Anrechenbarkeit von Hobbyräumen als Wohnfläche

  • Im schlimmsten Fall wäre es eben die Variante ohne Keller, was aber eine sehr (zu?) große Einschränkung für das Vorhaben wäre

    Das denke ich aber auch.


    Nicht so sehr wegen der "fehlenden" TG, so etwas könnte u.U. auch oberirdisch gelöst werden können (muss man halt mal durchplanen). Aber es sind im KG doch immer ganz wichtige Räume wie z.B. die Haustechnik/ Hausanschlüsse, die dann irgendwo im EG untergebracht werden müsste, was dann wieder zu Lasten der Wohnfläche ginge (andererseits spart man sich einen Keller, der natürlich auch sehr viel kostet. Zumal ein Großteil des UG sicher entbehrlich wäre.

  • Und Ja, genau wegen den Funktionsräumen wie HA HWR und auch wegen erzielbarer Wohnfläche im Keller (Hobbyraum zu 50% Wfl), kann ich auf Keller nicht verzichten.

    Wobei ich die erzielbare Wfl. im KG nicht zu hoch bewerten würde. Zum einen, weil im KG naturgemäß (unter der Erde liegend) nicht soooo viel Licht in den Raum kommt, die Aussicht auch eher unspektakulär ist (Lichtschacht, betongrau?) und zudem gewisse technische Anforderungen erfüllt sein müssten.


    So zum Beispiel die Belichtung/ Belüftung des "Wohnraumes".


    Und wenn ich dann lese....

    - für die Bauausführung wird Weiße Wanne empfohlen, da Grundwasserbemessungsstand (richtet sich nach dem Allzeithochwasser von 1940) plus 30cm Sicherheit knapp unter GOK ist.

    … dann frage ich mich, wie man diese Funktionen in diesen Räume, die unterirdisch im Bereich der WW liegen realisieren will.


    Also wie man die Belichtung (= Loch in Wand), Fluchtweg/ 2. Rettungsweg (Anforderungen bitte nachlesen) = ebenfalls Loch in Wand hinbekommen will. Für Nebenräume, Dunkelkammern oder Folterkeller gelten natürlich andere Anforderungen

  • Wobei ich die erzielbare Wfl. im KG nicht zu hoch bewerten würde. Zum einen, weil im KG naturgemäß (unter der Erde liegend) nicht soooo viel Licht in den Raum kommt, die Aussicht auch eher unspektakulär ist (Lichtschacht, betongrau?)

    Thomas B es geht um München, da darf man a) auch bewohnbare Keller bauen und kann diese b) auch zu Preisen vermieten, für die man woanders ein Dachgeschoss bekäme! :lach:


    (ich weiß, nicht wirklich lustig für Münchner, aber leider wahr :()

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • darf man auch bewohnbare Keller bauen

    So weit, so herrlich.


    Nur: WW. Da sind Löcher natürlich erstmal nicht die erste Wahl. Löcher aber braucht's. Irgendwie. Und von gewisser Größe. Und es bedarf eines begehbaren Fluchtweges. Gerade im Keller. Und an diesen Fluchtweg sind auch technische Anforderungen geknüpft. Inwieweit sich diese mit der WW-Konstruktion in Einklang bringen lassen….wer weiß.


    (Im Falle eines Nicht-Aufenthaltsraumes gibt es eben keine Fenster. Oder druckwasserdichte Fenster. Und ein beton - Lichtschacht davor. Passt scho'. Aber ein bewohnter Bereich.....?)

  • das führt jetzt a bissl weg vom Thema das mit der Wohnfläche ;)

    Nach WflVO und deren Auslegung, können Hobbyräume zu 50% der Fläche als Wfl angerechnet werden, wenn sie mit der WE direkt verbunden sind (und beheizt sind etc) auch wenn sie nicht den LBO Anforderungen an Aufenthaltsräume (Fluchtweg, Belichtung etc.) entsprechen.

    Üblicherweise haben Hobbyräume hier eine Beleuchtung über Lichtschächte, sind direkt mit der WE verbunden, haben mind. 2,30m Raumhöhe, sind beheizt und sind wohnraummäßig ausgebaut (z.B. Bodenbelag) haben aber keinen eigenen Fluchtweg und sind eben im Wohnwert eingeschränkt

    Bei Bauträgern im VK und auch beim FA werden diese zu 50% als Wfl gerechnet.

