Sonderabschreibung Mietwohnungsbau §7b / Bemessungsgrundlage "Wohnfläche"

  • Info an alle Investoren bzgl. Auslegung des §7b EStG Sonderabschreibung Mietwohnungsbau.


    Im Gesetzestext steht:

    (2) Die Sonderabschreibungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn

    1.durch Baumaßnahmen auf Grund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue, bisher nicht vorhandene, Wohnungen geschaffen werden, die die Voraussetzungen des § 181 Absatz 9 des Bewertungsgesetzes erfüllen; hierzu gehören auch die zu einer Wohnung gehörenden Nebenräume,
    2.die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3 000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen und
    3.die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient; Wohnungen dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden.

    Die Auslegung wie und wonach Wohnfläche hier definiert ist, ist bisher nicht durch das BMF definiert worden.

    Nach WoFlVO, wären die Herstellungskosten in den wenigsten Fällen erreichbar, da zu den Erstellungskosten alle mit dem Bau verbunden Kosten zählen (also inkl. Planung, Genehmigung, Erschließung, Nebenkosten, ggf Abbruch Altbestand, TG/Garagen und Großteile der Außenanlagen etc...).


    Vorab zu dem Schreiben des BMF, habe ich nun auf Nachfrage eine Aussage des Landesamts für Steuern erhalten, dass die "Wohnfläche" für die Bewertung nach DIN277 zu ermitteln ist. Die WoFlVO kommt hier nicht zum Tragen. Grundlage ist die Bruttogrundfläche des Gebäudes, Terrassen, Balkone, Freisitze werden zu 100% zusätzlich angerechnet. Bei Garagen ist auch davon auszugehen dass die BGF dazuzählt.


    Die Info ist noch unter Vorbehalt, bis das offizielle Schreiben des BMF vorliegt. Dies wird zeitnah erwartet.


    Konkret bedeutet dies z.B. für meinen Bau:

    Nach WoFlVO hätte ich 582m² Wfl und damit eine Obergrenze für die Erstellungskosten von 1.746.000 €.

    Nach DIN 277 BGF habe ich 1100m² und somit 3.300.000€ als Obergrenze.

  • Aber was hat die BGF mit Wohnfläche zu tun?

    Mag sein, dass die BGF als Grundlage herangezogen wird, aber die Wohnfläche ist doch nur ein Teil davon. Ein nicht ausgebautes DG zählt zur BGF, aber ist doch keine "Wohnfläche". Es wird somit auch keine Wohnfläche geschaffen.

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  • Befass Dich mal mit dem klar formulierten (in der Verordnung genannten) Zweck und der Gültigkeit (wofür) der Verordnung

    nach was hättest Du denn den Begriff "Wohnfläche" aus dem Gesetzestext ausgelegt?

    Diverse Steuerrechtsexperten haben in den Kommentaren zu diesem Gesetz die gleiche Frage gestellt, nach was hier die "Wohnfläche" zu ermitteln ist.

    Die DIN 277 kennt z.B. den Begriff der "Wohnfläche" nicht.

    Ein nicht ausgebautes DG zählt zur BGF, aber ist doch keine "Wohnfläche". Es wird somit auch keine Wohnfläche geschaffen.

    Zitat aus der Antwort die ich erhalten habe:

    Zitat

    46 Für Zwecke einer sachgerechten Ermittlung der Baukosten je m² (Wohn)Fläche ist die Bruttogrundfläche (BGF) der Baumaßnahme zu ermitteln. Nur so kann der Gesamtaufwand auf die Gesamtmaßnahme verteilt werden. Die für andere steuerliche Zwecke vorge­sehenen Aufteilungsmaßstäbe (Anwendung der Wohnflächenverordnung (WoFlV vom 25. November 2003, BGBl. I, S. 2346) oder eine Verteilung nach der Nutzfläche finden keine Anwendung.

    47 Die BGF ermittelt sich als Gesamtfläche aller Grundrissebenen eines Bauwerks nach der DIN-Norm DIN 277. Die Anwendung der WoFlV führt in diesem Zusammenhang nicht zum zutreffenden Ergebnis. Die DIN 277 geht von der Grundfläche und ihrer Aufteilung in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen aus. Grundflächen für Außenbalkone, Freisitze und Terrassen gelten zu 100 Prozent als Nutzfläche, während die Wohnflächenverordnung diese nur zu 25 Prozent als Wohnfläche betrachtet. Auch Kellerräume oder Dachschrägen werden in beiden Berechnungsarten unterschiedlich bewertet. Die DIN 277 verlangt ausdrücklich, dass Nutzflächen wie Terrasse, Loggia, Balkon, Dachgarten oder die Fläche unter Dachschrägen explizit ausgewiesen werden.

