Darf ich den Hobbyraum (Nutzfläche) in meinem Haus vermieten?

  • Liebes Forum,


    Wir möchten uns ein Haus kaufen zu dem eine "Einliegerwohnung" gehört. Es gibt einen separaten Eingang, Schallschutz und eine Deckenhöhe von 2,50 aber dennoch ist der Raum, um den es sich handelt nicht als Wohnfläche, sondern als Nutzfläche gekennzeichnet. Ein Bad gehört dazu und es sind alle Anschlüsse für eine Küche vorhanden.

    Da das Haus drei Stockwerke hat, konnte man den Raum im Keller nicht zur Wohnfläche machen, da das Grundstück sonst "überbaut" worden wäre.

    Der Keller hat beim Bau keine Genehmigung als Wohnfläche/Wohnraum, sondern nur als Nutzfläche bekommen, da das Grundstück sonst "überbaut" worden wäre.


    Wenn ich das richtig verstanden habe, dürfen wir den besagten Raum nicht als Wohnraum also als klassische Einliegerwohnung vermieten. Ist das richtig? Wie verhält es sich, wenn wir als Besitzer selbst den Raum zum Wohnen nutzen und z.B. eines unserer Kinder nach unten in die Wohnung zieht?


    Dürften wir aber den Raum als Nutzfläche vermieten? Z.B. für einen Anwalt/Steuerberater/Künstler, der den Raum nur tagsüber zu „Bürozeiten“ nutzt, wenn wir explizit im Mietvertrag erwähnen, dass es sich nicht um Wohnfläche handelt, die angemietet wird?


    Wie ist es im Hinblick auf z.B. Versicherungen: was, wenn es brennt, weil der Mieter die Herdplatte anlässt? Zahlt die Versicherung, wenn eine Nutzfläche als Wohnung bzw. Büro genutzt wird? Diese Frage muss man sich ja stellen, unabhänig ob man den Raum selbst nutzen oder vermieten möchte.


    Der Hauskauf steht und fällt für uns mit der Frage, ob wir mit dem Raum Einnahmen durch eine Vermietung generieren können.


    Über Hilfe und Antwort wäre ich sehr dankbar, denn ich fürchte, hier platzt gerade der Traum von meinem Traumhaus ;(

  • Du schreibst es ja selber - der Raum ist als Aufenthaltsraum/Wohnraum nicht genehmigungsfähig und damit weder legal noch legalisierbar.

    Wie solche "augenzwinkernden Vermietungen als Büroraum zu bewerten sind, fragst Du besser Deinen Anwalt und die Versicherung. Aber selbst wenn, steht diese Einnahme immer unter dem Damoklesschwert der Nutzungsuntersagung, weil irgendwer (gar nicht in böser Absicht) die Behörde drauf hingewiesen hat.

    Wenn es so knapp ist, kommem ausserdem Mietausfälle durch Leerstand oder Nicht-Zazhlung hinzu und die Unterhaltungskosten! Unterm Strich: Als nettes Zubrot OK, aber darauf angewiesen sein - vergiss es

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Dürftenwir aber den Raum als Nutzfläche vermieten? Z.B. für einen Anwalt/Steuerberater/Künstler,der den Raum nur tagsüber zu „Bürozeiten“ nutzt, wenn wir explizit imMietvertrag erwähnen, dass es sich nicht um Wohnfläche handelt, die angemietetwird?

    Auch Büroräume müssten die Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllen, denn wer täglich dort seiner Arbeit nachgeht, nutzt dieses Büro ja nicht nur kurzzeitig. Dazu gibt es auch entsprechende Urteile.


    Das dürfte erhebliche Auswirkungen auf die zu erzielenden Mieteinnahmen haben. Welcher Freiberufler mietet ein "Büro" das er nur als Lagerraum nutzen dürfte, und bezahlt dafür noch den kompletten "Preis"?

    Du könntest das verheimlichen, was den Mieter erst einmal zahlungspflichtig machen würde (auch dazu gibt es Urteile), Dir aber im nachhinein eine Menge Ärger bereiten könnte.


    Im Schadensfall sieht die Welt wieder anders aus, aber das lassen wir einmal beiseite.


    Ich schließe mich meinem Vornamenvetter an. Wenn die Nutzbarkeit dieser Pseudo ELW entscheidend ist dafür, ob das Objekt gekauft wird, dann würde ich von einem Kauf absehen. Das Risiko, dass etwas schief läuft, ist zu hoch.


    Übrigens, die Nutzung durch Familienmitglieder macht da keinen Unterschied, nur dass man von Familienmitgliedern eher selten vor den Kadi gezogen wird.


    Nebenbei bemerkt, ich würde diese Umstände beim Kaufpreis berücksichtigen, wenn der Verkäufer das nicht schon gemacht hat.

    Eine denkbare Option wäre, dass man versucht die "ELW" nachträglich zu legalisieren, aber das ist nach Deiner Aussage wohl nicht möglich.


    Die einfache Antwort lautet somit: Vermieten darfst Du (fast) alles, die Frage ist eher, wieviel Mieteinnahmen man generieren kann, und welcher Ärger einem da in´s Haus stehen kann.

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  • Die baurechtliche Eigenschaft „Aufenthaltsraum“ erlaubt die Nutzung zu Wohn- wie zu Arbeitszwecken. „Nutzfläche“ erlaubt nur eine Nutzung ohne den dauerhaften Aufenthalt von Menschen, also Lagerräume, Toiletten, Badezimmer, Technikräume, Hausanschluß- oder Heizungsräume.


    Sobald dort Angestellte tätig werden, gilt auch die Arbeitsstättenverordnung mit den technischen Regeln für Arbeitsstätten.


    Die gewerbliche Umnutzung von Wohnräumen ist ebenso genehmigspflichtig, wie der umgekehrte Fall.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Die gewerbliche Umnutzung von Wohnräumen ist ebenso genehmigspflichtig, wie der umgekehrte Fall.

    Richtig. Bei Freiberuflern wäre das aber einfacher.



    ...................Z.B. für einen Anwalt/Steuerberater/Künstler,..........

    Hierbei handelt es sich um freie Berufe. Es gibt m.W. auch keine Anforderung wie beispielsweise bei Praxisräumen von Ärzten etc.


    Der Steuerberater darf meine Steuererklärung theoretisch auch in seinem Wohnzimmer bearbeiten (nicht jedoch im Badezimmer oder Heizraum).

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  • Richtig. Bei Freiberuflern wäre das aber einfacher. ...


    Der Steuerberater darf meine Steuererklärung theoretisch auch in seinem Wohnzimmer bearbeiten (nicht jedoch im Badezimmer oder Heizraum).

    So ist es. Viele Kolleginnen und Kollegen beginnen ihre Selbstständigkeit ganz legal am legendären eigenen Küchentisch. Man muss dann nur immer aufräumen und abwaschen, wenn (potentielle) Bauherrn kommen. Heute ist es in den Großstädten aber wohl eher der Coworking-Space.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Aber wie gesagt, nicht auf der Toilette, obwohl da der Entsorgungsweg für so manche Fehlplanung nicht so weit wäre. :lach:

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  • Aber wie gesagt, nicht auf der Toilette, obwohl da der Entsorgungsweg für so manche Fehlplanung nicht so weit wäre. :lach:

    Am Küchentisch wird nur entworfen. Für Planung braucht es dann schon einen Arbeitsplatz - denke ich.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Ein Bekannter hatte ein ganz ähnliches Problem und durfte den Teil des Hauses gar nicht vermieten. Jetzt wohnt sein Ältester darin, ist aber auch keine schlechte Lösung.

  • Jetzt wohnt sein Ältester darin, ist aber auch keine schlechte Lösung.

    Ist genau betrachtet auch nicht zulässig. Ob er seine Eltern deswegen verklagt? Wohl eher nicht....obwohl....im Schadensfall...

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  • Wenn es bis dato nicht genehmigt war und auch wohl genehmigungsfähig ist (Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung), wird es wohl auch in Zukunft nicht genehmigt werden können. Zudem kann so eine weitere "Wohnung" auch den Bedarf eines weiteren Kfz-Stellplatzes nach sich ziehen, der dann auf dem Grundstück herzustellen und zu unterhalten wäre.