Nutzungsänderung abgelehnt

  • Hallo,


    wir haben die Gelegenheit ein bebautes Grundstück in einem alten Ortskern zu kaufen.
    Es handelt sich dabei um eine sehr alte Bebauung, die einzigen Pläne liegen von 1958 vor, zu diesem Zeitpunkt wurden ein paar Umbaumaßnahmen durchgeführt, älteres Material gibt es nicht.
    Die eigentlichen Bebauung muss schon weit vor 1900 erfolgt sein. Entsprechend "wild" ist alles bebaut mit Wohnhaus, Nebengebäuden (Waschküche, Garage, Werkstatt...), Scheunen, Ställen.


    Allein in einem Umkreis von 100m Luftlinie gibt es zwei Fußpflegepraxen, einen Mineralölhandel (Büro), Büronutzung mit Mitarbeitern, eine Vereinsgaststätte mit Sportplatz, ein Versicherungsbüro, einen Elektriker, Monteursunterkünfte, einen Landschaftsgärtner mit enormem Fuhrpark großer Gerätschaften und Nutztierhaltung inkl. Hofladen, vor einigen Jahren war auch noch ein kleiner Supermarkt angesiedelt.
    Diese Tatsache brachte uns auf die Idee, das Grundstück künftig teilgewerblich zu nutzen.


    Vom zuständigen Bauamt wurde uns mitgeteilt, dass wir schon vor dem Kauf einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen können, dieser Antrag wurde von uns gestellt.
    Zunächst mussten wir aber das Vermessungsamt kommen lassen, da etwa die Hälfte der bestehenden Gebäudeteile nicht auf dem Lagenplan verzeichnet waren.

    Wir sollten dann auf dem Lagenplan markieren, welche Gebäudeteile künftig wie genutzt werden sollen. Praktisch ist es aber so, dass einiges abgerissen werden müsste und natürlich so wie es jetzt ist, nicht mehr bebaut werden dürfte. Bei einigen Nachbargrundstücken ist das schon der Fall, hier gibt es in zweitere Reihe neue Wohnhäuser, die Fläche zwischen Haus an der Straße und zweitere Reihe ist bei diesen Grundstücken nicht mehr bebaut.
    Die Tatsache, dass noch zu klären ist, was saniert und was abgerissen werden muss, haben wir in einem Begleitschreiben erklärt. Mit der Begründung, dass wir einen Architekten erst hinzuziehen möchten, wenn klar ist, dass wir das Grundstück kaufen und das in Abhängkeit zur (Teil)Nutzungsänderung steht. Ebenso haben wir eine Erklärung zur gewerblichen Nutzung (Lagerfläche Onlineshop, evtl. Ladengeschäft) beigefügt und dass wir auf teilen des Grundstücks Wohnraum zur Vermietung schaffen möchten, sei es durch Neubau oder durch Sanierung.


    Nun erhalten wir eine Ablehnung mit der wir recht wenig anfangen können.

    Es wird angegeben, dass das Grundstück nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes liegt. Daher würde sich die Zulässigkeit nach §34 BauGB richten.

    Weiter heißt es, das geplante Vorhaben fügt sich nach Art der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. In der näheren Umgebung würden sich lediglich Wohnnutzungen befinden, eine gewerbliche Nutzung wäre nicht vorhanden. Anlieferungen und Kundenverkehr würden das Wohnen stören. Daher sei unser Vorhaben unzulässig.

    Und nun gibt man uns die Gelegenheit innerhalb von 2 Wochen unseren Antrag zurückzuziehen. Tut wir das nicht, geht man davon aus, dass wir eine förmliche und kostenpflichtige Entscheidung über den Antrag begehren. Und wir erhalten die Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb der Frist.


    Es ist uns schleierhaft, wie das Amt darauf kommt, dass es in dem Umfeld keine gewerbliche Nutzung gäbe.
    Fußpflegepraxen, Hofladen usw. haben Kundenverkehr, der Elektriker bekommt fast täglich Speditionslieferungen, der Landschaftsgärtner auch häufig. Wir hatten angegeben, dass es 2-6 mal monatlich zu Speditionslieferungen kommen wird.