    48 Zur Ermittlung der Baukosten je m² Fläche sind die abschreibungsfähigen Anschaffungs- und Herstellungskosten durch die BGF der Baumaßnahme zu dividieren.

    die WoFlVo findet übrigens bei anderen steuerrechtlichen Themen durchaus Anwendung...nur mal so

  • Und immer schön an die Bindungsfrist denken und auch, dass innerhalb dessen keine Umnutzung bspw. in Büroräume erfolgt, dann wir nämlich auch noch 10 Jahre rückwirkend geändert. Übrigens schreibt das BMF hier, dass Keller- oder Abstellräume, gemeinschaftlich genutzte Räume im selben Gebäude, Stellplätze in Tiefgaragen sowie die zu einem Wohngebäude gehörenden Garagen dazu gehören. Von Terrassen, Balkonen und Freisitzen steht da allerdings nichts. Und was eine Wohnung ist, wird nach Bewertungsgesetz bestimmt und wahrscheinlich dann nochmal per BMF-Schreiben ausgelegt. Zu beachten ist auch die Mindestgröße von 23m², wo sich das BMF noch nicht sicher ist, ob das eine "harte" Kappungsgrenze ist. Man darf sich schon auf die Haftungsfragen freuen, wenn die 23m² auf Kante geplant sind und plötzlich 0,5m² zur Steuerbegünstigung fehlen.

    A propos: wer seine Kalkulation auf den Steuervorteil abstellt, sollte die Baukostenobergrenze von 3.000 EUR zwar im Blick haben, aber auch bedenken, dass die Förderobergrenze nur 2.000 EUR beträgt, zwischen 2.000 und 3.000 EUR Baukosten kann zwar die Förderung in Anspruch genommen werden, aber nicht in voller Höhe der Baukosten, ab 3000,01 EUR Baukosten entfällt die Förderung komplett.


    Was für ein wunderbarer Beitrag zur Vereinfachung unseres Steuersystems...

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

  • Und immer schön an die Bindungsfrist denken ... dann wir nämlich auch noch 10 Jahre rückwirkend geändert.

    soweit ich das bisher verstanden habe, kann man eine Wohnung, für die die Sonderabschreibung in Anspruch genommen wurde auch innerhalb der Bindungsfrist verkaufen ohne dass dies rückwirkend geändert wird, solange der Käufer diese weiter vermietet.

    In Summe gewinnt man eh wenig, weil nach dem Begünstigunsgszeitraum die reguläre 2% AfA ja um die bereits erfolgte Sonderabschreibung gekürzt wird. Wenn also alles in Anspruch genommen wird, kann man ab dem 5ten Jahre nur noch 1,56% AfA ansetzten.

    Man zieht die AfA also nur vor...aber nach 10 Jahren kann man ja verkaufen.

  • soweit ich das bisher verstanden habe, kann man eine Wohnung, für die die Sonderabschreibung in Anspruch genommen wurde auch innerhalb der Bindungsfrist verkaufen ohne dass dies rückwirkend geändert wird, solange der Käufer diese weiter vermietet.

    In Summe gewinnt man eh wenig, weil nach dem Begünstigunsgszeitraum die reguläre 2% AfA ja um die bereits erfolgte Sonderabschreibung gekürzt wird. Wenn also alles in Anspruch genommen wird, kann man ab dem 5ten Jahre nur noch 1,56% AfA ansetzten.

    Man zieht die AfA also nur vor...aber nach 10 Jahren kann man ja verkaufen.

    Wenn und solange! Folgender Fall, nur mal so: man verkauft nach 6 Jahren und der Käufer vermietet weiter, macht aber nach 3 Jahren Eigenbedarf geltend und kippt einem damit die 7b-AfA der ersten 4 Jahre. Dann wird es teuer, denn noch berechnet der Fiskus die Nachzahlungszinsen mit 0,5% pro angefangenem Monat.

