Feuchteeintritt nach Abdichtung tatsächlich behoben?

  • Hallo liebes Forum,


    auf der Suche nach Infos und Tipps zum Thema Bauen bin ich auf diese Seite gestoßen. Ich beschäftige mich derzeit mit dem Gedanken, ein „unfertiges“ Einfamilienhaus zu erwerben und fertigzustellen.


    In meiner Verwandtschaft gibt es ein Objekt, das vor ca. 18 Jahren erbaut wurde (Fertigstellung zu ca. 80 %) und wegen unterschiedlicher (familiärer) Gründe seitdem nie vollständig fertiggestellt wurde. Es handelt sich hierbei um einen fertigen Rohbau (Liopor- / Gasbetonstein, nicht unterkellert), bei dem die grundlegenden Innenausbauten (Innenwände vorgespachtelt, Estrichboden, Fenster, Ölheizung, Heizkörper, Strom- / Wasserleitungen, Sanitär-Rohinstallationen) damals noch begonnen und größtenteils auch abgeschlossen wurden.


    In dieser Phase wurde u.a. ein Feuchtigkeitsschaden (Teile des Bodens im EG nass, Wände sichtbar feucht, Abplatzen des Putzes) festgestellt.
    Wasser konnte aufgrund mangelnder bzw. unzureichender Abdichtung von außen eindringen und führte zu starker Feuchtigkeit in Teilen des Estrichs und angrenzender Wände.
    Infolgedessen wurde in den betroffenen Räumen der Estrich entfernt (Pfützenbildung unter dem Estrich gut sichtbar). Ein Bausachverständiger stellte daraufhin fest, dass die Kunststofffolie lediglich lose eingebracht wurde, wodurch Feuchtigkeit über die Wandbereiche in Putz und Mauerwerk eindringen konnte. Weiterhin wurde angemerkt, dass die Feuchtigkeitssperren nicht der DIN 18195 ff entsprächen und dass ohne Aushub / Freilegung der Vertikalflächen nicht feststellbar sei, ob die Drainage richtig angeordnet ist und ob die Stirnflächen der Fundamente und Bodenplatte fachgerecht gegen eindringende Feuchtigkeit geschützt sind.
    Was damals konkret an Maßnahmen ergriffen wurde, weiß ich nicht - nur dass der Boden neu abgedichtet und wieder Estrich eingegossen wurde. Außerdem wurde der feuchte Unterputz von den Innenwänden entfernt. Nacharbeiten an den Feuchtigkeitssperren oder Erdaushübe an der Fassade sind mir nicht bekannt.
    Kurze Zeit später (evtl. auch nahezu zeitgleich) wurde darüberhinaus der teilfertiggestellte Balkon neu abgedichtet. Es stellte sich heraus, dass durch fehlerhafte Abdichtungen zwischen Balkonplatte und Fassade Feuchtigkeit eindringen konnte. Ob dieser Mangel (teilweise) auch den ersten Schaden verursacht bzw. verstärkt hat, kann ich nicht sagen.


    Seit diesen Maßnahmen wurde keinerlei Feuchtigkeit mehr registriert - wobei sich diese Wahrnehmung auf die sporadischen monatlichen Sichtkontrollen im Rahmen der Instandhaltungsbesuche beschränkt.


    Meine Frage bezieht sich nun konkret auf diese damaligen Feuchtigkeitsschäden. Kann man davon ausgehen - wenn seit nunmehr 18 Jahren keinerlei Anzeichen auf Feuchte(eintritt) mehr festzustellen waren - dass der Schaden damals tatsächlich vollständig behoben wurde?
    Oder besteht die Möglichkeit, dass all die Jahre weiterhin UNBEMERKT Feuchtigkeit eingedrungen ist? Nur wo soll diese Feuchtigkeit dann sein? Das Haus wird durch den Leerstand quasi nie fensterbelüftet, Böden und Wände sind (zumindest augenscheinlich) trocken, es löst sich kein Putz mehr, Schimmelbildung oder modriger Geruch Fehlanzeige.


    Ich weiß, dass man aus der Ferne natürlich keine Beurteilung vornehmen kann, über eine orientierende Einschätzung wäre ich aber trotzdem dankbar - würde mir die Sorgen etwas nehmen und mich im Hinblick auf meine Entscheidung bestärken.


    Freue mich über Eure Rückmeldungen!
    Gruß Steff

  • das vor ca. 18 Jahren erbaut wurde

    Gibt es eine Fertigstellungsanzeige? (in Hessen damals notwendig).

