Monteurzimmervermietung - Umgehung der Auflagen

  • Bei uns im Ort wurde eine insolvente Gaststätte / Pension über einen Insolvenzverwalter veräussert. Der neue Käufer hat sofort damit begonnen, die Räumlichkeiten mit Trockenbauwänden
    in Zimmer aufzuteilen und vermietet diese nun nach und nach an ausländische Monteure. Nach div. Beschwerden wegen Ruhestörung und weil um die Gaststätte alles mit PKW und Kleintransportern zugeparkt ist, wurde der Käufer vom Bauamt der Gemeinde darauf hingewiesen, dass es sich bei der Vermietung der Zimmer um eine gewerbliche Umnutzung handelt, die entsprechend beantragt werden muss. Gleichzeitig wurde er darauf hingewiesen, dass hier div. Brandschutzvorrichtungen zu beachten sind sowie entsprechende Parkmöglichkeiten vorhanden sein müssen.
    So wie die Sache nun aussieht, hat er nun - um die gewerbliche Vermietung mit den vielen Auflagen zu umgehen - eine Umnutzung für 3 Wohnungen beantragt.
    An der tatsächlichen Nutzung wird sich daran nichts ändern, denn 3 Wohnungen machen hier absolut keinen Sinn.
    Dann wohnen halt eben in jeder Wohnung 10 Monteure, anstatt ein Monteur pro Zimmer.
    Welche Möglichkeiten hat man hier als Anwohner? Die Anwohnerbenachrichtigung liegt vor, Einwände können innerhalb von 4 Wochen erhoben werden.
    Ist es möglich, durch den Umnutzungsantrag zu Wohnungen, die Vorschriften, die eigentlich für die gewerbliche Unterbringung von Personen gelten, zu umgehen?

    Gruß

  • Gaststätte / Pension

    d.h. es gab bereits Übernachtungsmöglichkeiten/Pensionsbetrieb, der genehmigt war.

    Was spricht dagegen, diesen Pensionsbetrieb fortzuführen oder gar auszuweiten?


    Natürlich gibt es höhere Brandschutzanforderungen an eine gewerbliche Vermietung, aber die kann man erfüllen. Auch die Parkmöglichkeiten sollten bei einer (ehemaligen) Gaststätte/Pension bereits in ausreichender Anzahl vorhanden sein, wobei diese nicht zwangsläufig auf dem eigenen Grundstück vorhanden sein müssen.


    In meinen Augen ist die Umwandlung in eine MFH mit 3WE für den neuen Eigentümer eher von Nachteil, zumindest wenn er auch zukünftig plant, an "Monteure" zu vermieten.

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  • An der tatsächlichen Nutzung wird sich daran nichts ändern, denn 3 Wohnungen machen hier absolut keinen Sinn.

    Ich würde es eher als Beherbungsstätte sehen und nicht als 3 Wohnungen.


    "Gemeinschaftsunterkünfte und Beherbergungsstätten mit mehr als 12 Betten" sind lt. LBO Sonderbauten mit entsprechenden Auflagen.


    Wenn die Zimmer separat abschließbar sind, ist es keine zusammenhängende Wohnung - eher je Zimmer eine Wohnung.

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)

  • Die Behörde muss aber erstmal die "Wandlung" vom Herbergsvater zun normalen Vermieter glauben und die Wohnungen, wenn sie denn genehmigungsfähig sid, auch genehmigen. DANACH kann der Zirkus wieder von vorne losgehen. Auflagen androhen, Anhörung, Widerspruch und der ganze Zinober, bevor da etwas passiert.

    Gewinner ?? Der Besitzer. Verlierer?? Nachbarn und Behörde.

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  • weil um die Gaststätte alles mit PKW und Kleintransportern zugeparkt ist,

    Das ist bei Gaststätten/Pensionen nicht unüblich. Das Bauamt hat zu Recht darauf hingewiesen, dass Stellplätze in ausreichender Anzahl zu erstellen sind (siehe auch LBO). Das bedeutet aber NICHT, dass für jeden Gast ein eigener Stellplatz zu schaffen ist.

