Betrachtung Überbauung Baufenster bei Anbau

  • Hallo zusammen,


    folgender Sachverhalt:


    Wir (meine Frau und ich) haben vor 7 Jahren ein freihstehendes EFH in einem Neubaugebiet in Köln erbaut. Aufgrund des ungünstigen Schnitts des Grundstücks wurde uns eine Überschreitung des Baufensters genehmigt. Zwischenzeitlich sind wir finanziell besser gestellt und weiterer Nachwuchs hat sich eingestellt, so dass wir gerne anbauen würden.

    Ein erstes Gespräch mit dem Bauamt verlief leider recht ernüchternd:

    Der Mitarbeiter des Bauamts teilte uns mit, dass eine von uns angedachte Überbauung des Baufensters für einen Anbau nicht möglich sei, da dieser zu ca. 40% außerhalb des Baufensters liegen würde und damit nicht genehmigungsfähig sei. Hätten wir den "Anbau" im Zuge der damaligen Erstellung unseres Hauses mit beantragt, so wäre eine Genehigung möglich gewesen, da gesamtheitlich betrachtet nur ca. 18% der Fläche außerhalb des Baufensters gelegen hätte.


    Anmerkung:

    Auch anderen Bauherren in unserer Nachbarschaft wurde die initiale Bebauung außerhalb des Baufensters erlaubt - z.B. EG + OG 1,5m in über die gesamte Hausfront.


    Meine Frage an euch:

    Wird bei einer Überbauung des Baufensters im Falle eines Anbaus wirklich die prozentuale Überbauung auf die Fläche des geplanten Anbaus und nicht auf die Gesamtfläche des Hauses bezogen?

    Was mich stutzig macht ist die Tatsache, dass die überbaute Fläche und damit die Wirklung im Stadtbild in beiden Fällen identisch ist. Oder sollte man in diesem Fall nicht mit einem rationalen Erklärungmodell an die Angelegenheit herangehen? ;-)


    Besten Dank & Grüße


    Marci

  • Wird bei einer Überbauung des Baufensters im Falle eines Anbaus wirklich die prozentuale Überbauung auf die Fläche des geplanten Anbaus und nicht auf die Gesamtfläche des Hauses bezogen?

    Habe ich auch noch nie gehört (was aber nicht zwangsläufig heißen muss, dass es anderenorts...zB in Köln...so gehandhabt wird).


    Bei einer Befreiung vom Bebauungsplan müssen mehrere Punkte bedacht werden:


    1. Ziel der Festsetzung im B-Plan (zB eine bestimmte Dachneigung, eine Baulinie, an der sich alle zu orientieren haben usw.). Bricht da einer aus der reihe aus, kann es schon komisch aussehen. Hier werden dann schnell "die Grundzüge der Planung" berührt.


    2. Lässt sich das Gewünschte evtl. auch anders erreichen, ohne dass man die ohnehin schon überschrittene Baugrenze noch weiter überschreitet?


    Und: eine Befreiung ist immer zu begründen, wobei "will ich eben so" oder "weil wir finden, dass das toll aussieht" keine Begründungen sind, die Aussicht auf Erfolg hätten.


    Aber:

    Auch anderen Bauherren in unserer Nachbarschaft wurde die initiale Bebauung außerhalb des Baufensters erlaubt - z.B. EG + OG 1,5m in über die gesamte Hausfront.

    ….wenn anderen etwas Ähnliches genehmigt wurde, kann es man es Euch schlecht verwehren. (ist natürlich die Frage, ob das vergleichbar ist).


    Grundsätzlicher Ratschlag: Lasst da mal einen Architekten ran. Die wissen schon eher welche wie man argumentiert bzw. wo man ansetzen kann.

  • Vielen Dank für deine Antwort, Thomas!

    zu 1.

    Im gesamten Baugebiet wurden zahlreiche Ausnahmen hinsichtlich der Baugrenzen "abgesegnet". U.a. durfte ein Bauträger 14 DHH bauen, bei denen der Vorbau auf 5,5m Länge je DHH um 1,5m aus dem Baufenster herausragt.


    zu 2.

    Aufgrund der Symmetrie unseres Grundstücks wurde uns ebenfalls ein Überbauen der Baugrenze (Vorbau eingeschossig) genehmigt. Den jetzt geplanten Anbau können wir, trotz genügend großem Grundstück, nicht anderweitig bewerkstellingen.


    Sind weiterer Nachwuchs und Notwendigkeit eines Arbeitszimmers aufgrund nebenberuflicher Selbstständigkeit Gründe oder bedarf es einer anderen Argumentation?


    ….wenn anderen etwas Ähnliches genehmigt wurde, kann es man es Euch schlecht verwehren. (ist natürlich die Frage, ob das vergleichbar ist).

    So dachte ich auch und war um so überraschter, als die Argumentation mit "nachträglicher prozentualer Überbauung" hervorgezogen wurde. Für das Stadtbild (und das hatte ich für relevant angesehen) ist es ja eigentlich egal, ob etwas initial oder nachträglich gebaut wurde. Wohl meine Naivität... ;-)


    Grundsätzlicher Ratschlag: Lasst da mal einen Architekten ran. Die wissen schon eher welche wie man argumentiert bzw. wo man ansetzen kann.

    Danke, wir werden Kontakt zu unserem damaligen Planer aufnehmen...

  • So dachte ich auch und war um so überraschter, als die Argumentation mit "nachträglicher prozentualer Überbauung" hervorgezogen wurde. Für das Stadtbild (und das hatte ich für relevant angesehen) ist es ja eigentlich egal, ob etwas initial oder nachträglich gebaut wurde. Wohl meine Naivität...

    ...oder der Sachbearbeiter ersann schnell diese "Argumentation" um es dem unbedarften BH um die Ohren zu schleudern.


    Ich sehe es natürlich genauso wie Du (auch naiv? ;) ) : Es ist das Gesamtbild zu betrachten. Es zählt ja am Ende auch die Gesamt GRZ, die Gesamt - GFZ und so weiter und nicht isoliert für einzelne Baukörperteile.

  • Sind weiterer Nachwuchs und Notwendigkeit eines Arbeitszimmers aufgrund nebenberuflicher Selbstständigkeit Gründe oder bedarf es einer anderen Argumentation?

    es ist nicht Bedarf zu begründen!


  • Ich kann dir auch nur empfehlen, einen Architekten einzubinden.

    Ist jetzt nicht direkt vergleichbar, aber wir haben z.B. auch die Abstandsflächen zum Nachbar nicht komplett einhalten können/wollen. Der Architekt regelte das mit dem Bauamt, hat im DG auf einem Teil des Grundriesses einen Rücksprung um 30cm eingebaut und den verbleibenden Rest als Erker definiert:


    LBO §5:

    Zitat

    (6) 1Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht

    1. ...
    2. Vorbauten wie Wände, Erker, Balkone, Tür- und Fenstervorbauten, wenn sie nicht breiter als 5 m sind, nicht mehr als 1,5 m vortreten


    Wenn Du unser Haus sehen würdest, dann würdest Du da nie und nimmer irgendwo einen Erker erkennen...

    Ich kenne ein anderes Haus, das an allen Seiten quasi "eingeschnittene" Ecken hat. Der Grund ist der gleiche - der Rest der Wand wurde als Erker definiert.

    Solche Tricks kennt vermutlich nur ein lokal tätiger Architekt, der regelmäßig mit dem Baurechtsamt zu tun hat.

  • ...oder der Sachbearbeiter ersann schnell diese "Argumentation" um es dem unbedarften BH um die Ohren zu schleudern.

    Genau das war auch mein erster Eindruck!



    Ich sehe es natürlich genauso wie Du (auch naiv? ;) ) : Es ist das Gesamtbild zu betrachten. Es zählt ja am Ende auch die Gesamt GRZ, die Gesamt - GFZ und so weiter und nicht isoliert für einzelne Baukörperteile.

    Ob deines Berufs bin ich vermutlich der Naivere in Sachen Bauen... ;-)

    GRZ und GFZ würden nach Errichtung des Anbaus passen.


    es ist nicht Bedarf zu begründen!

    Ok, danke!

    D.h. es wird begründet, dass "die Abweichung städtebaulich vertretbar ist" und dies könnte mit anderen Ausnahmen im Neubaugebiet begründet werden!?


    Ich kann dir auch nur empfehlen, einen Architekten einzubinden.

    Ist jetzt nicht direkt vergleichbar, aber wir haben z.B. auch die Abstandsflächen zum Nachbar nicht komplett einhalten können/wollen. Der Architekt regelte das mit dem Bauamt, hat im DG auf einem Teil des Grundriesses einen Rücksprung um 30cm eingebaut und den verbleibenden Rest als Erker definiert:

    Besten Dank, so soll es sein. Ich habe heute mit dem damaligen Architekten gesprochen, welcher der Sache sehr aufgeschlossen gegenüberstand.

    Er wird für uns beim Bauamt vorsprechen und möchte dafür zunächst keine Gegenleistung - wir haben uns damals sehr gut verstanden.


    Ich berichte...

  • D.h. es wird begründet, dass "die Abweichung städtebaulich vertretbar ist" und dies könnte mit anderen Ausnahmen im Neubaugebiet begründet werden!?

    Nein, ich würde dies wirklich aus sich heraus als "städtebaulich vertretbar" vortragen im Sinne von "das kann man hier machen, ohne den vom B-Plan definierten Charakter negativ / unerwünscht zu beeinflussen".

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • ist der Zuschnitt nur dieses Grundstücks so ungünstig?

    sind alle Grundstücke im Baugebiet schon bebaut?


    wäre dies quasi ein "Ausnahmegrundstück", wären die Belange anderer nicht unzuträglich betroffen und ist ein städtebaulicher Präzedenzfall nicht zu befürchten, gehe ich davon aus, dass die Chancen auf eine Befreiung steigen dürften...

  • Nein, ich würde dies wirklich aus sich heraus als "städtebaulich vertretbar" vortragen im Sinne von "das kann man hier machen, ohne den vom B-Plan definierten Charakter negativ / unerwünscht zu beeinflussen."

    Besten Dank für den Hinweis! :-)


    ist der Zuschnitt nur dieses Grundstücks so ungünstig?

    Nicht ausschließlich. Bei ca. 100 Grunstücken sind drei sehr ungünstig geschnitten - unseres sicherlich am ungünstigsten. Bei den anderen beiden wurde eine Überbauung des Baufensters von ca. 1,5m in EG und OG erlaubt.



    sind alle Grundstücke im Baugebiet schon bebaut?

    zu 90%



    wäre dies quasi ein "Ausnahmegrundstück", wären die Belange anderer nicht unzuträglich betroffen und ist ein städtebaulicher Präzedenzfall nicht zu befürchten, gehe ich davon aus, dass die Chancen auf eine Befreiung steigen dürften...

    Im Rahmen unserer damaligen Bebauung ist man uns aufrund des ungünstigen Zuschnitts durchaus entgegen gekommen.


    Einen erneuten Anbau als Einzelmaßnahme zu betrachten empfinde ich als Baulaie schon sehr lächerlich, da es für das äußere Erscheinungsbild wohl kaum eine Rolle spielt. Gibt es hierfür keine gültigen Regelungen, wie so etwas zu betrachten ist? Gesamt- bzw. Einzelmaßnahme?

  • wenn dies wirklich das ungünstigst geschnittene Grundstück ist, 90% aller Grundstücke schon bebaut sind und auch bei den zwei anderen ungünstig geschnittenen Grundstücke eine Überbauung befreit wurde, könnte ich mir durchaus vorstellen, dass man eine Befreiung in gewissem Umfang argumentativ vertreten kann.

    Dass ein erneuter Anbau anders gewertet wird als bei der Erstbebauung, erscheint mir ungewöhnlich. Es könnte natürlich sein, dass in der damaligen Genehmigung sinngemäß drin stand, dass dies damals schon das letzte Zugeständnis war und weitere Befreiungen nicht zugestanden werden...


    Reden hilft. Hier am besten unter Zuhilfenahme fachlichen Rats...

  • Der Mitarbeiter des Bauamts teilte uns mit, dass eine von uns angedachte Überbauung des Baufensters für einen Anbau nicht möglich sei, da dieser zu ca. 40% außerhalb des Baufensters liegen würde und damit nicht genehmigungsfähig sei. Hätten wir den "Anbau" im Zuge der damaligen Erstellung unseres Hauses mit beantragt, so wäre eine Genehmigung möglich gewesen, da gesamtheitlich betrachtet nur ca. 18% der Fläche außerhalb des Baufensters gelegen hätte.

    Mit Verlaub - das ist grober Unfug. Diese Aussage alleine sagt doch schon aus, dass die Befreiung erteilt werden kann. Denn es ist immer das Grundstück gesamtheitlich zu betrachten.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Vielen Dank nochmals für eure Einschätzungen!

    Es könnte natürlich sein, dass in der damaligen Genehmigung sinngemäß drin stand, dass dies damals schon das letzte Zugeständnis war und weitere Befreiungen nicht zugestanden werden...

    Die Genehmigung enthält keine derartige "Klausel".



    Unser Architekt hat heute den Sachbearbeiter im Bauamt erreicht - es gibt schlechte und "gute" Nachrichten:

    schlecht: der Sachbearbeiter bleibt bei seiner o.g. Argumentationslinie.

    "gut": unser Architekt hat in Erfahrung gebracht, dass er Februar 2020 in Pension geht. Ein neuer Anlauf im März mit neuem Ansprechpartner im Bauamt erscheint sinnvoll. Meine Vermutung: eine Aktion Abendsonne war von ihm nicht gewünscht, zu kompliziert, also abbügeln. So hoffe ich zumindest... ;-)


    Grüße


    Marci

  • dass er Februar 2020 in Pension geht.

    Schön.


    Dennoch: Grundsätzlich haben sich die Sachbearbeiter an Gesetze und Vorschriften zu halten. Der alte, wie der dann neue (Sachbearbeiter).


    Beide müssen eine Ablenhung rechtskräftig begründen. Irgendwelche %-Sätze anzusetzen ist schön und gut. Diese müssen aber auch rechtliche Bestand haben (BauGB, LBO, BauNVO, örtliche Satzung, B-Plan...was auch immer.)

  • Hallo zusammen,


    ein neuer Sachstand meinerseits:

    Die Bauvoranfrage wurde vom Architekten erstellt und eingereicht. Unterlagen enthielten den Antrag, Grundriss des EGs, Ansichten und Lageübersicht.


    Nun liegt uns eine Mängelfeststellung vor - kritisiert wird:

    Lageplan nach Paragraph 3 BauPrüfVO

    *Angaben zu den Festsetzungen des Bebauungsplans

    *Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (GRZ/GFZ)


    Anmerkung:

    Grundstück ist ca. 600m². GRZ 0,4 und GFZ 0,8.

    Aktuell ca. 100 m² EG-Fläche, geplanter Anbau ca 30 m².


    Nach Auskunft des Architekten muss jetzt der Vermesser ran.

    Will das Bauamt die Aufwände auf meiner Seite nach oben treiben oder normales Vorgehen?


    Viele Grüße


    Marci

  • Na ja, wenn man eine planungsrechtliche Bauvoranfrage stellt und dann das geltende Planungsrecht nicht in den Lageplan einzeichnet und die planungsrechtlichen Berechnungen nicht mitliefert, ist eine Mängelfeststellung sicher keine Schikane. Ich kenne ja die eingereichten Bauvorlagen nicht, aber wenn die * - Angaben tatsächlich fehlen, kannst Du IMHO froh sein, dass überhaupt Gelegenheit zur Nachbesserung gegeben wird und nicht sofort kostenpflichtig abgelehnt wurde.

    Wird denn der Vermesser-Lageplan verlangt (Begründung?) oder will der Architekt jetzt sicher gehen, weil er es nicht kann?

  • Also will die Stadt einfach die Überarbeitung des Lageplans, weil der vorgelegte unvollständig ist? Oder wird ein amtlicher Lageplan nach §3, Abs. 3, Satz 1 BauPrüfVO verlangt oder ein Vermesserlageplan nach Satz 2?

    Der Ausschnitt hilft nicht wirklich, um die Qualtität des Lageplans zu beurteilen oder die Berechtigung der Mängel.

    Lageplan nach Paragraph 3 BauPrüfVO

    *Angaben zu den Festsetzungen des Bebauungsplans

    *Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (GRZ/GFZ)

    Ist das der genaue Wortlaut?

  • Wenn das alles ist, könnte der Architekt den Lageplan auch selber überarbeiten, wenn er es denn könnte. Anscheinend muss kein Vermesser eingeschaltet werden - auch wenn ich es empfehlen würde :D.


    Was erkennbar ist, dass die Darstellung der Baugrenze nicht der PlanZV entspricht und die Signatur für die öffentliche Verkehrsfläche fehlt. Vermutlich fehlen auch noch weitere Festsetzungen, z.B. die Nutzungsschablone. Vielleicht sind das auch nur Nebensächlichkeiten, die der Vollständigkeit halber erwähnt wurden, da schon das Fehlen des GRZ-Nachweises eine Entscheidung unmöglich macht.

  • In diesem Fall geht es um eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans. Insofern verstehe ich, die Fragen nach den


    *Angaben zu den Festsetzungen des Bebauungsplans

    *Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (GRZ/GFZ)


    denn genau diese sind hier ja zu klären. In B wäre das bis vor einigen Jahren auch so nachgefordert worden, wenn es fehlte. (Inzwischen kommt das immer vom Vermesser und ist deshalb standardmäßig immer mit abgedeckt. Eine deutliche Verbesserung, dass die Vermesser den Lageplan liefern müssen, die können das nämlich!)