    Wenn nicht, dann solltest Du mal beim Bauamt anfragen, denn eine damals erteilte Baugenehmigung ist sicherlich schon längst erloschen. Es könnte also passieren, dass Du Geld in eine Sanierung investierst, und das Haus dann nicht nutzen kannst, da es nicht den aktuellen "Vorschriften" entspricht.


    Wenn nach einer Sanierung die Wände 18 Jahre lang trocken waren, dann würde ich wohl unterstellen, dass die Sanierung erfolgreich war. Feuchteschäden aufgrund Nutzung kann man ja ausschließen, da das Gebäude noch nie genutzt wurde. Es ist also nicht möglich, dass die Wände nur deswegen trocken sind, weil das Haus nicht genutzt wurde.


    Man könnte jetzt versuchen ein Szenario zu konstruieren, bei dem das Wasser nur "umgeleitet" wurde und seitdem unerkannt verschwindet. Genau so wahrscheinlich ist, dass einem der Himmel auf den Kopf fällt.


    Im Zweifelsfall die kritischen Stellen begutachten lassen. Vier Augen sehen mehr als zwei, vor allen Dingen wenn ein Paar einen geschulten Blick hat. Das wäre allein schon deswegen interessant, da sich nach 18 Jahren auch ohne Nutzung Schäden einschleichen können, die man nicht sofort erkennt.

    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragestellern, die hier kostenlos Hilfe bekommen haben. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung

    .

  • ... Es könnte also passieren, dass Du Geld in eine Sanierung investierst, und das Haus dann nicht nutzen kannst, da es nicht den aktuellen "Vorschriften" entspricht.

    Das halte ich für ziemlich unwahrscheinlich. Offenbar war das Haus ja schon kurz vor der Bezugsfertigkeit gestanden. Trotzdem kann es nicht schaden beim Bauamt nachzufragen, ob zum Fertigbauen die Baugenehmigung neu eingeholt werden muss.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Offenbar war das Haus ja schon kurz vor der Bezugsfertigkeit gestanden.

    Das ist die Frage. Vor 18 Jahren, das war um das Jahr 2000, da gab es noch die WSchVo, wenn ich mich richtig erinnere. Wenn es fast bezugsfertig war, wurde dann die Fertigstellung angezeigt? Alle notwendigen Nachweise beigefügt? Was sagt heute der Schorni dazu? EnEV Nachweis? usw.?


    MIr wäre die Nummer ohne Absicherung zu heiß. Es muss ja nicht zum worst case kommen, es kann ja sein, dass alles im grünen Bereich liegt, dann kann man sich auf die Umsetzung konzentrieren.

    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragestellern, die hier kostenlos Hilfe bekommen haben. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung

    .

  • ...die Einhaltung der WSchVO wurde im Baugenehmigungsverfahren - zumindest in Bayern - zu der Zeit nicht geprüft. Vermutlich ist es in Hessen ähnlich. Es ist unwahrscheinlich, dass hier erhebliche Nachbesserungen gefordert werden. Wie gesagt - ich würde trotzdem mal fragen, ob eine neue Baugenehmigung erforderlich ist. Das hängt davon ab, wie weit das Haus bereits fertiggestellt ist.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Weiteres Beispiel, Elektroanlage.

    Wurde dem Versorger bzw. Netzbetreiber die Inbetriebsetzung schon gemeldet? Wenn JA, dann ist alles OK. Wenn Nein, dann muss die Anlage geändert werden (RCD Pflicht Steckdosen etc.) da ansonsten kein Eli die Fertigstellung der Anlage beim Netzbetreiber anmelden dürfte (na gut, es gibt solche die sind völlig schmerzfrei und unterschreiben für Geld alles).


    Befindet sich im Gebäude eine Feuerstätte, dann war auch damals schon die Bescheinigung des Schorni beizulegen. Nachweis Einhaltung WSchVo etc. hat der Bauleiter unterschrieben, musste aber nicht automatisch beigelegt werden. Ob das Bauamt beim TE das heute auch noch so locker sieht, das weiß ich nicht.


    Wie gesagt, ich möchte nicht behaupten, dass es Probleme geben wird, man kann das aber auch nicht völlig ausschließen. Deswegen abklären.


    In BaWü käme dann noch das Thema Vermesser auf die Tagesordnung. Ob das in Hessen auch ein Thema ist, das weiß ich nicht auswendig.

    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragestellern, die hier kostenlos Hilfe bekommen haben. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung

    .

  • Danke für die schnellen Rückmeldungen!


    Wenn nach einer Sanierung die Wände 18 Jahre lang trocken waren, dann würde ich wohl unterstellen, dass die Sanierung erfolgreich war. Feuchteschäden aufgrund Nutzung kann man ja ausschließen, da das Gebäude noch nie genutzt wurde. Es ist also nicht möglich, dass die Wände nur deswegen trocken sind, weil das Haus nicht genutzt wurde.

    Das war halt auch mein erster Gedanke. Würde jetzt hier von der Mehrheit geschrieben, dass die (augenscheinlich) trockenen Böden und Wände überhaupt kein Indiz für eine damals erfolgreiche Sanierung sein können, würde ich wahrscheinlich Abstand von der Immobilie nehmen.


    Nach jetzigem Stand würde ich das Vorhaben aber konkretisieren wollen und im nächsten Schritt orientierende Messungen durchführen.


    Ich habe einen Bekannten, der mir über seine Arbeit Messgeräte zur Verfügung stellen würde.
    Vielleicht könnt Ihr ja mal kurz eine Einschätzung abgegeben, ob Messungen hiermit Sinn machen würden:

    - Feuchte-Logger -> zur mehrwöchigen Erfassung der Raumfeuchte (allerdings nur für Raumluft, nicht Materialfeuchtigkeit)

    - Wärmebildkamera -> ggf. Rohrbrüche durch Frostschäden auschließen???




    Gibt es eine Fertigstellungsanzeige? (in Hessen damals notwendig).

    Muss ich prüfen - kann ich momentan nicht beantworten.


    Was sagt heute der Schorni dazu?

    Wurde dem Versorger bzw. Netzbetreiber die Inbetriebsetzung schon gemeldet?

    Der Schornsteinfeger kommt regelmäßig zur Messung der Heizung und Säuberung des Schornsteins. Der Energieversorger stellt auch jährlich seine Rechnung (Zählerstand wurde aber noch nie von Dritten abgelesen, sondern nur gelegentlich mal ein Foto des Zählerstandes angefordert).

    Ist das bereits ein Indiz dafür, dass die Fertigstellungsanzeige damals vorlag?


    Wäre mit einer neu zu beantragenden Baugenehmigung denn nochmal ein erheblicher Mehraufwand verbunden (erforderliche Nachrüstungen etc.) oder ist es eher eine formale Geschichte (die dann aber auch wieder Gebühren kostet)?

  • Wärmebildkamera -> ggf. Rohrbrüche durch Frostschäden auschließen???

    Unfug - ausser bei Warmwasser. Und das nur, wenn kurz vor der Messung erst Warmasser eingeschaltet würde.

    Da gibts bessere Methoden zur Rohüberprüfung. Druckprobe, Hörprobe, Beobachtung der Zähleinrichtungen

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Vielleicht könnt Ihr ja mal kurz eine Einschätzung abgegeben, ob Messungen hiermit Sinn machen würden:

    - Feuchte-Logger -> zur mehrwöchigen Erfassung der Raumfeuchte (allerdings nur für Raumluft, nicht Materialfeuchtigkeit)

    - Wärmebildkamera -> ggf. Rohrbrüche durch Frostschäden auschließen???

    beides hat keinen Sinn, ersteres jetzt im Sommer schon überhaupt nicht

    Wäre mit einer neu zu beantragenden Baugenehmigung denn nochmal ein erheblicher Mehraufwand verbunden (erforderliche Nachrüstungen etc.) oder ist es eher eine formale Geschichte (die dann aber auch wieder Gebühren kostet)?

    Erheblicher Mehraufwand, der auch noch Gebühren kostet. Im blödesten Fall sind einzelne Teile des Hauses heute so nicht mehr zulässig und müssen um- oder rückgebaut werden.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung.

  • Das klingt für mich so, als wäre das Haus tatsächlich schon bezugsfertig gewesen. Heizung und Strom sind angeschlossen und funktionieren. Die möglicherweise "vergessene" Fertigstellungsanzeige ist da nur eine Formalität.

    Vermutlich ist da keine neue Baugenehmigung mehr erforderlich. Ein Anruf beim Bauamt sollte das klären können. Die Gebühren wären ohnehin nur marginal. Die Forderung von Nachrüstungen kann ich mir nicht vorstellen - es gibt ja den Bestandsschutz. Auch das sollte das Bauamt sagen können. Die Frage ist, ob man da überhaupt fragen sollte...

