Neubau 2 Wohneinheiten/ Verkauf einer Einliegerwohnung/Nießbrauch

  • Hallo zusammen,

    ich hoffe ich bin im richtigen Thread gelandet... Zunächst muss ich etwas ausholen, um meine Situation zu erklären:


    Ich habe von meinen Großeltern ein Grundstück mit sehr altem, baufälligem Haus geerbt. Nach Rücksprache mit mehreren Bauunternehmen und Architekten macht wohl nur ein Abriss und Neubau Sinn. Durch die starke Hanglage des Grundstücks ist es wohl notwendig mindestens EG+1. und 2. Obergeschoss als Vollgeschosse zu bauen. Ansonsten erreicht man oben am Berg keine Mindesthöhe von 4m zur Durchfahrt für LKW. ein Haus mit 3 Vollgeschossen wäre für uns alleine aber viel zu groß und viel zu teuer. Nun steht die Überlegung im Raum, eine Einliegerwohnung einzubauen. Mein Onkel würde in diese gegebenenfalls gerne einziehen und würde diese auch kaufen wollen.

    Meine 1. Frage ist nun: Wie würde das beim Bau ablaufen, da es ja mein Grundstück ist, wäre ich Bauherr für die komplette Immobilie mit 2 Wohneinheiten, oder wäre er der eigene Bauherr über seine Wohneinheit? Wie funktioniert eine solche Finanzierung? Müsste ich entsprechend höhere Kredite aufnehmen und mein Onkel müsste mir dann Geld zahlen mit dem ich wiederum meine Kredite tilge?

    Für den Verkauf der Wohnung von mir an ihn würden vermutlich auch Steuern anfallen, richtig?


    Die nächste Frage wäre zur späteren Nutzung der Wohnung. Da mein Onkel kinderlos ist, würde er mir die Wohnung quasi wieder schenken/vererben, allerdings mit Nießbrauch für sich selbst. Da man als Onkel aber nur einen Schenkungsfreibetrag von 20.000 Euro hat, würden für diese Schenkung dann ja weitere erhebliche Steuern und damit Kosten anfallen ( Mir ist klar, dass bei einer Schenkung mit Nießbrauch weitere Abzüge vom Immobilienwert erfolgen (Jahreswert der Immobilie x Lebenserwartung), da mein Onkel aber schon 64 ist, wird die Minderung aber überschaubar).


    Macht das ganze überhaupt Sinn? Wäre es aufgrund der steuerlichen Kosten beim Verkauf und den steuerlichen Kosten bei der Schenkung nicht sinnvoller ein anderes Modell zu wählen? Wir könnten z.B. an ihn vermieten und über die Mieteinnahmen unseren Kredit abzahlen... Oder gibt es eventuell noch andere, schlauere Lösungen? Hat da jemand Ahnung/ Erfahrung mit?

  • allerdings mit Nießbrauch für sich selbst.

    Das würde ich mir gut überlegen. Wohnrecht JA, aber Nießbrauch?

    Bitte zuerst über Vor- und Nachteile informieren. Letztendlich geht es doch um eine Absicherung für beide Parteien. Dein Onkel möchte die Wohnung so lange bewohnen, wie das für ihn (körperlich, geistig) möglich ist. DIese Absicherung wäre auch über ein Wohnrecht möglich.

    Der Unterschied macht sich dann bemerkbar, wenn Dein Onkel pflegebedürftig, und ein Umzug in ein Pflegeheim unausweichlich würde. In diesem Fall könnte er bei Nießbrauch die Wohnung auch vermieten um Einnahmen zu erzielen. Falls er das nicht mehr selbst machen kann, dann ist nicht auszuschließen, dass ein Betreuer diese Einnahmequelle erschließt. Deine Mitsprachemöglichkeiten als EIgentümer sind in so einem Fall überschaubar.


    Soweit mir bekannt, gibt es Möglichkeiten auch solche Fälle bei einem Nießbrauch auszuschließen, aber wie das rechtssicher machbar ist, das solltest Du besser einen Notar oder Fachanwalt fragen.


    Meine 1. Frage ist nun: Wie würde das beim Bau ablaufen, da es ja mein Grundstück ist, wäre ich Bauherr für die komplette Immobilie mit 2 Wohneinheiten, oder wäre er der eigene Bauherr über seine Wohneinheit? Wie funktioniert eine solche Finanzierung? Müsste ich entsprechend höhere Kredite aufnehmen und mein Onkel müsste mir dann Geld zahlen mit dem ich wiederum meine Kredite tilge?

    Das sind aber mehr als 1 Frage. ;)


    Du kannst das komplette Haus bauen und später einen Anteil verkaufen, Ihr könntet aber auch Beide als Bauherren auftreten.

    Es gibt viele Möglichkeiten.

    Auch bei der Finanzierung kann man verschiedene Varianten vereinbaren, es kommt halt darauf an, wie flexibel die Bank ist. Sie könnte beispielsweise den Anteil des Onkels zwischenfinanzieren, für xx Monate o.ä. dann wird sein Anteil komplett getilgt. Auch 2 Kreditnehmer wären denkbar, wobei dann aber die Themen Sicherheiten und Haftung genau zu betrachten wären.


    Was machbar ist, das hängt auch von den aktuellen und zukünftigen Einkommensverhältnissen ab. Du brauchst also einen "Plan" der plausibel ist und den man gegenüber der Bank auch ruhigen Gewissens vertreten kann. Dann eröffnen sich auch Möglichkeiten, die über 08/15 hinaus gehen.


    Für den Verkauf der Wohnung von mir an ihn würden vermutlich auch Steuern anfallen, richtig?

    Wieso? Welche Steuern? Meinst Du Steuern für Dich oder für den Onkel?

    Grunderwerb löst normalerweise auch Grunderwerbsteuer aus, wobei Grunderwerb ja nicht nur auf Baugrundstücke beschränkt ist, sondern auch für bebaute Grundstücke (Häuser, Wohnungen....) gilt.

    Dazu kommen dann noch Kosten für Notar, Grundbuchänderungen, also Gebühren (sind ja keine Steuern).

    So lange Du durch den Verkauf keinen Gewinn erzielst, macht sich das auf Deiner Seite steuerlich nicht bemerkbar.

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  • Zwecks Grunderwerbssteuer schon bei der Vorplanung bitte mal mit einem Steuerberater sprechen, da diese auch familienabhängig ist. Möglicherweise lässt sich das durch die Auswahl des Bauherren optimieren.

    Gruß
    Holger
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    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)