Nutzungsänderung abgelehnt

Hallo,

wir haben die Gelegenheit ein bebautes Grundstück in einem alten Ortskern zu kaufen.
Es handelt sich dabei um eine sehr alte Bebauung, die einzigen Pläne liegen von 1958 vor, zu diesem Zeitpunkt wurden ein paar Umbaumaßnahmen durchgeführt, älteres Material gibt es nicht.
Die eigentlichen Bebauung muss schon weit vor 1900 erfolgt sein. Entsprechend "wild" ist alles bebaut mit Wohnhaus, Nebengebäuden (Waschküche, Garage, Werkstatt...), Scheunen, Ställen.

Allein in einem Umkreis von 100m Luftlinie gibt es zwei Fußpflegepraxen, einen Mineralölhandel (Büro), Büronutzung mit Mitarbeitern, eine Vereinsgaststätte mit Sportplatz, ein Versicherungsbüro, einen Elektriker, Monteursunterkünfte, einen Landschaftsgärtner mit enormem Fuhrpark großer Gerätschaften und Nutztierhaltung inkl. Hofladen, vor einigen Jahren war auch noch ein kleiner Supermarkt angesiedelt.
Diese Tatsache brachte uns auf die Idee, das Grundstück künftig teilgewerblich zu nutzen.

Vom zuständigen Bauamt wurde uns mitgeteilt, dass wir schon vor dem Kauf einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen können, dieser Antrag wurde von uns gestellt.
Zunächst mussten wir aber das Vermessungsamt kommen lassen, da etwa die Hälfte der bestehenden Gebäudeteile nicht auf dem Lagenplan verzeichnet waren.

Wir sollten dann auf dem Lagenplan markieren, welche Gebäudeteile künftig wie genutzt werden sollen. Praktisch ist es aber so, dass einiges abgerissen werden müsste und natürlich so wie es jetzt ist, nicht mehr bebaut werden dürfte. Bei einigen Nachbargrundstücken ist das schon der Fall, hier gibt es in zweitere Reihe neue Wohnhäuser, die Fläche zwischen Haus an der Straße und zweitere Reihe ist bei diesen Grundstücken nicht mehr bebaut.
Die Tatsache, dass noch zu klären ist, was saniert und was abgerissen werden muss, haben wir in einem Begleitschreiben erklärt. Mit der Begründung, dass wir einen Architekten erst hinzuziehen möchten, wenn klar ist, dass wir das Grundstück kaufen und das in Abhängkeit zur (Teil)Nutzungsänderung steht. Ebenso haben wir eine Erklärung zur gewerblichen Nutzung (Lagerfläche Onlineshop, evtl. Ladengeschäft) beigefügt und dass wir auf teilen des Grundstücks Wohnraum zur Vermietung schaffen möchten, sei es durch Neubau oder durch Sanierung.

Nun erhalten wir eine Ablehnung mit der wir recht wenig anfangen können.

Es wird angegeben, dass das Grundstück nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes liegt. Daher würde sich die Zulässigkeit nach §34 BauGB richten.

Weiter heißt es, das geplante Vorhaben fügt sich nach Art der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. In der näheren Umgebung würden sich lediglich Wohnnutzungen befinden, eine gewerbliche Nutzung wäre nicht vorhanden. Anlieferungen und Kundenverkehr würden das Wohnen stören. Daher sei unser Vorhaben unzulässig.

Und nun gibt man uns die Gelegenheit innerhalb von 2 Wochen unseren Antrag zurückzuziehen. Tut wir das nicht, geht man davon aus, dass wir eine förmliche und kostenpflichtige Entscheidung über den Antrag begehren. Und wir erhalten die Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb der Frist.

Es ist uns schleierhaft, wie das Amt darauf kommt, dass es in dem Umfeld keine gewerbliche Nutzung gäbe.
Fußpflegepraxen, Hofladen usw. haben Kundenverkehr, der Elektriker bekommt fast täglich Speditionslieferungen, der Landschaftsgärtner auch häufig. Wir hatten angegeben, dass es 2-6 mal monatlich zu Speditionslieferungen kommen wird.

Dies scheint ja grundsätzlich der Ablehungsgrund zu sein, also die geplante gewerbliche Nutzung und "Stören des Wohnens".
Wir können uns aber kaum vorstellen, dass all die aufgezählten Gewerbe nicht entsprechend bei der Stadt angemeldet sind. Daher ist die Begründung nun absolut unverständlich.
Das Vorhaben mit dem Ladenschäft hatten wir als mögliche Option beschrieben, würde uns die Lagerfläche genehmigt, das Ladengeschäft aber nicht, würden wir das akzeptieren und das Grundstück trotzdem kaufen.

Oder könnte es auch daran liegen, dass auf dem Grundstück Bauten stehen, die heute nicht mehr genehmigt würden und somit in der Nutzung dieser Teile auch nicht geändert werden kann?

Was ist eine "förmliche Entscheidung", wird hier nochmal anders geprüft?

Die Ablehnung flatterte natürlich gestern nach 15 Uhr in unseren Briefkasten, so dass wir nicht mehr direkt beim Amt nachfragen konnten.

Daher frage ich nun hier, weil mich das wirklich fuchst und ich auch vorbereitet dort vorsprechen möchte.
Gibt es hier jemanden, der sich mit sowas auskennt?

Viele Grüße
Christina

Vielen Dank für die Antwort!

Ich hatte beim Bauamt nachgefragt ob wir dazu einen Architekten benötigen, da hieß es "Nein, nein das ist alles ganz einfach zu regeln".
Wir können eigentlich mit diesen ganzen Fachbegriffen schon nichts anfangen, "planungsrechtliche Bauvoranfrage" keine Ahnung... man nannte uns nur, welches Formular aufgefüllt werden muss und was zusätzlich einzureichen ist.

Die vorhandenen Gewerbe hatten wir nicht aufgeführt, ich dachte die schauen sind die umliegende Nutzung an. Aber dann habe ich wohl falsch gedacht.

Bisher lief alles telefonisch/schriftlich.

So, nach einem Telefonat mit der Behörde hieß es folgendes...

Man sei die Umgebung abgelaufen und hat z.B. die Fußpflegepraxis direkt nebenan als nicht störend empfunden.
Vom Elektriker mit den Speditionslieferungen wusste man nichts.

Ich habe nachgefragt, wie es denn mit einer Nutzungsänderung aussehen würde unter gewissen Auflagen, sowas gibt es ja.

Das Vorhaben würde für uns z.B. nicht daran scheitern, wenn wir keine Genehmigung für ein Ladengeschäft bekommen, sondern nur für Lagerhaltung, dann wäre das für uns auch in Ordnung. Ein Ladengeschäft wäre nur eine mögliche Option gewesen, die wir gleich erwähnen wollten.

Um dazu nun eine Entscheidung zu erhalten, müssen wir den Antrag komplett neu stellen, inkl. aller Plankopien
Und wir sollen auf die bestehenden Gewerbe hinweisen.

Zitat von OLger MD

Das kann unter ungünstigen Umständen dazu führen, dass das Bauamt einen Spaziergang macht und danach einige Eigentümer Post vom Bauamt bekommen mit ggf. unangenehmen Fragen zu vorhandenen baulichen Anlagen, die nicht im Katasteramt verzeichnet sind...

Das würden die hier sicherlich genug finden
Der Ortsteil von dem wir hier sprechen ist uralt, es gab hier viel Ackerbau und Viehhaltung, so wurde eben hier ein Schuppen und da ein Stall dazu gebaut, wie man es eben benötigte und wo es gerade hinpasste. Das weiß das Bauamt auch und daher würde ich da jetzt gar nichts befürchten. Wo abgerissen und neu gebaut ist, sieht das alles sehr "konform" aus.
Ich denke eher in Richtung, dass manche der angesiedelten Gewerbe sich den "Stress" nicht gemacht haben und eine Nutzungsänderung beantragt wurde...

Zitat von SirSydom

Was sagt denn die Bauleitplanung?

In der "Planübersicht rechtskräftige Bebauungspläne" auf der Homepage der Stadt, ist dieser Teil nicht irgendwie ausgewiesen. Nur die "neuen" Baugebiete sind da markiert. Den Ort gibt es laut Geschichtsbüchern seit dem 14. Jahrhundert und beschränkte sich damals auf genau den Teil, wo das Grundstück liegt. In den 1930ern sollen da weniger als 300 Menschen gelebt haben und dann wurde rundherum immer mehr gebaut. Also eigentlich Dorfgebiet, aber wohl nicht so rechtlich definiert.

In einem Plan des Nachbarschaftsverbandes ist der Teil als "gemischte Baufläche" ausgewiesen.
In einer Tabelle über Bodenrichtwerte, die ich direkt bei der Stadt auf der Homepage gefunden habe, ist der Teil unter "Alter Ortskern" aufgeführt und als "Mischbaufläche" ausgewiesen.
Das habe ich mir zusammengegoogelt.

Wir haben vor 3 Wochen einen neuen Antrag gestellt. Darin haben wird diese ergoogelten Informationen aufgeführt und Ausdrucke dieser Pläne und Listen beigefügt, daneben die Gewerbe aufgelistet, die sich im direkten Umkreis befinden und explizit auf diesen alten Ortskern hingewiesen, der schon immer vielfältig genutzt wurde (bis in die 80er/90er gab es noch direkt in dem Bereich eine Schnapsbrennerei, einen Gashandel, zwei Tante Emma-Läden, da hängen teilweise die Schilder noch).
Das Ladengeschäft haben wir nun aber rausgelassen, vorrangig geht es uns um die Lagerfläche.

Nun hat uns die Baubehörde zum persönlichen Gespräch geladen. Ob das nun positiv zu werten ist? Sehe ich jetzt einfach mal so, denn eine erneute Ablehnung hätte sich wohl einfacher getippt als das über einen Gesprächstermin zu machen.

Also diese ganze Sache ist enorm kompliziert.
Es hieß nun unser Antrag wäre nicht konkret genug, es müsse 100% definiert werden, welche Teile wie genutzt werden. Das haben wir farblich markiert auf dem Lageplan angegeben. So war es gefordert: "Der zeichnerische Teil des Lageplans ist gemäß § 4 LBOVVO 2-fach mit den farblich markierten Bereichen (gewerbliche und private Nutzung) einzureichen".
Nun sollen wir einen Plan einreichen, aus dem genaue Quadratmeter hervorgehen.

Die Gewerbe in der Umgebung interessieren nicht wirklich.
Die Fußpflegepraxis direkt nebenan hat nur ca. alle Stunde einen Kunden, das würde niemanden in der Umgebung stören.
Der Hofladen würde nicht in der "näheren Umgebung" liegen. Dieser liegt Luftlinie 50m von dem Grundstück entfernt. Das Grundstück und den Hofladen trennen 3 Häuser und eine Seitenstraße - da fühle ich mich dann veräppelt.
Dass es früher da immer Läden gab, teils mehrere gleichzeitig, spielt heute keine Rolle mehr. Man würde davon ausgehen, dass man sich nach Schließung eines solches Geschäfts etwa noch 2-3 Jahre darauf berufen kann, danach nicht mehr. Es würde eine Rolle spielen, wie sich die Umgebung im Laufe der Zeit entwickelt hat und da ginge die Tendenz eher zum Wohngebiet.

Lange Rede, kurzer Sinn: Wir werden wohl nicht drumherum kommen, jetzt schon im Vorfeld einen Architekten zu beauftragen, der mit uns diese Anträge bzw. Voranfrage stellt. Sonst kommen wir wohl nicht weiter, ständig wird was Neues gefordert oder anders angefordert. Vor dem ersten Antrag hieß es, wir müssen Plankopien einreichen. Dazu wurde dann im Nachgang gefordert, dass wir "mindestens eine weitere Kopie nachreichen müssen", mit dem zweiten Antrag haben wir haben wir 3 Kopien eingereicht und da sagte er nun "Das alles brauchen wir eigentlich gar nicht."
Das ist nun der 3. Sachbearbeiter, mit dem wir diesbezüglich zutun haben und ständig wird es uns anders gesagt.

