Nutzungsänderung abgelehnt

  • Hallo,


    wir haben die Gelegenheit ein bebautes Grundstück in einem alten Ortskern zu kaufen.
    Es handelt sich dabei um eine sehr alte Bebauung, die einzigen Pläne liegen von 1958 vor, zu diesem Zeitpunkt wurden ein paar Umbaumaßnahmen durchgeführt, älteres Material gibt es nicht.
    Die eigentlichen Bebauung muss schon weit vor 1900 erfolgt sein. Entsprechend "wild" ist alles bebaut mit Wohnhaus, Nebengebäuden (Waschküche, Garage, Werkstatt...), Scheunen, Ställen.


    Allein in einem Umkreis von 100m Luftlinie gibt es zwei Fußpflegepraxen, einen Mineralölhandel (Büro), Büronutzung mit Mitarbeitern, eine Vereinsgaststätte mit Sportplatz, ein Versicherungsbüro, einen Elektriker, Monteursunterkünfte, einen Landschaftsgärtner mit enormem Fuhrpark großer Gerätschaften und Nutztierhaltung inkl. Hofladen, vor einigen Jahren war auch noch ein kleiner Supermarkt angesiedelt.
    Diese Tatsache brachte uns auf die Idee, das Grundstück künftig teilgewerblich zu nutzen.


    Vom zuständigen Bauamt wurde uns mitgeteilt, dass wir schon vor dem Kauf einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen können, dieser Antrag wurde von uns gestellt.
    Zunächst mussten wir aber das Vermessungsamt kommen lassen, da etwa die Hälfte der bestehenden Gebäudeteile nicht auf dem Lagenplan verzeichnet waren.

    Wir sollten dann auf dem Lagenplan markieren, welche Gebäudeteile künftig wie genutzt werden sollen. Praktisch ist es aber so, dass einiges abgerissen werden müsste und natürlich so wie es jetzt ist, nicht mehr bebaut werden dürfte. Bei einigen Nachbargrundstücken ist das schon der Fall, hier gibt es in zweitere Reihe neue Wohnhäuser, die Fläche zwischen Haus an der Straße und zweitere Reihe ist bei diesen Grundstücken nicht mehr bebaut.
    Die Tatsache, dass noch zu klären ist, was saniert und was abgerissen werden muss, haben wir in einem Begleitschreiben erklärt. Mit der Begründung, dass wir einen Architekten erst hinzuziehen möchten, wenn klar ist, dass wir das Grundstück kaufen und das in Abhängkeit zur (Teil)Nutzungsänderung steht. Ebenso haben wir eine Erklärung zur gewerblichen Nutzung (Lagerfläche Onlineshop, evtl. Ladengeschäft) beigefügt und dass wir auf teilen des Grundstücks Wohnraum zur Vermietung schaffen möchten, sei es durch Neubau oder durch Sanierung.


    Nun erhalten wir eine Ablehnung mit der wir recht wenig anfangen können.

    Es wird angegeben, dass das Grundstück nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes liegt. Daher würde sich die Zulässigkeit nach §34 BauGB richten.

    Weiter heißt es, das geplante Vorhaben fügt sich nach Art der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. In der näheren Umgebung würden sich lediglich Wohnnutzungen befinden, eine gewerbliche Nutzung wäre nicht vorhanden. Anlieferungen und Kundenverkehr würden das Wohnen stören. Daher sei unser Vorhaben unzulässig.

    Und nun gibt man uns die Gelegenheit innerhalb von 2 Wochen unseren Antrag zurückzuziehen. Tut wir das nicht, geht man davon aus, dass wir eine förmliche und kostenpflichtige Entscheidung über den Antrag begehren. Und wir erhalten die Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb der Frist.


    Es ist uns schleierhaft, wie das Amt darauf kommt, dass es in dem Umfeld keine gewerbliche Nutzung gäbe.
    Fußpflegepraxen, Hofladen usw. haben Kundenverkehr, der Elektriker bekommt fast täglich Speditionslieferungen, der Landschaftsgärtner auch häufig. Wir hatten angegeben, dass es 2-6 mal monatlich zu Speditionslieferungen kommen wird.

    Dies scheint ja grundsätzlich der Ablehungsgrund zu sein, also die geplante gewerbliche Nutzung und "Stören des Wohnens".
    Wir können uns aber kaum vorstellen, dass all die aufgezählten Gewerbe nicht entsprechend bei der Stadt angemeldet sind. Daher ist die Begründung nun absolut unverständlich.
    Das Vorhaben mit dem Ladenschäft hatten wir als mögliche Option beschrieben, würde uns die Lagerfläche genehmigt, das Ladengeschäft aber nicht, würden wir das akzeptieren und das Grundstück trotzdem kaufen.

    Oder könnte es auch daran liegen, dass auf dem Grundstück Bauten stehen, die heute nicht mehr genehmigt würden und somit in der Nutzung dieser Teile auch nicht geändert werden kann?

    Was ist eine "förmliche Entscheidung", wird hier nochmal anders geprüft?