    Klar, nach 10 Jahren verkaufen, stille Reserven steuerfrei und dann wieder reinvestieren. Wer das in etwas größerem Stil macht, kann auch gleich in einer GmbH agieren, da zahlt man dann nur noch 16% Steuern und kann durch 6b EStG die stillen Reserven auch steuerfrei übertragen. Oder man strukturiert es gleich in einer Holding-Gesellschaft, da kriege ich dann auch noch die Ausschüttungen mit 1,5% statt 25% versteuert... Am Ende ist das ganze Bohei nur Augenwischerei, denn große Investoren werden durch die erweiterte Gewerbesteuerkürzung steuerlich bereits erheblich entlastet und für kleinere Privaanleger hat man für einen relativ kleinen Steuernutzen doch nicht wenige Haken und Ösen im Gesetz verbaut...

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  • Befass Dich mal mit dem klar formulierten (in der Verordnung genannten) Zweck und der Gültigkeit (wofür) der Verordnung

    Und wenn der Gesetzgeber in sein Gesetz schreibt, dass für die Sonderabschreibung die Flächenberechnung nach EU-Verordnung zum Ökologischen Landbau gelten, dann gilt die, egal was im Zweck steht.

  • Ja logisch, es handelt sich doch um eine Sonderabschreibung. Die gesamte Abschreibungsdauer wird nicht verkürzt.

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  • Ok. Danke, da war ich wieder ein wenig naiv....:)


    Interessant ist es trotzdem.


    Was passiert denn nach einem Verkauf nach 10 Jahren? Dann beginnt die 50 Jahresfrist wieder von vorne u der neue Eigentümer kann 2% p.a. abschreiben. Oder?

  • Was passiert denn nach einem Verkauf nach 10 Jahren? Dann beginnt die 50 Jahresfrist wieder von vorne u der neue Eigentümer kann 2% p.a. abschreiben. Oder?

    Das hängt davon ab, wie das Finanzamt die Restnutzungsdauer einschätzt.

    Aus steuerlicher Sicht wäre bei einem Verkauf nach 10 Jahren noch zu prüfen, ob die Immobilie selbstgenutzt war. Das soll aber besser der Der Bauamateur erklären.

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  • Ja, das Steuerthema.

    Aber nach 10 Jahren sollte die Steuerrelevanz erledigt sein, wenn man nicht hauptberuflich Bauträger oder ähnliches ist.


    Auf eine Frage habe ich immer noch nicht eine befriedigende Antwort erhalten:

    Sachverhalt:

    Ich errichte ein MFH mit 8 Wohnungen. Sie werden alle vermietet. Nach 10 Jahren sollen die Wohnungen einzelnen verkauft werden. Eine Teilungserklärung liegt vor. Kann ich alle 8 Wohnungen einzelnen verkaufen ohne eine Steuerrelevanz ? Ich ziele auf die 3 Objektregel ab.

    Oder ist es klüger, mal das Thema WEG aussen vor gelassen, nur 3 der 8 Wohnungen zu verkaufen und ggfs. dies 5 Jahre später zu wiederholen ?

  • Aber nach 10 Jahren sollte die Steuerrelevanz erledigt sein,

    Da bin ich mir nicht sicher, deswegen mein Hinweis auf die Eigennutzung. Ich würde das klären, da bin ich momentan nicht auf dem aktuellen Stand.

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  • Was passiert denn nach einem Verkauf nach 10 Jahren? Dann beginnt die 50 Jahresfrist wieder von vorne u der neue Eigentümer kann 2% p.a. abschreiben. Oder?

    Ja, der sog. AfAStep U, sprich die Aufstockung des Afa-Potentials auf den neuen Kaufpreis als Bemessungsgrundlage ist ein beliebtes Gestaltungsinstrument, insb. in Familienpool Gesellschaften u.ä., wo das AfA-Volumen de facto innerhalb einer sich nahe stehenden Personengruppe erneut aufgebaut wird. Besonders interessant mit vorherigen Sonderabschreibungen, insb. Denkmal-AfA und Sanierungsgebiets-AfA.

    Kann ich alle 8 Wohnungen einzelnen verkaufen ohne eine Steuerrelevanz ? Ich ziele auf die 3 Objektregel ab.

    Es gibt keine 3-Objektregel. Das ist Hörensagen von Laien für Laien, gemeint ist jedoch in der Regel der gewerbliche Grundstückshandel. Die Frage ob und ab wann der sog. gewerbliche Grundstückshandel vorliegt hängt an mehr als nur den 3 Objekten. Hier ist immer eine Prüfung des Einzelfalles gefragt: Am Besten beim Steuerberater beraten lassen.

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