Dachgeschoss / Penthouse in Berlin (Neubau vom BT)

  • Guten Morgen!


    Mir begegnete im Zusammenhang einer Detailbegutachtung eines vom Bauträger erworbenen Penthouses ein Wohnungsgrundriss, den ich hier zeigen und zur Diskussion stellen möchte.


    Kurzbeschreibung

    • Neubebauung eines Grundstücks der City-West in Berlin (Nähe Ku-Damm)
    • Norden ist im Plan links oben
    • Baujahr 2019 - 2021
    • Eigentumswohnung im 6. OG
    • Dachgeschoss als Staffelgeschoss allseitig zurückgesetzt
    • Flachdach über dem DG
    • Dachterrasse von ca. 50 m2 kann über außenliegende Treppe erreicht werden
    • Wohnfläche im 6. OG ca. 250 m2
    • Loggia im 6. OG
    • im Bad gibt es eine Sauna
    • die gestrichelten Linien in den Wohnräumen skizzieren Deckenfriese von Abhangdecken
    • das Treppenhaus ist ein druckbelüftetes Sicherheitstreppenhaus
    • der Aufzug endet in der Wohnung und hat eine vorgesetzte T90-Tür
    • Tiefgarage unter dem gesamten Haus, es wurden 2 Plätze gekauft
    • Bezug durch 2 Personen
    • Teilung nach WEG
    • Kaufpreis vermutlich nur leicht unter 10.000,- € / m2



    Der Entwurf stammt von einem etablierten Berliner Architekturbüro. Diesen Plan habe ich eigenhändig (ab)gezeichnet, darf ihn insofern auch zu Anschauungszwecken veröffentlichen.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Beim ersten Anblick hatte ich den Eindruck, Du hättest ein Labyrinth gemalt. Dann habe ich versucht, mir mit der Flächenangabe (250m²) und anhand Badewanne und Esstisch die Größenverhältnisse vorzustellen. Ein ziemlich großes Labyrinth..


    Den HWR direkt am Kopfende der Betten finde ich nicht so prickelnd. Das macht eine gute Schalldämmung zwischen den Räumen erforderlich, sonst fällt man beim Schleudergang der WaMa aus dem Bett.

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  • Morgens nach dem Aufstehen - Hindernislauf durch Vestibül, Flur, Halle ins WC, dann zurück und durch Schlafzimmer ins Bad. OK - spart das morgendliche Joggen übern Ku-damm. Muss man mögen.

    Toll auch abends - einer sitzt noch mit den Gästen im Wohnzimmer und "darf" der WC-Spülung und dem Duchen des anderen lauschen, falls der eher zu Bett geht. Sozusagen Leben auf dem Präsentierteller :P

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • mir kommt das alles extrem kleinteilig vor. Ich meine, wenn ich schon 250qm zu zweit zur Verfügung habe, dann will ich doch nicht x Zimmer in Normalgröße in einer x-beliebigen Anordnung, sondern ich will die Größe und den Luxus auch sehen und spüren - in Form von Weite, Großzügigkeit, etc.

  • Solche Grundrisse hab ich schon öfters gesehen. Ich würde die Kohle dafür nicht ausgeben um selbst diese zu bewohnen.

    Kann man sicherlich deutlich besser lösen als möglichst viele kleine Zimmer um das Treppenhaus herum zu bauen.....

  • Eben. In dieser Preisklasse achten die Käufer nicht darauf, ob jeder cm² effizient genutzt ist, da möchte man auch repräsentieren. Da sind die Prioritäten anders verteilt als bei der 80m² 3-Zimmer Wohnung in einem MFH.

    Beachten muss man halt, dass um den zentralen Aufzug herum geplant werden muss, aber wenn man den Aufzug verlässt, dann braucht es einen Wow-Effekt.

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  • eine zentrale Haupterschließung, die nicht zur Wohnung gehört, führt zu immensen Verkehrsflächen, die sich konzentrisch darum legen:



    Der reale Verkehrsflächenanteil dürfte in der Summe bei rd. 50 Prozent der Geschossfläche innerhalb der thermischen Hülle liegen. Die kaum nutzbare Dachterrasse mit in diesem Geschoss einer durchschnittlichen Breite von 1 m habe ich nicht dazu gerechnet. Ob man die Loggia und den den HWR dazu zählt, könnte man diskutieren. Die Bilanz würde dann aber noch schlechter. Auf dem Dach kommen jedenfalls noch einmal 50 m2 Dachterrasse dazu, auch rechnerisch zur Hälfte "Wohnraum".


    Die klassisch angelegten Sichtachsen sind erkennbar und sie funktionieren auch. Auf den Blick in die Küche könnte ich verzichten.



    Mir fehlt ein Zimmer für ein Kind oder eine Haushaltskraft (hinter der Küche und mit eigenem engen Treppenhaus - wie früher).

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Naja..... groß an m²?

    Ja sicher!

    Großzügig?

    Sicher nicht!


    Ich würde die für mich wichtigen Räume priorisieren. Hieße (wiederum aus meiner ganz persönlichen Sichtweise/ Lebensweise), dass ich die wichtigen Räume großzügig/ offen/ licht gestalten würde, die weniger wichtigen Räume reduziert. Das sollte bei 2 Personen und 250m² eigentlich kein großes Thema sein, denke ich.


    Was findet sich hier?


    Der Wohn- und Essraum ist so groß wie das Schlafzimmer mit Ankleide (1). Das Hauptbad kommt ebenso groß daher (nicht ganz so breit, aber so lang, wäre mir viel (!!!) zu groß. Außer man möchte im Bad (nackig?) fangen spielen....


    Die Ankleide 2 ist m.E. überflüssig (es gibt ja schon eine Ankleide 1) und zudem nur sehr schlecht zu möblieren. War wohl einfach da, der Raum. Warum ihn dann nicht mal Ankleide 2 nennen?


    HWR finde ich o.k., wenngleich R.B. Einwand der Schalltrennung wichtig aber natürlich technisch leicht umsetzbar ist. Ob man die WM/ Trockner nicht auch im Bad hätte unterbringen können (= kurze Wege)


    Vestibül. Viele Ecken, etwas dunkel 8o.k., nicht immer vermeidbar) und Vestibül klingt natürlich ganz anders als "Flur 2".


    Die Küche hätte ich mir auch zentraler gelegen gewünscht. Immer durchs Wohnzimmer durch...naja...geht schon. Offen ja? dann aber eigentlich auch nicht, weil da wo die Musik spielt sieht man vom Wohnbereich aus nix. Keine Kommunikation.


    und und und…


    Es fällt mir extrem schwer dem Grundriss Schönes zu entlocken. Sorry.

    • Kaufpreis vermutlich nur leicht unter 10.000,- € / m2

    Ich korrigiere: Der Verkaufspreis dürfte sich nach einem zufällig entdeckten anderen Objekt des selben Bauträgers in der Größenordnung über 20.000 € / m2 :freaky: (nein, da ist kein Schreibfehler) bewegen, also komplett inkl. TG-Platz damit mindestens im mittleren einstelligen Mio-€-Bereich! Natürlich ohne Grunderwerbssteuer, Notar, ...

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Geht diese Wohnung zu diesem Preis tatsächlich weg, fragt man sich als unbedarfter Landbewohner.


    Wen wundert`s noch, dass die phantasiebegabte Sprecherin des Berliner Senats in die Baubranche wechselt...

  • Geht diese Wohnung zu diesem Preis tatsächlich weg, fragt man sich als unbedarfter Landbewohner.

    Die Kaufverträge für diese Wohnung und ihre drei (?) Penthouse-Schwestern sind schon vor über einem Jahr beurkundet worden. Die Wohnungen sind schon lange weg! Also: Ja, das wurde so gekauft. Dachgeschosse werden wegen ihrer Beliebtheit meist besonders schnell verkauft. Momentan wird von diesem Objekt die TG betoniert. Inzwischen dürfte der Verkaufspreis noch höher sein. Ein vergleichbares Objekt ein paar hundert Meter von meiner Wohnung in Berlin-Mitte entfernt bspw. kostet aktuell rund 28.000 € / m2 - ohne Nebenkosten wohlgemerkt! Allerdings fällt keine Maklercourtage ein, da man selbst vermarktet ...

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Hallo,


    ich habe früher für einen BAuträger in Heidelberg (damals Hochpreisregion) gearbeitet. Die teuren Penthouse Wohnungen wurden meist zuerst verkauft. Schwierig, obwohl deutlich günstiger waren immer die PArterre Wohnungen.

    Jochen

  • Die haben doch alle ein Rad ab...….


    In unserer beschaulichen Weltstadt werden derzeit völlig irrsinnige EUR 6.000 - 6.500/m² aufgerufen. In vorgeblich exponierter Lage sollen es schon über 7.000 sein. Irre.


    Aber 20.000+,....sorry....geht's noch?


    Nachtrag: Laut GfK-Studie liegt Erlangen auf Platz 9 in Deutschland

    Kaufkraft 2018: Die Top 10 Städte und Kreise


    Da kann man etwas hochpreisig schon irgendwie "erwarten".

  • Man natürlich sehen, dass in B im vergangenen Jahr der Wohnungsbestand von 1.950.000 Wohungen um knapp 1 % zugenommen hat, rd. 17.000 Wohnungen. Davon wiederum wurden vielleicht 2 % in der Preisklasse über 20.000 € / m2 verkauft, also höchstens rund 350 WE. Das lässt sich schon nicht mehr sinnvoll in Promille ausdrücken.


    Relativ gesehen ist der Anteil also ein Witz und findet bei der immensen Nachfrage sicher Abnehmer. Aber für den Wohnungsmarkt insgesamt wirkt sich das natürlich kostensteigernd aus.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Und wie ist die Preislage sonst so in B.? m²-Preis meine ich

    in der Straße des Hauses, in dem Wohnungen für 28.000 € / m2 verkauft werden, liegt der aktuelle Durchschnittspreis laut Immoscout24 bei zwischen 6.000 und 6.500 € / m2 mit einer jährlichen Steigerung von mehr als 10 % in den vergangenen 5 Jahren.


    Der Bodenrichtwert liegt dort mit Stichtag 01.01.2019 bei 8.000 €, drei Straßen weiter nur bei 6.000 €, nochmal 10 Straßen weiter liegt der Bodenrichtwert bei 2.300 €. Auch dort werden 3.500 € bis 5.500 € / m2 Wohnfläche gezahlt, bei einer Steigerung von 14 % gegenüber dem Vorjahr.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Hier am See kann man durchaus auch solche Preise verlangen. Vor paar Jahren wurde eine Gründerzeitvilla direkt am See renoviert und in einzelne Wohnungen aufgeteilt. Da war der qm Preis auch weit jenseits der 10 bis 20.000 Penunzen. Aktuell kenne ich eine Penthauswohnung für rund 25.000 pro qm. Direkt am See und natürlich Seeblick und Blick auf die Altstadt und Park neben dran, ruhige Wohnlage, Yachtclub fussläufig erreichbar.


    Solche Immobilien finden immer ihre Käufer. Daran sieht man wie breit die Vermögensschere doch ist.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Im ersten Beispiel ziehen tatsächlich Leute ein. Bonzen aus Stuttgart und München und sonst wo, im Ruhestand. Im letzteren Fall ist ein Penthaus, das der Bauherr eigentlich selbst bewohnen wollte, es aber dann doch nicht mehr wollte, aber sich irgend wie sich nicht so intensiv um die Vermarktung kümmert. Ist eher so eine Insidersache. Die, die davon wissen, haben nicht das Geld dafür. Eine Herrliche Wohnung, rundum verglast, von jedem Zimmer Blick auf den See und die Alpen. Das restliche Haus wurde in Eigentumswohnungen aufgeteilt, die alle schon weg sind und auch bewohnt werden (wer verzichtet schon auf den herrlichen Seeblick wenn man schon eine Menge Kohle auf den Tisch legt...). ;)

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...