Wertfaktor Wohnfläche / Nutzfläche sanierungsbedürftiges Haus

  • Hallo zusammen,


    ich bin mir nicht sicher in welches Forum das Thema passt, da es um den Wert einer sanierungsbedürftigen Immobilie geht.


    Nehmen wir folgende Situation: Eine Person möchte eine Immobilie in BW erwerben, Kaufpreis 440.000 und 150qm Wohnfläche (Nutzfläche nochmal 80qm 2,4m Rohbau nicht ausgebauter Raum+Garage). Nach den Verhandlungen stellt sich bei der Einsicht in die Bauakte folgendes heraus:


    zwei Räume und der Dachstuhl wurden bei der Wohnfläche dazugezählt. Dies ist aber nicht zulässig ist da die Höhe von 2,3m für Aufenthaltsräume und 2,2m für Aufenthaltsräume im Dachrraum nicht eingehalten wird. Dadurch reduziert sich die Wohnfläche von 150qm auf 100qm und Nutzfläche logischerweise um 50qm mehr. Bei dem Gespräch mit dem Makler, war dieser sehr überrascht und sagte, dass er dies nochmal mit dem Besitzer besprechen will. Hinweis: die Verhandlung über den Preis wird ebenfalls vom Makler gemacht.


    Im Gespräch wurde ein preislicher Gegenvorschlag gemacht, der Makler hatte eher gelacht. Daher meine Fragen:

    1. Welchen preislichen Faktor kann man eigentlich in den Raum stellen, wenn man zwischen Wohnfläche und Nutzfläche unterscheidet? Wohnfläche doppelt soviel wert die Nutzfläche?
    2. Zudem erkennt der Makler den Bodenrichtwert nicht als Kennzahl an. Wir hatten einfach den Kaufpreis 440.000 minus Grundstückswert 100.000 gerechnet und dann 33% der Immobilienwertes abgezogen. Ergo ca. 326.000 inklusive Grundstückswert. Will der Makler hier einfach nur verhandeln oder ist der Bodenrichtwert wirklich eine falsche Kennzahl (auch wenn z.B. überall bei Wertermittlungen danach gefragt wird)?


    Viele Grüße

  • was ich vergessen hatte: Zudem hat der Besitzer den Dachbodenausbau ohne Baugenehmigung vorgenommen (kein Aufenthaltsraum = Probleme Baugenehmigung)

  • Vergiss irgendwelche Bodenrichtwerte oder sonstige qm Zahlen.

    Die Bude ist genau das wert, was mindestens ein Käufer bereit ist zu zahlen. Wie es aussähe wenn du das Haus in dem Glauben gekauft hättest, es wäre wirklich 150qm Wohnfläche vorhanden und dies auch im Kaufvertrag so festgehalten ist, weiß ich nicht. Vermutlich könntest du dann vom Kauf zurücktreten, dann kauft sie halt der nächste mit offiziellen 100qm, zum gleichen Preis...

  • Welchen preislichen Faktor kann man eigentlich in den Raum stellen, wenn man zwischen Wohnfläche und Nutzfläche unterscheidet? Wohnfläche doppelt soviel wert die Nutzfläche?

    Bei den NHK ergibt sich, abhängig vom Ausstattungsstandard, eine Differenz die irgendwo zwischen 10% und 30% liegen kann, vor Berücksichtigung weiterer Faktoren (Regionalfaktor, Ortsgrößenfaktor). Auf die BGF bezogen reduzieren sich die NHK um vielleicht < 10%.


    Man kann also nicht sagen, man lässt eine Fläche x einfach unter den Tisch fallen, oder setzt diese nur mit der Hälfte an.



    Zudem erkennt der Makler den Bodenrichtwert nicht als Kennzahl an. Wir hatten einfach den Kaufpreis 440.000 minus Grundstückswert 100.000 gerechnet und dann 33% der Immobilienwertes abgezogen. Ergo ca. 326.000 inklusive Grundstückswert.

    Der Bodenrichtwert ist, wie der Name schon sagt, ein Richtwert. Im aktuellen Marktumfeld sind diese Richtwerte schon veraltet bevor sie überhaupt veröffentlicht werden.

    Niemand muss sich am Bodenrichtwert orientieren wenn er sein Grundstück am freien Markt anbieten möchte.


    Selbst bei uns am Ende der Welt gibt es Grundstücke, die mit 80% über Bodenrichtwert gehandelt werden, während andere Grundstücke mit 20-30% über Richtwert gehandelt werden, letztendlich bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis. Grundstücke zum Bodenrichtwert gibt es bei uns keine am freien Markt.


    Deine Berechnung ist zwar falsch, aber letztendlich steht es Dir frei zu rechnen wie Du willst. Wenn es um Immobilien geht, dann haben wir momentan einen Verkäufermarkt, die Preise sind also nicht unbedingt logisch begründbar. Das erklärt vielleicht die REaktion des Maklers. ;)


    Zudem hat der Besitzer den Dachbodenausbau ohne Baugenehmigung vorgenommen (kein Aufenthaltsraum = Probleme Baugenehmigung)

    Das ist ein Problem das zum Problem des Käufers wird. Man könnte nun im Vorfeld versuchen damit eine Preisreduzierung zu begründen, aber wenn der Verkäufer nicht darauf einsteigt hat man als Kaufinteressent eben Pech gehabt. Nachdem Dir der Sachverhalt beim Kauf auch bekannt ist, besteht später sowieso keine Möglichkeit dem Verkäufer irgendetwas zu unterstellen.


    Ich verstehe zwar, dass Du am Preis verhandeln möchtest, damit rechnet jeder Verkäufer, aber Dein "Angebot" würde ich als Scherz auffassen, wenn ich Verkäufer wäre. Für mich hätten sich dann weitere Verhandlungen erledigt, da man bei einer großen Differenz wohl kaum einen Kompromiss finden wird.


    Ob der Verkaufspreis gerechtfertigt ist, das kann niemand sagen. Eine Wertermittlung könnte hier eine Orientierungshilfe sein, aber letztendlich entscheidet das Marktumfeld und das Ergebnis der Verhandlungen. Wenn die Kaufinteressenten Schlange stehen ist es als Kaufinteressent schwierig, eine Preisreduzierung durchzusetzen.


    Ohne das Objekt und den Verkäufer zu kennen, würde ich mal vermuten, dass der sich einen Preis > 400T€ in den Kopf gesetzt hat, und so lange ihn eine mangelnde Nachfrage nicht dazu zwingt, wird er davon auch kaum abrücken. Es ist leider so, im Moment lässt sich alles verkaufen, was irgendwie nach Immobilie aussieht. Normalerweise würde man jetzt abwarten bis der Preis fällt, je nach Region und Markt, wird sich aber wohl jemand finden, der auch diesen Preis zahlt. Es ist also sehr wahrscheinlich, dass man mit dieser Strategie niemals zum Zug kommt.

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  • Einen solchen Faktor (Wfl = X % von Nutzfläche) gibt es nicht. Du darfst gern (auf Deine Kosten) eine Wertermittlung durchführen lassen. Je nach Region und Marktlage könnten dabei Werte rauskommen, die über 440 K€ liegen. Zahlst Du die dann auch?

    Der Markt ist i.A. ein Verkäufermarkt.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Für die Findung des (Ver-) Kauf(s)preises von bebauten Grundstücken kann man alles mögliche berechnen. Am Ende geht es immer darum, wieviel die Kaufenden zahlen wollen oder können und zu welchem Preis die Verkaufenden in angemessener Zeit noch mind. eine Käuferin oder einen Käufer finden. Diese Schnittmenge macht den Preis. Und der ist in D in vielen Gegenden heute höher als gestern und morgen höher als heute.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Du darfst gern (auf Deine Kosten) eine Wertermittlung durchführen lassen.

    Das wäre in meinen Augen der nächste Schritt. Dabei geht es weniger darum einen Verkaufspreis zu fixieren, sondern mich als Käufer würde interessieren, wie hoch der Goodwill ist den man bezahlen muss. Sollte der Markt irgendwann drehen, dann ist das der Anteil den man abschreiben darf. Zudem erleichtert das die Verhandlungen mit einer finanzierenden Bank. Sollte die Bank nämlich zu einem anderen Ergebnis kommen, dann könnte die Finanzierung schwierig werden, insbesondere bei einem geringen Eigenkapitalanteil.


    Ein Wertgutachten wird keinen Verkäufer umstimmen so lange ein Verkäufermarkt herrscht, es hilft aber dem Käufer bei der Einschätzung des Risikos. Dieses Risiko wird bei eigengenutzten EFH gerne mal ignoriert, was sich im Nachhinein als gewaltigen Fehler herausstellen kann.

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