    Die Ablehnung flatterte natürlich gestern nach 15 Uhr in unseren Briefkasten, so dass wir nicht mehr direkt beim Amt nachfragen konnten.

    Daher frage ich nun hier, weil mich das wirklich fuchst und ich auch vorbereitet dort vorsprechen möchte.
    Gibt es hier jemanden, der sich mit sowas auskennt?

    Viele Grüße
    Christina

  • So mancher Architekt gibt sich schon wenig Mühe mit Bauvoranfragen, bei Bauherren mangelt es zusätzlich noch an den Fachkenntnissen. Nun kennt das Forum weder deine Fachkenntnisse noch den Inhalt und die Qualität deiner Bauvoranfrage, so dass die Ursachen für die formlose Ablehnung schwer zu erahnen sind.

    Ich nehme an, es geht nur um eine planungsrechtliche Bauvoranfrage.

    Sind die vorhandenen Betriebe nach Lage und Gewerbeart in der Bauvoranfrage aufgeführt? Es ist ja nicht Aufgabe der Genehmigungsbehörde eine Abfrage beim Gewerbeamt zu starten.

    Oder könnte es auch daran liegen, dass auf dem Grundstück Bauten stehen, die heute nicht mehr genehmigt würden und somit in der Nutzung dieser Teile auch nicht geändert werden kann?

    Nein, zumindest nicht, wenn meine Annahme mit dem Planungsrecht stimmt.

    Was ist eine "förmliche Entscheidung"

    Ein - hier vermutlich negativer - Bauvorbescheid. Das ist ein Verwaltungsakt, der begründet sein muss, und gegen den Rechtsmittel eingelegt werden können.

    wird hier nochmal anders geprüft?

    Vielleicht. Zumindest muss man sich beim Amt mehr Mühe geben. Sollten die Bauvorlagen aber schon mangelhaft sein, wird man sich gar nicht erst mit den sachlichen Argumenten befassen und den Antrag aus formellen Gründen abweisen und Du bist keinen Schritt weiter.


    Du hattest doch schon im Vorfeld Kontakt zur Behörde. Warst Du persönlich da? Gab's ein Telefonat? Eine E-Mail?

  • Vielen Dank für die Antwort!


    Ich hatte beim Bauamt nachgefragt ob wir dazu einen Architekten benötigen, da hieß es "Nein, nein das ist alles ganz einfach zu regeln".
    Wir können eigentlich mit diesen ganzen Fachbegriffen schon nichts anfangen, "planungsrechtliche Bauvoranfrage" keine Ahnung... man nannte uns nur, welches Formular aufgefüllt werden muss und was zusätzlich einzureichen ist.


    Die vorhandenen Gewerbe hatten wir nicht aufgeführt, ich dachte die schauen sind die umliegende Nutzung an. Aber dann habe ich wohl falsch gedacht.


    Bisher lief alles telefonisch/schriftlich.

  • Du musst den Charakter bauordnungsrechtlicher Entscheidungen begreifen.

    Ein "positiver" Bescheid heisst nichts anderes als "es wurden keine dem Vorhaben entgegenstehende Gründe gefunden". So oder so ähnlich steht das auch immer drin.


    Die suchen für Dich nicht nach "was spricht dafür", diese Argumente musst DU liefern (lassen)!

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • So, nach einem Telefonat mit der Behörde hieß es folgendes...


    Man sei die Umgebung abgelaufen und hat z.B. die Fußpflegepraxis direkt nebenan als nicht störend empfunden.
    Vom Elektriker mit den Speditionslieferungen wusste man nichts.


    Ich habe nachgefragt, wie es denn mit einer Nutzungsänderung aussehen würde unter gewissen Auflagen, sowas gibt es ja.

    Das Vorhaben würde für uns z.B. nicht daran scheitern, wenn wir keine Genehmigung für ein Ladengeschäft bekommen, sondern nur für Lagerhaltung, dann wäre das für uns auch in Ordnung. Ein Ladengeschäft wäre nur eine mögliche Option gewesen, die wir gleich erwähnen wollten.

    Um dazu nun eine Entscheidung zu erhalten, müssen wir den Antrag komplett neu stellen, inkl. aller Plankopien :thumpsdown:
    Und wir sollen auf die bestehenden Gewerbe hinweisen.

  • [ ... ] Um dazu nun eine Entscheidung zu erhalten, müssen wir den Antrag komplett neu stellen, inkl. aller Plankopien :thumpsdown:
    Und wir sollen auf die bestehenden Gewerbe hinweisen.

    Passt doch.

    Einfach zusätzlich einen Lageplan der näheren Umgebung erstellen (lassen), alle Objekte / Grundstücke mit Gewerbe farblich markieren und beschriften und zusätzlich eine kleine Tabelle dazu mit Adresse, Art des Gewerbes und Spalten mit Kundenverkehr, regelm. Lieferungen von Waren, Baustoffen, Halbzeugen o.ä., Speditionsverkehr für Versand von Waren, mögliche Lärmquellen usw.. Das soll zeigen, dass bereits ähnliche Gewerbebetriebe vorhanden sind, dass Euers da genau reinpasst und dass Andere u.U. auch "größer" oder "lauter" sind.