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Andere (Bundes)länder, andere Sitten.


    Bei uns (in Bayern) müssten die Angaben zu den B-Plan-Festsetzungen nicht im Lageplan vermerkt sein. Dazu gibt es ja den B-Plan. Da steht das dann alles drin.


    Allerdings wäre eine Erwähnung in den Begründungen zu möglichen Befreiungen von den Festsetzungen schon hilfreich (zB: erlaubt gem. B-Plan GRZ X,XX, geplant GRZ: Y,YY; GRZ wird nicht überschritten/ wird überschritten). Eine Berechnung gehört natürlich schon dazu. Wie sonst wollte man nachweisen, dass man sich innerhalb der Festsetzungen bewegt?


    Dafür braucht es (in BY) auch keines Vermessers, aber es macht die Sache natürlich für den Planer bequemer, weil er es dann nicht mehr selber machen muss.


    Die Grundstücksdaten sollte man haben ( X m²), den Umfang der eigenen Planung sollte man auch haben (Y m²). Da dürfte das Berechnen der GRZ nun wirklich nicht mehr allzu schwierig sein. Was vor allem sollte eine Vermesser hier an Mehrwert liefern?

  • Was vor allem sollte eine Vermesser hier an Mehrwert liefern?

    Das frage ich mich auch.


    (Aber wie gesagt, aufgrund hier in B besonders komplexer und getrennt durch den Bau der Mauer auch noch einmal unterschiedlicher Stadtgeschichte, bin ich froh, das nicht mehr selber machen zu dürfen, weil hier in B fast immer Bezug auf Gesetze / Verordnungen aus der grauen Vorzeit zu nehmen ist, die ich nicht alle verfügbar habe, geschweige denn im Kopf.)

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Wäre das im Honorar inbegriffen?

    Bei Beauftragung der Grundleistungen nach HOAI dort, wo der Lageplan nach Bauvorlageverordnung o.ä. Teil der Vorlage ist und nicht zwingend von anderen erstellt wird: Ja.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Den Lageplan erhält man preisgünstig beim freundlichen Vermessungsamt zum Mitnehmen, so war es damals bei mir. Warum sollte man da einen extra Vermesser brauchen?

    Weil es in jedem Bundesland in D anders geregelt ist. In B gab es nach meinem Wissen noch nie Lagepläne von einem Amt. Heute sind sie zwingend von einem ö.b. Vermesser zu erstellen. Bis vor ein paar Jahren waren sie noch komplett, dann nur noch teilweise vom Architekten zu liefern. Die Ermittlung des Maßes der Bebauung ist schon länger reine Vermessersache. Hier darf das sonst niemand.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Vielen Dank für eure zahlreichen Beiträge!


    Ich frage mich immer noch, was die genau wollen.

    1. "Angaben zu den Festsetzungen des Bebauungsplans"
      Welche Angaben sind hiermit gemeint? Den Bebauungsplan kennen Sie im Bauordnungsamt vermutlich besser als alle anderen. Letztlich geht es um eine Überschreitung der Baugrenze.
    2. "Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (GRZ/GFZ)"
      Keine Frage, diese Berechnung fehlt. Aber braucht man dafür wirklich einen Vermesser? Als Anhang die damalige Berechnung des Vermessers gemäß Lageplan. 228,8m² zulässig, 196,78m² geplant. Jetzt soll ein Anbau von 30m² dazukommen, wobei jedoch ca. 10m² Terasse hierfür entfallen. Von der Warte her sehe ich als Laie nicht das große Problem...
  • Ich frage mich immer noch, was die genau wollen.

    1. "Angaben zu den Festsetzungen des Bebauungsplans"

    Zu den exakten Anforderungen in NRW wird Escroda vermutlich noch etwas schreiben. Ich kann nur allgemein antworten.


    Es soll eine Befreiung beantragt werden. Hierzu ist konkret zu erklären, was vom B-Plan festgesetzt ist, was abweichend gemacht werden soll und was diese Abweichung begründet bzw. rechtfertigen soll. Das sollte jeder Architekt können.

    1. ...
    2. "Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (GRZ/GFZ)"

    Hier ist der Rechenweg in allen Schritten nachvollziehbar und detailliert aufzuführen. Dafür braucht es keine Vermesser.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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