    Interessant ist das z.B. bei dem neuen Gesetz zur Wohnraumförderung und der Sonderabschreibung über max.5a für 5%/a, weil die Gesamtbaukosten für die erzielte Wfl 3000€/m² nicht übersteigen darf um förderfähig zu sein. Da helfen die Hobbyräume schon.

    Aber wie gesagt, das gehört hier nicht wirklich her...mich interessiert aktuell mehr das Grundwasserthema

  • auch wenn sie nicht den LBO Anforderungen an Aufenthaltsräume (Fluchtweg, Belichtung etc.) entsprechen.

    Naja gut...Hobbyraum eben. Das heißt: da nächtigt Niemand. Zumindest formal.



    Üblicherweise haben Hobbyräume hier eine Beleuchtung über Lichtschächte, sind direkt mit der WE verbunden, haben mind. 2,30m Raumhöhe, sind beheizt und sind wohnraummäßig ausgebaut (z.B. Bodenbelag) haben aber keinen eigenen Fluchtweg und sind eben im Wohnwert eingeschränkt

    Belichtung ü. LS ist ja ...irgendwie süß. Klar: man kann da ein paar Eimer Licht in die dunkle Höhle bringen. Aber das Wort "Belichtung" suggeriert natürlich eines: Licht! Raumhöhe ist sicher nicht das Problem, Belüftung auch nicht. Diese ließe sich mit einer KWL problemlos herstellen. Sogar sehr viel besser als eine Belüftung über Loch in WW.


    "Im Wohnwert eingeschränkt". Eine schöne Formulierung. Aber was heißt das? Im echten Leben, meine ich. Es mag als Hobbyraum gehen (wobei ich gestehen muss, dass ich zwar schon viele Hobbyräume in vielen Kellern geplant habe, jedoch bis dato nur eine sehr geringe Anzahl an BH hierin einem Hobby nachgehen wollten...), aber eben nicht als "Wohnraum". Was ist ein 50%-Wohnraum? Entweder ich kann mich dort (dauerhaft) aufhalten. Oder eben nicht. Komme ich im Notfalle zu 50% lebend raus und zu 50% tot?


    Nicht dass ich etwas gegen Hobbyräume in Kellern hätte. Gar nicht! Ich denke nur, dass eine Anrechnung an die Wohnfläche nicht zulässig sein dürfte. Aber in München geht wohl Vieles, was anderenorts nicht geht.


    Werden Käufer in M eigentlich darüber aufgeklärt, dass der Kellerraum o. 2. Rettungsweg nicht zum dauernden Aufenthalt genutzt werden darf? Mit Belehrung und Unterschrift, dass das auch verstanden wurde usw.?

  • Nach WflVO und deren Auslegung, können Hobbyräume zu 50% der Fläche als Wfl angerechnet werden, wenn sie mit der WE direkt verbunden sind (und beheizt sind etc) auch wenn sie nicht den LBO Anforderungen an Aufenthaltsräume (Fluchtweg, Belichtung etc.) entsprechen.

    Nein, in der WflVO steht in § 2 (3) 1 a. und 2 explizit das Gegenteil! Woher nimmst Du Deine Informationen?

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Guck mal, daher wahrscheinlich:


    Wohnfläche berechnen beim Hobbyraum | Wirtschaft



    Aber, ich lese das auch anders:

    § 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen

    (1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.

    (2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von

    1.

    Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie

    2.

    Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,


    wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.

    (3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:

    1.

    Zubehörräume, insbesondere:

    a) Kellerräume,
    b)Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
    c)Waschküchen,
    d)Bodenräume,
    e)Trockenräume,
    f)Heizungsräume und
    g)Garagen,
    2.Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
    3.Geschäftsräume.


    Es mag der speziellen Münchner Situation geschuldet sein, dass man es dort anders auslegt. Obgleich es schon eines ordentlichen Maßes an Phantasie bedarf das anders auszulegen....