    Die Frage im Zuge der Bauvoranfrage muss passend und wohlüberlegt gestellt werden.

    Im übertragenen Sinne:

    - Darf ich das gleiche machen wie die 5 Nachbarn in unmittelbarer Nähe?

    - Darf ich meine bauliche Anlage in gleicher Weise errichten wie die Nachbarn ?

    - Darf ich die gleichen Nebenanlagen wie meine Nachbarn errichten ? (z.B. Carport, Garage, Laubengang)


    Das kann unter ungünstigen Umständen dazu führen, dass das Bauamt einen Spaziergang macht und danach einige Eigentümer Post vom Bauamt bekommen mit ggf. unangenehmen Fragen zu vorhandenen baulichen Anlagen, die nicht im Katasteramt verzeichnet sind...

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)

  • Das kann unter ungünstigen Umständen dazu führen, dass das Bauamt einen Spaziergang macht und danach einige Eigentümer Post vom Bauamt bekommen mit ggf. unangenehmen Fragen zu vorhandenen baulichen Anlagen, die nicht im Katasteramt verzeichnet sind...

    Das würden die hier sicherlich genug finden :)
    Der Ortsteil von dem wir hier sprechen ist uralt, es gab hier viel Ackerbau und Viehhaltung, so wurde eben hier ein Schuppen und da ein Stall dazu gebaut, wie man es eben benötigte und wo es gerade hinpasste. Das weiß das Bauamt auch und daher würde ich da jetzt gar nichts befürchten. Wo abgerissen und neu gebaut ist, sieht das alles sehr "konform" aus.
    Ich denke eher in Richtung, dass manche der angesiedelten Gewerbe sich den "Stress" nicht gemacht haben und eine Nutzungsänderung beantragt wurde...

  • In der Regel entscheiden sich Gemeinden ganz gerne für ein Gewerbe, wenn Steuereinnahmen zu erwarten sind.

    Lageplan und Fotos umliegender Geschäfte sind manchmal unabdingbar. Nur bei der Legalisierung der Schwarzbauten aus der Vergangenheit gibt es Probleme, wenn der Brandschutz nicht hinhaut oder eine beträchtliche Emission zu erwarten ist.

    Alles ist möglich - auch das Gegenteil. (Thomas Mayer)

  • Was sagt denn die Bauleitplanung?

    In der "Planübersicht rechtskräftige Bebauungspläne" auf der Homepage der Stadt, ist dieser Teil nicht irgendwie ausgewiesen. Nur die "neuen" Baugebiete sind da markiert. Den Ort gibt es laut Geschichtsbüchern seit dem 14. Jahrhundert und beschränkte sich damals auf genau den Teil, wo das Grundstück liegt. In den 1930ern sollen da weniger als 300 Menschen gelebt haben und dann wurde rundherum immer mehr gebaut. Also eigentlich Dorfgebiet, aber wohl nicht so rechtlich definiert.

    In einem Plan des Nachbarschaftsverbandes ist der Teil als "gemischte Baufläche" ausgewiesen.
    In einer Tabelle über Bodenrichtwerte, die ich direkt bei der Stadt auf der Homepage gefunden habe, ist der Teil unter "Alter Ortskern" aufgeführt und als "Mischbaufläche" ausgewiesen.
    Das habe ich mir zusammengegoogelt.

    Wir haben vor 3 Wochen einen neuen Antrag gestellt. Darin haben wird diese ergoogelten Informationen aufgeführt und Ausdrucke dieser Pläne und Listen beigefügt, daneben die Gewerbe aufgelistet, die sich im direkten Umkreis befinden und explizit auf diesen alten Ortskern hingewiesen, der schon immer vielfältig genutzt wurde (bis in die 80er/90er gab es noch direkt in dem Bereich eine Schnapsbrennerei, einen Gashandel, zwei Tante Emma-Läden, da hängen teilweise die Schilder noch).
    Das Ladengeschäft haben wir nun aber rausgelassen, vorrangig geht es uns um die Lagerfläche.

    Nun hat uns die Baubehörde zum persönlichen Gespräch geladen. Ob das nun positiv zu werten ist? Sehe ich jetzt einfach mal so, denn eine erneute Ablehnung hätte sich wohl einfacher getippt als das über einen Gesprächstermin zu machen.

  • Siehe es positiv. Man will mit euch reden, also geht was voran. Mit den richtigen Argumenten werdet ihr eure Genehmigung bekommen, auch mit Laden.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Also diese ganze Sache ist enorm kompliziert.
    Es hieß nun unser Antrag wäre nicht konkret genug, es müsse 100% definiert werden, welche Teile wie genutzt werden. Das haben wir farblich markiert auf dem Lageplan angegeben. So war es gefordert: "Der zeichnerische Teil des Lageplans ist gemäß § 4 LBOVVO 2-fach mit den farblich markierten Bereichen (gewerbliche und private Nutzung) einzureichen".
    Nun sollen wir einen Plan einreichen, aus dem genaue Quadratmeter hervorgehen.