    Dies scheint ja grundsätzlich der Ablehungsgrund zu sein, also die geplante gewerbliche Nutzung und "Stören des Wohnens".
    Wir können uns aber kaum vorstellen, dass all die aufgezählten Gewerbe nicht entsprechend bei der Stadt angemeldet sind. Daher ist die Begründung nun absolut unverständlich.
    Das Vorhaben mit dem Ladenschäft hatten wir als mögliche Option beschrieben, würde uns die Lagerfläche genehmigt, das Ladengeschäft aber nicht, würden wir das akzeptieren und das Grundstück trotzdem kaufen.

    Oder könnte es auch daran liegen, dass auf dem Grundstück Bauten stehen, die heute nicht mehr genehmigt würden und somit in der Nutzung dieser Teile auch nicht geändert werden kann?

    Was ist eine "förmliche Entscheidung", wird hier nochmal anders geprüft?


    Die Ablehnung flatterte natürlich gestern nach 15 Uhr in unseren Briefkasten, so dass wir nicht mehr direkt beim Amt nachfragen konnten.

    Daher frage ich nun hier, weil mich das wirklich fuchst und ich auch vorbereitet dort vorsprechen möchte.
    Gibt es hier jemanden, der sich mit sowas auskennt?

    Viele Grüße
    Christina

  • So mancher Architekt gibt sich schon wenig Mühe mit Bauvoranfragen, bei Bauherren mangelt es zusätzlich noch an den Fachkenntnissen. Nun kennt das Forum weder deine Fachkenntnisse noch den Inhalt und die Qualität deiner Bauvoranfrage, so dass die Ursachen für die formlose Ablehnung schwer zu erahnen sind.

    Ich nehme an, es geht nur um eine planungsrechtliche Bauvoranfrage.

    Sind die vorhandenen Betriebe nach Lage und Gewerbeart in der Bauvoranfrage aufgeführt? Es ist ja nicht Aufgabe der Genehmigungsbehörde eine Abfrage beim Gewerbeamt zu starten.

    Oder könnte es auch daran liegen, dass auf dem Grundstück Bauten stehen, die heute nicht mehr genehmigt würden und somit in der Nutzung dieser Teile auch nicht geändert werden kann?

    Nein, zumindest nicht, wenn meine Annahme mit dem Planungsrecht stimmt.

    Was ist eine "förmliche Entscheidung"

    Ein - hier vermutlich negativer - Bauvorbescheid. Das ist ein Verwaltungsakt, der begründet sein muss, und gegen den Rechtsmittel eingelegt werden können.

    wird hier nochmal anders geprüft?

    Vielleicht. Zumindest muss man sich beim Amt mehr Mühe geben. Sollten die Bauvorlagen aber schon mangelhaft sein, wird man sich gar nicht erst mit den sachlichen Argumenten befassen und den Antrag aus formellen Gründen abweisen und Du bist keinen Schritt weiter.


    Du hattest doch schon im Vorfeld Kontakt zur Behörde. Warst Du persönlich da? Gab's ein Telefonat? Eine E-Mail?

  • Vielen Dank für die Antwort!


    Ich hatte beim Bauamt nachgefragt ob wir dazu einen Architekten benötigen, da hieß es "Nein, nein das ist alles ganz einfach zu regeln".
    Wir können eigentlich mit diesen ganzen Fachbegriffen schon nichts anfangen, "planungsrechtliche Bauvoranfrage" keine Ahnung... man nannte uns nur, welches Formular aufgefüllt werden muss und was zusätzlich einzureichen ist.


    Die vorhandenen Gewerbe hatten wir nicht aufgeführt, ich dachte die schauen sind die umliegende Nutzung an. Aber dann habe ich wohl falsch gedacht.


    Bisher lief alles telefonisch/schriftlich.

  • Du musst den Charakter bauordnungsrechtlicher Entscheidungen begreifen.

    Ein "positiver" Bescheid heisst nichts anderes als "es wurden keine dem Vorhaben entgegenstehende Gründe gefunden". So oder so ähnlich steht das auch immer drin.


    Die suchen für Dich nicht nach "was spricht dafür", diese Argumente musst DU liefern (lassen)!

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • So, nach einem Telefonat mit der Behörde hieß es folgendes...


    Man sei die Umgebung abgelaufen und hat z.B. die Fußpflegepraxis direkt nebenan als nicht störend empfunden.
    Vom Elektriker mit den Speditionslieferungen wusste man nichts.


    Ich habe nachgefragt, wie es denn mit einer Nutzungsänderung aussehen würde unter gewissen Auflagen, sowas gibt es ja.

