Architekt (HOAI 1-4) und dann Fertighaus... sinnvoll?

  • Hallo zusammen,


    wie schon an anderer Stelle geschrieben steht ein Hausbau im Sauerland an: Grundfläche ca 8x13m, zwei Vollgeschosse sowie Spitzboden als Kaltraum. Kein Keller, aber da es eine Hanglage ist, wird das UG hangseitig eingegraben (das OG ist dann ebenerdig). Technisch also quasi ein Wohnkeller und obendrauf ein Vollgeschoß (OG).


    Das ganze Vorhaben soll zwar relativ einfach sein (kompakte Kubatur, keine Erker/Gauben/Vor-/Rücksprünge), allerdings ist mir die gestalterische Qualität wichtig... einfach geht ja auch schön:

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    Neubau Low-Budget und Luxus? Einfamilienhaus als KfW 55-Effizienzhaus.


    Der Architekt mit dem ich derzeit spreche hat nun vorgeschlagen, dass er die Planung gemäß HOAI 1-4 sowie die spätere Bauüberwachung übernimmt. Für die Realisierung selbst empfiehlt er ein Fertighaus auf einem massiven, abgedichteten Wohnkeller (beides ausgeführt durch Fertighausanbieter). Das wäre durchaus ortsüblich (leuchtet mir ein, da es dort eigentlich nur Hanglagen gibt), reduziere Schnittstellen und Risiko und sei aufgrund des relativ kleinen Vorhabens aus seiner Sicht die beste Variante.


    Ich finde das schlüssig und sehe auch Vorteile in der Zusammenarbeit mit einem ortsansässigen Architekten (und ggf ortsansässigen Handwerkern). Ich bin mir aber nicht sicher ob es nicht später Reibereien zwischen den beiden Parteien gibt, ein Architekt nicht ggf zu teuer plant (sorry für das Vorurteil ;)), oder nicht noch andere Probleme auftauchen.


    Wie seht ihr das? Macht das so Sinn? Wenn ja, worauf sollte ich achten?

  • Der Architekt mit dem ich derzeit spreche hat nun vorgeschlagen, dass er die Planung gemäß HOAI 1-4 sowie die spätere Bauüberwachung übernimmt. Für die Realisierung selbst empfiehlt er ein Fertighaus auf einem massiven, abgedichteten Wohnkeller (beides ausgeführt durch Fertighausanbieter). ...


    Wie seht ihr das? Macht das so Sinn? Wenn ja, worauf sollte ich achten?

    Zwei Dinge sind getrennt und auch zusammen zu betrachten: Die Teilbeauftragung des Kollegen und die Sinnhaftigkeit eine "Fertighauses".


    Zur Teilbeauftragung:


    Wenn der Kollege das so vorschlägt, wird er sich das hoffentlich nicht einfach gemacht haben, sondern sich überlegt haben. Nach der LP 4 eine Trennung zu machen, ist ein durchaus sinnvoller Schnitt und unter institutionellen Bauherrn (leider) üblich. Manche Kollegen machen von sich aus die LP ab 6 (oder sogar ab 5) prinzipiell nicht selbst, oder haben dafür bürointern Spezialisten. Das ist an sich vernünftig und funktioniert gut. Allerdings kommt bei Dir gleich die Einschränkung:

    ... ist mir die gestalterische Qualität wichtig... einfach geht ja auch schön ...

    Das setzt immer eine intensive Bearbeitung der LP 5 ff. voraus! Genau die wird es aber bei einem Fertighausanbieter, der erst ab OK Kellerdecke baut, ohne weiteres erstmal nicht geben. Daran rettet dann auch die "Bauleitung" nichts mehr. Nicht vergessen: Bauleitung ist Überwachung der richtigen Ausführung von Planung und Aussschreibung, nicht die Schließung von Planungslücken auf der Baustelle! Ich mache Bauleitung deshalb nur, wenn es eine kompetente Ausschreibung und eine Planung gab und eine Ausschreibung nur, wenn es ein seriöse Planung gab. Die gibt es natürlich immer, wenn ich die früheren Stufen bearbeitet habe (:D), aber auch bei guten Kolleginnen und Kollegen und nur sehr, sehr selten bei Baufirmen.


    Zum Fertighaus: Jedes Haus ist irgendwann 'mal fertig.:lach:


    Aber ernsthaft: Gemeint ist hier vermutlich ein Haus, das aus vorgefertigten Elementen am Bauort in kurzer Zeit zusammengesetzt wird. An sich ist das eine tolle Sache. Nur verlangt jeder Entwurf (LP 3) nach einer adäquaten Bauweise. Welche das ist, ist mir zum Beginn des Entwurfsprozesses nicht immer klar. Manchmal ändert es sich auch bei der Durcharbeitung, weil ein andere Bauart besser passt. Sog. "Fertighausanbieter" können aufgrund ihrer betrieblichen Möglichkeiten nur exakt eine Bauart, oft auf Basis von Holz. Nun kann man bewußt schon früh einen Entwurf auf eine gewünschte Bauart hinstricken, bekommt dann aber schon nicht mehr das bestmögliche Ergebnis. Mir geht es oft so, dass zusammen mit dem Statiker eine bestimmte Bauart als die optimale gefunden wird und bei der Beauftragung oder kurz danach dann der Bauunternehmer kostensparend ganz anders bauen möchte (Filigrandecke statt Ortbeton - oder umgekehrt) Ortbetondecke statt Holorib-Decke, Stahlunterzug statt Stahlbetonunterzug ... andere Dämmstoffe ...


    Kurz: Bei den üblichen "Fertighäusern" steht die Bauart fest und damit auch die stützenfrei möglichen Deckenbreiten, die Wandstärken, die Wärmedämmungen, die maximalen Fenstergrößen, ... . Das muss alles nicht so wild sein, oder den Entwurf gleich komplett unmöglich machen. Um mir als Bauherrn die maximale Entscheidungsfreiheit zu lassen, würde ich erstmal den Kollegen entwerfen lassen, dann noch vor Abgabe des Bauantrages ungefähre Angebote von Fertighausfirmen einholen und dann entweder umplanen (und den Bauantrag danach einreichen) lassen oder mich gegen ein Fertighaus entscheiden und den Bauantrag gegenüber dem Entwurf unverändert abgeben. Will sagen: DU musst das nicht jetzt entscheiden, es hat bis zum Beginn der LP 4 Zeit.


    Eine wirklich hohe Planungs- und dann auch Ausführungs- qualität wirst Du nur bei Bezahlung von guter Planung und guter Ausführung bekommen. Ob die Planung ein freier Kollege oder eine Baufirma macht, ist dabei erstmal egal. Allerdings würde ich in einer ordentlichen Baufirma in den seltensten Fällen eine entwurflich gute Kollegin erwarten, denn meist werden Architektenleistungen extern günstig zugekauft. Und wer ist "billig"? Und so ist die direkte Bindung der Planung für die Bauherrschaft eben doch schon einiges wert!


    Es gibt ohne Zweifel auch einige wenige "Fertighaus"-Firmen mit herausragenden Entwurfs- und Planungsabteilungen, aber die haben dann auch wieder "hervorragende" Preise.


    Die Trennung von UG und darauf gestelltem "Fertighaus" führt meist zu etlichen nicht abgestimmten Verbindungspunkten bzw. dann echten Lücken, wie sich hier im Forum in mehreren Fäden nachlesen lässt. Es fehlt dabei i.d.R. einfach eine übergreifende und zusammenfassende Planung.


    Ich habe eine ähnliche Vorgehensweise, wie von Dir angestrebt, in deutlich kleinerem Umfang jüngst praktiziert. Es ging um einen bescheidenen Badezimmerumbau bei einer älteren Dame. Der Entwurf kam von uns (LPhen 1-4), Angebotseinholung durch uns, Angebotserstellung durch Sanitärbetriebe, mühsame Auswertung der eigentlich nicht vergleichbaren Angebote durch mich, marginale Ausführungsplanung ohne Berechnung durch den beauftragten Sanitärbetrieb. Parallel dann nach deren Vorliegen doch bezahlte und rein am optischen Ergebnis orientierte Ausführungsplanung und Objektüberwachung mit Problemlösung durch mich im teuren Stundensatz.


    Anfangs hatte ich das Einsparpotential dieser Methode auf rd. 30 - 50 % der LPhen 5 - 8 geschätzt und ausgiebig über die Risiken aufgeklärt. Das Ergebnis lag hinterher qualitativ bei ca. 80 - 90 % des Möglichen, mein Honorar bei knapp 70 % der vollen HOAI-Honorars für diese LPhen, unsere Arbeit auch. Ich habe also ziemlich genau die Teilleistungen nach entsprechenden Tabellen abgerechnet. Noch weniger Qualität hätte ich unanständig gefunden. Die absolute Einsparung an meinem Honorar entsprach am Ende ungefähr der Minderung der erreichten Qualität gegenüber der aus meiner Sicht möglichen Qualitässtufe. Also war wieder einmal belegt: "You get, what you pay for." Das tat mir ästhetisch natürlich schon etwas weh, aber die Bauherrin war trotzdem zufrieden. Nun ja ... Ich habe mir einigen Stress gespart, aber auch nur ein aus meiner Sicht mittelmäßiges Ergebnis abgeliefert. Ich bevorzuge ganz klar sehr gute Ergebnisse. Der Kassenstand und das Stress-Level passten zueinander und meine Auftraggeberin hatte gespart. Aber meine Lieblingsbauherren wissen meine Qualität einfach zu schätzen. Dann passen meine Ansprüche an mich selbst, die Betriebswirtschaftslehre und die Erwartungen der Kunden auch wieder zusammen. Auftraggebern klar zu machen, dass sie für weniger Geld proportional auch weniger Leistung bekommen, ist nahezu sinnlos. Den Mehrwert guter Arbeit erkennen sie meist nicht. Für schlechte Arbeit ist mir persönlich aber meine Lebenszeit zu schade!


    Und nur um es gleich selbst zu sagen: Es gibt leider auch fachlich schlechte Kollegen, die richtig Mist planen bzw. beim Bauen nicht entdecken. Und diese Kollegen erkennt man vorher auch nicht unbedingt. Insofern gibt es meiner Meinung nach leider auch keinen "goldenen" Weg. :(


    Off-Topic:

    (Oder dann doch, wie es einmal ein befreundeter Dirigent aus dem Musiktheater ganz bescheiden sagte: "Es gab Leonard Bernstein, es gibt mich und es gibt die anderen. Leonard Bernstein ist leider nicht mehr buchbar und wäre für Sie auch etwas teuer, mich können Sie noch engagieren, die anderen - wollen Sie eigentlich nicht. Also, bitte!") Ich mag bescheidene Menschen, sehr sogar!

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Off-Topic:


    (Oder dann doch, wie es einmal ein befreundeter Dirigent aus dem Musiktheater ganz bescheiden sagte: "Es gab Leonard Bernstein, es gibt mich und es gibt die anderen. Leonard Bernstein ist leider nicht mehr buchbar und wäre für Sie auch etwas teuer, mich können Sie noch engagieren, die anderen - wollen Sie eigentlich nicht. Also, bitte!") Ich mag bescheidene Menschen, sehr sogar!

    :thumbsup::bier:

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  • Übernimmt der Architekt auch die Bauüberwachung der Erdarbeiten und für den Keller?

    Ganz aktuell gibt es hier im Forum ein "Keller-Fall":

    Fertigkeller - Hohlwand beim Betonieren "aufgeplatzt"


    Übernimmt der Architekt auch die Beratung des Bauherren hinsichtlich des Vertragsinhaltes zwischen Bauherr und Fertighauslieferant? Nachträge, Änderungen, zusätzliche Leistungen, usw. werden i.d.R. deutlich teurer, wenn sie nach Vertragsabschluss beauftragt werden. Da kann sich eine bezahlte Beratung vor der Unterschrift schnell amortisieren.

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)

  • Danke für die sehr hilfreiche Antwort!


    Ich habe die LPs bisher so verstanden, dass sich LP1-4 um die Frage "Was wird gebaut?" dreht, und LP5 um das "Wie wird gebaut?". Und da hatte ich jetzt unterstellt, dass das "Wie" naheliegenderweise vom Ausführenden selbst geplant wird. Im Restaurant stelle ich mir ja auch mein Menü zusammen, überlasse die Ausführung dann dem Koch - zugegeben, auch das kann schief gehen X/ Also werde ich darauf achten, dass auch in LP5ff nicht geschludert wird.


    Auf jeden Fall bestärkst Du mich darin, min. die LP1-4 extern durchzuführen. Diesen Punkt hier habe ich bereits bei den Häuslebauern wahrgenommen:

    Eine wirklich hohe Planungs- und dann auch Ausführungs- qualität wirst Du nur bei Bezahlung von guter Planung und guter Ausführung bekommen. Ob die Planung ein freier Kollege oder eine Baufirma macht, ist dabei erstmal egal. Allerdings würde ich in einer ordentlichen Baufirma in den seltensten Fällen eine entwurflich gute Kollegin erwarten, denn meist werden Architektenleistungen extern günstig zugekauft. Und wer ist "billig"? Und so ist die direkte Bindung der Planung für die Bauherrschaft eben doch schon einiges wert!

  • Übernimmt der Architekt auch die Bauüberwachung der Erdarbeiten und für den Keller?

    Ganz aktuell gibt es hier im Forum ein "Keller-Fall":

    Fertigkeller - Hohlwand beim Betonieren "aufgeplatzt"


    Übernimmt der Architekt auch die Beratung des Bauherren hinsichtlich des Vertragsinhaltes zwischen Bauherr und Fertighauslieferant? Nachträge, Änderungen, zusätzliche Leistungen, usw. werden i.d.R. deutlich teurer, wenn sie nach Vertragsabschluss beauftragt werden. Da kann sich eine bezahlte Beratung vor der Unterschrift schnell amortisieren.

    Auf beidem würde ich bestehen... und zu beidem haben beide (Architekt und angedachter Fertighauslieferant) auch reichlich Erfahrungen - die haben auch schon zusammengearbeitet.


    Was uns angeht haben wir keinen zeitlichen Druck, d.h. bevor die Planung nicht vollständig und sauber steht gibt es keinen Spatenstich ;)

  • Und da hatte ich jetzt unterstellt, dass das "Wie" naheliegenderweise vom Ausführenden selbst geplant wird.

    Beim Fertighausbauer ist das sicher so. Oder anders: Natürlich kann ein Architekt das planen, es ist aber sicherlich sehr häufig so, dass die FH-Anbieter eben "Ihr" System haben, "Ihren" Wandaufbau usw., so dass eine externe Werkplanung wenig Sinn stiftet.


    Andererseits fände ich es z.B. nicht so erquicklich, wenn ein Architekt was Tolles entwirft, dies aber mit dem FH-Anbieter-System nicht funktioniert oder die (aus welchen Gründen auch immer) gewisse Details (großes Thema: Treppe) nicht umsetzen können oder wollen, weil es eben in deren "System" so nicht vorkommt.


    Man muss dann also den Entwurf immer auf deren Systemlösung herunterbrechen. das führt wohl eher nicht so oft zu optimalen Lösungen.


    Daher würde ich, genau wie es Skeptiker schon beschrieben hat, im Vorfeld die Vorgabe Fertighaus nicht machen. Ich würde ebenfalls empfehlen den Entwurf frei von derartigen Zwängen zu entwickeln. Lässt sich das dann auch mit einem Fertighaus umsetzen, ist es ja umso besser.

  • Ich habe die LPs bisher so verstanden, dass sich LP1-4 um die Frage "Was wird gebaut?" dreht, und LP5 um das "Wie wird gebaut?".

    Das ist richtig, wobei die LP 6 der (vertrags-) textlichen Beschreibung und Fixierung des Leistungssolls der Ausführung dient und insofern inhaltlich noch vor den Auftrag gehört.

    Und da hatte ich jetzt unterstellt, dass das "Wie" naheliegenderweise vom Ausführenden selbst geplant wird. Im Restaurant stelle ich mir ja auch mein Menü zusammen, überlasse die Ausführung dann dem Koch - zugegeben, auch das kann schief gehen X/

    Der Vergleich stimmt aber (leider) überhaupt nicht:


    Für den BU gibt es keine LP 5, der baut, der plant nicht.


    Wie er den Fisch zubereitet und anrichtet und womit, möge natürlich bitte immer der Koch selbst entscheiden. Wenn Du erstmal im Restaurant sitzt und es ausschließlich Meeresprodukte gibt, bekommst Du aber weder Steak noch (klassische) Gemüse. Das Bild sehe ich eher so:


    LP Leistungen Analogie zum Essen
    1
    Grundlagenermittlung "Geburtstagsfeier für Tante Mathilde, ca. 40 - 50 Personen", am 13. April 2020
    2 Vorentwurf "Oh, das ist Ostermontag! Dann verschieben wir das um eine Woche! Grill-Büfett für 35 Personen oder klassische Menüfolge am Platz serviert?"
    3 Entwurf klassische Menüfolge am Platz serviert für 42 Personen, festlich
    4 Genehmigungsplanung entfällt
    5 Ausführungsplanung ungefähre Menüzusammenstellung für 5 oder 6 Gänge unter Berücksichtigung der beiden Veganer und der Diabetikerin
    6 Ausschreibung Angebotseinholung dafür bei mehreren Restaurants / Caterern
    7 Vergabe Angebotsvergleich, Angebotsnachbesserung und schließlich Bestellung bei einem der Anbieter
    8 Objektüberwachung finale Abstimmung der Tischdekoration und der Gänge für die Nuss-Allergikerin und den, der keine Alkohol trinkt. Getränkeauswahl. Hinterher Rechnungsprüfung
    9 Objektbetreuung entfällt


    Du siehst: Darum, wie gekocht wird, geht es nie, nur darum ob es Rind, Thun, Dorade oder Rote Beete als Hauptgang geben soll. Und das klärt man besser, bevor man sich für ein Restaurant entscheidet. Im Steakhaus gibt es kein Sushi, beim Veganer kein Steak vom Rind. Aber ob der Koch die Pfanne mit Gas oder elektrisch erhitzt ist nie die Frage.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung.

  • Und da hatte ich jetzt unterstellt, dass das "Wie" naheliegenderweise vom Ausführenden selbst geplant wird

    das kannst du in 92% aller fälle knicken.


    ich bin planerisch auf bauherrenseite, aber auch immer noch auf handwerker-, firmenseite unterwegs - was man aus allen richtungen an "planung" vorgelegt bekommt, ist grotesk, aber besonders das, was die "macher" machen, mutiert ins gruselige.

    die bauen irgendwas und würgen, schlimmstenfalls erst auf nachfrage und viel zu spät, ein paar bautechnische nachweise und vielleicht noch details in bescheidener qualität hervor. das muss mit architekten und einem rudel teuer bezahlter sonderfachleute nicht besser sein - aber zumindest hat der bauherr einigermassen die zügel in der hand und kann selber steuern - nein, nicht planen, sondern steuern: das ist die zweitedelste aller bauherrenaufgaben ;)

  • Da der Architekt oft mit dem FH Hersteller zusammen arbeitet, gehe ich mal davon aus, dass er dessen System kennt. Er wird auch kaum selber planen, sondern das passende Musterhaus aus dem Katalog des FH Bauers nehmen und nur den inneren Grundriss anpassen. Diese Anpassung reicht er beim FH Hersteller ein und bekommt dann Rückantwort ob es so passt oder nicht. So machen es gar nicht mal so wenige Kollegen. Vom FH-Hersteller gibt es dann auch eine Provision.


    Es geht aber auch anders. Man kann so ein Haus auch komplett selbst planen. Das bedingt aber, dass es Zimmermannsbetriebe gibt, die Häuser komplett in der Werkstatt vorfertigen können, wie es z.B. in Vorarlberg und Tirol in Österreich oft gibt und der Planer muss Erfahrung mit solchen Häusern und dieser Bauweise haben. Ob es diese Tradition auch im Sauerland gibt, keine Ahnung. Von daher bleibt also nur der Fertighaushersteller übrig, wenn man denn ein Fertighaus haben will. Aber Vorsicht! Die günstigen Preise der FH sind nur vordergründig günstig. Wenn geplant wird, dann kommt alles mögliche noch dazu, was nicht im Grundpreis des Musterhauses dazu gehört und am Ende kostet so ein Haus oft auch nicht wesentlich weniger, als ein Massivhaus.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • weitestgehend zustimmung, aber das

    Das bedingt aber, dass es Zimmermannsbetriebe gibt, die Häuser komplett in der Werkstatt vorfertigen können

    ist nur eine teilwahrheit. hinsichtlich kosten, robustheit, offenstandzeit gibt´s andere lösungen. wichtig ist kompetente planung bis zum ende.


    Off-Topic:

    in den deutschen epizentren des schnürlregens, zB im bergischen land oder sauerland, (davon abgeleitet: salzburger schniaalreeng ;) ), hilft dir vorfertigung auch nur insoweit, wie das bei der montage nicht konterkariert wird. offene fugen oder essbare dämmung freuen sich über jeden regentropfen und nehmen den gerne an. hab ich oft genug auf nachbarbaustellen gesehen - muss ich ned haben, geht besser.

  • Die frage sollte doch sein...


    Wenn der TE extern Planen lässt, was er sich dann von einem Fertighaushersteller versprechen mag?

    Zumal ja 50% seines Fertighauses ja eh im Keller bzw Erdreich stecken.


    Ein Fertighaus macht nur sinn, wenn

    A) ein Haus aus dem Katalog ohne änderungen übernommen werden soll. (Serie XY ohne große Änderungen an der Aufteilung und am Genehmigungsverfahren.

    B) es auch beruflichen und zeitlichen Gründen während der Bauphase (aufrichten) keinen nennenswerten Entscheidungen mehr geben soll.

    You do what you have to do, man. :bier::yeah: