum halben Preis.....) :(

    :lach: Leute, kennt Ihr Quarantäne-Kaffee? Der ist wie normaler Kaffee aber mit Vodka drin und ohne Kaffee. :D

    • Offizieller Beitrag

    Der Bauamateur

    mal eine generelle Frage:

    Plant Dein GU auch?

    Bekommt er fertige Pläne von Bauherren oder deren Architekten?

    Kommen Bauherren derekt auf den GU zu und fragen nach einem Rohbau oder

    kommen die Architekten der Bauherren und fragen nach Rohbauarbeiten ?

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von OLger MD

    Plant Dein GU auch?

    Dann wäre er ein "mitplanender Generalunternehmer" oder "Generalübernehmer" :rulez:


    (Ich hab bei K.-H. Pfarr studiert, da hießen die genau so und an ihm wird man doch bitte hier nicht zweifeln!)

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Der Bauamateur

    Daher ist die Frage: wie kann er die im Markt bestehende Nachfrage abholen und gleichzeitig aus seiner GU-Rolle rauskommen.

    Ich würde behaupten gar nicht. Denn es ist wie "halb schwanger" zu sein. Das geht auch nicht. Entweder will ich in einem Segment tätig sein dann muss man auch die bittere Pille schlucken oder man konzentriert sich auf sein Kerngeschäft und baut das entsprechend aus.



    Zitat von Der Bauamateur

    Ein möglicher Ansatz wäre es, mit dem Mandanten eine Systematik zu entwickeln, wie der Koordinierungsaufwand kalkuliert werden kann. Und gleichzeitig mit der RAin eine Vertragskonstellation aufzusetzen, wo der Bauherr die Gewerke direkt beauftragt, die sich aber zu einem vom Mandanten entwickelten Projektplan verpflichten.

    Wo besteht hier der Unterschied? Wenn dein Mandant als GU auftritt, wird er doch Angebote von seinen Subs haben. Da ist er doch in der selben Rolle wie der Endverbraucher. Was Bezahlung, Mangelbeseitigung und Dergleichen angeht. Es entsteht ein Mangel also wird der Sub dahingejagt zur Behebung. "Lieber Sub du willst deine Kohle? Dann sehe zu dass der Kunde zufrieden ist."


    Was dein Mandant braucht ist glaube ich Wissen in allen Belangen die so garnichts mit dem Handwerk zu tun hat. Also dem Erschaffen von Bauwerken. Sondern viel mehr die Softskills. Wie verhandel ich, Vertragsrecht, Auftritt bei Kunden, Vermittlung, Aquise usw. Was man erwägen kann ist Rahmenverträge mit seinen Sub`s zu schließen in denen die Haftung klar geregelt ist. Vorfinanzierung der Projekte sollte auch ein Thema sein, wo kommt die Kohle her das Risiko auch tragen zu können.


    Vielleicht macht es Sinn das Unternehmen aufzusplitten durch eine Neugründung einer neuen Gesellschaft die zwischen Vermittelt. Nach außen zum Kunden auftritt und an seine Rohbaufirma weitervermittelt. Sicherlich nicht zu 100% sonst gibt es ja wieder ärger, also muss man den ein oder anderen Auftrag mal streuen. Aber damit minimiert man vielleicht schon mal dass nicht gleich die ganze Existenz baden geht.


    Ich glaub dein Mandant möchte wenig Risiko bei bestmöglichster Ausbeute. Was zwar schön wäre aber wo gibt es das? Entweder ziehe ich es durch und überlege mir wie ich es maximieren kann oder ich lass es bleiben und besinne mich auf das was ich kann. Andernfalls kann man wohl nur reine Beratungsleistung machen, aber was soll da für die "Vermittlung" abfallen? Was ist mit dem eigenen Ruf, wenn die Sub`s den entsprechend verbrennen? Wenn es bei einem in der Hand liegt kann man das immerhin noch steuern.

    • Offizieller Beitrag

    Nein, er plant nicht. Er ist regional gut vernetzt und im Wesentlichen wird er von Bauherren oder Architekten angesprochen, die schon eine Planung haben oder machen wollen; die Nachfrage hat sich gewandelt: früher wurde er im Wesentlichen für Rohbauarbeiten angefragt. Inzwischen wird immer stärker irgendeine Form der "Organisation aus einer Hand" nachgefragt und er hat auch festgestellt, dass die Preisentwicklung im Baugewerbe zu einem nicht unwesentlichen Teil bei demjenigen hängen bleibt, der den Erstkontakt zum Bauherren hat. Sprich, die GUs feilschen mit ihren Subs um jeden Euro (nicht alle, nur gefühlt), während bei den Bauherren das Geld für Bauleistungen (noch) vergleichsweise locker sitzt.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Kalle

    Wo besteht hier der Unterschied? Wenn dein Mandant als GU auftritt, wird er doch Angebote von seinen Subs haben. Da ist er doch in der selben Rolle wie der Endverbraucher.

    Das Problem ist, dass er das Geld vom Bauherren holt und dann durchreicht an die Subs. Fällt der Sub aus, hat er ein Problem (mit dem Bauherren, der seine Leistung haben will); Fällt der Bauherr aus, hat er ein Problem (mit dem Sub, der seine Kohle will). Das ist für ihn Stress, den er nicht will.

    Zitat von Kalle

    Ich glaub dein Mandant möchte wenig Risiko bei bestmöglichster Ausbeute.

    Ja klar, darauf arbeiten wir hin. Man kann dabei ein Risikoniveau definieren und versuchen daraus das Beste heraus zuholen. Oder man kann definieren, was man herausholen will und versuchen das Risiko zu minimieren. Im Moment sind wir eher beim ersten Ansatz. Wobei es natürlich nicht nur um die reinen Zahlen geht, sondern auch darum, womit sich der Mandant wohl fühlt: am Ende muss das Ganze zum Menschen passen. Kleine inhabergeführte Bauunternehmen sind in der Regel ja keine controlling-optimierte Maschinen, sondern organische Gewächse, die im Wesentlichen durch die Persönlichkeit des Chefs geprägt sind.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

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    • Offizieller Beitrag

    ich würde zuerst mal die grundlegenden aufgabenfelder definieren, dann diese mit leben füllen.

    aufgabenfelder wären zB:

    riskiken erkennen - kontrollieren

    knowhowbedarf definieren - abdecken

    kostenrechnen


    ein hypothetischer weg zu einer teillösung könnte (firmengrössenabhängig) sein, "nur" einen freien kalkulator/bauleiter zu suchen, der ggü dem gü/tü versichert haftet und dessen leistungen an den bauherren weitergereicht werden.

    hypothetisch deswegen, weil es zunehmend kaum freie und brauchbare bauleiter gibt - auch nicht bei abrechnung nach hoai, oberes ende: kassieren mögen alle, haften mögen die wenigsten.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Der Bauamateur

    Wenn eine Baustelle rund läuft, fragt der Bauherr wozu er den teuren Architekten braucht - es läuft doch alles rund! Und wenn es nicht rund läuft, fragt der Bauherr wozu er den teuren Architekten braucht, wenn dann doch nicht alles rund läuft.

    Off-Topic:

    Ich liebe diese Aussage!:thumbsup: