Architekt führt Abnahme von Bauleistungen durch - ist das delegierbar?

  • Hallo miteinander,


    im Rahmen unserer gerichtlichen Auseinandersetzungen mit unserem Planer hat dieser nun ein sog. "Abnahmeprotokoll" aus dem Ärmel gezaubert, wonach wir am Ende des Bauvorhabens mit ihm bestimmte Punkte, also Mängel, aufgelistet haben, die uns aufgefallen sind, die uns stören.


    Nun beruft er sich in diesem Zusammenhang auf eine förmliche Abnahme seiner Leistungen und meint daher, wir wären in der Beweislast.


    Muss mich der Architekt denn nicht über die rechtlichen Konsequenzen einer "Abnahme" aufklären - und vor allem ging es ja dabei nicht um die Bewertung der Leistung des Architekten sondern vielmehr darum die baulichen Maßnahmen auf Mängelfreiheit zu überprüfen. Aber genau damit habe ich doch den Architekten beauftragt, als ich die Planung und den Bau unseres Hauses vertraglich mit ihm abgeschlossen habe.


    Ich beauftrage ihn mit Überwachung - er verlangt von mir "Mängelfreiheit" festzustellen, was ich als Laie nicht kann - und jetzt wäre ich der Dumme?!


    Außerdem noch eine zweite Frage in diesem Zusammenhang. Es wurden immer wieder einzelne Maßnahmen der Handwerker durch eine Mitarbeiterin des Architekten als "abgenommen" deklariert. Wenn ich den Architekten damit beauftrage - darf diese Maßnahme dann auch eine einfache Angestellte seines Büros durchführen - oder muss es da eine Qualifikation dafür geben.

    Weiterhin noch die Frage - wenn sich die Arbeiten im Nachhinein als nicht mängelfrei erweisen, trotz der Abnahme durch die Mitarbeiterin - wer haftet denn dafür dann? Ich als Bauherr - der Architekt - oder wer?

  • Um es richtig zu verstehen: Geht es um

    • die Abnahme der von den Ausführenden erbrachten Bauleistungen oder
    • die Abnahme der Architektenleistungen?

    (Alles weitere vereinfacht aus Sicht des interessierten juristischen Laien:) Beide (Werk-) Leistungen können nur vom Auftraggeber, also Dir abgenommen werden. Die Abnahme ist ein einseitiger Rechtsakt, findet also durch den Auftraggeber statt, nach Aufforderung durch den AN. Eine Pflicht über die explizite Aufklärung über die juristischen Folgen der Abnahme ist mir nicht bekannt. Als Architekt kläre ich meine Bauherrn aber immer kurz darüber auf. Das tue ich bisher aber nur mündlich.


    Bei der Abnahme von Bauleistungen ist der mit den Grundleistungen nach HOAI beauftragte Architekt der fachtechnische Berater der Auftraggeber. Er hat zu überprüfen, ob die beauftragte Leistung vollständig und mangelfrei erbracht wurde. Dabei haftet er natürlich für seine Aussagen.


    Architekten können nur dann Leistungen für Auftraggeber rechtswirksam abnehmen, wenn sie dafür explizit bevollmächtigt wurden.


    Welche Leistungen Architekten persönlich erbringen und welche sie von ihren Mitarbeitenden erbringen lassen, ist ihre Sache. Sie haften aber in jedem Falle gegenüber den Auftraggebenden für die Handlungen ihre Mitarbeitenden. Abnahmen begleiten üblicherweise die jeweils inhaltlich verantwortlichen qualifizierten Mitarbeitenden, aus Bauleitung und / oder Planung. Das ist keine Aufgabe für die Auszubildende aus dem Sekretariat, aber es müssen auch nicht immer die Büroinhaber sein. Feste Regeln gibt es dafür nicht. Aufgrund der Höhe der Haftungsverantwortung wird es meist eine (sehr) erfahrene Person sein. Aber auch die hat irgendwann mal angefangen, ihre Erfahrungen zu sammeln.


    Es ist nicht unüblich, dass Bauherrn nach einigen bereits stattgefundenen Abnahmen dem Büro mitteilen, in Zukunft Person A nicht mehr bei den Abnahmen sehen zu wollen oder Person B immer - wohlgemerkt als Begleiter des Bauherrn.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Welche Leistungen Architekten persönlich erbringen und welche sie von ihren Mitarbeitenden erbringen lassen, ist ihre Sache.

    Offene Frage:

    Ist das wirklich so? Kann der Architekt die ggf. ihm persönlich erteilte Vollmacht "weitergeben" und seine Mitarbeiter sozusagen "Unterbevollmächtigen" ?


    Ich weiß dass es sowas wie Untervollmachten gibt, kenne mich aber im Detail nicht aus.

  • Wie das mit Vollmachten ist und wann diese persönlich zu erbringen sind und ob/wann Leistungen deligiert werden dürfen/können, wiß ich nicht, aber der TE hat wohl gar keine Abnahmevollmacht erteilt. Der Kollege/seine Mitarbeiter/innen haben sich diese angemaßt.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Offene Frage:

    Ist das wirklich so? Kann der Architekt die ggf. ihm persönlich erteilte Vollmacht "weitergeben" und seine Mitarbeiter sozusagen "Unterbevollmächtigen" ?

