Kosten Architekt

Zitat von Olli

Ist es normal dass das Honorar auf Basis so einer "Hausnummer-Summe" berechnet wird?

Das ist ja noch keine Berechnung, nur mal eine grobe Abschätzung vorab.

Zitat von Olli

Ehrlich gesagt haben mich sowohl Baukosten wie auch Honorar ein wenig überrascht.... 100k für n "Dachgeschossausbau" und dann nochmal 1/4 on top für die Planungs und Überwachungsleistungen

Was würdest Du sagen, wenn er nur 50.000,- € geschätzt hätte, und bereits nächste Woche mit 60.000,- € kommt, dann nächsten Monat mit 70.000,- € usw.

Zum aktuellen Zeitpunkt kann man zu den Kosten noch gar nichts sagen, nicht einmal schätzen. Ich würde die bisher genannten Beträge nicht für bare Münze nehmen.

Kostensicherheit gibt es bei so einem Umbau nicht. Den Preis kennst Du erst wenn alles fertig ist. Selbst wenn die Planungsphase schon abgeschlossen wäre, und die ersten Angebote vorliegen würden, bestünde noch ein hohes Risiko, dass es am Ende doch teurer wird.

Lösung? Wäre mir nicht bekannt. Man kann nicht jede Schraube schon im Vorfeld planen, da würde die Planung länger dauern als die Umsetzung. (Bsp.: Maschinenbau, da ist die Entwicklungsphase oftmals länger als die Produktionsphase. Deswegen muss das Produkt mehrfach produziert werden, oder es wird verdammt teuer).

Zitat von Olli

Und wenn die Baukosten danach 200k sind habe ich einen Schnapper gemacht -

Da wäre ich mir nicht so sicher. Wird der Betrag mit dem Architekten fix vereinbart? Eher unüblich.

Wenn also die Baukosten steigen steigt auch sein Honorar (mit wenigen Ausnahmen).

Also ganz genau schauen, was vereinbart wird.

Zitat von Olli

Das sich aufgrund der tatsächlichen Baukosten irgendwas am Honorar ändert ist mit keiner Silbe erwähnt.

doch . ist zwar keine silbe , sondern eine abkürzung .

Zitat von Olli

HOAI

wieviel kostet denn ein von dir entwickeltes/mitentwickeltes programm (inklusive updates und betreung ) ??

Zitat von Olli

Nun - ich muss jetzt sein Angebot annehmen (oder nicht). Und da steht - 24k für den Architekten basierend auf 100k netto Baukosten. Thats it.

Du musst nichts...du hast diverse Moeglichkeiten. Bspw. anderen Architekten fragen. Oder mit den Architekten eine Beauftragung von Teilleistungen in den jeweiligen Leistungsphasen vereinbaren (du wirst fuer den Dachausbau diverse Teilleistungen schlicht nicht benoetigen), oder die abschnittsweise Beauftragung vorschlagen. Als Kostenbasis wuerde ich nicht eine "aus dem Bauch geratene Summe" vereinbaren, sondern die Zahl, die am Ende der LP3 unter dem Blatt "Kostenberechnung" steht. Das sollte dein Architekt eigentlich auch wissen (und vielleicht sogar im Architektenvertrag stehen haben), das ist bei vielen BV (zumindest im oeffentlichen Bereich) usus.

Auch einfache Fragen erfordent manchmal - wie hier - komplizierte Antworten.

Da nach geltender HOAI Honorare für Planungsleistungen im Hochbau abhängig von den Baukosten ermittelt werden, ist für jedes Honorarangebot immer zuerst eine Kostenschätzung erforderlich. Diese ist naturgemäß vor dem eigentlichen Projektbeginn noch sehr grob. Ohne sie kann aber niemand sein Planungshonorar ermitteln. Die Stufen der Kostenschätzung habe ich für meine Auftraggeber einmal genauer zusammengestellt: Stufen der Kostenaufstellung nach HOAI und DIN 276.