    Bei Beherbergungsbetrieben in BaWü sind nach VwV 1 Stellplatz je 2-6 Zimmer vorzusehen, wobei die Anbindung an den ÖPNV zusätzlich zu berücksichtigen ist. Stellplätze für Angestellte sind mit enthalten.


    Bei Gaststätten und Pensionen kann es also passieren, dass die notwendigen vorhandenen Stellplätze bei voller Auslastung nicht ausreichen, da man bei der Planung und Genehmigung davon ausgeht, dass Vollauslastung bei solchen Betrieben kein Dauerzustand ist.


    Werden dadurch Parkmöglichkeiten im öffentlichen Raum genutzt, dann ist das OK, so lange die Fahrzeuge nicht rechtswidrig geparkt werden (Halte-/Parkverbot, eingeschränkte Zeiten usw.).


    Die von Dir genannten Ruhestörung wäre wieder ein ganz anderes Thema. Nicht alles was Lärm macht ist gleich eine Ruhestörung. Welche Grenzwerte und Zeiten hier anzusetzen sind, das wäre zu prüfen (handelt es sich um ein reines Wohngebiet? Mischgebiet? usw. usw.). Dann kann man die Einhaltung der Grenzwerte überprüfen.

    Wenn beispielsweise während der Nacht vereinzelt Fahrzeuge durch die Straße fahren, dann ergibt sich daraus nicht gleich eine Ruhstörung. Das gilt analog auch für´s Parken an der Straße. Hier könnte die Verwaltung evtl. über geeignete "Schilder" (Parkverbot, Geschwindigkeitkbegrenzung während der Nachtzeiten usw.) entgegenwirken.


    Zur Umwandlung in Wohnraum wurde oben schon etwas geschrieben. Ich hatte nicht umsonst geschrieben, dass ich diese Umwandlung für den Eigentümer eher als Nachteil sehe, denn letztendlich spielt auch die Nutzung der "Wohnungen" eine Rolle.

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  • Die Behörde muss aber erstmal die "Wandlung" vom Herbergsvater zun normalen Vermieter glauben und die Wohnungen, wenn sie denn genehmigungsfähig sid, auch genehmigen. DANACH kann der Zirkus wieder von vorne losgehen. Auflagen androhen, Anhörung, Widerspruch und der ganze Zinober, bevor da etwas passiert.

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    Der neue Besitzer hatte einfach begonnen an Monteure zu vermieten, bis er von der Gemeinde darauf aufmerksam gemacht wurde, dass er hiefür eine Genehmigung braucht - mit den entsprechenden Auflagen.
    Da die Auflagen wohl zu kostspielig sind, hat er nun einfach eine Genehmigung für 3 Wohnungen gestellt. Defakto wird sich aber an der Monteuerzimmervermietung nichts ändern, nur hat das Kind nun einen anderen Namen.
    Die Genehmigungsbehörden bei uns sind hier leider sehr genehigungsfreudig, da sie personell sehr unterbesetzt sind.

  • Zusätzliche Parkmöglichkeiten im öffentlichen Raum gibt es nicht, da hier ringsum Parkverbot besteht, was allerdings weder beachtet wird, noch von irgendeiner Behörde geahndet wird (s. hierzu meinen entsprechenden Beitrag).

  • Gegen Fahrzeuge im Parkverbot kann man vorgehen, aber dieses Thema hatten wir schon.

    Die Anzahl der notwendigen Stellplätze hatte ich oben schon genannt. Ob man sich an der Ober- oder Untergrenze orientiert, das hängt von der Größe des Betriebes (Anzahl Zimmer) ab. Bei einer kleinen Pension können ein halbes Dutzend Stellplätze schon mehr als ausreichend sein. Wie schon geschrieben, müssen die nicht zwangsläufig direkt bei dem Gebäude sein.


    Die Umwandlung in 3 Wohnungen könnte ihm später auf die Füße fallen, wenn man ihm beispielsweise eine gewerbliche Nutzung nachweist. Ein typisches Zeichen dafür wären ständige "Mieter"wechsel, Angebot einzelner möblierter Zimmer, getrennte "Miet"verträge. Bei missbräuchlicher Nutzung der Wohnungen könnte er ein Problem kriegen. Man darf das nicht mit einer WG verwechseln.

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  • Der neue Besitzer hatte einfach begonnen an Monteure zu vermieten, bis er von der Gemeinde darauf aufmerksam gemacht wurde, dass er hiefür eine Genehmigung braucht - mit den entsprechenden Auflagen.

    Ja - na und. Jetzt ist der Antrag auf 3 Whgen bei der Behörde anhängig und den muss die Gemeinde entscheiden.

    Die können doch nicht einfach sagen - Lieber Antragsteller, wir lehnen ab wil wir denken, dass Du was anderes vorhast.

    Wir leben in einem Rechtsstaat - mit allen Vor- und Nachteilen. Auch wenn manche politischen Strömungen lieber ihre Meinung als allgemeingültig erklären würden.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Viellecht war/ist die Zimmervermietung an Monteure gar nicht längerfristig angelegt. Bei großen Bauvorhaben besteht oft ein erhöhter Bedarf an Übernachtungsmöglichkeiten, aber das hat sich dann erledigt, sobald die Bauvorhaben abgeschlossen sind. Eventuell denkt der Eigentümer schon weiter, was passiert wenn die Monteure irgendwann einmal nicht mehr da sind. Dann lassen sich Wohnungen leichter vermieten, bzw. das Objekt wieder gewinnbringend verkaufen. Es darf munter spekuliert werden.

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  • Ja - na und. Jetzt ist der Antrag auf 3 Whgen bei der Behörde anhängig und den muss die Gemeinde entscheiden.

    Die können doch nicht einfach sagen - Lieber Antragsteller, wir lehnen ab wil wir denken, dass Du was anderes vorhast.

    Wir leben in einem Rechtsstaat - mit allen Vor- und Nachteilen. Auch wenn manche politischen Strömungen lieber ihre Meinung als allgemeingültig erklären würden.

    Ich kenne das halt so, dass man zuerst einen Antrag stellt und wenn die entsprechende Genehmigung vorliegt erst beginnt mit den Umbauarbeiten und mit den Vermietungen. Das verstehe ich unter Rechtsstaat (an den ich allerdings schon lange nicht mehr so richtig glauben mag).

  • Viellecht war/ist die Zimmervermietung an Monteure gar nicht längerfristig angelegt. Bei großen Bauvorhaben besteht oft ein erhöhter Bedarf an Übernachtungsmöglichkeiten, aber das hat sich dann erledigt, sobald die Bauvorhaben abgeschlossen sind. Eventuell denkt der Eigentümer schon weiter, was passiert wenn die Monteure irgendwann einmal nicht mehr da sind. Dann lassen sich Wohnungen leichter vermieten, bzw. das Objekt wieder gewinnbringend verkaufen. Es darf munter spekuliert werden.

    Wie gesagt, es handelte sich zuvor um eine Gastwirtschaft / Metzgerei. Nach Insolvenz stand das Ding mehrere Jahre lang leer.
    Jetzt wurde das Gebäude verkauft und wird nun umgenutzt. Meiner Meinung nach müsste hier auch die EnEV für Neubau gelten.
    Da kräht hier kein Hahn danach.
    Die Bewohner sind überwiegend rumänische junge Leute, die in umliegenden Baufirmen arbeiten.

  • Ich kenne das halt so, dass man zuerst einen Antrag stellt und wenn die entsprechende Genehmigung vorliegt erst beginnt mit den Umbauarbeiten und mit den Vermietungen.

    ES gibt halt Menschen mit einer anderen Rechtsauffassung. Die kann sich die Behörde/der Staat aber nicht zu eigen machen. Das hatten wir in div. Formen schon mal und sind (meist) froh, dass hinter uns zu haben

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