    Die Gewerbe in der Umgebung interessieren nicht wirklich.
    Die Fußpflegepraxis direkt nebenan hat nur ca. alle Stunde einen Kunden, das würde niemanden in der Umgebung stören.
    Der Hofladen würde nicht in der "näheren Umgebung" liegen. Dieser liegt Luftlinie 50m von dem Grundstück entfernt. Das Grundstück und den Hofladen trennen 3 Häuser und eine Seitenstraße - da fühle ich mich dann veräppelt.
    Dass es früher da immer Läden gab, teils mehrere gleichzeitig, spielt heute keine Rolle mehr. Man würde davon ausgehen, dass man sich nach Schließung eines solches Geschäfts etwa noch 2-3 Jahre darauf berufen kann, danach nicht mehr. Es würde eine Rolle spielen, wie sich die Umgebung im Laufe der Zeit entwickelt hat und da ginge die Tendenz eher zum Wohngebiet.

    Lange Rede, kurzer Sinn: Wir werden wohl nicht drumherum kommen, jetzt schon im Vorfeld einen Architekten zu beauftragen, der mit uns diese Anträge bzw. Voranfrage stellt. Sonst kommen wir wohl nicht weiter, ständig wird was Neues gefordert oder anders angefordert. Vor dem ersten Antrag hieß es, wir müssen Plankopien einreichen. Dazu wurde dann im Nachgang gefordert, dass wir "mindestens eine weitere Kopie nachreichen müssen", mit dem zweiten Antrag haben wir haben wir 3 Kopien eingereicht und da sagte er nun "Das alles brauchen wir eigentlich gar nicht."
    Das ist nun der 3. Sachbearbeiter, mit dem wir diesbezüglich zutun haben und ständig wird es uns anders gesagt.

    Aber da ist dann sowieso noch einiges zu klären. Wir hatten auch über Sanierungsmaßnahmen gesprochen, in Bezug darauf, dass es auf dem Grundstück Gebäudeteile gibt, die nach Abriss heute so nicht mehr genehmigt würden. Da hieß es dann "Wenn sie die Ziegeln runternehmen, eine Dämmung machen und das Dach neu eindecken, ist das alles in Ordnung. " Ich fragte dann, ob das bedeutet, man dürfe die Balken des Daches nicht erneuern, darauf meint er "Wenn da jetzt ein oder zwei Balken morsch sind, ist das kein Problem die zu tauschen, aber komplett neu geht nicht".
    Ist das tatsächlich so? Würde im Umkehrschluss dann bedeuten, dass nur ein Abriss in Frage kommt, wenn die Balken des Daches nicht mehr nutzbar sind.

    Und nun sind die Worte des Herrn vom Amt aus dem ersten Gespräch verpufft "Nein, nein das ist alles ganz einfach zu regeln"... ich höre es noch, wie er das sagte.

  • Und nun sind die Worte des Herrn vom Amt aus dem ersten Gespräch verpufft

    Willkommen im Club.

    Und Du stehst erst am Anfang des Weges.


    Bis zum Ziel kann es noch lange dauern, insbesondere dann, wenn Dein Vorhaben jemandem ein Dorn im Auge sein sollte.


    Es hat schon seinen Grund wenn wir hier empfehlen, so ein Vorhaben nicht im Alleingang durchzuziehen. Als Laie läuft man halt Gefahrt, dass man viele, zu viele, Fehler macht. Unter Umständen verbaut man sich auch alle Optionen für die Zukunft.

    Selbst mit Fachmann an seiner Seite ist es nicht sicher, dass so ein Vorhaben gelingt, aber die Chancen dafür sind einfach höher.


    Es ist von Vorteil, wenn man sich auf die wesentlichen Punkte konzentriert, aber dazu muss man diese erst einmal kennen. Dann gilt, alles was wichtig ist, bzw. wichtig sein könnte, immer nachweislich.


    Meine Meinung, Du musst nun entscheiden, ob und wie es weitergehen soll. Die letzten Wochen und Monate kannst Du abhaken, war vielleicht ein netter Zeitvertreib, hat Dich aber nicht weit gebracht. Suche DIr jemanden der die Lage vor Ort kennt, evtl. auch die Leute beim Bauamt und deren "Arbeitsweise". Dadurch ist zwar der Erfolg nicht garantiert, aber Deine Chancen sollten deutlich steigen.


    Ist das tatsächlich so? Würde im Umkehrschluss dann bedeuten, dass nur ein Abriss in Frage kommt, wenn die Balken des Daches nicht mehr nutzbar sind.

    Das ist gut möglich, m.W. aber so detailliert nicht festgelegt. Es geht hier eher darum, ob es eine erhebliche Änderung ist, oder noch unter Erhaltungsaufwand verbucht werden kann.

    Ich wollte mal eine Immobilie kaufen, da stand auf dem Grundstück noch eine Scheune. Der Eigentümer und die Behörden haben sich seit Ewigkeiten darüber gestritten, ob diese entfernt oder umfangreich modernisiert/saniert werden darf. Am Ende lag die Scheune nach einem Sturm am Boden.