Das Honorar für Architektenleistungen wird stufenweise danach berechnet und die Kostenbetrachtungen werden in mehreren Stufen weiter verfeinert. Dies erkläre ich meinen Bauherrn mit dieser Tabelle:

Für die Ermittlung des Architektenhonorars werden nach § 4 Abs. 1 HOAI die Baukosten ohne Mehrwertsteuer herangezogen. Auf das gesamte Architektenhonorar ist aber die gesetzliche Umsatzsteuer von z. Zt. 19 % zu erheben!

Hieraus wird ersichtlich, dass das Honorar erstmals mit Abschluss der Kostenschätzung am Ende der LP 2 verbindlich für die LP 1 und 2 errechnet werden kann. Für die Berechnung der Leistungen ab der LP 3 muss dann die LP 3 mit Erstellung der Kostenberechnung abgeschlossen sein.

Die Höhe von Kostenanschlag und Kostenfeststellung werden nach § 6 Abs. 1 HOAI seit 2013 für die Honorierung von Grundleistungen des Teils 3 „Objektplanung“ der HOAI, also die klassischen Architektenleistungen, nicht berücksichtigt. Damit ist das aus der vom Bauherrn freigegebenen Kostenberechnung der LP 3 abgeleitete Honorar für die Architektenleistungen aller weiteren LP verbindlich, sofern sich die anrechenbaren Kosten nicht durch vom Auftraggeber veranlasste Kostensteigerungen erhöhen.

Achtung, für Umbauten und Modernisierungen kann nach § 36 (2) HOAI ein erheblicher Zuschlag berechnet werden. Üblich und zulässig sind Zuschläge von 30 % bei Umbauten und bis zu 50 % bei Umbauten raumbildender Ausbauten.

Auch kann die mitzuverarbeitende Bausubstanz in die anrechenbaren Kosten mit aufgenommen werden, was aber nur die wenigsten Kolleginnen ud Kollegen wirklich verstehen.

(Um Fragen zur Gültigkeit der HOAI gleich vorweg zu nehmen: Die HOAI gilt weiter. Lediglich kann sich seit dem Urteil des EuGH zu den Mindest- und Höchstsätzen kein Architekt bei einem laufenden Vertrag, der mit Unterschreitung der Mindestsätze geschlossen wurde nach honorarerhöhend auf die Mindestsätze berufen und kein Bauherr im umgekehrten Fall auf die Höchstsätze. Geltender Vertrag bleibt geltender Vertrag. Die Rechtslage ändert sich also nur für wenige Sonderfälle, nicht für den durchschnittlichen "Normalfall". Aufgrund der momentanen Marktlage dürfte sich schon seit Jahren kaum ein Kollege oder eine Kollegin finden, die unterhalb der Mindestsätze Verträge schließt.)

Zitat von karo1170

Du musst nichts...du hast diverse Moeglichkeiten. Bspw. anderen Architekten fragen. Oder mit den Architekten eine Beauftragung von Teilleistungen in den jeweiligen Leistungsphasen vereinbaren (du wirst fuer den Dachausbau diverse Teilleistungen schlicht nicht benoetigen), oder die abschnittsweise Beauftragung vorschlagen.

Üblich ist, gerade bei Umbauten / Modernisierung eine stufenweise Beauftragung:

Ich lasse mich inzwischen fast nur noch stufenweise beauftragen, wie oben dargestellt. Es hat für beide vertragschließenden Seiten fair:

Ob er sich das Objekt leisten kann / will, sollte dem Bauherrn nach Ende der Stufe 1 / LP 2 klar sein. Vorher weiß er es oft nicht, da Budget und Raumprogramm / Qualitätsansprüche und Grundstück / Bestand erst in Einklang gebracht werden müssen. Dann geht es weiter - oder eben nicht. Ob er vor Vorliegen der Genehmigung bereits mit der Ausführungsplanung / Statik anfangen will, muss der Bauherr entscheiden. Er trägt das Risiko für Änderungen daran, wenn nicht alles genehmigt wird wie beantragt. Meistens möchte er aber lieber heute als morgen anfangen zu bauen ... Eine Notwendigkeit, schon jetzt alles zu beauftragen sehe ich nicht. Natürlich kann es bei stufenweiser Beauftragung passieren, dass später im gewünschten Zeitraum keine Kapazität mehr frei ist, oder sich die Vertragsbedingungen negativ verändern. Andererseits hat man sich nicht an jemanden gebunden, mit dem man doch nicht so gut zurecht kommt. Die Dauer von Bauprojekten ist ja meist eher in Jahren, als in Monaten zu messen, wenn man die Anfrage als Startpunkt nimmt. Und dann an einen Vertragspartner gebunden zu sein, mit dem die Zusammenarbeit nicht funktioniert? Das muss nicht sein, beiderseits!

Bei oberflächlicher Betrachtung passt die Honorarberechnung und ist bezüglich des Umbauzuschlages auch eher zurückhaltend. Die Nebenkosten liegen bei der Projektgröße bei mir ähnlich. Rein formal ist die Berechnung - wie vermutlich 95 % aller Honorarberechnungen von Architekten - nicht nachvollziehbar, damit nicht prüfbar und insofern ein gefundenes Fressen für versierte Fach-Anwälte, aber das nur nebenbei. Rein rechtlich scheint der Kollege schon länger nicht so ganz auf der Höhe der Zeit zu sein, da dem Auftragsschreiben auch die zwingend erforderliche Widerspruchsbelehrung für Verbraucher fehlt - sofern ihr den Vertrag nicht in seinen Geschäftsräumen unterschreibt. Die Beauftragung wäre schon alleine deswegen unwirksam und könnte jederzeit widerrufen werden.

Beachte, dass die HOAI lediglich Preisrecht ist, aber keinen Architektenvertrag ersetzt! Sie legt nur fest, für welche Grundleistungen welches Honorar erforderlich wird, nicht, welches Grundleistungen bei Dir erforderlich und von Dir gewünscht sind. Ein Architektenvertrag definiert die genauen Planungsziele, die Zwischenschritte zum Werkerfolg ("bestellte Grundleistungen") und auch das dafür zu zahlende Honorar und weitere wesentliche Punkte. Ich kann nur empfehlen, einen solchen Vertrag zu schließen, um nicht auf die sehr allgemeinen Festlegungen des BGB zu Werkverträgen angewiesen zu sein. Der Kollege kann Dir ja einen Vertragsentwurf übergeben, den Du dann prüfst bzw. prüfen lässt.

Kurzes Fazit: Das Honorar des Kollegen passt in der Höhe tendenziell, konkrete vertragliche Vereinbarungen sind mangelhaft, sofern sie überhaupt vorliegen ... die Verbraucheraufklärung fehlt inhaltlich und formal völlig.

Zitat von Olli

Daraus kann ich jetzt als Laie nicht erkennen dass das Honorar nochmal neu ausgehandelt wird.

"Neu ausgehandelt" wird es auch nicht. Lediglich die Bemessungsgrundlage wird präzisiert, also die "anrechenbaren Kosten" .

Meine Frage wäre, ob das zurückzusendende DIN A4-Blatt der Architektenvertrag ist.

Das wäre zu wenig.

(Hat sich mit Skeptiker überschnitten, ohne dass ich es bemerkt habe).

Zitat von Olli

Falls die Frage an mich ging - überschrieben ist der Zettel lediglich mit "Auftragserteilung"

Aus Erfahrung möchte ich sagen, dass man beim Abschluss eines Architektenvertrags aufmerksam sein sollte, da gibt es Klauseln, die den Bauherrn benachteiligen können.