    Das Vorhaben würde für uns z.B. nicht daran scheitern, wenn wir keine Genehmigung für ein Ladengeschäft bekommen, sondern nur für Lagerhaltung, dann wäre das für uns auch in Ordnung. Ein Ladengeschäft wäre nur eine mögliche Option gewesen, die wir gleich erwähnen wollten.

    Um dazu nun eine Entscheidung zu erhalten, müssen wir den Antrag komplett neu stellen, inkl. aller Plankopien :thumpsdown:
    Und wir sollen auf die bestehenden Gewerbe hinweisen.

  • [ ... ] Um dazu nun eine Entscheidung zu erhalten, müssen wir den Antrag komplett neu stellen, inkl. aller Plankopien :thumpsdown:
    Und wir sollen auf die bestehenden Gewerbe hinweisen.

    Passt doch.

    Einfach zusätzlich einen Lageplan der näheren Umgebung erstellen (lassen), alle Objekte / Grundstücke mit Gewerbe farblich markieren und beschriften und zusätzlich eine kleine Tabelle dazu mit Adresse, Art des Gewerbes und Spalten mit Kundenverkehr, regelm. Lieferungen von Waren, Baustoffen, Halbzeugen o.ä., Speditionsverkehr für Versand von Waren, mögliche Lärmquellen usw.. Das soll zeigen, dass bereits ähnliche Gewerbebetriebe vorhanden sind, dass Euers da genau reinpasst und dass Andere u.U. auch "größer" oder "lauter" sind.


    Die Frage im Zuge der Bauvoranfrage muss passend und wohlüberlegt gestellt werden.

    Im übertragenen Sinne:

    - Darf ich das gleiche machen wie die 5 Nachbarn in unmittelbarer Nähe?

    - Darf ich meine bauliche Anlage in gleicher Weise errichten wie die Nachbarn ?

    - Darf ich die gleichen Nebenanlagen wie meine Nachbarn errichten ? (z.B. Carport, Garage, Laubengang)


    Das kann unter ungünstigen Umständen dazu führen, dass das Bauamt einen Spaziergang macht und danach einige Eigentümer Post vom Bauamt bekommen mit ggf. unangenehmen Fragen zu vorhandenen baulichen Anlagen, die nicht im Katasteramt verzeichnet sind...

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)

  • Das kann unter ungünstigen Umständen dazu führen, dass das Bauamt einen Spaziergang macht und danach einige Eigentümer Post vom Bauamt bekommen mit ggf. unangenehmen Fragen zu vorhandenen baulichen Anlagen, die nicht im Katasteramt verzeichnet sind...

    Das würden die hier sicherlich genug finden :)
    Der Ortsteil von dem wir hier sprechen ist uralt, es gab hier viel Ackerbau und Viehhaltung, so wurde eben hier ein Schuppen und da ein Stall dazu gebaut, wie man es eben benötigte und wo es gerade hinpasste. Das weiß das Bauamt auch und daher würde ich da jetzt gar nichts befürchten. Wo abgerissen und neu gebaut ist, sieht das alles sehr "konform" aus.
    Ich denke eher in Richtung, dass manche der angesiedelten Gewerbe sich den "Stress" nicht gemacht haben und eine Nutzungsänderung beantragt wurde...

  • In der Regel entscheiden sich Gemeinden ganz gerne für ein Gewerbe, wenn Steuereinnahmen zu erwarten sind.

    Lageplan und Fotos umliegender Geschäfte sind manchmal unabdingbar. Nur bei der Legalisierung der Schwarzbauten aus der Vergangenheit gibt es Probleme, wenn der Brandschutz nicht hinhaut oder eine beträchtliche Emission zu erwarten ist.

    Alles ist möglich - auch das Gegenteil. (Thomas Mayer)

  • Was sagt denn die Bauleitplanung?

    In der "Planübersicht rechtskräftige Bebauungspläne" auf der Homepage der Stadt, ist dieser Teil nicht irgendwie ausgewiesen. Nur die "neuen" Baugebiete sind da markiert. Den Ort gibt es laut Geschichtsbüchern seit dem 14. Jahrhundert und beschränkte sich damals auf genau den Teil, wo das Grundstück liegt. In den 1930ern sollen da weniger als 300 Menschen gelebt haben und dann wurde rundherum immer mehr gebaut. Also eigentlich Dorfgebiet, aber wohl nicht so rechtlich definiert.

    In einem Plan des Nachbarschaftsverbandes ist der Teil als "gemischte Baufläche" ausgewiesen.
    In einer Tabelle über Bodenrichtwerte, die ich direkt bei der Stadt auf der Homepage gefunden habe, ist der Teil unter "Alter Ortskern" aufgeführt und als "Mischbaufläche" ausgewiesen.
    Das habe ich mir zusammengegoogelt.

    Wir haben vor 3 Wochen einen neuen Antrag gestellt. Darin haben wird diese ergoogelten Informationen aufgeführt und Ausdrucke dieser Pläne und Listen beigefügt, daneben die Gewerbe aufgelistet, die sich im direkten Umkreis befinden und explizit auf diesen alten Ortskern hingewiesen, der schon immer vielfältig genutzt wurde (bis in die 80er/90er gab es noch direkt in dem Bereich eine Schnapsbrennerei, einen Gashandel, zwei Tante Emma-Läden, da hängen teilweise die Schilder noch).
    Das Ladengeschäft haben wir nun aber rausgelassen, vorrangig geht es uns um die Lagerfläche.

    Nun hat uns die Baubehörde zum persönlichen Gespräch geladen. Ob das nun positiv zu werten ist? Sehe ich jetzt einfach mal so, denn eine erneute Ablehnung hätte sich wohl einfacher getippt als das über einen Gesprächstermin zu machen.

  • Siehe es positiv. Man will mit euch reden, also geht was voran. Mit den richtigen Argumenten werdet ihr eure Genehmigung bekommen, auch mit Laden.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Also diese ganze Sache ist enorm kompliziert.
    Es hieß nun unser Antrag wäre nicht konkret genug, es müsse 100% definiert werden, welche Teile wie genutzt werden. Das haben wir farblich markiert auf dem Lageplan angegeben. So war es gefordert: "Der zeichnerische Teil des Lageplans ist gemäß § 4 LBOVVO 2-fach mit den farblich markierten Bereichen (gewerbliche und private Nutzung) einzureichen".
    Nun sollen wir einen Plan einreichen, aus dem genaue Quadratmeter hervorgehen.


    Die Gewerbe in der Umgebung interessieren nicht wirklich.
    Die Fußpflegepraxis direkt nebenan hat nur ca. alle Stunde einen Kunden, das würde niemanden in der Umgebung stören.
    Der Hofladen würde nicht in der "näheren Umgebung" liegen. Dieser liegt Luftlinie 50m von dem Grundstück entfernt. Das Grundstück und den Hofladen trennen 3 Häuser und eine Seitenstraße - da fühle ich mich dann veräppelt.
    Dass es früher da immer Läden gab, teils mehrere gleichzeitig, spielt heute keine Rolle mehr. Man würde davon ausgehen, dass man sich nach Schließung eines solches Geschäfts etwa noch 2-3 Jahre darauf berufen kann, danach nicht mehr. Es würde eine Rolle spielen, wie sich die Umgebung im Laufe der Zeit entwickelt hat und da ginge die Tendenz eher zum Wohngebiet.

    Lange Rede, kurzer Sinn: Wir werden wohl nicht drumherum kommen, jetzt schon im Vorfeld einen Architekten zu beauftragen, der mit uns diese Anträge bzw. Voranfrage stellt. Sonst kommen wir wohl nicht weiter, ständig wird was Neues gefordert oder anders angefordert. Vor dem ersten Antrag hieß es, wir müssen Plankopien einreichen. Dazu wurde dann im Nachgang gefordert, dass wir "mindestens eine weitere Kopie nachreichen müssen", mit dem zweiten Antrag haben wir haben wir 3 Kopien eingereicht und da sagte er nun "Das alles brauchen wir eigentlich gar nicht."
    Das ist nun der 3. Sachbearbeiter, mit dem wir diesbezüglich zutun haben und ständig wird es uns anders gesagt.

    Aber da ist dann sowieso noch einiges zu klären. Wir hatten auch über Sanierungsmaßnahmen gesprochen, in Bezug darauf, dass es auf dem Grundstück Gebäudeteile gibt, die nach Abriss heute so nicht mehr genehmigt würden. Da hieß es dann "Wenn sie die Ziegeln runternehmen, eine Dämmung machen und das Dach neu eindecken, ist das alles in Ordnung. " Ich fragte dann, ob das bedeutet, man dürfe die Balken des Daches nicht erneuern, darauf meint er "Wenn da jetzt ein oder zwei Balken morsch sind, ist das kein Problem die zu tauschen, aber komplett neu geht nicht".
    Ist das tatsächlich so? Würde im Umkehrschluss dann bedeuten, dass nur ein Abriss in Frage kommt, wenn die Balken des Daches nicht mehr nutzbar sind.

    Und nun sind die Worte des Herrn vom Amt aus dem ersten Gespräch verpufft "Nein, nein das ist alles ganz einfach zu regeln"... ich höre es noch, wie er das sagte.

  • Und nun sind die Worte des Herrn vom Amt aus dem ersten Gespräch verpufft

    Willkommen im Club.

    Und Du stehst erst am Anfang des Weges.


    Bis zum Ziel kann es noch lange dauern, insbesondere dann, wenn Dein Vorhaben jemandem ein Dorn im Auge sein sollte.


    Es hat schon seinen Grund wenn wir hier empfehlen, so ein Vorhaben nicht im Alleingang durchzuziehen. Als Laie läuft man halt Gefahrt, dass man viele, zu viele, Fehler macht. Unter Umständen verbaut man sich auch alle Optionen für die Zukunft.

    Selbst mit Fachmann an seiner Seite ist es nicht sicher, dass so ein Vorhaben gelingt, aber die Chancen dafür sind einfach höher.


    Es ist von Vorteil, wenn man sich auf die wesentlichen Punkte konzentriert, aber dazu muss man diese erst einmal kennen. Dann gilt, alles was wichtig ist, bzw. wichtig sein könnte, immer nachweislich.


    Meine Meinung, Du musst nun entscheiden, ob und wie es weitergehen soll. Die letzten Wochen und Monate kannst Du abhaken, war vielleicht ein netter Zeitvertreib, hat Dich aber nicht weit gebracht. Suche DIr jemanden der die Lage vor Ort kennt, evtl. auch die Leute beim Bauamt und deren "Arbeitsweise". Dadurch ist zwar der Erfolg nicht garantiert, aber Deine Chancen sollten deutlich steigen.


    Ist das tatsächlich so? Würde im Umkehrschluss dann bedeuten, dass nur ein Abriss in Frage kommt, wenn die Balken des Daches nicht mehr nutzbar sind.

    Das ist gut möglich, m.W. aber so detailliert nicht festgelegt. Es geht hier eher darum, ob es eine erhebliche Änderung ist, oder noch unter Erhaltungsaufwand verbucht werden kann.

    Ich wollte mal eine Immobilie kaufen, da stand auf dem Grundstück noch eine Scheune. Der Eigentümer und die Behörden haben sich seit Ewigkeiten darüber gestritten, ob diese entfernt oder umfangreich modernisiert/saniert werden darf. Am Ende lag die Scheune nach einem Sturm am Boden.



    Das ist nun der 3. Sachbearbeiter, mit dem wir diesbezüglich zutun haben und ständig wird es uns anders gesagt.

    Keine Sorge, richtig lustig wird es, wenn noch verschiedene Fachbehörden eingebunden werden sollen/müssen (warum auch immer).

    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragestellern, die hier kostenlos Hilfe bekommen haben. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung

    .

  • Nur drei Sachbearbeiter.


    Jetzt beim nachfragen was nun mit der Genehmigung unserer Überdachung ist, da es ja schon drei Monate her ist, würde ich an zwei weiter Sachbearbeiter weitergereicht. Sind glaub nun bei 5 Sachbearbeiter. Und der letzte ist so überlastet, daß er noch 2 Wochen braucht.


    Ich habe es noch nie geschafft auf Anhieb alle Unterlagen eingereicht zu haben.


    Da werden noch einige Sachbearbeiter ins Spiel kommen.


    Ich dachte immer, ich bin besonders Klever und wende mich direkt an die Leiter der zuständigen Abteilung.

    Bringt aber nichts.Die leitet es an die Sachbearbeiter von ganz unten.


    Eine Abkürzung gibt es beim Landratsamt nicht. Da muss man sich von ganz unten durchkämpfen=o:rulez:

  • Ich dachte immer, ich bin besonders Klever und wende mich direkt an die Leiter der zuständigen Abteilung.

    Bringt aber nichts.Die leitet es an die Sachbearbeiter von ganz unten.

    Weil die Sache nun einmal - Überraschung - vom Sachbearbeiter bearbeitet wird, nicht vom Abteilungsleiter.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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