Nutzungsänderung abgelehnt

Hallo,

wir haben die Gelegenheit ein bebautes Grundstück in einem alten Ortskern zu kaufen.
Es handelt sich dabei um eine sehr alte Bebauung, die einzigen Pläne liegen von 1958 vor, zu diesem Zeitpunkt wurden ein paar Umbaumaßnahmen durchgeführt, älteres Material gibt es nicht.
Die eigentlichen Bebauung muss schon weit vor 1900 erfolgt sein. Entsprechend "wild" ist alles bebaut mit Wohnhaus, Nebengebäuden (Waschküche, Garage, Werkstatt...), Scheunen, Ställen.

Allein in einem Umkreis von 100m Luftlinie gibt es zwei Fußpflegepraxen, einen Mineralölhandel (Büro), Büronutzung mit Mitarbeitern, eine Vereinsgaststätte mit Sportplatz, ein Versicherungsbüro, einen Elektriker, Monteursunterkünfte, einen Landschaftsgärtner mit enormem Fuhrpark großer Gerätschaften und Nutztierhaltung inkl. Hofladen, vor einigen Jahren war auch noch ein kleiner Supermarkt angesiedelt.
Diese Tatsache brachte uns auf die Idee, das Grundstück künftig teilgewerblich zu nutzen.

Vom zuständigen Bauamt wurde uns mitgeteilt, dass wir schon vor dem Kauf einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen können, dieser Antrag wurde von uns gestellt.
Zunächst mussten wir aber das Vermessungsamt kommen lassen, da etwa die Hälfte der bestehenden Gebäudeteile nicht auf dem Lagenplan verzeichnet waren.

Wir sollten dann auf dem Lagenplan markieren, welche Gebäudeteile künftig wie genutzt werden sollen. Praktisch ist es aber so, dass einiges abgerissen werden müsste und natürlich so wie es jetzt ist, nicht mehr bebaut werden dürfte. Bei einigen Nachbargrundstücken ist das schon der Fall, hier gibt es in zweitere Reihe neue Wohnhäuser, die Fläche zwischen Haus an der Straße und zweitere Reihe ist bei diesen Grundstücken nicht mehr bebaut.
Die Tatsache, dass noch zu klären ist, was saniert und was abgerissen werden muss, haben wir in einem Begleitschreiben erklärt. Mit der Begründung, dass wir einen Architekten erst hinzuziehen möchten, wenn klar ist, dass wir das Grundstück kaufen und das in Abhängkeit zur (Teil)Nutzungsänderung steht. Ebenso haben wir eine Erklärung zur gewerblichen Nutzung (Lagerfläche Onlineshop, evtl. Ladengeschäft) beigefügt und dass wir auf teilen des Grundstücks Wohnraum zur Vermietung schaffen möchten, sei es durch Neubau oder durch Sanierung.

Nun erhalten wir eine Ablehnung mit der wir recht wenig anfangen können.

Es wird angegeben, dass das Grundstück nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes liegt. Daher würde sich die Zulässigkeit nach §34 BauGB richten.

Weiter heißt es, das geplante Vorhaben fügt sich nach Art der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. In der näheren Umgebung würden sich lediglich Wohnnutzungen befinden, eine gewerbliche Nutzung wäre nicht vorhanden. Anlieferungen und Kundenverkehr würden das Wohnen stören. Daher sei unser Vorhaben unzulässig.

Und nun gibt man uns die Gelegenheit innerhalb von 2 Wochen unseren Antrag zurückzuziehen. Tut wir das nicht, geht man davon aus, dass wir eine förmliche und kostenpflichtige Entscheidung über den Antrag begehren. Und wir erhalten die Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb der Frist.

Es ist uns schleierhaft, wie das Amt darauf kommt, dass es in dem Umfeld keine gewerbliche Nutzung gäbe.
Fußpflegepraxen, Hofladen usw. haben Kundenverkehr, der Elektriker bekommt fast täglich Speditionslieferungen, der Landschaftsgärtner auch häufig. Wir hatten angegeben, dass es 2-6 mal monatlich zu Speditionslieferungen kommen wird.

Dies scheint ja grundsätzlich der Ablehungsgrund zu sein, also die geplante gewerbliche Nutzung und "Stören des Wohnens".
Wir können uns aber kaum vorstellen, dass all die aufgezählten Gewerbe nicht entsprechend bei der Stadt angemeldet sind. Daher ist die Begründung nun absolut unverständlich.
Das Vorhaben mit dem Ladenschäft hatten wir als mögliche Option beschrieben, würde uns die Lagerfläche genehmigt, das Ladengeschäft aber nicht, würden wir das akzeptieren und das Grundstück trotzdem kaufen.

Oder könnte es auch daran liegen, dass auf dem Grundstück Bauten stehen, die heute nicht mehr genehmigt würden und somit in der Nutzung dieser Teile auch nicht geändert werden kann?

Was ist eine "förmliche Entscheidung", wird hier nochmal anders geprüft?

Die Ablehnung flatterte natürlich gestern nach 15 Uhr in unseren Briefkasten, so dass wir nicht mehr direkt beim Amt nachfragen konnten.

Daher frage ich nun hier, weil mich das wirklich fuchst und ich auch vorbereitet dort vorsprechen möchte.
Gibt es hier jemanden, der sich mit sowas auskennt?

Viele Grüße
Christina

Vielen Dank für die Antwort!

Ich hatte beim Bauamt nachgefragt ob wir dazu einen Architekten benötigen, da hieß es "Nein, nein das ist alles ganz einfach zu regeln".
Wir können eigentlich mit diesen ganzen Fachbegriffen schon nichts anfangen, "planungsrechtliche Bauvoranfrage" keine Ahnung... man nannte uns nur, welches Formular aufgefüllt werden muss und was zusätzlich einzureichen ist.

Die vorhandenen Gewerbe hatten wir nicht aufgeführt, ich dachte die schauen sind die umliegende Nutzung an. Aber dann habe ich wohl falsch gedacht.

Bisher lief alles telefonisch/schriftlich.

So, nach einem Telefonat mit der Behörde hieß es folgendes...

Man sei die Umgebung abgelaufen und hat z.B. die Fußpflegepraxis direkt nebenan als nicht störend empfunden.
Vom Elektriker mit den Speditionslieferungen wusste man nichts.

Ich habe nachgefragt, wie es denn mit einer Nutzungsänderung aussehen würde unter gewissen Auflagen, sowas gibt es ja.

Das Vorhaben würde für uns z.B. nicht daran scheitern, wenn wir keine Genehmigung für ein Ladengeschäft bekommen, sondern nur für Lagerhaltung, dann wäre das für uns auch in Ordnung. Ein Ladengeschäft wäre nur eine mögliche Option gewesen, die wir gleich erwähnen wollten.

Um dazu nun eine Entscheidung zu erhalten, müssen wir den Antrag komplett neu stellen, inkl. aller Plankopien
Und wir sollen auf die bestehenden Gewerbe hinweisen.

Zitat von OLger MD

Das kann unter ungünstigen Umständen dazu führen, dass das Bauamt einen Spaziergang macht und danach einige Eigentümer Post vom Bauamt bekommen mit ggf. unangenehmen Fragen zu vorhandenen baulichen Anlagen, die nicht im Katasteramt verzeichnet sind...

Das würden die hier sicherlich genug finden
Der Ortsteil von dem wir hier sprechen ist uralt, es gab hier viel Ackerbau und Viehhaltung, so wurde eben hier ein Schuppen und da ein Stall dazu gebaut, wie man es eben benötigte und wo es gerade hinpasste. Das weiß das Bauamt auch und daher würde ich da jetzt gar nichts befürchten. Wo abgerissen und neu gebaut ist, sieht das alles sehr "konform" aus.
Ich denke eher in Richtung, dass manche der angesiedelten Gewerbe sich den "Stress" nicht gemacht haben und eine Nutzungsänderung beantragt wurde...

Zitat von SirSydom

Was sagt denn die Bauleitplanung?

In der "Planübersicht rechtskräftige Bebauungspläne" auf der Homepage der Stadt, ist dieser Teil nicht irgendwie ausgewiesen. Nur die "neuen" Baugebiete sind da markiert. Den Ort gibt es laut Geschichtsbüchern seit dem 14. Jahrhundert und beschränkte sich damals auf genau den Teil, wo das Grundstück liegt. In den 1930ern sollen da weniger als 300 Menschen gelebt haben und dann wurde rundherum immer mehr gebaut. Also eigentlich Dorfgebiet, aber wohl nicht so rechtlich definiert.

In einem Plan des Nachbarschaftsverbandes ist der Teil als "gemischte Baufläche" ausgewiesen.
In einer Tabelle über Bodenrichtwerte, die ich direkt bei der Stadt auf der Homepage gefunden habe, ist der Teil unter "Alter Ortskern" aufgeführt und als "Mischbaufläche" ausgewiesen.
Das habe ich mir zusammengegoogelt.

Wir haben vor 3 Wochen einen neuen Antrag gestellt. Darin haben wird diese ergoogelten Informationen aufgeführt und Ausdrucke dieser Pläne und Listen beigefügt, daneben die Gewerbe aufgelistet, die sich im direkten Umkreis befinden und explizit auf diesen alten Ortskern hingewiesen, der schon immer vielfältig genutzt wurde (bis in die 80er/90er gab es noch direkt in dem Bereich eine Schnapsbrennerei, einen Gashandel, zwei Tante Emma-Läden, da hängen teilweise die Schilder noch).
Das Ladengeschäft haben wir nun aber rausgelassen, vorrangig geht es uns um die Lagerfläche.

Nun hat uns die Baubehörde zum persönlichen Gespräch geladen. Ob das nun positiv zu werten ist? Sehe ich jetzt einfach mal so, denn eine erneute Ablehnung hätte sich wohl einfacher getippt als das über einen Gesprächstermin zu machen.

Also diese ganze Sache ist enorm kompliziert.
Es hieß nun unser Antrag wäre nicht konkret genug, es müsse 100% definiert werden, welche Teile wie genutzt werden. Das haben wir farblich markiert auf dem Lageplan angegeben. So war es gefordert: "Der zeichnerische Teil des Lageplans ist gemäß § 4 LBOVVO 2-fach mit den farblich markierten Bereichen (gewerbliche und private Nutzung) einzureichen".
Nun sollen wir einen Plan einreichen, aus dem genaue Quadratmeter hervorgehen.

Die Gewerbe in der Umgebung interessieren nicht wirklich.
Die Fußpflegepraxis direkt nebenan hat nur ca. alle Stunde einen Kunden, das würde niemanden in der Umgebung stören.
Der Hofladen würde nicht in der "näheren Umgebung" liegen. Dieser liegt Luftlinie 50m von dem Grundstück entfernt. Das Grundstück und den Hofladen trennen 3 Häuser und eine Seitenstraße - da fühle ich mich dann veräppelt.
Dass es früher da immer Läden gab, teils mehrere gleichzeitig, spielt heute keine Rolle mehr. Man würde davon ausgehen, dass man sich nach Schließung eines solches Geschäfts etwa noch 2-3 Jahre darauf berufen kann, danach nicht mehr. Es würde eine Rolle spielen, wie sich die Umgebung im Laufe der Zeit entwickelt hat und da ginge die Tendenz eher zum Wohngebiet.

Lange Rede, kurzer Sinn: Wir werden wohl nicht drumherum kommen, jetzt schon im Vorfeld einen Architekten zu beauftragen, der mit uns diese Anträge bzw. Voranfrage stellt. Sonst kommen wir wohl nicht weiter, ständig wird was Neues gefordert oder anders angefordert. Vor dem ersten Antrag hieß es, wir müssen Plankopien einreichen. Dazu wurde dann im Nachgang gefordert, dass wir "mindestens eine weitere Kopie nachreichen müssen", mit dem zweiten Antrag haben wir haben wir 3 Kopien eingereicht und da sagte er nun "Das alles brauchen wir eigentlich gar nicht."
Das ist nun der 3. Sachbearbeiter, mit dem wir diesbezüglich zutun haben und ständig wird es uns anders gesagt.

Aber da ist dann sowieso noch einiges zu klären. Wir hatten auch über Sanierungsmaßnahmen gesprochen, in Bezug darauf, dass es auf dem Grundstück Gebäudeteile gibt, die nach Abriss heute so nicht mehr genehmigt würden. Da hieß es dann "Wenn sie die Ziegeln runternehmen, eine Dämmung machen und das Dach neu eindecken, ist das alles in Ordnung. " Ich fragte dann, ob das bedeutet, man dürfe die Balken des Daches nicht erneuern, darauf meint er "Wenn da jetzt ein oder zwei Balken morsch sind, ist das kein Problem die zu tauschen, aber komplett neu geht nicht".
Ist das tatsächlich so? Würde im Umkehrschluss dann bedeuten, dass nur ein Abriss in Frage kommt, wenn die Balken des Daches nicht mehr nutzbar sind.

Und nun sind die Worte des Herrn vom Amt aus dem ersten Gespräch verpufft "Nein, nein das ist alles ganz einfach zu regeln"... ich höre es noch, wie er das sagte.