    Nein, kann er nicht. Ich schrieb ganz allgemein von „Leistungserbringung“ durch Mitarbeitende, (Pläne oder Ausschreibungen erstellen, Ausführungen überwachen, Abrechnungen prüfen) nicht von der Weitergabe von Vollmachten.

    Architekten können nur dann Leistungen für Auftraggeber rechtswirksam abnehmen, wenn sie dafür explizit bevollmächtigt wurden.

    Im konkreten Fall scheint es seitens des Auftraggebers aber nicht einmal eine direkte Vollmacht zur Abnahme von Leistungen zu geben, so dass sich die Frage nach Erteilung einer Untervollmacht garnicht stellen würde.


    Bevollmächtigungen zur rechtsgeschäftlichen Abnahme sind im Bauwesen sehr selten. Ich habe in 25 Jahren Berufspraxis mit öffentlichen wie privaten Bauherren noch nie erlebt, dass Architekten entsprechend bevollmächtigt waren. Viel eher lassen sich AG zur Abnahme zusätzlich noch von externen Qualitätskontrolleuren und / oder Juristen begleiten.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Die kann überall, auch im Architektenvertrag, stehen. Das wäre aber völlig untypisch. Eine Bevollmächtigung zur Abnahme wäre aber auch honorarwirksam, da sie über die Grundleistungen nach HOAI hinausgeht.


    Ich würde mir eine solche Vollmacht in einem separaten Schriftstück erteilen lassen. Sie dient ja der Legitimation gegenüber Dritten und den gehen sonstige Regelungen nichts an.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • OK - also eine explizite Vollmacht - abgesehen vom Architekturvertrag - ist mir jetzt nicht bekannt - werde aber meine Unterlagen nochmals durchforsten.

    Das betrifft ja wohl auch nur die Abnahmen, welche der Architekt mit den einzelnen Gewerken durchgeführt hat. Da habe ich ja auch einen Problemfall.

    Das zweite ist eben dieses sog. "Übergabeprotokoll" (große Überschrift).
    Drunter steht dann klein:


    Zitat


    Abnahme und Übergabeprotokoll

    Betrifft die Leistungsphase 1 bis 8 der HOAI

    Hierbei wurde dann anläßlich eines Termins noch besprochen, was noch an Restarbeiten zu machen sei bzw. was wir an den bisherigen Arbeiten zu bemängeln haben.


    Dass ich dadurch die Leistungen des Architekten als "fehlerfrei" abgenommen habe war mir leider so nicht bewusst, weil der Termin nicht als Abnahme anberaumt war, sondern uns gegenüber lediglich als Übergabe vor Einzug, wo nochmal kompakt alle PUnkte, die noch stören und fehlerhaft sind - also von seiten der ausführenden Firmen - aufgelistet werden sollten.

  • Also - ich habe im Vertrag nachgeschaut und folgenden Passus gefunden:



    Wenn jetzt nun also die Leistungen des Stuckateurs vor 3 Jahren durch eine Mitarbeiterin des Architekten abgenommen wurden - so steht es im "Protokoll" - und diese dann Mängelfreiheit bestätigt - inwieweit hat das jetzt Auswirkungen auf die Frage/Tatsache, dass ich dem Stuckateur nun mangelhafte Arbeit vorhalte - er sich aber auf die Abnahme durch den Architekten beruft?

    Hätte ich da sofort protestieren müssen - und es ist jetzt quasi stillschweigend durch mich abgenommen worden?

    Oder habe ich durch die Abnahme der Architektenleistung somit auch alle untergeordneten Leistungen von ihm abgenommen?

  • Als Dokument über den Versuch der Abnahme von Werkleistungen wird üblicherweise ein Protokoll erstellt, das (mind.) von der abnehmenden Person unterzeichnet wird. Dieses muss natürlich konkret benennen, welche Leistungen abgenommen werden (bei mir für meine eigenen Leistungen „beauftragte Grundleistungen § X der HOAI für die LP X - Y“) und eine Angabe, ob die Abnahme der Leistungen mangelfrei oder mit Feststellung von Mängeln erfolgt oder gar verweigert wird. Dem wird typischerweise eine Liste noch offener Restleistungen / Mangelbeseitigungen mit Frist für deren Fertiggestellung beigefügt, bei Handwerkern, wie auch bei mir.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Also - ich habe im Vertrag nachgeschaut und folgenden Passus gefunden:


    Wenn jetzt nun also die Leistungen des Stuckateurs vor 3 Jahren durch eine Mitarbeiterin des Architekten abgenommen wurden - so steht es im "Protokoll" - und diese dann Mängelfreiheit bestätigt - inwieweit hat das jetzt Auswirkungen auf die Frage/Tatsache, dass ich dem Stuckateur nun mangelhafte Arbeit vorhalte - er sich aber auf die Abnahme durch den Architekten beruft?

    Der Architekt war also nicht berechtigt, für Dich Abnahmen auszusprechen. Ich halte diese Abnahme damit laienhaft für unwirksam. Dir wäre aber entgegen zu halten, dass Du anscheinend drei Jahre nie nachgefragt hast, wann die Abnahme erfolgen solle. Da bin ich jetzt aber raus, denn das ist reine (Fach-) Juristerei!

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Naja, klar, habe ich drei Jahre nicht danach gefragt - dem Handwerker war es ja auch egal, ob bei der "Abnahme" der AG dabei war oder die andere Person eine wirksame Vollmacht hatte.

    Also bin/ist immer der AG der dumme...

  • Habe jetzt nicht alles gelesen, aber dennoch kurz mein Input...


    Selbst wenn die komplette Architekten- und Handwerkerleistung abgenommen wurde, heißt das ja nicht, dass nicht später noch etwas auffallen/ festgestellt werden kann.


    Wenn zum Zeitpunkt der Abnahme noch kein Wasser ins Haus gelaufen war, bestand natürlich auch kein Anlass (nicht mal die theoretische Möglichkeit!) dies zu bemängeln.


    Fällt das Malheur erst später auf, heißt es natürlich nicht, dass ein Mangel wegen des Abnahmeprotokolls nun keine Mangel mehr wäre! Lediglich die Beweislast kehrt sich um, d.h. dass bis zur Abnahme der Handwerker/ Architekt beweisen musste dass es kein Mangel ist. Nun aber, da ja abgenommen wurde, liegt die Beweislast bei Dir. Du musst beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Dieser Beweis dürfte wohl erbracht worden sein.


    Auch dürfte dem AG kaum klar gewesen sein, ob es sich -als der Mangel bemerkt worden war- um einen Ausführungsmangel (Handwerker) oder einen Planungsmangel (Architekt) handelte.


    Denke, dass eine weitere Nebelkerze gezündet wurde....

  • Das bedeutet, es gibt keinerlei formale Vorgaben bzgl. Inhalt und Umfang, wenn es um die "Abnahme" der Architektenleistung gibt. Hätte hier nicht wenigstens der Hinweis auf die Bedeutung des Vorgangs erfolgen müssen?

    Ist schon schade, dass hier so viel Freiheiten existieren! In meinem Beruf brauche ich 4 Unterschriften des Patienten, wenn es nur darum geht, statt einer Standard-Kassen-Amalgamfüllung eine zahnfarbene Füllung zu verwenden - und das vor allem auch auf expliziten Wunsch des Patienten!


    Und hier sind Tür und Tor für alles geöffnet.

  • Das bedeutet, es gibt keinerlei formale Vorgaben bzgl. Inhalt und Umfang, wenn es um die "Abnahme" der Architektenleistung gibt.

    nein, es gibt keine formalen Vorgaben

    Hätte hier nicht wenigstens der Hinweis auf die Bedeutung des Vorgangs erfolgen müssen?

    nein, aber durchaus können, s.o.

    Ist schon schade, dass hier so viel Freiheiten existieren!

    Es bestehen in D sehr viele Regeln und die meisten Bürger unseres Staates fühlen sich eher gegängelt als allein gelassen. Das ist ein Spagat des Staates. Die relativ neuen Regeln des BGB zum Bauwesen finde ich schon ziemlich weitgehend. Ein Architektenvertrag mit "Verbrauchern" muss heute, wenn er außerhalb der Geschäftsräume des Architekten unterschrieben wird, von einer Belehrung über die befristete Möglichkeit des Widerrufs begleitet werden. Also lasse ich mir wiederum auf einem dritten Papier unterschreiben, dass mein Bauherr von mir erbrachte Leistung auch dann bezahlt, wenn er von seinem Widerspruchsrecht in der gesetzten Frist Gebrauch macht. Jeder Bauwillige fragt sich da doch zurecht, ob ich noch sauber ticke, wenn ich ihm das alles vorlege: Architektenvertrag, Widerspruchsbelehrung zum Architektenvertrag, Zahlungsverpflichtung für den Fall des Widerspruchs, Vollmacht für die Einholung von Auskünften bei Dritten ...


    Sich durchzulesen, was einem zur Unterschrift vorgelegt wird, und einen Moment darüber nachzudenken, bevor man sie unterschreiben und notfalls sich dazu unabhängig beraten zu lassen, halte ich für auch Verbrauchern durchaus zumutbar.

    bei Dritten ...Und hier sind Tür und Tor für alles geöffnet.

    Nö. Wer betrügen will, schafft das auch mit 5 Unterschriften der Betrogenen. Wenn - wie bei Deinem Bauprojekt - anscheinend unwissend oder schlampig gearbeitet wird, helfen auch keine 5 Unterschriften dagegen.


    Diese

    In meinem Beruf brauche ich 4 Unterschriften des Patienten, wenn es nur darum geht, statt einer Standard-Kassen-Amalgamfüllung eine zahnfarbene Füllung zu verwenden - und das vor allem auch auf expliziten Wunsch des Patienten!

    4 Unterschriften dienen aber Deinem Schutz, nicht dem Deiner Patienten. Da ist es also genau anders herum!

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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