gutes Angebot? 60% Beleihung mithilfe KfW Kredit???

  • Halli Hallo,

    gerade dabei ein Haus für einen Spottpreis von 140.000€ zu kaufen. Dabei sind nochmal 60.000€ an Sanierungskosten notwendig.

    An Eigenkapital ist 80.000€ für das Haus vorhanden. Der Beleiungswert ist inkl. Sanierung auf 167.000€ von einer Sparkasse angesetzt.

    Vor ca. 20 Minuten habe ich das Angebot erhalten: Für 20 Jahre 1,61% auf 20 Jahre über eine Summe von 100.000€ (Eigenkapital wird für Sanieren ausgegeben + Puffer).

    Nachdem ich auch gerade mit dem Bankmitarbeiter telefoniert habe, habe ich erfahren, dass zudem ein Teil mit KFW finanziert werden soll, nämlich genau 67.000€. Somit käme er auf die 100.000€ über die Sparkasse. Der Mitarbeiter argumentiert, dass somit das BAnkdarlehen einer Summe von 60% des Beleihungswertes entspricht.

    Ich möchte nicht zuviel vorwegnehmen, aber das Angebot halte ich mit der 60% Beleihung für einen schlechten Witz. Was denkt ihr?

    Allerbeste Grüße

    Lisa S

  • aber das Angebot halte ich mit der 60% Beleihung für einen schlechten Witz. Was denkt ihr?

    Das ist doch ganz einfach. Die entscheidende Frage ist, ob Du woanders ein besseres verbindliches Angebot bekommst. Ich würde die 1,61% jetzt nicht als besonders attraktiv bezeichnen, aber für die Beurteilung ist die Summe und Beleihung nicht ausreichend.


    Es gibt viele Angebote, auch im I-Net und Vergleichsportale. Ich würde mal bei den einschlägigen Vermittlern nachfragen, aber Vorsicht, die "Angebote" die online errechnet werden, müssen nicht zwangsläufig auch die gleichen Konditionen zeigen, wie Dein späteres verbindliches Angebot. Entscheidend ist das, was man Dir später zur Unterschrift vorlegt.


    Welches KfW Programm ist vorgesehen?

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  • Danke. Es hat sich für mich so angehört, dass sich der Beleihungswert als Hauotkriterium darstellt. Wenn ich die anderen Vergleiche im Internet bemühe, bekomme ich eher 1,1-1,2% über 20 Jahre Laufzeit. KfW ist 124.

    @Ralf: Es wurde bereits einiges saniert. Ein Bausachverständiger, in dem Fall einer Deiner Kollegen, hat sich das Haus angesehen und ein Sanierungskonzept erarbeitet.

  • Ein Haus, dass im Augenblick nur 140T€ kosten soll, für nur 60T€ zu sanieren, halte ich nicht für realistisch.

    Wenn das irgendwo im hessischen Odenwald steht, oder sonst irgendwo in der Pampa, dann ist das schon denkbar, Wer weiß wie alt das Haus ist.


    Ich könnte Dir hier in der Region einige Beispiele in dieser Preisklasse zeigen. Ist halt kein Neubau, muss man mögen.

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  • dass sich der Beleihungswert als Hauotkriterium darstellt.

    Das ist schon ein wichtiger Faktor, aber halt nicht der einzige. Ob man sich beispielsweise bei 50% oder 60% oder 80% bewegt, der Unterschied beim Zinssatz ist nicht mehr so riesig. Bei 100% oder 115%, da gibt´s dann die richtig satten Aufschläge.


    Es kommt auch darauf an, wie die Bank Deine Bonität einschätzt, Kapitaldienstfähigkeit usw. Der Betrag selbst spielt auch eine Rolle, ob beispielsweise 50T€ oder 100T€. Wird der Betrag zu klein, dann steigen die Konditionen wieder an.

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  • Ein Anteil mit 100T€ sollte schon verbleiben, da unter 100T€ die Konditionen meist schlechter werden. Ob man das KfW Programm braucht, das hängt von den Konditionen und dem Thema Sicherheiten ab.


    Das KfW124 Programm hat momentan Konditionen von etwa 0,85% bei 10 Jahren Zinsbindung. Dieser Teil ist m.W. banküblich zu besichern, sprich über Grundschuldeintragung (ob nachrangig möglich ist, das weiß ich jetzt nicht auswendig, müsste man nachlesen).

    Damit wäre aber auch die Aussage der Spk. mit den 60% nicht richtig, denn sie müsste ja einen Teil der Sicherheit für die KfW berücksichtigen, dieser stünde ihr dann nicht mehr zur Verfügung.


    Für mich sind die Zahlen noch nicht ganz schlüssig.


    140T€ Kaufpreis + 60T€ Sanierung = 200T€

    100T€ Bankdarlehen + 67T€ KfW + 80T€ EK = 247T€


    Wofür sind die 47T€ (immerhin über 30% vom Kaufpreis)? Notar? Grunderwerbsteuer? Makler? ........Sanierung steckt ja in den 60T€

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  • Das KfW124 Programm hat momentan Konditionen von etwa 0,85% bei 10 Jahren Zinsbindung. Dieser Teil ist m.W. banküblich zu besichern, sprich über Grundschuldeintragung (ob nachrangig möglich ist, das weiß ich jetzt nicht auswendig, müsste man nachlesen).

    War es lange Zeit zumindest, aktuell weiß ich es auch nicht.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Eben. Die Aussage es Bankmitarbeiters deutet in die Richtung, in den Merkblättern findet sich davon nichts mehr.

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  • Nun bin ich ein wenig irritiert. Im Merkblatt Stand Oktober 2019 steht unter Sicherheiten: Ihr Kredit ist in voller Höhe grundpfandrechtlich zu besichern. Das deckt sich doch aber nicht mit der Aussage des Bankmitarbeiters oder verstehe ich es falsch? D.h. doch kein "richtiger" Blankokredit...oder?

  • R.B. Die Zahlen sind mit viiiieeeeelll Puffer, auch für Unvorhergesehenes bei der Sanierung. Ich bin eher der Sicherheitsfanatiker. ;-)


    @ Ralf Dühlmeyer: Nochmal zurückzukommen auf Deinen Kollegen, der das Haus begutachtet hat. Er hat mir geraten, die Wände komplett neu und mit Kalkputz, kein Gipsputz, zu erneuern. Bist Du grundsätzlich der gleichen Meinung? Oder kommt es nochmal auf das Haus und die Wand an sich an?

  • Genau darauf hatte ich oben ja hingewiesen. Es wäre noch denkbar, dass die KfW in den Nachrang geht, aber Blanko ist das Darlehen sicherlich nicht.


    d.h. Es würden auf jeden Fall 167.000,- € an Grundschulden auf das Objekt eingetragen, die Bank interessiert sich aber nur für die erstrangigen 100.000,- €, und die nachfolgenden 67.000,- € sind dann für die KfW. Es git auch Modelle, da möchte die Förderbank prozentual, entsprechend ihrem Anteil, an allen Sicherheiten partizipieren. Was hier nun für das Programm 124 gilt, das müsste man erfragen.

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  • Bei Eintragung der Grundschulden würde ich zudem überlegen, ob es nicht sinnvol ist, diese in kleinere Pakete zu splitten. Das hätte den Vorteil, dass man nach Tilgung eines Teils des Darlehens, die überschüssigen Sicherheiten einfacher zurückfordern kann.


    Bsp1.: Darlehen 100T€, Eintragung 100T€, nach x Jahren wäre die Hälfte getilgt, Restschuld 50T€

    Möchte man nun eine Freigabe der Grundschulden erwirken, dann geht das nur, in dem die 100T€ geändert werden (Aufwand, Kosten).


    Bsp2.: Darlehen 100T€, Eintragung 2 x 50T€, nach x Jahren wäre die Hälfte getilgt, Restschuld 50T€

    In diesem Fall müsste die Bank nur eine Grundschuld freigeben (Rang beachten).


    An sich wäre das ein Thema für ein Beratungsgespräch bei der Bank


    Nebenbei bemerkt, auch die Bausparkassen vergeben vermehrt klassische Annuitätendarlehen, selbst ohne Bindung an einen BSV. Dabei muss die BSpk. die mit der Bank zusammenarbeitet nicht immer die beste Wahl sein, es ist empfehlenswert, auch hier die Konditionen zu vergleichen (und auf das Kleingedruckte achten).


    Bausparkassen vergeben bis zu 30T€ "blanko". Größere Darlehen müssen ebenso grundpfandrechtlich besichert werden (Nachrang ist meist möglich).


    Ich würde das eingangs genannte Angebot der Sparkasse jetzt als Grundlage für weitere Vergleiche nehmen.

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  • An sich müsste das auch die Sparkasse beantworten können, schließlich ist sie ja als "Berater" zwischengeschaltet. Evtl. bekommt man so schneller eine Antwort.

    Ansonsten direkt bei der KfW anfragen.

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  • Danke.


    Gute Idee mit der Splittung in kleinere Beträge. Diese hatte ich auch und auch gleich heute nachgefragt.

    Dies würde sich laut Bankmitarbeiter dennoch negativ auf die Zinsen auswirken... Wieviel weiß ich leider nicht. Momentan tendiere ich eher zu 15 Jahren als 20 Jahren. Danke für den Hinweis bzgl. Bausparkassen.

  • Dies würde sich laut Bankmitarbeiter dennoch negativ auf die Zinsen auswirken...

    Einen plausiblen Grund dafür gibt es nicht, aber die Banken versuchen natürlich ihre Kunden langfristig zu binden.

    An sich darf man Sicherheiten zurückverlangen, die nicht benötigt werden, und die Bank muss diese freigeben. Macht sie natürlich nicht gerne.

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  • R.B. s Argumente sind richtig, doch tritt bei diesem Modell der Darlehenssplittung ein - möglicherweise bisher übersehener Effekt ein: Rein formal wird in Bsp. 2 mit dem zweiten Darlehen aus dem Kredit der Hausbank technisch ein "nachrangiges" Darlehen, welches automatisch immer schlechtere Konditionen bekommet und aus dem zweitrangigen Darlehen der KfW ein drittrangiges Darlehen - völlig unabhängig von den jeweiligen Darlehensbeträgen. Die KfW-Bedinghungen sind immer darauf ausgelegt, dass diese Darlehen zweitrangig gesichert werden. Bei drittrangiger Besicherung gibt es zumindest Erklärungsbedarf der Hausbank.


    Meines Wissens ist bei privaten Baudarlehen drittrangige Besicherungen nur bei stabilen Naschfinanzierungen üblich und dann zu erheblich schlechteren Bedingungen, aber meine Erfahrungen mit Hypothekendarlehen sind begrenzt!

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Rein formal wird in Bsp. 2 mit dem zweiten Darlehen aus dem Kredit der Hausbank technisch ein "nachrangiges" Darlehen,

    Jaein, da die Bank ja beide Sicherheiten hält, sollte das unkritisch sein.

    Die Bank möchte natürlich immer so viel wie möglich, und sucht Argumente dafür.

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  • Jaein, da die Bank ja beide Sicherheiten hält, sollte das unkritisch sein.

    Praktisch ist es in der konkreten Konstellation nicht wirklich schlechter gesichert, in der Denke der Banker aber offensichtlich schon ... die sind ziemlich binär, jedenfalls im Privatkundengeschäft.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Die möchten nur vermeiden, dass man einfach einen zweiten Finanzierer mit in´s Boot holt, der sich dann über die Hintertür breit macht.

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  • Bsp1.: Darlehen 100T€, Eintragung 100T€, nach x Jahren wäre die Hälfte getilgt, Restschuld 50T€

    Möchte man nun eine Freigabe der Grundschulden erwirken, dann geht das nur, in dem die 100T€ geändert werden (Aufwand, Kosten).

    Warum sollte man das wollen? Hat man irgendwelche Vorteile davon?


    Warum Frage ich das?

    Auf unser Haus sind bei einem anfänglichen Kreditbetrag von X Euro insgesamt 1,5mal X Grundschulden eingetragen, weil wir in der Bauphase zwischenfinanzieren musste bis zum Verkauf der ETW.

  • Warum sollte man das wollen? Hat man irgendwelche Vorteile davon?

    Man kann Grundschulden vielseitig als Sicherheit einsetzen, nicht nur für den Hausbau selbst.

    Es könnte aber auch der Fall eintreten, dass man nach x Jahren den Finanzierer für einen freigewordenen Teil wechseln möchte, oder einen Modernisierungskredit benötigt, oder was auch immer. Vielleicht möchtest Du in 10 Jahren eine weitere Immobilie erwerben (Altersvorsorge?) und bekommst dort bessere Konditionen, wenn Du zusätzlich eine Grundschuld auf dieses Objekt anbieten kannst.


    Egal wie, für die Superkonditionen braucht es normalerweise eine Besicherung durch eine Grundschuld, wobei diese oftmals auch als nachrangig akzeptiert wird.


    Es könnte auch der Fall eintreten den man niemandem wünscht, sprich Zahlungsausfall. Dann laufen Kosten, Strafzinsen usw. auf, die die Bank natürlich nicht abschreiben möchte. Je höher die eingetragene Grundschuld, um so sicherer kriegt die Bank ihr Geld im Fall einer Verwertung. Was mit dem Kreditnehmer geschieht ist dann nebensächlich.

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