Zur "Auftragserteilung":

Mit der Auftragserteilung teilt der Auftraggeber einem interessierten Bewerber mit, dass er dessen Angebot annimmt. Bei einem bindenden Angebot und einer Auftragserteilung innerhalb der Gültigkeitsfrist dieses Angebots ist der Vertrag zwischen den beiden Parteien rechtsgültig abgeschlossen. Im Falle eines freibleibenden Angebots sorgt der Auftragnehmer durch eine Auftragsbestätigung für den endgültigen Abschluss des Vertrags.

Zitat von Olli

In wie weit könnte es denn sein, das eine gewisse Art an Vorplanung bereits erfolgt ist? Wir haben ihm für die Angebotserstellung unsere kompletten Bauunterlagen sowie Fotos und eine Art "Anforderungsverzeichniss" (A4 Zettel mit Räumen die wir benötigen sowie was die Räume leisten können müssen bzw. Merkmale) von uns überlassen.

Nachfragen! Ich kenne den Kollegen nicht. Ich überlege mir immer erstmal worauf die Anfrage entwurflich ungefähr hinauslaufen könnte und überschlage dann vorvertraglich die dafür anfallenden Kosten nach Kubatur, Flächen und meinem "Gefühl". Das bekommt der potentielle Bauherr aber nicht von mir, warum auch, sondern nur das Ergebnis. Wir haben enifach die bescheuerte Situation, dass wir bereits 1- 2 % der Gesamtleistung vorab erbringen müssen, um ansatzweise für ein Angebot die relevanten Fakten zusammen zu bekommen.

Die Grundleistungen der jeweiligen Leistungsphasen findest Du in der entsprechenden Anlage zur HOAI. Die solltest Du Dir schleunigst anschauen, damit Du nachvollziehen kannst, was Du vom Kollegen für Dein Geld bekommen sollst.

Zitat von Olli

Was passiert denn bei LP 1 und 2? ... Auf welcher Basis werden dort die Kosten geschätzt? Kubikmeter umbauter Raum?

Sie he oben. Das steht bei mir im Architektenvertrag und der Preis dafür in der HOAI und ihrer Auflistung der Grundleistungen.

Zitat von Olli

Werden dort auch schon Pläne generiert?

In LP 1 nicht unbedingt, in LP 2 zwingend!

Zitat von Olli

Es gab ein Gespräch mit ihm im Vorfeld wo wir unser Blatt durchgegangen sind....

Kann vorvertragliche Leistung sein, kann Leistung der LP 1 oder 2 sein, kann alles sein.

Zitat von Olli

Ich spiele mit dem Gedanken ihn Montag anzurufen und zu fragen ob wir auch nur LP1+2 erstmal beauftragen können - nur würde ich schon gerne wissen was wir danach in der Hand haben - auch wieder nur eine ominöse Zahl ohne Idee wie die sich zusammensetzt?

Deshalb solltest Du:

1. umgehend nachfragen
2. einen Architektenvertrag schließen. Der legt nämlich genau das fest!

Zitat von Roth

Aus Erfahrung möchte ich sagen, dass man beim Abschluss eines Architektenvertrags aufmerksam sein sollte, da gibt es Klauseln, die den Bauherrn benachteiligen können.

Ja, das ist aber bei jedem Vertrag so. Momentan sind doch die Planungsziele nicht einmal Teil des Angebots und die zu liefernden Leistungen nicht definiert. Es steht nicht einmal da, dass alle Grundleistungen nach HOAI beauftragt werden. Da steht fast nichts außer dem Preis. Was wird da beauftragt?

Das liest sich schon etwas besser.

In einem einfachen Architektenvertrag wäre meiner Meinung dennoch noch etwas mehr zu regeln. Einen mir vernünftig erscheinenden Entwurf für einen Architektenvertrag gibt es zu diesem Buch. Er ist momentan aber nicht online verfügbar und erscheint auf den ersten Blick kompliziert. ich schätze ihn dennoch inzwischen sehr, würde ihn aber auch nur mit leichten Veränderungen einsetzen.