    Das ist nun der 3. Sachbearbeiter, mit dem wir diesbezüglich zutun haben und ständig wird es uns anders gesagt.

    Keine Sorge, richtig lustig wird es, wenn noch verschiedene Fachbehörden eingebunden werden sollen/müssen (warum auch immer).

    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragestellern, die hier kostenlos Hilfe bekommen haben. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung

    .

  • Nur drei Sachbearbeiter.


    Jetzt beim nachfragen was nun mit der Genehmigung unserer Überdachung ist, da es ja schon drei Monate her ist, würde ich an zwei weiter Sachbearbeiter weitergereicht. Sind glaub nun bei 5 Sachbearbeiter. Und der letzte ist so überlastet, daß er noch 2 Wochen braucht.


    Ich habe es noch nie geschafft auf Anhieb alle Unterlagen eingereicht zu haben.


    Da werden noch einige Sachbearbeiter ins Spiel kommen.


    Ich dachte immer, ich bin besonders Klever und wende mich direkt an die Leiter der zuständigen Abteilung.

    Bringt aber nichts.Die leitet es an die Sachbearbeiter von ganz unten.


    Eine Abkürzung gibt es beim Landratsamt nicht. Da muss man sich von ganz unten durchkämpfen=o:rulez:

  • Ich dachte immer, ich bin besonders Klever und wende mich direkt an die Leiter der zuständigen Abteilung.

    Bringt aber nichts.Die leitet es an die Sachbearbeiter von ganz unten.

    Weil die Sache nun einmal - Überraschung - vom Sachbearbeiter bearbeitet wird, nicht vom Abteilungsleiter.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung.

  • Nach langer Zeit melde ich mich zu diesem Thema zurück, kurz: Wir sind immer noch dran.


    Wir haben dann eine Architektin ins Boot geholt, bewusst eine, die auch bei uns im Gemeinderat sitzt. Bevor die erneute Bauvoranfrage gestellt wurde, hat sie dann schon beim Bauamt vorgefühlt und es hieß, unser Vorhaben zu genehmigen würde nicht einfach, wäre aber nicht unmöglich.

    Bauvoranfrage eingereicht und im Anschluss kamen vom Bauamt sehr detaillierte Rückfragen zu den Entwurfsplänen, was für unsere Architektin unverständlich war, laut ihr geht es eigentlich erst so sehr ins Detail wenn es sich um einen Antrag auf Baugenehmigung handelt. Aber wir sind dem gefolgt.


    Anfang August kam dann endlich der Bauvorbescheid. Es wurde alles genehmigt, außer der Onlineshop. Genehmigt wurden die Wohneinheiten, sämtliche Lagerflächen und auch die Umnutzung von Gebäudeteilen in ein Ladengeschäft. Dabei wurde das Ladengeschäft in sämtlichen Vorbesprechungen immer als die kritischste Hürde gesehen, wegen des Kundenverkehrs. Grund für die Ablehnung des Onlineshops laut Bescheid war, dass sich das nicht "in die Art der vorhandenen baulichen Nutzung" einfügen würde. Nachdem unsere Architektin nochmals Rücksprache mit dem Bauamt gehalten hatte, wurde zudem angegeben, dass nicht davon ausgegangen wird, dass die "vorhandene Straße den zusätzlich zu erwartenden Verkehr aufnehmen kann". Das steht aber nicht im Bescheid.
    Wir haben zunächst gegen die abgelehnte Ziffer Widerspruch mit "Begründung folgt" eingereicht und wurden vom Bauamt zum Gespräch geladen. Das Gespräch verlief sehr positiv, wir konnten einige Argumente vorbringen, die bei den Herren offensichtlich für neue Denkansätze gesorgt haben, man bat uns den Widerspruch noch schriftlich zu begründen. Ich dachte danach wirklich, jetzt haben wir es geschafft. Schriftliche Begründung zum Widerspruch wurde eingereicht.

    Wir haben dargelegt, dass Laden und Onlineshop dasselbe Sortiment haben, die reine Anzahl von Anlieferungen für den Laden also nicht geringer ausfällt. Nochmal betont, dass keine Sattelschlepper anliefern, die Mehrzahl der Anlieferungen sogar mit den Paketdiensten erfolgt, die ohnehin Privathauhalte beliefern. Dass der Onlineshop zusätzlich zum Laden lediglich bedeuten würde, dass 1x täglich Pakete mit einem Sprinter abgeholt würden. Dargelegt, dass es sich nicht um palettenweise Abholungen handelt, unsere Paketgrößen angegeben, gepaart mit unseren Produktgrößen, Bestseller samt Größen genannt, um zu unterstreichen, dass unsere Pakete überwiegend klein ausfallen. Bereitschaft angegeben, dass auch Auflagen von unserer Seite akzeptiert würden.


    Es ist einfach absolut unverständlich. Und es fällt mir unheimlich schwer, da irgendeine Logik zu erkennen. Es beeinträchtigt ein Ladengeschäft mit Kundenverker die Umgebung doch mehr als ein kleiner Onlinehandel - wir sind ja nicht Amazon oder verkaufen Möbel. Zumal immer kommuniziert wurde, dass das Ladengeschäft für uns nur ein Bonus wäre, aber nicht der wichtigste Punkt in unserem Vorhaben sei.
    Wenn ich Lagerflächen genehmige, bringt das automatisch Anlieferungen mit sich, für was brauche ich sonst ein Lager? Ein Ladengeschäft muss ebenso beliefert werden wie jedes andere Handelsgeschäft. Es erscheint mir vieles einfach völlig realitätsfremd in der Begründung.


    Es passierte dann erstmal nichts.
    Anfang November habe ich lieb telefonisch nachgefragt und es hieß man hofft, dass wir noch im November eine Rückmeldung erhalten.
    Mitte Dezember erhielten wir dann ein Schreiben vom Regierungspräsidium in dem uns mitgeteilt wurde, dass unsere Stadt den Widerspruch zur Entscheidung vorgelegt hätte. Hinweise über die möglichen Kosten der Bearbeitung erfolgten und der nette Hinweis, dass man in den nächsten 14 Tagen noch alles ohne Kostenberechnung zurückziehen könnte.


    Und da hängen wir nun. Wenn man Erfahrungen liest, wie die Bearbeitungszeiten bei diesen Stellen ausfallen können, wird einem Angst und Bang. Zudem können wir überhaupt nicht einschätzen, ob das jetzt eher positiv oder negativ zu werten ist. Eine Krähe hackt doch der anderen kein Auge aus?
    Das alles hat uns jetzt schon bald 2 Jahre Zeit gekostet, ein paar tausend Euro für irgendwelche Verwaltungsgebühren und die Rechnung der Architektin kennen wir noch gar nicht. Schlimm ist aber vor allem die Warterei... jedesmal wenn wir bisher auf etwas reagiert haben, irgendwas eingeleitet wurde, passierte 2-3 Monate erstmal gar nichts. Ich sehe hier also noch kein Ende auf uns zukommen... <x

  • Was spricht dagegen, die Nutzungsänderung ohne den Onlineshop umzusetzen und in der Zwischenzeit auf die Entscheidung Regierungspräsidiums zu warten? Wenn innerhalb von drei Monaten nicht entschieden wird, kannst Du Untätigkeitsklage erheben, also sollte das nicht ewig dauern. Und in einem Klageverfahren entscheiden zum Schluss unabhängige Verwaltungsrichter - da sehe ich in dem vorliegenden Fall durchaus Chancen auf eine Genehmigung auch des Onlineshops. Den kannst Du dann immer noch nachgenehmigen lassen.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Was würdet ihr denn machen, wenn ein Onlineshop gerichtsfest nicht genehmigt würde?

    Anderes Grundstück suchen?


    Andere Frage: Ist ein Onlinehandel tatsächlich Baugenehmigungspflichtig?!

    Muss jetzt jeder Ladeninhaber, der während Corona auf Onlinehandel umstellt, eine Nutzungsänderung bei der Baubehörde stellen?


    Ich hätte gesagt, wenn ein Ladengeschäft zusätzlich einen Onlineshop anbietet, ändert das nichts an der Nutzung des Ladengeschäfts. Lager, Pausenraum, Vekaufsfläche etc...

  • Es ändert sich die Frequenz der Zu- und Ablieferungen. Ich kann mir aber bei der Beschreibung des TE beim besten Willen nicht vorstellen, dass das für eine Ablehnung reicht (hier müsste ja sonst eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots vorliegen). Deshalb würde ich den Widerspruchsbescheid abwarten und ggf. klagen. Besser wäre wahrscheinlich gewesen, den Onlinehandel gar nicht mit zu beantragen und stattdessen einfach zu machen. Vermutlich wäre das nie jemandem aufgefallen. Ich kenne auch keinen Fall, wo so etwas schon einmal beantragt worden wäre.


    Und nein - die Geschäfte die jetzt Onlinedienste anbieten benötigen keine Nutzungsänderung. Vermutlich ist bei denen jetzt weniger los als im Normalbetieb. Es ist also nicht zu erwarten, dass hier so ein exorbitanter Zu- und Ablieferverkehr herrscht, dass sich der Charakter der Nutzung ändern würde.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Anfang August kam dann endlich der Bauvorbescheid. Es wurde alles genehmigt, außer der Onlineshop. Genehmigt wurden die Wohneinheiten, sämtliche Lagerflächen und auch die Umnutzung von Gebäudeteilen in ein Ladengeschäft.

    Mir geht es da wie

    Andere Frage: Ist ein Onlinehandel tatsächlich Baugenehmigungspflichtig?! Muss jetzt jeder Ladeninhaber, der während Corona auf Onlinehandel umstellt, eine Nutzungsänderung bei der Baubehörde stellen?

    Ohne tieferes Studium würde ich sagen nein und nein, natürlich nicht.


    Bezogen auf die bauliche Nutzung ist Einzelhandel Einzelhandel: Ware wird angeliefert, gelagert und an Kunden weitergegeben. Ob die Kaufenden per Schaufenster, Postwurfsendung, Kino, Radio oder Internet erreicht werden, ist dabei ebensowenig von Bedeutung, wie der Weg zum Schluß des Kaufvertrages (per persönlichem Besuch, Telefonat, Postkarte, Fax oder Internet) und auch nicht davon abhängig, ob die Ware mit dem PKW, dem Taxi oder dem Fahrrad abgeholt oder gar vom Händler geliefert wird.


    Ich wüsste auch garnicht, wie sich das auf die bauliche Nutzung auswirken könnte.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung.

  • ...


    Ich wüsste auch garnicht, wie sich das auf die bauliche Nutzung auswirken könnte.

    Dem TE geht es um eine Neugenehmigung für beides Ladengeschäft und Onlinehandel, nicht um eine Nutzungsänderung. Relevant wäre hier theoretisch nur der zusätzliche Lieferverkehr. Dass der aber so exorbitant ist, dass damit gegen das Rücksichtnahmegebot verstoßen würde (Stichwort: immissionsschutzfachliche Beurteilung) kann ich mir eben auch nicht vorstellen, vor allem wenn kein Lkw-Verkehr stattfindet. Darum würde ich das Ganze gelassen sehen.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Dem TE geht es um eine Neugenehmigung für beides Ladengeschäft und Onlinehandel, nicht um eine Nutzungsänderung.

    Das ist mir klar. Ich will nur darauf hinaus, dass es in der Summe für die Nutzungsart Einzelhandel kaum Unterschiede gibt und insofern die Angrenzung von Ladengeschäft zu Online-Handel in konkreten Fall keine baulich relevanten Aspekte nach sich zieht.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung.

  • Das ist mir klar. Ich will nur darauf hinaus, dass es in der Summe für die Nutzungsart Einzelhandel kaum Unterschiede gibt und insofern die Angrenzung von Ladengeschäft zu Online-Handel in konkreten Fall keine baulich relevanten Aspekte nach sich zieht.

    Es wäre allenfalls ein Problem, wenn sich der Lieferverkehr merklich ändern würde.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Vielleicht liegt es daran, dass der Laden in einem bereits bestehendem Gebäudeteil untergebracht würde (Nutzungsänderung) und für Lager und Abwicklung den Onlinegeschäfts ein Teil im geplanten Neubau vorgesehen wäre?
    Keine Ahnung, mir erschließt sich da auch keine Logik.

    Besser wäre wahrscheinlich gewesen, den Onlinehandel gar nicht mit zu beantragen und stattdessen einfach zu machen. Vermutlich wäre das nie jemandem aufgefallen. Ich kenne auch keinen Fall, wo so etwas schon einmal beantragt worden wäre.

    Das habe ich mir inzwischen auch gedacht. Aber es war nunmal in den ersten Gesprächen so, dass ein Laden als das Schwierigste in unserem Vorhaben angesehen wurde, fast als unmöglich genehmigungsfähig dargestellt wurde. Das wurde dann auch unserer Architektin so kommuniziert.

    Die neue Bauvoranfrage über die Architektin fiel dann in einen Sachbearbeiterwechsel, der uns nach Erteilung des Bescheids erklärte, der Laden sei das kleinste Problem für ihn.

    Und ja, wenn wir den Onlinehandel nicht dort haben dürfen, werden wir sehr wahrscheinlich etwas anderes suchen. Hätten wir nämlich den Onlinehandel woanders, wäre das Grundstück bzw. die geplanten Lagerräume zu groß, da wir für den Onlinehandel größere Lagerkapazitäten benötigen als für einen Laden (Versandkartons nehmen viel Platz ein, besserer Preis bei höherer Abnahme und: Höhere Abnahme bedingt weniger einzelne Anlieferungen :thumbsup: )


    Nachtrag: Es ist nicht so, dass keine LKWs anliefern würden. Es würden keine Sattelschlepper kommen, sondern nur kleinere LKWs mit Hebebühne, 7,5 Tonner, in dieser Richtung. Hierfür haben wir eine Anzahl von durchschnittlich 3 Anlieferungen pro Monat angegeben. Und die Pläne wurden sogar extra so gestaltet, dass diese Anlieferer in das Grundstück einfahren könnten, inkl. Schleppkurve.

  • Nachtrag: Es ist nicht so, dass keine LKWs anliefern würden. Es würden keine Sattelschlepper kommen, sondern nur kleinere LKWs mit Hebebühne, 7,5 Tonner, in dieser Richtung. Hierfür haben wir eine Anzahl von durchschnittlich 3 Anlieferungen pro Monat angegeben. Und die Pläne wurden sogar extra so gestaltet, dass diese Anlieferer in das Grundstück einfahren könnten, inkl. Schleppkurve.

    O.k. - da liegt also der Hase im Pfeffer (zusammen mit der Nutzungsänderung für das Lager). Gab es eine Beurteilung durch die Untere Immissionsschutzbehörde und was genau war das Ergebnis? Überschreitung der Lärmwerte an den nächstgelegenen Immissionsorten? Von welcher Gebietsart wurde ausgegangen?

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Ich würde mir hier jetzt schon mal ernsthaft überlegen, ob man nicht einen versierten Rechtsanwalt (Verwaltungsrecht) mit rein nimmt und das mal analysieren lässt.

    Man kann und muss ja nicht die Prozesse eines Einzelhandelsbetriebes haarklein in der Baugenehmigung absegnen lassen, wo kämen wir denn da hin !


    Das Ladengeschäft bekommt doch sicher auch Speditionslieferungen, oder?

    Mal blöd gefragt... einfach "Einzelhandel" angeben und alles dem Ladengeschäft zuschlagen. Der Onlinehandel ist damit auch erledigt (DAS sollte nun jetzt aber noch jur. geprüft werden).

  • Uns ist keine Beurteilung irgendeiner Behörde bekannt. Im Bescheid steht wörtlich:


    "Das Baugrundstück befindet sich nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans. Die Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich nach §34 BauGB. (...) Die in §34 Abs. 1 BauGB genannte Art der baulichen Nutzung entspricht nicht einem Baugebiet nach §§ 2 ff. BauNVO. Vielmehr sind die jeweiligen Nutzungsarten in dem Baugebiet, also Arten i. S. d. §1 Abs. 5 BauNVO gemeint ((BVerwG 15.12.1994 - 4 C 13/93). (...) Ein Versandgeschäft ist in der näheren Umgebung nicht vorhanden. Es fügt sich daher nach Art der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein."


    Ansonsten zur Gebietsart:

    In der "Planübersicht rechtskräftige Bebauungspläne" auf der Homepage der Stadt, ist dieser Teil nicht irgendwie ausgewiesen. Nur die "neuen" Baugebiete sind da markiert. Den Ort gibt es laut Geschichtsbüchern seit dem 14. Jahrhundert und beschränkte sich damals auf genau den Teil, wo das Grundstück liegt. In den 1930ern sollen da weniger als 300 Menschen gelebt haben und dann wurde rundherum immer mehr gebaut. Also eigentlich Dorfgebiet, aber wohl nicht so rechtlich definiert.

    In einem Plan des Nachbarschaftsverbandes ist der Teil als "gemischte Baufläche" ausgewiesen.
    In einer Tabelle über Bodenrichtwerte, die ich direkt bei der Stadt auf der Homepage gefunden habe, ist der Teil unter "Alter Ortskern" aufgeführt und als "Mischbaufläche" ausgewiesen.
    Das habe ich mir zusammengegoogelt.


    Weiterhin hieß es nach Rückfrage unserer Architektin in einer E-Mail an sie:


    "dass sich aufgrund der vorhandenen Gemengelage dieser Bereich keinem Gebiet nach §§ 2-9 BauNVO zweifelsfrei zuordnen lässt und dass der kleinere Maßstab der vorhandenen (Handwerks)betriebe und der Wohnnutzung berücksichtigt werden muss, damit die vorhandene Durchmischung erhalten bleibt. (...) Planungsrechtlich war, über die Vorgaben der ausreichenden Erschließung der LBO hinausgehend, zu bewerten, ob die vorhandene Straße den zusätzlich zu erwartenden Verkehr aufnehmen kann. Hiervon kann nicht ausgegangen werden. Unter Anwendung des Rücksichtsnahmegebots (§34 BauGB, § 15 BauNVO) kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Auswirkungen des Vorhabens nicht erheblich belästigend auf das Siedlungsgebiet sein würden."


    Die Idiotie daran ist aber weiterhin die Genehmigung des Ladens. Auch der wird beliefert werden müssen und zwar genauso wie auch das Lager des Onlineshops. Dann gäbe es eine Teillieferung in die Lagerräume des Ladens und eine Teillieferung in die Lagerräume des Onlineshops - die Anzahl der Anlieferungen reduziert sich dadurch aber ja nicht. Lediglich die Anlieferung von Versandkartons, die ca. alle 3 Monate stattfindet, würde dann wegfallen. Und das kann ja nicht ausschlaggebend sein.


    In dem Gespräch nach unserem Widerspruch wurde uns weiterhin erklärt, es bestünde quasi das Problem, dass die Stadt ähnliche Vorhaben in dem Gebiet jedem genehmigen müsste, wenn sie es uns jetzt genehmigen. Das ist denke ich der Hauptgrund. Und zusätzlich, dass die anderen in dem Gebiet wohl alle einfach machen, ohne sich um Genehmigungen gekümmert zu haben.

  • Ich könnte mir aber vorstellen, dass evtl Sorgen sind, wenn ihr Euren Laden verändert. Wenn auf einmal nicht kleine Teile verkauft werden, sondern große.


    Würde die Genehmigung nicht dann auch noch gelten?


    EDIT: ChriSchra Du warst schneller und ich habe Deinen Beitrag nicht vorher lesen können.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung