Sonderabschreibung Mietwohnungsbau §7b / Bemessungsgrundlage "Wohnfläche"

1. offizieller Beitrag

    Info an alle Investoren bzgl. Auslegung des §7b EStG Sonderabschreibung Mietwohnungsbau.


    Im Gesetzestext steht:

    Zitat von Bund

    (2) Die Sonderabschreibungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn

    1.durch Baumaßnahmen auf Grund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue, bisher nicht vorhandene, Wohnungen geschaffen werden, die die Voraussetzungen des § 181 Absatz 9 des Bewertungsgesetzes erfüllen; hierzu gehören auch die zu einer Wohnung gehörenden Nebenräume,
    2.die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3 000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen und
    3.die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient; Wohnungen dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden.

    Die Auslegung wie und wonach Wohnfläche hier definiert ist, ist bisher nicht durch das BMF definiert worden.

    Nach WoFlVO, wären die Herstellungskosten in den wenigsten Fällen erreichbar, da zu den Erstellungskosten alle mit dem Bau verbunden Kosten zählen (also inkl. Planung, Genehmigung, Erschließung, Nebenkosten, ggf Abbruch Altbestand, TG/Garagen und Großteile der Außenanlagen etc...).


    Vorab zu dem Schreiben des BMF, habe ich nun auf Nachfrage eine Aussage des Landesamts für Steuern erhalten, dass die "Wohnfläche" für die Bewertung nach DIN277 zu ermitteln ist. Die WoFlVO kommt hier nicht zum Tragen. Grundlage ist die Bruttogrundfläche des Gebäudes, Terrassen, Balkone, Freisitze werden zu 100% zusätzlich angerechnet. Bei Garagen ist auch davon auszugehen dass die BGF dazuzählt.


    Die Info ist noch unter Vorbehalt, bis das offizielle Schreiben des BMF vorliegt. Dies wird zeitnah erwartet.


    Konkret bedeutet dies z.B. für meinen Bau:

    Nach WoFlVO hätte ich 582m² Wfl und damit eine Obergrenze für die Erstellungskosten von 1.746.000 €.

    Nach DIN 277 BGF habe ich 1100m² und somit 3.300.000€ als Obergrenze.

    • Offizieller Beitrag

    Aber was hat die BGF mit Wohnfläche zu tun?

    Mag sein, dass die BGF als Grundlage herangezogen wird, aber die Wohnfläche ist doch nur ein Teil davon. Ein nicht ausgebautes DG zählt zur BGF, aber ist doch keine "Wohnfläche". Es wird somit auch keine Wohnfläche geschaffen.

    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    Befass Dich mal mit dem klar formulierten (in der Verordnung genannten) Zweck und der Gültigkeit (wofür) der Verordnung

    nach was hättest Du denn den Begriff "Wohnfläche" aus dem Gesetzestext ausgelegt?

    Diverse Steuerrechtsexperten haben in den Kommentaren zu diesem Gesetz die gleiche Frage gestellt, nach was hier die "Wohnfläche" zu ermitteln ist.

    Die DIN 277 kennt z.B. den Begriff der "Wohnfläche" nicht.

    Zitat von R.B.

    Ein nicht ausgebautes DG zählt zur BGF, aber ist doch keine "Wohnfläche". Es wird somit auch keine Wohnfläche geschaffen.

    Zitat aus der Antwort die ich erhalten habe:

    Zitat

    46 Für Zwecke einer sachgerechten Ermittlung der Baukosten je m² (Wohn)Fläche ist die Bruttogrundfläche (BGF) der Baumaßnahme zu ermitteln. Nur so kann der Gesamtaufwand auf die Gesamtmaßnahme verteilt werden. Die für andere steuerliche Zwecke vorge­sehenen Aufteilungsmaßstäbe (Anwendung der Wohnflächenverordnung (WoFlV vom 25. November 2003, BGBl. I, S. 2346) oder eine Verteilung nach der Nutzfläche finden keine Anwendung.

    47 Die BGF ermittelt sich als Gesamtfläche aller Grundrissebenen eines Bauwerks nach der DIN-Norm DIN 277. Die Anwendung der WoFlV führt in diesem Zusammenhang nicht zum zutreffenden Ergebnis. Die DIN 277 geht von der Grundfläche und ihrer Aufteilung in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen aus. Grundflächen für Außenbalkone, Freisitze und Terrassen gelten zu 100 Prozent als Nutzfläche, während die Wohnflächenverordnung diese nur zu 25 Prozent als Wohnfläche betrachtet. Auch Kellerräume oder Dachschrägen werden in beiden Berechnungsarten unterschiedlich bewertet. Die DIN 277 verlangt ausdrücklich, dass Nutzflächen wie Terrasse, Loggia, Balkon, Dachgarten oder die Fläche unter Dachschrägen explizit ausgewiesen werden.

    48 Zur Ermittlung der Baukosten je m² Fläche sind die abschreibungsfähigen Anschaffungs- und Herstellungskosten durch die BGF der Baumaßnahme zu dividieren.

    die WoFlVo findet übrigens bei anderen steuerrechtlichen Themen durchaus Anwendung...nur mal so

    • Offizieller Beitrag

    Und immer schön an die Bindungsfrist denken und auch, dass innerhalb dessen keine Umnutzung bspw. in Büroräume erfolgt, dann wir nämlich auch noch 10 Jahre rückwirkend geändert. Übrigens schreibt das BMF hier, dass Keller- oder Abstellräume, gemeinschaftlich genutzte Räume im selben Gebäude, Stellplätze in Tiefgaragen sowie die zu einem Wohngebäude gehörenden Garagen dazu gehören. Von Terrassen, Balkonen und Freisitzen steht da allerdings nichts. Und was eine Wohnung ist, wird nach Bewertungsgesetz bestimmt und wahrscheinlich dann nochmal per BMF-Schreiben ausgelegt. Zu beachten ist auch die Mindestgröße von 23m², wo sich das BMF noch nicht sicher ist, ob das eine "harte" Kappungsgrenze ist. Man darf sich schon auf die Haftungsfragen freuen, wenn die 23m² auf Kante geplant sind und plötzlich 0,5m² zur Steuerbegünstigung fehlen.

    A propos: wer seine Kalkulation auf den Steuervorteil abstellt, sollte die Baukostenobergrenze von 3.000 EUR zwar im Blick haben, aber auch bedenken, dass die Förderobergrenze nur 2.000 EUR beträgt, zwischen 2.000 und 3.000 EUR Baukosten kann zwar die Förderung in Anspruch genommen werden, aber nicht in voller Höhe der Baukosten, ab 3000,01 EUR Baukosten entfällt die Förderung komplett.


    Was für ein wunderbarer Beitrag zur Vereinfachung unseres Steuersystems...

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

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    Zitat von Der Bauamateur

    Und immer schön an die Bindungsfrist denken ... dann wir nämlich auch noch 10 Jahre rückwirkend geändert.

    soweit ich das bisher verstanden habe, kann man eine Wohnung, für die die Sonderabschreibung in Anspruch genommen wurde auch innerhalb der Bindungsfrist verkaufen ohne dass dies rückwirkend geändert wird, solange der Käufer diese weiter vermietet.

    In Summe gewinnt man eh wenig, weil nach dem Begünstigunsgszeitraum die reguläre 2% AfA ja um die bereits erfolgte Sonderabschreibung gekürzt wird. Wenn also alles in Anspruch genommen wird, kann man ab dem 5ten Jahre nur noch 1,56% AfA ansetzten.

    Man zieht die AfA also nur vor...aber nach 10 Jahren kann man ja verkaufen.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von TausT

    soweit ich das bisher verstanden habe, kann man eine Wohnung, für die die Sonderabschreibung in Anspruch genommen wurde auch innerhalb der Bindungsfrist verkaufen ohne dass dies rückwirkend geändert wird, solange der Käufer diese weiter vermietet.

    In Summe gewinnt man eh wenig, weil nach dem Begünstigunsgszeitraum die reguläre 2% AfA ja um die bereits erfolgte Sonderabschreibung gekürzt wird. Wenn also alles in Anspruch genommen wird, kann man ab dem 5ten Jahre nur noch 1,56% AfA ansetzten.

    Man zieht die AfA also nur vor...aber nach 10 Jahren kann man ja verkaufen.

    Wenn und solange! Folgender Fall, nur mal so: man verkauft nach 6 Jahren und der Käufer vermietet weiter, macht aber nach 3 Jahren Eigenbedarf geltend und kippt einem damit die 7b-AfA der ersten 4 Jahre. Dann wird es teuer, denn noch berechnet der Fiskus die Nachzahlungszinsen mit 0,5% pro angefangenem Monat.

    Klar, nach 10 Jahren verkaufen, stille Reserven steuerfrei und dann wieder reinvestieren. Wer das in etwas größerem Stil macht, kann auch gleich in einer GmbH agieren, da zahlt man dann nur noch 16% Steuern und kann durch 6b EStG die stillen Reserven auch steuerfrei übertragen. Oder man strukturiert es gleich in einer Holding-Gesellschaft, da kriege ich dann auch noch die Ausschüttungen mit 1,5% statt 25% versteuert... Am Ende ist das ganze Bohei nur Augenwischerei, denn große Investoren werden durch die erweiterte Gewerbesteuerkürzung steuerlich bereits erheblich entlastet und für kleinere Privaanleger hat man für einen relativ kleinen Steuernutzen doch nicht wenige Haken und Ösen im Gesetz verbaut...

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    Befass Dich mal mit dem klar formulierten (in der Verordnung genannten) Zweck und der Gültigkeit (wofür) der Verordnung

    Und wenn der Gesetzgeber in sein Gesetz schreibt, dass für die Sonderabschreibung die Flächenberechnung nach EU-Verordnung zum Ökologischen Landbau gelten, dann gilt die, egal was im Zweck steht.

    Ok. Danke, da war ich wieder ein wenig naiv....:)


    Interessant ist es trotzdem.


    Was passiert denn nach einem Verkauf nach 10 Jahren? Dann beginnt die 50 Jahresfrist wieder von vorne u der neue Eigentümer kann 2% p.a. abschreiben. Oder?

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Bob1

    Was passiert denn nach einem Verkauf nach 10 Jahren? Dann beginnt die 50 Jahresfrist wieder von vorne u der neue Eigentümer kann 2% p.a. abschreiben. Oder?

    Das hängt davon ab, wie das Finanzamt die Restnutzungsdauer einschätzt.

    Aus steuerlicher Sicht wäre bei einem Verkauf nach 10 Jahren noch zu prüfen, ob die Immobilie selbstgenutzt war. Das soll aber besser der Der Bauamateur erklären.

    Ja, das Steuerthema.

    Aber nach 10 Jahren sollte die Steuerrelevanz erledigt sein, wenn man nicht hauptberuflich Bauträger oder ähnliches ist.


    Auf eine Frage habe ich immer noch nicht eine befriedigende Antwort erhalten:

    Sachverhalt:

    Ich errichte ein MFH mit 8 Wohnungen. Sie werden alle vermietet. Nach 10 Jahren sollen die Wohnungen einzelnen verkauft werden. Eine Teilungserklärung liegt vor. Kann ich alle 8 Wohnungen einzelnen verkaufen ohne eine Steuerrelevanz ? Ich ziele auf die 3 Objektregel ab.

    Oder ist es klüger, mal das Thema WEG aussen vor gelassen, nur 3 der 8 Wohnungen zu verkaufen und ggfs. dies 5 Jahre später zu wiederholen ?

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Bob1

    Aber nach 10 Jahren sollte die Steuerrelevanz erledigt sein,

    Da bin ich mir nicht sicher, deswegen mein Hinweis auf die Eigennutzung. Ich würde das klären, da bin ich momentan nicht auf dem aktuellen Stand.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Bob1

    Was passiert denn nach einem Verkauf nach 10 Jahren? Dann beginnt die 50 Jahresfrist wieder von vorne u der neue Eigentümer kann 2% p.a. abschreiben. Oder?

    Ja, der sog. AfAStep U, sprich die Aufstockung des Afa-Potentials auf den neuen Kaufpreis als Bemessungsgrundlage ist ein beliebtes Gestaltungsinstrument, insb. in Familienpool Gesellschaften u.ä., wo das AfA-Volumen de facto innerhalb einer sich nahe stehenden Personengruppe erneut aufgebaut wird. Besonders interessant mit vorherigen Sonderabschreibungen, insb. Denkmal-AfA und Sanierungsgebiets-AfA.

    Zitat von Bob1

    Kann ich alle 8 Wohnungen einzelnen verkaufen ohne eine Steuerrelevanz ? Ich ziele auf die 3 Objektregel ab.

    Es gibt keine 3-Objektregel. Das ist Hörensagen von Laien für Laien, gemeint ist jedoch in der Regel der gewerbliche Grundstückshandel. Die Frage ob und ab wann der sog. gewerbliche Grundstückshandel vorliegt hängt an mehr als nur den 3 Objekten. Hier ist immer eine Prüfung des Einzelfalles gefragt: Am Besten beim Steuerberater beraten lassen.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

    Hallo,

    ich würde mich mal hier einhaken, da eventuell von euch jemand die Sonderabschreibung in Anspruch genommen hat:


    Was zählt denn eigentlich alles zu den Herstellungskosten beim Mietwohnungsneubau? (Förderzeitraum 1). Ich habe mal drei Blöcke erstellt, wenn man zum Beispiel bei einem 2-Familienhaus neben der Kernsanierung (zu einem KfW55-Haus) auch eine Wohnung im Dachgeschoss schafft:


    A: Direkte Kosten (Fenster DG, Innenausbau DG, Bodenbelag DG, etc.)

    B: Anteilige Kosten (Technik wie Wärmepumpe, Heizung)

    C: Anteilige Kosten (Gebäudehülle/Erschließung wie Fundamentabdichtung- & Dämmung, Fassadendämmung, neues Dach, Treppenhaus, gemeinschaftliche Kellerräume)


    Der Block A mit den direkten Kosten ist soweit klar. Block B ebenso, da zum Beispiel aufgrund der Dachgeschosswohnung eine größere Wärmepumpe angeschafft werden musste. Daher anteilige (nach WoFIV) Berücksichtigung.


    Wie wäre es jedoch mit Block C? Beispiel Fundamentabdichtung- & Dämmung. Argumentiert man damit,

    1. dass es dem gesamten Gebäude dienen und daher anteilig bei der Sonderabschreibung §7b berücksichtigt wird
    2. oder: Kein direkter Zusammenhang zum Mietwohnungsneubau, da man diese Arbeit auch ohne der Dachgeschosswohnung durchgeführt hätte.


    Viele Grüße

    Eric


    Danke für das Dokument. Da sind viele nützliche Informationen schon zusammengefasst.


    Bin die letzten 3-4 Wochen auf Suche nach einem neuen Steuerberater, da mein letzter nun in Rente ist. Habe aber aufgrund von "vollen Kapazitäten" bisher Absagen erhalten. Werde wahrscheinlich deswegen einen Online-Steuerberater arrangieren. Mit dem Steuerberater müssten dann vor allem folgende Fragen geklärt werden:


    1. Deminimis-Beihilfen: Habe KfW- und BAFA Zuschüsse erhalten. In den Unterlagen von KfW und BAFA habe ich hierzu keine Hinweise gefunden


    Bzgl. dem Block C konnte ich in dem Dokument keinen eindeutigen Hinweis finden.

    Zitat

    Nach § 7b EStG werden nur die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten begünstigt, so weit sie zur Anschaffung oder Herstellung einer neuen Wohnung – einschließlich der zur Wohnung gehören den Nebenräume – aufgewendet wurden.


    Bzgl. "Instandhaltungskosten" meint man ja im Dokument die Kosten, die direkt abgesetzt werden können. Ansonsten erwähnt das Dokument auch die "anschaffungsnahen Herstellungskosten" und beschreibt, dass die Kosten dann mit dem Kaufpreis des Gebäudes abgeschrieben werden. Aber nicht dann den Zusammenhang zur Sonder-AfA.


    Wir haben das 2-Familienhaus für ca. 200.000€ gekauft und für ca. 700.000€ mit viel Eigenleistung saniert. Wir sind dann im Fall "anschaffungsnahe Herstellungskosten", die dann üblicherweise mit 50 (ggf. 33) Jahren abgeschrieben werden. Daraus kann man dann die direkten und anteiligen Kosten (wie Block A und B) für die "neue" Wohnung als Sonder-Afa absetzen. Block C ist trotzdem noch irgendwie schwammig. (Zumindest für mich), da die "anteilig" auch der neuen Wohnung zugute kommen.

    Ich bin leider kein " Online-Steuerberater ", wobei ich auch nicht weiß, was das überhaupt sein soll.


    Ich halte das verlinkte Merkblatt für klar und eindeutig. Es sollte noch mehrmals gelesen werden, damit es verstanden wird. Wenn es dann immer noch nicht klappt, muss ein Steuerberater hinzugezogen werden, der seine Hilfe natürlich vergütet haben will. Das kein Steuerberater für Deinen Fall zu finden ist, nehme ich Dir nicht ab. Mir schimmert bei der Sachverhaltsdarstellung eher der Drang zum Sparen durch.

    Zitat von Eric

    Online-Steuerberater

    Mit Online-Steuerberater habe ich nicht das Forum gemeint. In meiner Stadt gibt es zwei Steuerberater. Die sind wohl schon voll. Dann habe ich 9-10 von Google im Umkreis von 10-15 km angeschrieben oder telefoniert und bisher Absagen bekommen. Bei ein paar warte ich noch auf eine Rückmeldung. Bzgl. §7b wollte ich mich selber eben schon mal informieren und es verserstehen.



    Zitat von Eric

    Mir schimmert bei der Sachverhaltsdarstellung eher der Drang zum Sparen durch.

    Das kann ich entschieden verneinen, da ich sonst noch andere Themen, Bsp. KFW usw. hinterherrennen würde. Ansonsten gebe es noch Lohnsteuerhilfevereine. Die nehmen jedoch wohl auch keine Mandate an, wenn man einen gewerblichen Anteil hat.


    Hintergrund warum ich bzgl. §7b frage: Ich habe sehr viele Rechnungen von unsere Baustelle. (fast 3000 Stück). Da kann der beste Steuerberater sicherlich nicht die Rechnungen den einzelnen Gewerken zuordnen, wenn da zum Beispiel ein Kassenzettel/Rechnung von Bauhaus mit XYZ-Artikel draufsteht. Deswegen versuche ich hier eine Basis zu schaffen und würde dann zumindest mal wissen, ob ich aufgrund §7b auf die Rechnungen aus Block C ein Augenmerk drauf haben muss, bzw. die Rechnungen kennzeichne, entsprechend abhefte.


    Das kann mir natürlich auch der Steuerberater später beantwortet. Weil es eben um die 3000 Rechnungen sind, hätte ich jetzt schon bißchen gestartet.

    Wenn man kurz vor Jahresende einen Steuerberater sucht, dann sind die natürlich voll. Um einen solchen sollte man sich früher im Jahr bemühen. Ist mit allem so wo man in letzter Sekunde aufschlägt.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    Tut mir leid, wenn ich hier ein falsches Bild erweckt habe. Das war nicht meine Absicht. So Gewisse Vorarbeiten hatte ich bei meinen vorherigen Steuerberater immer wieder gemacht, bzw. mich versucht selber zu informieren und einfach über die Inhalte mit dem Steuerberater zu reden.


    Zitat von Frau Maier

    Wenn man kurz vor Jahresende einen Steuerberater sucht

    Ich hatte lange den gleiche Steuerberater (eine Steuerberaterin), die in Rente gegangen ist und es lange hinausgezögert hat. Das war absehbar. Danach hatte ich 2 Jahre einen Steuerberater, der jetzt kurzfristig die Mandantschaft gekündigt hat. Den hatte meine Frau organisiert, weil die Verwandtschaft und deren Firmen da irgendwie beraten wurden. Da jetzt wohl eine Firma da ausgestiegen ist (kenne ich nicht), hat der Steuerberater die anderen Zusammenarbeiten auch gekündigt.

    Off-Topic:
    Zitat von abweichung

    Ich hatte lange den gleiche Steuerberater (eine Steuerberaterin), die in Rente gegangen ist und es lange hinausgezögert hat. Das war absehbar. Danach hatte ich 2 Jahre einen Steuerberater, der jetzt kurzfristig die Mandantschaft gekündigt hat. Den hatte meine Frau organisiert, weil die Verwandtschaft und deren Firmen da irgendwie beraten wurden. Da jetzt wohl eine Firma da ausgestiegen ist (kenne ich nicht), hat der Steuerberater die anderen Zusammenarbeiten auch gekündigt.

    Ohne den Hintergrund hier zu kennen: Mir geht es ähnlich, einigen Kollegen und Freunden mit mittleren Ingenieurbüros / Agenturen auch - mit kleinen sowieso schon länger - und plötzlich steht man dem FA mit einem nicht so tollen Steuerbüro gegenüber oder gleich alleine, denn Steuerberater/innen scheinen kleinere und auch mittlere Freiberufler nicht mehr wirtschaftlich attraktiv genug zu finden.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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