Miteigentum an Häusern erwerben / neue Aufteilung der Eigentumsverhältnisse / rechtliche Möglichkeiten / ein Experiment

  • Mit diesem Posting und dem Fragenkatalog möchte ich einige grundsätzliche Frage klären, deshalb ist er sehr ausführlich. Einige werden schreiben wollen, bitte wende dich dazu direkt an einen Anwalt, ja das werden wir machen, aber noch nicht jetzt. Wir wollen erst einmal eine grobe Einschätzung für unser Vorhaben erhalten, deshalb die Wahl eines Forums. - Es gibt eine Gruppe von Begeisterten, die unsere Stadt mit Solardächern für Strom CO2 neutraler machen wollen. Wir wollen Dachflächen die nicht für die Stromgewinnung nutzbar sind begrünen. Wir alle haben aber kein Eigentum. Uns ist bekannt, dass es schon mehrere Firmen gibt, die Solardächer auf Ihre Kosten bauen und dann den Dacheigentümern Miete zahlen. Aber wir wollen das alles selbst aufziehen. Sehr wahrscheinlich in einer Genossenschaft oder mit dem „Mietshäuser Syndikat“ zusammen. Bitte ersparen Sie sich Warnungen wie, das wird ein finanzielles Desaster oder das ist so komplex und kompliziert euer Vorhaben. Wir brauche keinen negative Motivation, sondern gute Informationen.


    Leider investieren in unserer Stadt im Stadtkern und bei den Altbauten keiner in Fotovoltaik. Deshalb wollen wir es in die Hand nehmen.


    Unsere Idee in grober Skizze:

    In unserer Stadt gibt es mehrere Häuserreihen mit drei oder vier stöckiger Bebauung. Die meisten „alten Häuser“ haben über dem dritten oder vierten Stock noch eine Dachgaube in der man manchmal aufrecht stehen kann oder es gibt „Dachtschächte“/Gehwege zu Lucken. Manchmal gibt es dort auch Abstellräume, der klassische Dachboden. In einigen wenigen Fällen gibt es nur Klappen im Treppenhaus, die direkt auf das Dach führen, zur Wartung, also ohne „Stauraum“.


    Die Grundidee:

    Wir möchten Eigentum am Dach erwerben. [Topic E - Eigentumserwerb]


    Warum Eigentum? Wir wollen die Dächer der Stadt in eine Rechtsform überführen, die dem Gedanke der Allmende dient. Also die Nutzung der Dächer der Allgemeinheit nützlich und dienlich macht. Deshalb wollen wir bewusst verantwortlich sein für die Funktion des Daches (Dichtigkeit gegen Regen, Schutz vor Wärme und vor Kälte für die darunter liegenden Wohnung). Das Dach soll dann für neue Fotovoltaikziegeln, Fotovoltaikanlagen genutzen werden. Eventuell sollen im Dachbereich, wenn es das Gewicht zu lässt, Batteriespeicher aufgestellt werden. Weiterhin wollen wir die Begrünung der Dächer ermöglichen, wenn diese nicht für die Stromgewinnung nutzbar sind.


    Ausgangslage Eigentum:

    [Ausgangslage 1] Es gibt ein Haus mit 3 Wohnungen. Es gibt drei Eigentümer. Es besteht ein Keller und ein Dachboden. Es gibt einen Eigentümergemeinschaft von 3 Personen.

    [Ausgangslage 1a] Es gibt ein Haus mit 3 Wohnungen. Es gibt zwei Eigentümer. Es besteht ein Keller und ein Dachboden. Es gibt einen Eigentümergemeinschaft von 2 Personen, eine Person besitzt zwei Wohnungen.

    [Ausgangslage 1b] Es gibt ein Haus mit 3 Wohnungen. Es gibt einen Eigentümer. Es besteht ein Keller und ein Dachboden. Es gibt keine Eigentümergemeinschaft.

    [Ausgangslage 1 T] In der Ausgangslage gibt es einen Teilungserklärung, die Personen halten jeweils Eigentum an einer (oder zwei) Wohnung. Keller und Dachboden sind Gemeinschaftseigentum


    [Ausgangslage 2, 2a, 2b] wie 1

    [Ausgangslage 2 T] In der Ausganglage gibt es keine Teilungserklärung. (3 Geschwister haben das Haus von Ihren Eltern geerbt und verwalten es gemeinsam)


    [Ausgangslage 3, 3a, 3b] wie 1

    [Ausgangslage 3 B 1] Bestand Dach 1: Es gibt ein Dach mit Flur in der Mitte, links und rechts sind kleine Abstellkammern

    [Ausgangslage 3 B 2] Bestand Dach 2: Es gibt unter dem Dach eine großen Raum, an der Dachspitze kann man stehen, es gibt keinen Raumteilung

    [Ausgangslage 3 B 3] Bestand Dach 3: Das Dach ist nur von außen durch eine Dachluke im Treppenhaus von außen zu betreten

    [Ausgangslage 3 B 4] Bestand Dach 4: Über der obersten Wohnung gibt es eine Mauer von ca. 30 cm Höhe. Der Dachraum lässt sich nur im kriechen zur Wartungszwecken begehen


    Die große Frage der Teilungserklärung:

    Die folgenden Fragen beziehen sich auf das Bundesland Hessen und die Stadt Offenbach am Main.


    [T]

    Lässt sich durch eine Teilungserklärung erreichen, dass das Haus in vier Eigentumsteile aufgeteilt wird? [T4]

    Die vier Eigentumsanteile wären Wohnung 1, Wohnung 2, Wohnung 3, Dach [T1.0]

    Die vier Eigentumsanteile wären Wohnung 1, Wohnung 2, Wohnung 3, Dach, jeweils ein Kellerraum wird je einer Wohnung zugeordnet [T1.1]

    Die vier Eigentumsanteile wären Wohnung 1, Wohnung 2, Wohnung 3, Dach, die Kellerräume sind Gemeinschaftseigentum aller 4 Parteien [T1.2] (vierter Keller für Bateriespeicher)

    Die vier Eigentumsanteile wären Wohnung 1, Wohnung 2, Wohnung 3, Dach, die Kellerräume sind Gemeinschaftseigentum allein der Wohnungen 1 bis 3 [T1.3]


    Die Teilungserklärung wird wie folgt aufgeteilt [T W3 - D]

    Es gibt einen Eigentümer der drei Wohnung hält, der Keller ist den Wohnungen zugeordnet, als ein Gesamtpaket - Eigentum am Dach liegt bei uns [T W3 - D 1]

    Es gibt drei Eigentümer die je eine Wohnung halten, der Keller ist den Wohnungen zugeordnet - Eigentum am Dach liegt bei uns [T W3 - D 2]

    Es gibt zwei Eigentümer einer hält zwei Wohnungen, ein Eigentümer hält eine Wohnung, der Keller ist den jeweiligen Wohnungen zugeordnet - Eigentum am Dach liegt bei uns [T W3 - D 3]


    Die große Frage des Zutrittes zum Haus (bzw. zum Dach) [Z Zutritt]

    Lässt sich durch die Teilungserklärung festlegen, dass Monteure und Wartungstechniker jederzeit Zutritt erhalten [Z1]?

    Lässt sich verhindern, dass Wartungstechniker durch eine Hausordnung nur Zutritt in bestimmten Uhrzeiten erhalten [Z2]?


    Die große Frage zum legen der Stromleitung vom Dach zum Anschluss des Stromversorgers im Keller

    lässt sich durch die Teilungserklärung festlegen, wo und wie Stromleitungen vom Dach zum Keller verlaufen, damit sie an den Hauptanschluss des Stromanbieters angeschlossen werden können. [T Leitung 1]

    Lässt sich durch die Teilungserklärung festlegen, dass Monteure und Wartungstechniker jederzeit Zutritt zum Keller erhalten, der ja nicht Teil des Eigentums am Dach ist, erhalten [Z 3]?


    Verträge zur Nutzung des Daches (Verzicht der Miteigentümer auf Mitbestimmung) [Ver Vertrag]

    lässt sich durch Vertrag [Ver] festlegen, dass der oder die Eigentümer der Wohnungen ihr Recht auf Mitbestimmung zur Nutzung, Form, Ausführung, Verwendung verzichten ([Ver N], [Ver F], [Ver Aus], [Ver wend]? Warum sie das tun könnten wird unten noch erläutert.


    Mit Nutzung ist gemeint: Aufstellen einer Fotovoltaikanlage.

    Mit Form ist gemeint: Dachneigung und Fotovoltaikziegel statt Tonziegel, Veränderung der Neigung (steileres Dach, statt flache Dachneigung)

    Mit Ausführung ist gemeint: Begrünung des Daches, wenn es nicht zur Stromerzeugung genutzt werden kann.

    Mit Verwendung ist auch gemeint, dass Batteriespeicher im Dachbereich aufgestellt werden.


    Vorteil für Miteigentümer: Miteigentümer werden von uns per Vertrag komplett von der Dachsanierung befreit. (Gedanke der Allmende) z.B. Dachneueindeckung nach Sturm, Hagelschaden werden von uns komplett übernommen. Dichtungsarbeiten ebenfalls. Die Miteigentümer oder Mieter können Strom von uns zu günstigen Konditionen zum Eigenverbrauch erwerben.


    Weisen Sie uns gerne noch auf Punkte hin an die wir bisher nicht gedacht haben.

  • Nach laienhafter Lektüre bin ich mir nicht sicher, ob die rechtliche Konstruktion des „Gemeinschaftseigentums“ nach WEG hier richtig verstanden wurde. Nach WEG und allen mir bekannten Teilungserklärungen sind die tragenden Bauteile und die Gebäudehülle immer Gemeinschaftseigentum. Sie können dies nach meinem Verständnis auch nur sein, weil sonst das Sondereigentum der Einzeleigentümer im Zweifel ungeschützt „im Regen stehen“ könnte. Dieses Risiko würde niemand eingehen. Sondereigentum am wichtigsten Bauteil der Gebäudehülle, dem Dach, kann es sinnvollerweise mithin nicht geben. Aber das ist eine juristische Frage, die besser von Juristen zu kommentieren ist.


    Sind die steuer- und haftungsrechtlichen Aspekte der Gründung einer Genossenschaft für Energieerzeugung und den Handel mit elektrischem Strom bereits vollständig verstanden und bewertet? Diese scheinen mir wesentlicher als die Details der Ausgestaltung der Teilungserklärungen, die so aus den o.g. Gründen schon im Ansatz kaum möglich sein dürfte.


    Hier sollen gleich vier rechtlich und steuerlich jeweils für sich allein schon hoch komplexe Bereiche eng mit einander verbunden werden: Genossenschaft, Energieerzeugung, Energiehandel und Wohneigentum. Da geht an einer frühzeitigen Konsultation von Fachanwälten und Steuerberatern kein Weg vorbei.


    Aber noch einmal zurück zu den ursprünglichen Fragen: Weshalb beschränkt sich die Photovoltaik-Genossenschaft nicht auf das, was sie eigentlich will, nämlich Sonnen-Strom erzeugen? Dafür würde ein exklusiver Nutzungsvertrag für Dachflächen über einen wirtschaftlich sinnvollen und zeitlich noch halbwegs überschaubaren Zeitraum von 10 bis max. 20 Jahren ausreichen. Zugänglichkeit und Leitungsrechte können dabei auch noch ausreichend geregelt werden. Im Bereich von Mobilfunkantennen und Heizwärme-Contracting ist das so am Markt etabliert und funktioniert meines Wissens problemarm. Außerdem entfällt auch die eigentlich unnötige Kapitalbindung für die Eigentumsanteile des Dachs und das damit verbundene wirtschaftliche Risiko, das ganz erheblich sein dürfte.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Welcher Hauseigentümer würde sein (Haus)Dach verkaufen?

    Was ist, wenn sich die Genossenschaft morgen in Luft auflöst? So manches Geschäftsmodell ist schon ganz schnell in der Versenkung verschwunden.

    Was ist, wenn der EIgentümer das Haus verkaufen möchte? Wer kauft so ein Haus?


    Da müsste mir jemand schon sehr sehr viel Schmerzensgeld bezahlen, damit ich ihm das Dach meines Gebäudes überlasse.

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  • ...Weshalb beschränkt sich die Photovoltaik-Genossenschaft nicht auf das, was sie eigentlich will, nämlich Sonnen-Strom erzeugen? Dafür würde ein exklusiver Nutzungsvertrag für Dachflächen über einen wirtschaftlich sinnvollen und zeitlich noch halbwegs überschaubaren Zeitraum von 10 bis max. 20 Jahren ausreichen...

    Dieses Modell kenne ich von meinem ehemaligen Wohnort. Dort nutzt eine Bürger-Genossenschaft, bei der man Anteile zeichnen konnte, die Dächer von öffentl. Gebäuden, z.B. Schulen.

  • Selbst wenn es gehen würde, dass man Sondereigentum am Dach erwirbt (woran ich erhebliche Zweifel habe), wäre das Risiko für die Eigentümer so groß, dass für einen Verkauf eingentlich nur eine der drei Konditionen wahr sein muss:

    - Der Verkäufer ist entweder sehr verzweifelt oder

    - sehr naiv oder

    - der Kaufpreis ist ganz erheblich


    Mein Ratschlag: vergeudet Euren Enthusiasmus nicht auf juristisch hoch komplexe Gebilde, sondern konzentriert Euch auf das Kernanliegen. Dazu braucht Ihr kein Eigentum, sondern nur die entsprechenden Nutzungsverträge (siehe Beiträge von Skeptiker und Roth).


    Wenn Ihr in der Altstadt seid, dann schaut auch mal auf die Gestaltungssatzung bzw. Denkmalschutz, bei uns sind PV-Anlagen im Altstadtgebiet de facto unmöglich.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

  • Lässt sich durch die Teilungserklärung festlegen, dass Monteure und Wartungstechniker jederzeit Zutritt erhalten [Z1]?

    Lässt sich verhindern, dass Wartungstechniker durch eine Hausordnung nur Zutritt in bestimmten Uhrzeiten erhalten [Z2]?

    Das Zutrittsrecht kann man vereinbaren, siehe auch Verträge mit Netzbetreibern, Sicherheitsdiensten etc.

    Ein Zutrittsrecht zu jeder Zeit ist da schon schwieriger, es gibt ja Ruhezeiten, die man so nicht aushebeln darf. Anders sieht es aus wenn ein Zugang benötigt wird weil Gefahr im Verzug ist oder eine Gefahrensituation abgewehrt werden muss.


    Die große Frage zum legen der Stromleitung vom Dach zum Anschluss des Stromversorgers im Keller

    lässt sich durch die Teilungserklärung festlegen, wo und wie Stromleitungen vom Dach zum Keller verlaufen, damit sie an den Hauptanschluss des Stromanbieters angeschlossen werden können. [T Leitung 1]

    Das könnte man vertraglich regeln, Anforderungen der Netzbetreiber gehen aber immer vor.

    Die zweite Frage entspricht der oben bereits beantworteten Frage.


    Verträge zur Nutzung des Daches (Verzicht der Miteigentümer auf Mitbestimmung) [Ver Vertrag]


    lässt sich durch Vertrag [Ver] festlegen, dass der oder die Eigentümer der Wohnungen ihr Recht auf Mitbestimmung zur Nutzung, Form, Ausführung, Verwendung verzichten ([Ver N], [Ver F], [Ver Aus], [Ver wend]? Warum sie das tun könnten wird unten noch erläutert.

    Wenn das Dach verkauft ist, dann gibt es auch kein Mitbestimmungsrecht mehr. Verordnungen, Satzungen (Städte, Gemeinden) gehen aber immer vor (Dachneigung etc.). Wenn dadurch eine Nachbarzustimmung gefordert wird dann lässt sich diese auch nicht ausschließen.

    Vorteil für Miteigentümer: Miteigentümer werden von uns per Vertrag komplett von der Dachsanierung befreit. (Gedanke der Allmende) z.B. Dachneueindeckung nach Sturm, Hagelschaden werden von uns komplett übernommen. Dichtungsarbeiten ebenfalls. Die Miteigentümer oder Mieter können Strom von uns zu günstigen Konditionen zum Eigenverbrauch erwerben.

    Ich sehe hier keine Vorteile sondern Selbstverständlichkeiten. Warum sollten die ehemaligen Eigentümer für eine Sanierung aufkommen, wenn ihnen das Dach gar nicht mehr gehört?

    Was den Strom betrifft, das ist bestenfalls ein Bonbon. Selbst wenn man den kompletten Haushaltsstrom vergünstigt beziehen könnte, macht das nur ein paar Euro pro Jahr aus. Nehmen wir mal an, ein Haushalt mit 2.500kWh, Strompreis um 10Ct./kWh vergünstigt, dann wären das 250,- € pro Jahr.


    Ich glaube, Ihr habt Euch noch gar keine Gedanken darüber gemacht, wie teuer so ein Dach für Eure Genossenschaft werden könnte. Selbst bei einer günstigen Anmietung lassen sich solche Konstrukte nur selten wirtschaftlich darstellen. Oder glaubt Ihr ernsthaft, dass jemand sein Hausdach für ein paar Euro verhökern würde?


    Ich würde als Hauseigentümer in so einem Fall mit einem gehörigen Risikoaufschlag kalkulieren, denn ich verliere nicht nur die langfristige Nutzbarkeit (Nutzungsdauer nehmen wir mal an 50 Jahre), sondern trage auch noch das komplette Risiko wenn etwas schief läuft. Wie schon geschrieben, könnte sich Eure Genossenschaft über Nacht in Luft auflösen, dann stehe ich da mit einem evtl. ruinierten Dach und unter Umständen mit erheblichen Schäden an der Bausubstanz. Dieses Risiko würde ich mir bei einem Verkauf vergolden lassen.

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  • Leider habe ich den Eindruck, dass der Fragesteller nicht die von ihm gewünschten Antworten erhalten hat und jetzt schweigt. Schade!

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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