Aber da ist dann sowieso noch einiges zu klären. Wir hatten auch über Sanierungsmaßnahmen gesprochen, in Bezug darauf, dass es auf dem Grundstück Gebäudeteile gibt, die nach Abriss heute so nicht mehr genehmigt würden. Da hieß es dann "Wenn sie die Ziegeln runternehmen, eine Dämmung machen und das Dach neu eindecken, ist das alles in Ordnung. " Ich fragte dann, ob das bedeutet, man dürfe die Balken des Daches nicht erneuern, darauf meint er "Wenn da jetzt ein oder zwei Balken morsch sind, ist das kein Problem die zu tauschen, aber komplett neu geht nicht".
Ist das tatsächlich so? Würde im Umkehrschluss dann bedeuten, dass nur ein Abriss in Frage kommt, wenn die Balken des Daches nicht mehr nutzbar sind.

Und nun sind die Worte des Herrn vom Amt aus dem ersten Gespräch verpufft "Nein, nein das ist alles ganz einfach zu regeln"... ich höre es noch, wie er das sagte.

Nach langer Zeit melde ich mich zu diesem Thema zurück, kurz: Wir sind immer noch dran.

Wir haben dann eine Architektin ins Boot geholt, bewusst eine, die auch bei uns im Gemeinderat sitzt. Bevor die erneute Bauvoranfrage gestellt wurde, hat sie dann schon beim Bauamt vorgefühlt und es hieß, unser Vorhaben zu genehmigen würde nicht einfach, wäre aber nicht unmöglich.

Bauvoranfrage eingereicht und im Anschluss kamen vom Bauamt sehr detaillierte Rückfragen zu den Entwurfsplänen, was für unsere Architektin unverständlich war, laut ihr geht es eigentlich erst so sehr ins Detail wenn es sich um einen Antrag auf Baugenehmigung handelt. Aber wir sind dem gefolgt.

Anfang August kam dann endlich der Bauvorbescheid. Es wurde alles genehmigt, außer der Onlineshop. Genehmigt wurden die Wohneinheiten, sämtliche Lagerflächen und auch die Umnutzung von Gebäudeteilen in ein Ladengeschäft. Dabei wurde das Ladengeschäft in sämtlichen Vorbesprechungen immer als die kritischste Hürde gesehen, wegen des Kundenverkehrs. Grund für die Ablehnung des Onlineshops laut Bescheid war, dass sich das nicht "in die Art der vorhandenen baulichen Nutzung" einfügen würde. Nachdem unsere Architektin nochmals Rücksprache mit dem Bauamt gehalten hatte, wurde zudem angegeben, dass nicht davon ausgegangen wird, dass die "vorhandene Straße den zusätzlich zu erwartenden Verkehr aufnehmen kann". Das steht aber nicht im Bescheid.
Wir haben zunächst gegen die abgelehnte Ziffer Widerspruch mit "Begründung folgt" eingereicht und wurden vom Bauamt zum Gespräch geladen. Das Gespräch verlief sehr positiv, wir konnten einige Argumente vorbringen, die bei den Herren offensichtlich für neue Denkansätze gesorgt haben, man bat uns den Widerspruch noch schriftlich zu begründen. Ich dachte danach wirklich, jetzt haben wir es geschafft. Schriftliche Begründung zum Widerspruch wurde eingereicht.

Wir haben dargelegt, dass Laden und Onlineshop dasselbe Sortiment haben, die reine Anzahl von Anlieferungen für den Laden also nicht geringer ausfällt. Nochmal betont, dass keine Sattelschlepper anliefern, die Mehrzahl der Anlieferungen sogar mit den Paketdiensten erfolgt, die ohnehin Privathauhalte beliefern. Dass der Onlineshop zusätzlich zum Laden lediglich bedeuten würde, dass 1x täglich Pakete mit einem Sprinter abgeholt würden. Dargelegt, dass es sich nicht um palettenweise Abholungen handelt, unsere Paketgrößen angegeben, gepaart mit unseren Produktgrößen, Bestseller samt Größen genannt, um zu unterstreichen, dass unsere Pakete überwiegend klein ausfallen. Bereitschaft angegeben, dass auch Auflagen von unserer Seite akzeptiert würden.

Es ist einfach absolut unverständlich. Und es fällt mir unheimlich schwer, da irgendeine Logik zu erkennen. Es beeinträchtigt ein Ladengeschäft mit Kundenverker die Umgebung doch mehr als ein kleiner Onlinehandel - wir sind ja nicht Amazon oder verkaufen Möbel. Zumal immer kommuniziert wurde, dass das Ladengeschäft für uns nur ein Bonus wäre, aber nicht der wichtigste Punkt in unserem Vorhaben sei.
Wenn ich Lagerflächen genehmige, bringt das automatisch Anlieferungen mit sich, für was brauche ich sonst ein Lager? Ein Ladengeschäft muss ebenso beliefert werden wie jedes andere Handelsgeschäft. Es erscheint mir vieles einfach völlig realitätsfremd in der Begründung.

Es passierte dann erstmal nichts.
Anfang November habe ich lieb telefonisch nachgefragt und es hieß man hofft, dass wir noch im November eine Rückmeldung erhalten.
Mitte Dezember erhielten wir dann ein Schreiben vom Regierungspräsidium in dem uns mitgeteilt wurde, dass unsere Stadt den Widerspruch zur Entscheidung vorgelegt hätte. Hinweise über die möglichen Kosten der Bearbeitung erfolgten und der nette Hinweis, dass man in den nächsten 14 Tagen noch alles ohne Kostenberechnung zurückziehen könnte.

Und da hängen wir nun. Wenn man Erfahrungen liest, wie die Bearbeitungszeiten bei diesen Stellen ausfallen können, wird einem Angst und Bang. Zudem können wir überhaupt nicht einschätzen, ob das jetzt eher positiv oder negativ zu werten ist. Eine Krähe hackt doch der anderen kein Auge aus?
Das alles hat uns jetzt schon bald 2 Jahre Zeit gekostet, ein paar tausend Euro für irgendwelche Verwaltungsgebühren und die Rechnung der Architektin kennen wir noch gar nicht. Schlimm ist aber vor allem die Warterei... jedesmal wenn wir bisher auf etwas reagiert haben, irgendwas eingeleitet wurde, passierte 2-3 Monate erstmal gar nichts. Ich sehe hier also noch kein Ende auf uns zukommen...

Vielleicht liegt es daran, dass der Laden in einem bereits bestehendem Gebäudeteil untergebracht würde (Nutzungsänderung) und für Lager und Abwicklung den Onlinegeschäfts ein Teil im geplanten Neubau vorgesehen wäre?
Keine Ahnung, mir erschließt sich da auch keine Logik.

Zitat von Rose24

Besser wäre wahrscheinlich gewesen, den Onlinehandel gar nicht mit zu beantragen und stattdessen einfach zu machen. Vermutlich wäre das nie jemandem aufgefallen. Ich kenne auch keinen Fall, wo so etwas schon einmal beantragt worden wäre.

Das habe ich mir inzwischen auch gedacht. Aber es war nunmal in den ersten Gesprächen so, dass ein Laden als das Schwierigste in unserem Vorhaben angesehen wurde, fast als unmöglich genehmigungsfähig dargestellt wurde. Das wurde dann auch unserer Architektin so kommuniziert.

Die neue Bauvoranfrage über die Architektin fiel dann in einen Sachbearbeiterwechsel, der uns nach Erteilung des Bescheids erklärte, der Laden sei das kleinste Problem für ihn.

Und ja, wenn wir den Onlinehandel nicht dort haben dürfen, werden wir sehr wahrscheinlich etwas anderes suchen. Hätten wir nämlich den Onlinehandel woanders, wäre das Grundstück bzw. die geplanten Lagerräume zu groß, da wir für den Onlinehandel größere Lagerkapazitäten benötigen als für einen Laden (Versandkartons nehmen viel Platz ein, besserer Preis bei höherer Abnahme und: Höhere Abnahme bedingt weniger einzelne Anlieferungen )


Nachtrag: Es ist nicht so, dass keine LKWs anliefern würden. Es würden keine Sattelschlepper kommen, sondern nur kleinere LKWs mit Hebebühne, 7,5 Tonner, in dieser Richtung. Hierfür haben wir eine Anzahl von durchschnittlich 3 Anlieferungen pro Monat angegeben. Und die Pläne wurden sogar extra so gestaltet, dass diese Anlieferer in das Grundstück einfahren könnten, inkl. Schleppkurve.

Uns ist keine Beurteilung irgendeiner Behörde bekannt. Im Bescheid steht wörtlich:

"Das Baugrundstück befindet sich nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans. Die Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich nach §34 BauGB. (...) Die in §34 Abs. 1 BauGB genannte Art der baulichen Nutzung entspricht nicht einem Baugebiet nach §§ 2 ff. BauNVO. Vielmehr sind die jeweiligen Nutzungsarten in dem Baugebiet, also Arten i. S. d. §1 Abs. 5 BauNVO gemeint ((BVerwG 15.12.1994 - 4 C 13/93). (...) Ein Versandgeschäft ist in der näheren Umgebung nicht vorhanden. Es fügt sich daher nach Art der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein."

Ansonsten zur Gebietsart:

Zitat von ChriSchra

In der "Planübersicht rechtskräftige Bebauungspläne" auf der Homepage der Stadt, ist dieser Teil nicht irgendwie ausgewiesen. Nur die "neuen" Baugebiete sind da markiert. Den Ort gibt es laut Geschichtsbüchern seit dem 14. Jahrhundert und beschränkte sich damals auf genau den Teil, wo das Grundstück liegt. In den 1930ern sollen da weniger als 300 Menschen gelebt haben und dann wurde rundherum immer mehr gebaut. Also eigentlich Dorfgebiet, aber wohl nicht so rechtlich definiert.

In einem Plan des Nachbarschaftsverbandes ist der Teil als "gemischte Baufläche" ausgewiesen.
In einer Tabelle über Bodenrichtwerte, die ich direkt bei der Stadt auf der Homepage gefunden habe, ist der Teil unter "Alter Ortskern" aufgeführt und als "Mischbaufläche" ausgewiesen.
Das habe ich mir zusammengegoogelt.

Weiterhin hieß es nach Rückfrage unserer Architektin in einer E-Mail an sie:

"dass sich aufgrund der vorhandenen Gemengelage dieser Bereich keinem Gebiet nach §§ 2-9 BauNVO zweifelsfrei zuordnen lässt und dass der kleinere Maßstab der vorhandenen (Handwerks)betriebe und der Wohnnutzung berücksichtigt werden muss, damit die vorhandene Durchmischung erhalten bleibt. (...) Planungsrechtlich war, über die Vorgaben der ausreichenden Erschließung der LBO hinausgehend, zu bewerten, ob die vorhandene Straße den zusätzlich zu erwartenden Verkehr aufnehmen kann. Hiervon kann nicht ausgegangen werden. Unter Anwendung des Rücksichtsnahmegebots (§34 BauGB, § 15 BauNVO) kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Auswirkungen des Vorhabens nicht erheblich belästigend auf das Siedlungsgebiet sein würden."

Die Idiotie daran ist aber weiterhin die Genehmigung des Ladens. Auch der wird beliefert werden müssen und zwar genauso wie auch das Lager des Onlineshops. Dann gäbe es eine Teillieferung in die Lagerräume des Ladens und eine Teillieferung in die Lagerräume des Onlineshops - die Anzahl der Anlieferungen reduziert sich dadurch aber ja nicht. Lediglich die Anlieferung von Versandkartons, die ca. alle 3 Monate stattfindet, würde dann wegfallen. Und das kann ja nicht ausschlaggebend sein.

In dem Gespräch nach unserem Widerspruch wurde uns weiterhin erklärt, es bestünde quasi das Problem, dass die Stadt ähnliche Vorhaben in dem Gebiet jedem genehmigen müsste, wenn sie es uns jetzt genehmigen. Das ist denke ich der Hauptgrund. Und zusätzlich, dass die anderen in dem Gebiet wohl alle einfach machen, ohne sich um Genehmigungen gekümmert zu haben.