Kernsanierung eines 1909 erbautes Haus

  • Guten Morgen,


    da ich absoluter Laie in Sachen Häuser / Sanierung bin, wende ich mich an Euch.


    Es besteht die Möglichkeit ein 1909 erbautes Haus zu erwerben. Das Haus hat einen Keller (m.M.n. trocken), ist geklinkert, hat keine Heizung und hat an einer Seite etwas Fachwerk. Das Dach ist noch intakt, aber müsste sicherlich erneuert werden. Wohnfläche ~160qm


    Jetzt zu meiner Frage:


    Voraussichtlich wird nur eine Kernsanierung von der Region stattgegeben. Was muss ich grob für die Kernsanierung einplanen, wenn ich es von Firmen machen lasse?


    - Dämmung Fassade + neu verputzen

    - neues Dach

    - neue Heizung inkl. Rohre etc.

    - Innen Kernsanierung

    - Bäder

    - Elektroleitungen

    - Fenster

    - und und und



    Vielen Dank.

  • Eine allgemein anerkannte Definition des Begriffs „Kernsanierung“ kenne ich nicht. Was meinst Du damit?


    Was meinst Du mit:

    wird nur eine Kernsanierung von der Region stattgegeben.

    ? Wird diese amtlich gefordert?


    Sanierungskosten hängen natürlich vom vorhandenen Bauzustand und Deinen Wünschen dan den sanierten Zustand ab. Ohne Bilder und ganz pauschal könnte es nach Deiner Liste bedeuten, dass nahezu die Kosten für einen Neubau entstehen, natürlich ohne Grundstückskosten und vielleicht ohne Hausanschlüsse.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Rechne mal die regionalen Baukosten plus einen Aufschlag X, das war zumindest bei unserer Kernsanierung der Fall (das Haus war allerdings auch nochmal 60 Jahre älter).


    Wenn man nicht Denkmal-AfA ziehen kann oder andere Förderung bekommt, ist so etwas meist ein Zuschussgeschäft, bei dem man nicht nur Geld sondern auch Freude am alten Haus mitbringen muss. In Wismar sah ich den Spruch an einer Hausfassade in der Altstadt (sinngemäß): Wer Geld verbrennen will und weiß nicht wie, der kaufe alte Häuser und saniere sie.

    The avoidance of taxes is the only intellectual pursuit that still carries any reward.
    - John Maynard Keynes -

  • Das Haus hat einen Keller (m.M.n. trocken), ist geklinkert

    Da würde ich jetzt...

    - Dämmung Fassade + neu verputzen

    ...nicht unbedingt ganz oben auf die To-Do-Liste stellen.


    Energie einsparen ist nicht immer das allein selig Machende!


    - neues Dach

    Dachdeckung oder das Dach als Ganzes? Dächer halten durchaus länger als 100 Jahre. Oder 200 Jahre. Dachdeckung? Müsste man angucken.


    - neue Heizung inkl. Rohre etc.

    - Innen Kernsanierung

    - Bäder

    - Elektroleitungen

    - Fenster

    Wenn alles antik ist, dann sicherlich.


    - und und und

    Genau!


    Was so etwas kosten wird, kann nur durch eine Analyse des konkreten Objektes einigermaßen sicher ermittelt werden. Einigermaßen, weil gerade bei Sanierungen/ Umbauten eine großes Maß an Unsicherheit verbleibt. Hier sollte man auf jeden Fall ein finanzielles Polster in petto haben!

  • In Wismar sah ich den Spruch an einer Hausfassade in der Altstadt (sinngemäß): Wer Geld verbrennen will und weiß nicht wie, der kaufe alte Häuser und saniere sie.

    Mein Lieblingsspruch dazu: "Wer viel Geld hat und ist dumm, kauft ein Haus und baut es um!"


    Grob gesagt: Alte Häuser müssen billig oder Liebhaberobjekte (und sei es die Lage) sein.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Meine Definition von Kernsanierung: Alles, bis auf die Grundmauern, muss neu gemacht werden.

    Dann würde ich mich nicht wundern, wenn es teurer als ein vergleichbarer Neubau wird. Allein schon bis das Haus "entkernt" ist kann viel Geld über die Ladentheke gehen, und mit EIgenleistung muss man an dieser Stelle auch vorsichtig sein. Selbst ein Abriss ist nicht unbedingt günstiger, obwohl das deutlich schneller geht. Ich hatte letztes Jahr ein Angebot bekommen, Abriss 4WE inkl. Keller und Bodenplatte, inkl. Entsorgung knapp 40T€. Da blieb mir erst einmal die Luft weg.

    Selbst für ein EFH sind da schnell mal 20T€ weg.


    Ich kann nur empfehlen, bei der Kostenkalkulation auf keinen Fall schönrechnen, das rächt sich schnell. Am Ende wird es immer teurer als geplant, und da sollte der Geldbeutel noch mitspielen.


    Ein einfaches Beispiel.

    Die Elektrik soll erneuert werden, Kosten je nach Ausstattungsstandard sagen wir mal 5-10T€. Für die Demontage der alten Elektrik und Stilllegung sind schnell 2-3 Tage verbraten, unter Umständen auch 4. Am Ende sind das schon 2T€ nur damit der alte Kram ausgebaut und entsorgt ist.


    Das zieht sich so durch alle Gewerke, bei manchen geht die Demontage schneller, bei anderen ist der Aufwand höher. Nimm als weiteres Beispiel mal das Dach. Muss nur neu eingedeckt werden oder ist der Dachstuhl zu sanieren? Letzteres kann die Kosten mal locker verdoppeln.

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    .

  • Naja, so ganz engstirnig darf man das nicht sehen.

    Mann muss das Objektiv und Kalkulatorisch auf den Einzelfall betrachten.

    Kaufpreis des Grundstücks mit Bebauung abzüglich Grund, Einfriedung, Erschließung und evt Garagen ect = Hauskosten

    Diese Hauskosten sollten kleiner-gleich als ein Rohbau sein. (Genehmigung,Gründung,Mauerweksarbeiten, Dachstuhl.)


    Beachten sollte man, das der Altbau kosten verursacht zum ihn auf Rohbaustatus zu bekommen. (Entkernen=Aufwand & Entsorgungskosten)

    :thumpsdown:

  • Hi,


    das wird Dir so kaum einer sagen können. Altbausanierung kann extrem glatt gehen - aber eben auch nicht (z.B. Fachwerk/Dach sieht im ersten Moment gut aus, stellt sich dann aber als Stückwerk heraus und muss neu gemacht werden, etc pp.)


    Ich habe einen Altbau von 1937 kernsaniert (so wie Du beschrieben - alles gemacht ;-)) und es lief sehr glatt. Das war exakt vor 10 Jahren. Ich habe damals ca. 1300 € brutto pro m² gezahlt - inkl. Architekt & Bauleitung. Das ist aber eben schon 10 Jahre her und es lief alles glatt. Warum willst Du den Klinker verputzen?


    Bzgl. Deiner Frage eines Gutachters. Ich glaube das kann der Architekt Deines Vertrauens auch machen. Wenn Sanierungserfahrung vorhanden, dann haben die Kollegen meist ein sehr gutes Gefühl, ob das Haus das wert ist und was auf Dich zukommt. Mein Architekt hatte alle kritischen Sachen abgeprüft (wo er sich unsicher war Spezialisten zu Rate gezogen). Am Schluss sind genau die Dinge eingetreten, die am Anfang schon erkannt. Wir sind in Summe nur 5% aus seiner Initialschätzung rausgelaufen. Klar gab es auch Verschiebungen - das eine war weniger komplex als das andere - aber in Summe hat es gepasst.


    Die Lehre aus der Sache - billiger als ein Neubau ist es nicht wirklich...

  • 1909 ist schon eine Ansage. Man muss solche Häuser mögen, ansonsten es sein lassen. Kernsanierung bedeutet nahezu Neubau, bis auf die Grundmauern. Da kann man gleich total abreißen und neu bauen. Ansonsten wie die Kollegen schon gesagt haben, das machen was gemacht werden muss, je nach Zustand des Gebäudes. Einen Klinker würde ich sowieso nicht verputzen. Das muss so bleiben, weil es den Charakter des Gebäudes prägt, zusammen mit den Fachwerkteilen. Eine Kombination, die durchaus dem damaligen Zeitgeist entspricht. Was sagt denn der Denkmalschutz zu der Bude?

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...