  • Aber wie gesagt, das gehört hier nicht wirklich her...mich interessiert aktuell mehr das Grundwasserthema

    bitte berücksichtigt doch den expliziten Wunsch des TE und bleibt On Topic.

    Thema Auslagern? "Inwiefern kann ein Hobbyraum als Wohnfläche angerechnet werden". Sicher eine interesante Disukussion.

  • kurze Google Recherche und ein Blick in die WoFlV zeigt - es ist nicht ganz einfach.


    Die 50% halte ich persönlich für ganz falsch - kommt wohl von Kellern mit < 2.00m ?

    Findet man aber auch z.B. ohne Quellenangabe hier: Berechnung_der_Wohnflaeche.pdf


    Die Frage ist ganz einfach:

    Erfüllt der Raum die

    Zitat

    an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder

    Ist ein Hobyraum ein Aufenthaltsraum?


    OLG München:

    OLG München, Urteil vom 04.03.2008 - 13 U 2384/07 - openJur


    => ein Hobbyraum kann, muss aber kein Aufenthaltsraum sein




    Man könnte nun also argumentieren:

    - für Hobbyraum gibt es keinen Ausschluss in der WoFlV §2 3) 1.

    0> da der Hobbyraum kein Aufenthaltsraum i.S. der BayBO sein muss (OLG München), ist er voll anzurechnen, da er zur Wohnung gehört.

  • Wohnfläche berechnen beim Hobbyraum | Wirtschaft

    sieht das Problem ja vor allem in den unterschiedlichen Berechnungsarten. TausT geht es vor allem um die Wohnraumförderung, da ist mE die WoFlV einschlägig.

    Bei der (Neu-)Vermietung kommt es ja auch die (theoretische) Wohnfläche nicht so sehr an, sondern eher auf die tatsächliche Nutzbarkeit.

  • Richtig. Kann sein, muss aber nicht.


    Erfüllt er aber die geforderten Anforderungen nicht (Belichtung, Belüftung, 2. Rettungsweg), so ist er kein Aufenthaltsraum und -so mein Verständnis- nicht zur Wohnfläche zu rechnen. Erfüllt er die Anforderungen, ist er nicht hinzuzurechnen.


    Aber hier hieß es ja: in M zählen solche Räume zu 50% hinzu. Wie kann das sein? Entweder ist es ein Aufenthaltsraum. Oder eben nicht.


    Der Terminus "50%-Aufenthaltsraum" ist mir nicht bekannt.


    Wäre dann ein Lagerraum im Keller, ohne Tageslicht und Belüftung ein 25%-Aufenthaltsraum, weil er zB die ausreichende Raumhöhe aufweist? Bei Räumen im DG mit Dachschräge dann "5 - 10% Wohnraum".


    Auf wie viele Nachkommastellen kann man Wohnraumanforderungen berechnen ;)

  • Bei der (Neu-)Vermietung kommt es ja auch die (theoretische) Wohnfläche nicht so sehr an, sondern eher auf die tatsächliche Nutzbarkeit.

    Absolut d'accord.


    Die tatsächliche Nutzbarkeit wären dann 50% im Keller. Nur halbtags zu nutzen. Von 8.00 - 20.00 Uhr?


    Wenn ich X m² Wohnfläche verkaufe/ vermiete, dann möchte ich auch X m² Wohnfläche immer irgendwie nutzen können. Ganztägig. Immer.

  • Erfüllt er aber die geforderten Anforderungen nicht (Belichtung, Belüftung, 2. Rettungsweg), so ist er kein Aufenthaltsraum und -so mein Verständnis- nicht zur Wohnfläche zu rechnen. Erfüllt er die Anforderungen, ist er nicht hinzuzurechnen.

    sehe ich anders. Es wird ja nicht die Fläche der Aufenthaltsräume addiert. Ein Abstellraum oder WC (in der Wohnung) ist kein Aufenthaltsraum (muss keiner sein), zählt aber zur Wohnfläche.

  • Ein Abstellraum oder WC (in der Wohnung) ist kein Aufenthaltsraum (muss keiner sein), zählt aber zur Wohnfläche.

    Ja...aber wer nächtigt schon im WC?


    Hier muss man m.E. auch die zu erwartende Nutzung antizipieren. Hat Jemand 30m² Hobbyraumkellerlochverlies, so wird er diesen kaum nur für temporäre Nutzungen hernehmen.


    Wie auch immer. Ich sehe jedenfalls keine 50%-Regelung. Entweder Wohnfläche. Oder nicht.




    das sieht man mal wieder welch' weites Feld das Baurecht ist.....spannend!

  • Die tatsächliche Nutzbarkeit wären dann 50% im Keller. Nur halbtags zu nutzen. Von 8.00 - 20.00 Uhr?


    Wenn ich X m² Wohnfläche verkaufe/ vermiete, dann möchte ich auch X m² Wohnfläche immer irgendwie nutzen können. Ganztägig. Immer.

    Häng dich doch nicht so an den 50% auf. Ich meinte damit:

    Wenn ich eine Wohnung kaufe oder miete, dann mache ich doch meine Kaufentscheidung nicht nach der WoFl im Prospekt abhängig, sondern ich schau mir das an, mit allen Vor- und Nachteilen und speziellen Gegebenheiten und bewerte das.

    Eine 100m² Wohnung kann ja z.B. besser nutzbar sein als eine 150m² Wohnung mit total versautem Grundriss.

    Da kann ich dann auch für die 100m² gleich oder sogar mehr bezahlen! So zumindest ticke ich da.



    Hab's jetzt nicht alles durchgelesen...nur kurz überflogen, aber ist das stimmig?

    Ist mal einfach meine Arbeitsthese :) und steht zur Diskussion.

  • Zitat von WoFläVO

    (3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:


    1. Zubehörräume, insbesondere:


    a) Kellerräume,

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung.

  • Wie auch immer. Ich sehe jedenfalls keine 50%-Regelung. Entweder Wohnfläche. Oder nicht.

    Die soll angeblich in der DIN 283 sein. Die liegt mir leider nicht vor, weil zu alt. DIN 277 hab ich.


    Skeptiker

    Ist jeder Raum im UG ein Kellerraum?

    Dann wäre auch ein als Aufenthaltsraum genehmigter, belichteter, belüfteter Raum etc. bei einem Hanghaus nicht anrechenbar .

  • Die Wortschöpfun Hobbyraum ist bei BT und Maklern sehr beliebt, weil sie Wohnraum(nähe) suggeriert, aber eben im Streitfall gesagt wird: Das ist ken Wohnraum, drum steht ja Hobbyraum da.

    Im Übrigen lest mal, wofür die WoFlV geschaffen ist. Alles andere sind nur Adaptionen mangels eigener Definition(en)

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Wann ist ein Keller ein Keller? Jetzt wird's philosophisch.


    Ich hätte jetzt nach WoFlVO auch nicht groß nachgedacht. Das steht da so, sollte dann auch so gelten. Ich sehe auch noch nicht wie man das anders sehen kann. Wie denn? 50% Wohnfläche...in München.


    Nicht falsch verstehen, ich will's nur verstehen, denn ich verstehe es derzeit noch nicht. Kommt vielleicht noch.

  • im Streitfall gesagt wird: Das ist ken Wohnraum, drum steht ja Hobbyraum da.

    Ja....schön. Und in M soll das mit 50% Wohnfläche angerechnet werden können. Es gibt doch auch nicht ein bißchen schwanger.


    Kein Problem damit, wenn der Keller ein Wohnraum/ Aufenthaltsraum ist. Dann muss er gewisse Parameter erfüllen und gut ist. Wohnfläche. 100%. Oder eben nicht. Dann würde ich 0% ansetzen.


    Mich würde die Rechtsgrundlage für die 50% interessieren. Jetzt...wirklich.

  • Danke fürs auslagern...


    Es geht um §2 der WflVO:

    § 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen

    (1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.
    (2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von

    1.Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
    2.Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
    wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.


    und um §4

    § 4 Anrechnung der Grundflächen

    Die Grundflächen

    1.von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
    2.von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
    3.von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
    4.von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte

    anzurechnen.


    Jetzt geht es darum, wie ein Hobbyraum zu werten ist und was ortsüblich ist.

    In einem BGH Urteil von 2007, wurde sogar die gesamte Grundfläche des Hobbyraums als Wfl gesehen und nicht nur die Hälfte, weil der Hobbyraum eben beheizt ist und "wie ein Wohnraum" ausgestattet sei.


    Hier ist es ortsüblich, dass eben diese Hobbyräume (mit Lichtschacht, beheizt, min 2m Höhe) zur Hälfte als Wohnfläche angesetzt werden.


    Interessant auch dieses Urteil , v.a. die Entscheidungsgründe ab 84, speziell 105:

    105

    Der BGH hat wiederholt entschieden, dass Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen sind, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den gesetzlichen Bestimmungen als Wohnraum anzurechnen sind. Die Ausstattung der Räume spricht auch nicht generell gegen eine Wohnnutzung. Hierzu ist nicht erforderlich, dass die Räumlichkeiten in jedem Merkmal z.B. den Anforderungen der Baugesetze o.ä. entspricht. Auch ein Raum mit Dachschrägen kann und wird auch vielfach als Raum zum Schlafen oder Wohnen benutzt, ein Hobbykeller wird in der Regel - wie schon der Name sagt - zur Ausübung verschiedener Hobbys genutzt. Wenn die Beklagten diese Räume unüblich nur zum Lagern von Gegenständen verwenden, nimmt dies dem Raum nicht per se die Qualifikation als Hobbyraum.



    Zur Nutzung an sich:

    Ich wohne selber in einem REH mit Hobbykeller mit FBH und Fenster und Lichtschacht davor, 2,40m Raumhöhe.

    Da steht eine Eckbank mit Tisch und Stühlen drin, ein Kleiderschrank, ein E-Piano, ein Bücherregal, bissi Deko usw...


    Wir nutzen das wenn Kumpels zum Kartenspielen kommen, die Kinder was großes basteln/malen wollen und das auch mal liegen bleiben kann für ein paar Tage, die Kids spielen da unten Uni-Hockey auf zwei kleine Tore, klimpern mal auf dem Klavier oder spielen laut "Voice of Germany" nach usw..... eben kein Schlafraum sondern ein Mehrzweckraum für viele Dinge. Klar, manchmal passiert da auch eine Woche nichts, bzw. wir holen nur mal die Skiklamotten aus dem Schrank, aber ohne den Raum würde sich das alles zwingend ins Wo-Zi verlagern mit allen Nachteilen. Also ich bin froh um den Raum da unten, auch wenn die natürliche Beleuchtung stark eingeschränkt ist.

  • Interessant auch dieses Urteil , v.a. die Entscheidungsgründe ab 84, speziell 105:

    da gehts immer um die Vermietung. Bei dir gehts um Förderung und da wird man mEn stur nach der zugrunde liegenden Berechnungsvorschrift gehen. Welche Förderung ist das überhaupt mit max 3.000€/m² WoFl ?


    Aber da die 50% ortsüblich sind, die Behörde die Berechnung wahrscheinlich nicht prüft bzw. sich die Ansicht zu eigen gemacht hat (Wahnsinn welche Inkompetenz da in den Behörden herscht.. FA wollte WoFl von mir, als ich fragte ob nach WoFlv, DIN 283 oder Din277 wusste man damit nichts anzufangen)...

  • Der BGH hat wiederholt entschieden, dass Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen sind, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den gesetzlichen Bestimmungen als Wohnraum anzurechnen sind. Die Ausstattung der Räume spricht auch nicht generell gegen eine Wohnnutzung. Hierzu ist nicht erforderlich, dass die Räumlichkeiten in jedem Merkmal z.B. den Anforderungen der Baugesetze o.ä. entspricht.

    Denken wir mal einen Schritt weiter.


    Kellerraum wird, weil das BGH es so entscheiden hat, auch zur Wohnfläche gerechnet. Mieter sagt: Toll, da kommt Schwiegermutter rein. ist ja ein toller Wohnraum. Wurde mir auch so vermietet.


    Omma geht zu Weihnachten früher ins Bett, die Kinder fackeln oben den Weihnachtsbaum ab. Kurz darauf großes Geschrei...Feuer überall. Omma kommt aus ihrer Kellersackgasse nicht mehr raus und erhält eine weihnachtliche Feuerbestattung.


    Wie werden Richter dann die Nutzung dieses Raumes als Wohnraum betrachten?