Baugestaltungssatzung: Aufsparrendämmung nicht möglich?

Moin,

in der für mich gültigen Baugestaltungssatzung steht:

Zitat

Liegen bei Doppelhäusern oder Hausgruppen die Oberkante der Erdgeschossfußböden auf gleicher Höhe, sind durchlaufende Traufen und Firste auszubilden (Abb. 6).

(2.3) Drempelhöhe: max. 0,80 m

(2.4) Firsthöhe: max. 4,50 m

(2.5) Traufhöhe:

- Bei eingeschossigen Gebäuden max. 4,00 m

- Bei zweigeschossigen Gebäuden max. 7,00 m

Ausnahmen von den Traufhöhen sind bei vorhandenen Gebäuden zulässig.

Alles anzeigen

Es handelt sich bei mir um ein zweigeschossiges RMH - also eine Hausgruppe. Alle Erdgeschossfußböden sind auf gleicher Höhe. Aktuell sind alle 9 Häuser in der Reihe von mit einer komplett durchgehenden Dachhaut gedeckt. Ich möchte nun meinen "Abstellraum" im DG oben als Wohnraum umändern lassen und habe dazu einen Architekten beauftragt, da bei den Dachgauben die Fensterhöhe nicht ganz den Anforderungen für einen zweiten Rettungsweg genügt - es sind quadratische Doppelfenster, jedoch halt nicht hoch genug. Er meinte das kann man auch ohne bauliche Veränderung als Ausnahme genehmigen lassen - der Mittelstulp der Fenster würde dann verschwinden und durch ein Sichtstulp ersetzt werden - dann wäre die Öffnung ja sehr groß.

Angedacht war neben Ausbau innen: komplette Erneuerung der Dacheindeckung, ca. 15 cm Zwischensparrenisolierung sowie Aufsparrenisolierung sofern sinnvoll zzgl. Klimagerät.

Nun telefonierten wir letzte Woche (nur kurz) und er meinte das mit der Aufsparrendämmung ginge nicht wegen der Gestaltungssatzung - es bleibe nur eine Untersparrendämmung. In dem Zuge meinte er auch, das er deswegen die Dacheindeckung eigentlich auch nicht erneuern würde, da diese ja eigentlich noch intakt wäre und es am Ende quasi eh wieder "das gleiche" wäre - da man eben baulich dort nichts ändern könnte.

Ich fragte ihn, was denn mit meiner Gitternetzfolie sei die nach den 35 Jahren schon recht löchrig sei. Das fiel auf als eine defekte Kehle das Wasser unter die Dachsteine leitete und das Wasser bis ins DG eindrang. Ausserdem sind die Dachlatten auf denen die Ziegel liegen direkt auf die Sparren genagelt wurden - ohne Unterlattung. Somit kann das unter die Ziegel gelangende Wasser nur schwer abfliessen da es auf der Gitternetzfolie nur bis zur nächsten Latte kommt (sofern diese denn intakt ist ) unter die es nicht hinweg kann.

Er meinte:

- Die Gitternetzfolie kann man bei Bedarf von innen flicken

- Das Problem mit der auf der Gitternetzfolie anliegenden Querlatten kann man auch konstruktiv lösen (von innen).

- Eine Beantragung einer Ausnahme wäre wohl nicht möglich.

Nun frage ich mich....

- Kann man sich da von der Vorgabe echt nicht befreien lassen? Ich hatte im Hinterkopf, das man bei energetischen Sanierungen von solchen Vorgaben ggf. abweichen darf? Ich komme ja nicht höher als die Nachbarn weil ich mein Wohnraum vergrößern will, sondern weil ich besser dämmen will. Er wird es als örtlicher Architekt wissen, aber dennoch wurmt es mich halt.....

- Wie soll man den eine evtl. löchrige Gitternetzfolie vernünftig von innen flicken? Geht das?? Vor allem wenn z.B. eine Beschädigung im Bereich Nagelung auf den Dachsparren doch von unten wahrscheinlich gar nicht sichtbar sein wird?

Ich finde es ja löblich wenn er mich Geld sparen lassen will, aber ich will doch auch nicht das mir in 10 Jahren oder so das ganze neu gemachte Zeug absäuft.........

Meine Dachtraufe liegt aktuell bei 6,12m, meine Firsthöhe bei 3,24m., meine Drempelhöhe 50cm. Es handelt sich um ein traufständiges Satteldach mit 30° Dachneigung. Grundfläche 70qm, DIN Wohnfläche von mir laienhaft ermittelt - 32qm.

Viele Grüße,

OlliL

Hallo,

nur ganz kurz vom Handy. Morgen gerne mehr.

Der Aufbau von innen nach außen ist aktuell:

- Feder/Nut Kiefernholzlattung (was man halt in den 80s hübsch fand, Skandinavienstyle)

- 2cm Latten vertikal auf den Dachsparren

- Alu kaschierte Dämmwolle zw. den Sparren

- einige cm Luftschicht an der Traufe offen nach aussen, wahrscheinlich zum abtrocknen Dank Kamineffekt.

- Gitternetzfolie, Gesamtzustand unklar, an min. einer Stelle undicht. Ich hatte bei Begutachtung und Beseitigung des Wasserschadens schon das Gefühl dass sie straff gespannt war. Ich kann morgen Mal Bilder suchen.

- Lattung horizontal

- Betondachstein, iirc Frankfurter Pfanne

Ein Dachdecker der mir vor zwei Jahren die schadhafte Gummirippenkehle an der Gaube durch Blech ersetzte wies darauf hin, dass die bauphysikalische Konstruktion nach aktuellen Gegebenheiten mangelhaft wäre. Da eben Betondachsteine auch nach innen diffundieren und das dann aber nicht abfließen kann. Der Architekt meinte, dieser Art der Konstruktion war damals halt "Standard".

Das Baujahr der Aufstockung (!) Ist 1985. Das war damals eine Ausnahmegenehmigung da damals als aufgestockt wurde noch eine Gestaltungssatzung galt die nur Flachdächer erlaubte. Das Haus selbst ist von 1974.

Ausgebaut ist es aktuell als Wohnraum, also mit Heizung usw. Genutzt wird es jedoch aktuell gar nicht. Das soll sich nun ändern. Daher würden wir es nur gerne offiziell machen und auch einiges verändern wie Bad usw. Daher überhaupt die Involvierung eines Architekten. Ich ging anfänglich auch noch davon aus, das die Dachgaube angepasst werden muss.

Die Dachsteine an sich sind noch OK, es waren Mal zwei an Ecken gebrochen. Das wurde ersetzt. Mir macht nur die USB Sorgen.... Die wird doch wahrscheinlich so marode sein nach der Zeit, das beim Einsetzen der neuen Dämmung eher noch mehr kaputt geht. Eine Luftschicht wird es dann ja wohl auch nicht mehr geben....

Hier mal Fotos vom Wasserschaden 2016. Das sieht natürlich so nass auf den ersten Blick auch erstmal übel aus - ich denke man darf sich auch nicht zu sehr von dem Schadensbild beeinflussen lassen. Man sieht aber allein dort schon das die USB Löcher hat und auch Schutt drauf liegt (Wölbung nach innen).

Hier Bilder mit der alten Kehle:

Hier mit der neuen:

Hier noch ein wenig Material vom Aufbau 1985

Ich habe jetzt meinem Architekten auch nochmal die Bilder aus 2016 zukommen lassen. Mal schauen was er meint.

Habe mit dem Architekt gesprochen. Es war erstmal nur eine Idee, eine Möglichkeit die USB zu flicken oder eine von innen einzuziehen. Wohlweisslich dass dies wohl Gewährleistungsprobleme mit sich zieht da nicht nach aRdT.

Er war heute wegen eines anderem Thema beim Bauamt und hat dort auch einmal eine Aufsparrendämmung unter meinen Gegebenheiten angesprochen. Der Sachbearbeiter meinte das würden sie eher konservativ sehen (= ablehnen). Der A. meinte man könne es natürlich dennoch versuchen und auch versuchen gut zu begründen.

Bzgl. den 2.5cm mehr bei einer Konterlattung durch Neudeckung durch einen Dachdecker meinte er, es könne gut sein, dass ein DD das quasi just einfach so machen würde - der kennt aber im Zweifel halt nicht die baurechtliche Situation meinte er.

Wir werden sehen - wir stehen ja auch noch ganz am Anfang. Ich denke er hat meine Bedenken gehört und wir werden zu einer guten(?) Lösung kommen - die für mich Neueindeckung nach aRdT ist. Mal schauen wie sich das entwickelt. Hier nochmal ein Foto welches ich ihm gerade noch nach Rücksprache geschickt habe um die Situation zu verdeutlichen.

Jo... aber so stehts geschrieben Kalle! Dann muss das auch so sein!

Muss mich erstmal in Ruhe üben - wir stehen noch am Anfang - LP1&2 - die Dachhaut ist ja auch nur eines von vielen Gewerken die anstehen. In den nächsten Wochen will er mir seine ersten Pläne/Entwürfe zeigen. Ich kann mit solchen ungelegten Eiern zwar nur schlecht schlafen, aber ich werde wohl erstmal damit leben müssen bis die Planung steht. Da kommt bestimmt noch das ein oder andere dazu...

Ich hätte halt gerne wenn es einfach so fluppt... ist doch nur n Dachausbau - kein Bau eines Atomkraftwerks

Die Baugestaltungssatzung ist von 1993 in der bereits überarbeiteten Fassung (neue "Bauabschnitte") von 2007. Es gibt innerhalb des Planes verschiedene Flächen für die unterschiedliche Dinge treffen. Die neusten Baugebiete sind am "lieberalsten". Unsere Fläche war in den 1970er Jahren die erste in dem kompletten Gebiet (vorher stand hier gar kein einziges Haus).

Wenn sich das Bauamt nun komplett querstellen würde also "Ihr dürft das Dach erneuern aber nur bei gleicher Trauf- und Firsthöhe. Punkt!" - welche Optionen hat man dann? Faktisch bleibt bei Erreichen der aRdT doch nur ein Komplettabriss des DG, Wiederaufbau mit niedrigerem Kniestock um dann mit den Dachsparren in Gänze niedriger zu kommen? Das wäre ja Wahnsinn. Das kann ja eigentlich nicht angehen. Gibt es rechtliche Wege die man nach einer Ablehnung beschreiten kann oder sind diese Ablehnungen generell nicht widerspruchsfähig oder anfechtbar?

Das Problem würde doch jeder haben, der sein Dach in der Reihe hier sanieren will....

Das ganze trifft auch erstmal nur unsere Reihe zu, da nur wir ein traufenständiges Dach haben.

Alle anderen Reihen haben giebelständige Dächer und somit jedes Reihenhaus ein "vollständiges" und "eigenes" Dach.

Die Häuser mit giebelständigem Dach sind übrigens auch alle als Aufenthalsraum genehmigt. Vor erst 2 Jahren wurde sogar ein damals nicht aufgestocktes RMH nachträglich noch aufgestockt.

Es gibt hier 4 Reihen Reihenhäuser.

Alle wurden 1974 errichtet mit Flachdach. Die Damalige Baugestaltungssatzung sah Flachdächer zwingend vor.

1985 wurden starke Bestrebungen laut Satteldächer aufzustocken, da es wohl große Wartungsprobleme bei den Flachdächern im Bereich der Abdichtung gab.

Eine Reihe konnte sich vollständig und geschlossen entschieden aufzustocken. Dort wurde dann ein Traufenständiges Satteldach genehmigt und gebaut. Alle Häuser gleich. Laut Nachbahr war das im Verhältniss zu den anderen Reihen für den einzelnen wesentlich kostengünstiger.

Die anderen drei Reihen konnten sich nicht einigen. Dort stockten die meisten - aber nicht alle auf. Dort wurden dann Giebelständige Dächer gebaut bei den die Aufstockten. Dazwischen blieben immer einzelne Häuser als Flachdach erhalten. Auch heute gibt es bei den insgesamt 38 Häuser noch ich glaube 4 Häuser die noch ein Flachdach haben. Ich könnte jetzt ein Foto machen aber.... es stellt sich halt von vorne betrachtet wie 9 "Das ist das Haus vom Nikolaus"-Häuser nebeneinander dar, wobei in der Mitte eins oder 2 sind ohne Satteldach...

Wie gesagt - wir haben ein Traufenständiges Satteldach - und das haben alle in meiner Reihe.

Besitzer sind von den Originalen nur noch zwei am Leben sowie ein Erbe. Der Rest sind alles Neue. Eine Einigung halte ich für nicht möglich aus diversen Gründen (kein Geld, keine Notwendigkeit, keine Lust).

Ich wollte nur Mal wissen was die Möglichkeiten bei einer Ablehnung wären. Das würde ja bedeuten, niemand kann hier jemals sein Dach neu Decken lassen

Bin gerne über Eventualitäten im Vorfeld informiert.

Jo klar, Nach enev reicht auch Untersparrendämmung wenn Zwischensparrendämmung nicht ausreicht und Aufsparrendämmung halt nicht genehmigungsfähig ist. Aber nach heute gültigen aRdT wäre eine Dachneudeckung, auch ohne Dämmung, ohne höher zu kommen nicht möglich. So hab ich es jedenfalls verstanden.

Ich weiss halt nicht ob ZSpD allein ausreicht bei 15cm Sparren - das wird der Architekt schon ermitteln. Ich will ja jetzt bei "einmal alles neu" auch kein "reicht gerade so für die ENEV" sondern schon etwas "gutes" - was es halt auch immer bedeutet

Ich würde natürlich auch ASpD bevorzugen - allein wegen dem mehr an Wohnraum. Wenn es natürlich partou nicht geht lebe ich auch mit USpD wenn erforderlich. Aber den Fakt eine ordentliche Eindeckung zu erhalten möchte ich nicht zur Disposition stellen.... Daher wollte ich wissen was man für Optionen hätte wenn sich das Bauamt uneinsichtig bzgl. Dacheindeckung (nicht bzgl. ASpD) zeigt.

Wie schon geschrieben. Beim Dach ginge ja auch Untersparrendämmung... Büßt man halt Wohnraum ein.

Ich weiß aber auch nicht ob das immer in allen Dicken geht. Wenn die USpD im Innenraum liegt, also zwischen USpD und ZSpD eine Dampfsperre(?) liegt, muss man doch sicherlich wieder mit der Taufpunktverschiebung aufpassen. Und selbst dann käme ich halt mit aktuell angesagtem Dachaufbau 4,5-5cm höher wie Kalle ja oben schrieb - ganz ohne ASpD...