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Der Schornsteinfeger kommt regelmäßig zur Messung der Heizung und Säuberung des Schornsteins. Der Energieversorger stellt auch jährlich seine Rechnung (Zählerstand wurde aber noch nie von Dritten abgelesen, sondern nur gelegentlich mal ein Foto des Zählerstandes angefordert).

    Ist das bereits ein Indiz dafür, dass die Fertigstellungsanzeige damals vorlag?

    Nicht unbedingt, aber es ist sehr wahrscheinlich. Die Fertigmeldung an den Netzbetreiber hat weniger mit der Anzeige der Fertigstellung an das Bauamt zu tun, aber es kommen von dieser Seite mit Sicherheit keine Anforderungen zur Nachrüstung. Für den VNB ist die Anlage seit der damaligen Fertigstellungsanzeige in Betrieb und entsprach somit den damaligen Anforderungen. So gesehen besteht kein Handlungsbedarf. Bei Veränderungen an der Anlage müsste man halt nachrüsten.


    Was der Schorni gemacht hat, das weiß ich nicht. Da er jährlich Gebühren kassiert, sollte er zumindest die Bescheinigung schon mal ausgestellt haben. Ob diese an´s Bauamt weitergereicht wurde, das steht in den Sternen. Es gibt aber anscheinend eine Heizung die auch in Betrieb ist.


    Wichtig ist hierbei, dass alle zum Bewohnen notwendigen Arbeiten ausgeführt waren (Elektrik, Wasser, Abwasser, Heizung usw.). Es standen/stehen somit nur noch kleinere Arbeiten aus, aber das Haus wäre prinzipiell bewohnbar, und das vermutlich seit 200x.

    Die von Dir o.g. 80% waren halt schwer zu fassen, daraus kann man noch nicht ableiten, in wieweit das Haus schon bewohnbar war/ist. Ob im Wohnzimmer eine blaue Tapete an der Wand hängt, das interessiert niemanden, aber eine fehlende Beheizung wäre schon ein anderes Thema.


    Anhand der nachgelieferten Infos würde ich mich Rose24 anschließen.


    Die möglicherweise "vergessene" Fertigstellungsanzeige ist da nur eine Formalität.

    Vermutlich ist da keine neue Baugenehmigung mehr erforderlich.

    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragestellern, die hier kostenlos Hilfe bekommen haben. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung

    .

  • Das klingt für mich so, als wäre das Haus tatsächlich schon bezugsfertig gewesen. Heizung und Strom sind angeschlossen und funktionieren. Die möglicherweise "vergessene" Fertigstellungsanzeige ist da nur eine Formalität.

    Könnte sein. Andererseits ist in D anders als bspw. in Spanien die Fertigstellungsanzeige / Abnahme nicht Voraussetzung für den Medienanschluss. Insofern ist ...

    Vermutlich ist da keine neue Baugenehmigung mehr erforderlich. Ein Anruf beim Bauamt sollte das klären können.

    der Anruf der Weg, der hoffentlich schnell zu mehr Sicherheit führt. In B wäre zur Einholung der Auskunft eine Bevollmächtigung des derzeitigen Eigentümers schriftlich im "Original" vorzulegen.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung.

  • Danke Euch für die zahlreichen ausführlichen Antworten!


    Das Haus war bzw. ist bis auf die Innenausbauten (Bodenbeläge, Wandputz, Sanitäranlagen) quasi fertiggestellt (Elektrik, Wasser, Abwasser, Heizung, Heizkörper vorhanden) und wurde in der kalten Jahreszeit auch immer beheizt - hier hatte ich mich anfangs nicht klar ausgedrückt.


    Ich werde die Unterlagen zum Objekt nochmal sichten, ob diese Fertigstellungsanzeige damals erfolgt ist und außerdem auch das zuständige Bauamt kontaktieren.


    OK, wenn die o.g. Messungen keine Aussagekraft haben, kann ich mir den Messaufwand natürlich sparen.

    Das Entfernen kleiner Abschnitte des Estrichs an damals betroffenen Stellen würde aber schon Sinn machen? Oder soll ich besser direkt den Bausachverständigen hinzuziehen, der dann enstprechende Messungen im Material durchführt?

  • Wenn Du das alles was mit der Baugenehmigung zu tun hatte abgeklärt hast, dann ziehe einen Sachverständigen fürs Haus zu.


    Ich würde mich nämlich nicht nur auf diese eine feuchte Stelle konzentrieren, sondern das Ganze anschauen lassen.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung