Wie lange kann man Hauskauf Mängel geltend machen?

  • Hallo,

    ich habe mir Anfang 2013 eine Doppelhaushälfte Baujahr 1952 zugelegt. In der langen Zeit hatte es jede Menge Besitzer und jeder hat ein bisschen gepfuscht.

    Beim Kauf wurde noch die tolle Dämmungseigenschaft über den Klee gelobt und mir wurde ein positiver Energieausweis vorgelegt, den ich aber nicht behalten durfte, da er angeblich im Besitz der Bank ist, die den in Auftrag gegeben hat. Als unerfahrener Käufer hielt ich diesen Vorgang für normal.

    Heute glaube ich, man hat mir irgendeinen tollen Energieausweis gezeigt, versehen mit meiner Adresse, der aber überhaupt nicht zu meinem Haus gehört...


    In meinen Jahren des Bewohnens stellte sich heraus, daß es im Sommer schnell über 40°C im Dachgeschoss werden, im Winter die oberen Räume kaum warm zu kriegen sind.

    Nach Wasserschaden im Bad, verursacht durch undichte Wartungsfugen, musste dieses komplett neu gemacht werden. Da habe ich schon die hochgepriesene Dach-Dämmung bemerkt, die garnicht oder sehr mangelhaft vorhanden war. Da ich keine Lust auf Ärger hatte, habe ich alles nach aktuellen Normen neu gemacht.


    Nun bin ich gerade dabei, das Kinderzimmer zu renovieren und das Thema Dämmung setzt sich hier massiv fort. Abgesehen von Schimmel neben der Heizung in der Gaubennische, was auf eine ungenügende Durchführung der Wand hindeutet, sehe ich nun angehängte Bilder unter den Gipskartonplatten der Decke und der Schrägen.


    Kann ich für so einen Pfusch noch irgendjemanden zur Rechenschaft ziehen?


    Zu den Fotos: Ich habe nichts an der "Dämmung" verändert, nur die Gipskartonplatten herausgebrochen und an der Schräge die Untersparren entfernt. Darunter sieht es original so aus! Eine Dampfsperre ist von vornherein nicht vorhanden.

  • 2013 gekauft, und 2019 meinst Du, wegen eines eventuell falschen Energieausweis irgendetwas reklamieren zu können? Never ever.

    Da hättest Du auch unmittelbar nach dem Kauf nur eine Chance, wenn Du dem Verkäufer eine arglistige Täuschung nachweisen könntest.


    Zur Dämmung: Das ist doch viel mehr, als das Baujahr 1952 vermuten lassen würde.

  • Für die Nichteinhaltung von früheren Normen kann schon nach 5 Jahren kaum noch jemand zur Rechenschaft gezogen werden. Nach über 65 Jahren ist da nichts mehr zu holen. Und früher waren technischen Regeln meist viel weniger anspruchsvoll als heute.


    Wenn sich die Geschichte mit dem Energieausweis belegen oder unabhängig bestätigen ließe, ließe sich daraus vielleicht juristisch in Richtung § 123 BGB Nektar saugen. Aber das muss jemand mit juristischem Fachwissen bewerten.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Muss man nicht beim Hausverkauf auch den Energieausweis übergeben und nicht nur zeigen? Steht in jedem Ratgeber zum Hauskauf im Internet. Hast Du dich denn nicht vorher erkundigt? Wen will man jetzt noch zur Rechenschaft ziehen? Höchstens den Hausverkäufer, weil er den Energieausweis übergeben hat. Was bringt das? Ein Bußgeld für den unterschlagenen Energieausweis? Die Vorbesitzer sind nicht zu belangen, denn sie haben es nicht verkauft. Das war wohl die Bank. Und ihr ist auch nichts vorzuwerfen, denn sie hat das Haus wie es ist übernommen, um es weiter zu verkaufen.


    Nun hast Du ein altes Haus und musst mit den Unzulänglichkeiten des Hauses leben oder wieder verkaufen.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • zum Energieausweis.

    Maßgebend war §16 EnEV 2009:

    " (2) Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht aneinem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oderTeileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer einen Energieausweis mit dem Inhalt nach dem Musterder Anlage 6 oder 7 zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat."


    so ich ich verstehe, wurde Euch der Energieausweis zugänglich gemacht.


    Am Rande: gesteppte Glaswollematten... bitte immer schön an die persönliche Schutzausrüstung bei Arbeiten dort oben denken...


    Und: ich vermute, irgendwann in den 1980er/Anfang 1990er Jahren wurde mal die Dacheindeckung erneuert? Andere würden da auch mal über eine Komplettsanierung des Dachs nachdenken... Hängt aber nicht zuletzt von den Ansprüchen und dem Gesamtbild sowieso ab...

  • und nü? Abreissen oder kann man noch was retten?

    das hängt von Deinen Ansprüchen ab.


    Das Haus ist nun fast 70 Jahre alt, und es hat wohl diese 70 Jahre funktioniert. Selbstverständlich ist das Haus nicht mit einem Neubau vergleichbar, und wer Neubau-Niveau erwartet, der muss auch Neubau kaufen bzw. bauen lassen. Ich bin mir sicher, dass Du nicht den Preis für einen vergleichbaren Neubau bezahlt hast.


    Das was Du leichtfertig als Pfusch bezeichnest ist in vielen Fällen einfach dem Alter des Gebäudes geschuldet, und hat nichts mit Pfusch zu tun. Man hat damals einfach anders gebaut, weil es andere Gesetze und Normen gab, weil Materialbeschaffung damals auch ein Thema war, und weil es auch schon damals Bauherren gab die mehr oder weniger Geld für ihren Hausbau ausgeben konnten.


    Es ist auch normal, dass in so langer Zeit auch mal baulich etwas verändert wurde, genau so wie Du in den letzten 5 Jahren auch Veränderungen vorgenommen hast. Es wäre gut denkbar, dass in 50 Jahren, sofern das Haus bis dahin noch steht, die nächsten über Deinen "Pfusch" jammern. Wer weiß, wie sich das Bauen bis dahin noch verändert, und was dann "Neubau-Niveau" ist.


    Du solltest Dich von der Vorstellung lösen, dass Du aus diesem Haus mit vetretbarem Aufwand einen Neubau machen kannst. Das ist und bleibt ein Bestandsgebäude, mit allen Macken und Kanten, und wer so etwas kauft, muss bereit sein mit Kompromissen zu leben. Wer dazu nicht bereit ist muss ein neues Haus bauen.


    Beachte, Instandhaltung, Modernisierung, Sanierung, machbar ist fast alles, aber nicht alles ist sinnvoll.


    Ich habe schon in vielen threads geschrieben, dass es nicht sinnvoll ist, bei einem Haus mit einer Lebensdauer von xxx Jahren zu rechnen, denn die Zeiten ändern sich, viele Menschen sind heute nicht mehr bereit die notwendigen Kompromisse einzugehen, und so wird so manches Haus schon abgerissen, obwohl es vielleicht erst 50 Jahre alt ist.

    Es macht auch einen Unterschied, ob wir über ein Reihenhaus irgendwo im Stadtzentrum sprechen, oder ein EFH irgendwo auf dem Land. Ich habe letzte Woche ein Angebot erhalten für eine Abriss, Gebäude ist Bj. 1966. Bereits da stellt sich die Frage, ob man noch einmal viel Geld in die Hand nehmen und sanieren/modernisieren soll, oder ob man nicht einfach den alten Bestand entsorgt und ein neues Gebäude baut.


    Du hast Dich für einen Kauf und Modernisierung entschieden, also muss Dir klar sein, dass das Geld kostet, und dass Du damit nicht Neubau Niveau erreichen wirst. Du musst Dich mit Kompromissen anfreunden, sonst hast Du ewig schlaflose Nächte.


    Lass das Dach untersuchen und die Restnutzungsdauer abschätzen (Deine Balkendecke muss ja auch noch untersucht werden). Dann kannst Du entscheiden, ob man das Dach komplett sanieren muss, die Dachfläche einfach wieder verschließt, oder nur geringfügig ein bisschen optimiert. Letztere Optionen kosten halt ein paar kWh Heizenergie p.a., und was den Hitzeschutz betrifft, so kannst Du ohne viel Aufwand sowieso nicht viel ändern. Hier hilft für die wenigen extremen Tage eine Klimatisierung.


    Machen wir mal mit einem Beispiel weiter.


    Dein Dach hat aktuell einen U-Wert von vielleicht 0,8W/m²K (keine Ahnung wie dick die Dämmmatten sind, ich habe einfach mal 5cm angenommen). Das kannst Du mit Aufwand in Richtung 0,3-0,4W/m²K bringen, alles andere würde deutlich mehr Aufwand bereiten.


    Das jährliche Einspartpotenzial an Heizenergie liegt vielleicht bei 20-40kWh/m² Dachfläche, also irgendwas um 1,50 € bis 2,- € pro m² Dachfläche und Jahr.

    Auf den Hitzeschutz hat das keinen nennenswerten EInfluss, dafür wären weitere Maßnahmen notwendig.


    Bei einem Neubau würde man ein Steildach von vornherein etwas anders planen, aber DU musst Dich am Bestand orientieren (s.o.), und da sind die Möglichkeiten halt begrenzt, wenn es nicht ausufern soll.

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  • Einfach mal bei Vorbesitzer und entsprechender Bank nach dem Energieausweis nachfragen. ohen jegliche Hinweise auf probleme oder bedenken.


    Falls dieser deutliche Mängel auf Fehler oder betrugsabsichten aufweisen würde, wäre hier vielleicht was zu machen.

    :thumpsdown:

  • War damals der Verbrauchsausweis noch zulässig? Ich meine, ja,


    Da bin ich mal gespannt, wie man dem Verkäufer nach 5 Jahren Betrugsabsicht nachweisen möchte.

    Abgesehen davon, war nicht von einer Bank als Verkäufer (nicht Makler) die Rede? Das könnte spannend werden. :D


    Da würde ich zuerst einmal mein Finanzpolster überprüfen und schauen, was meine Rechtschutzversicherung dazu sagt. Dann den Kaufvertrag und alle damals verwendeten Unterlagen (Beschreibung des Gebäudes, Exposé o.ä.) zusammentragen. Wenn die beiden OK sagen, dann hat man ein neues Hobby für die nächsten Jahre.

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  • Und was bringt das? Am Ende wird der Verkäufer bestraft, aber nicht die Bank, denn dieser hat ja gelogen. Dieser hat womöglich sogar nur im Auftrag der Bank verkauft und war kein Angestellter der Bank. Diese ist nun fein raus. Gekauft wie gesehen usw... Das Haus kann man nicht mehr zurück geben. Und selbst hat man nix von, wenn der Verkäufer ein Bußgeld bezahlt. Davon wird die Bude nicht wärmer. Der TO kann jetzt nur noch Schritt für Schritt das Haus renovieren. Dach sanieren, Außenwände dämmen (die sind bestimmt nur 24cm stark, mit Pech nur Hohlblocksteine), neue Fenster, evtl. Heizung... usw...


    Ja, ein nettes Hobby für Heimwerker, aber nix, wenn man zwei linke Hände hat.

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  • Abgesehen davon, war nicht von einer Bank als Verkäufer (nicht Makler) die Rede?

    Hallo,

    Der Verkäufer war eine Privatperson, die das über die Bank abwickeln lassen hat. Bei jedem Besichtigungstermin war ein Mensch von der Bank mit dabei und hat ne Menge Unterlagen vorgezeigt, darunter auch den Energieausweis.

    Direkt von mir entdeckte Mängel (wie z.B. nasse Ecke im Anbau durch falschen Dachanschluss zum Nachbarn oder fehlender Dachrinnenablauf an anderer Stelle) wurden noch vor Kaufvertragsunterzeichnung ausgebessert. Auch über diese Arbeiten wurden mir Quittungen der Fachbetriebe gezeigt. Soweit war alles in Ordnung.

    Am Ende hab ich den verhandelten Kaufpreis aber an einen Notar überwiesen, nicht an die Bank. Beim Notartermin war dann auch wieder einer von der Bank und der Verkäufer dabei. Ich denke, daß die Bank als Makler aufgetreten ist.

    Am Ende wurden mir die ursprünglichen Baupläne von 1952, die noch vorhanden waren, und die Pläne vom Anbau übergeben, alles als Kopie. Nicht aber der Energieausweis aus o.g. Gründen.


    Irgendwie stinkt das für mich zum Himmel...


    Gruß

    Aenders

  • Der Energiausweis wird hier völlig überbewertet.

    Wie schon geschrieben, könnte es sich vor 5 Jahren noch um einen Verbrauchsausweis handeln. Was will man daraus entnehmen?


    Selbst wenn es sich nicht um einen Verbrauchsausweis handeln würde, bei einem Haus Bj. 1952 ist das Papier ziemlich nichtssagend. Um so einen Ausweis zu erstellen wird kein Gebäude bis auf die Einzelteile zerlegt, sondern Wandaufbauten etc. werden pauschal angesetzt. Ob dann am Ende ein paar kWh mehr oder weniger auf dem Papier stehen, das kann man abhaken.


    Was soll also erreicht werden? Wertminderung? Kaufpreisminderung? Schadenersatzklage? Der Schuss geht nach hinten los. Wenn zwischenzeitlich Veränderungen vorgenommen wurden, müssten diese bei einer Rückabwicklung wiederum rückgebaut werden, oder aber man kann das Geld abschreiben, unter Umständen wird einem noch, weil DIY, eine Wertminderung auf´s Auge gedrückt.


    Was am Ende bleibt ist ein ordentlicher Verlust, und etwas Lebenserfahrung.


    Fakt ist, der Energieausweis wurde Dir zugänglich gemacht, was darin stand ist meist nicht das Papier wert auf dem er ausgedruckt ist. Fakt ist auch, dass im Kaufvertrag mit hoher Wahrscheinlichkeit festgehalten ist, "gekauft wie gesehen". Man kann jetzt ein Fass aufmachen und Geld verlieren, oder man schaut, dass man die Hütte endlich auf Vordermann kriegt.

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  • Man kann jetzt ein Fass aufmachen und Geld verlieren, oder man schaut, dass man die Hütte endlich auf Vordermann kriegt.

    Jep, und das tue ich jetzt Dank eurer super Hilfe jetzt auch!

    Ein langwieriger Prozess mit ungeahntem Ausgang bringt hier auch nichts, denn ich dürfte die Materie während der ganzen Prozesszeit wahrscheinlich nicht mal verändern, wenn keine Gefahr für Leib und Leben vorliegt.

    Also, Hacken in Teer und auf geht's! Sch* auf die paar Mark...


    Danke an alle!


    Liebe Grüße

    Aenders

  • Eben, konzentriere Deine Energie auf den Umbau, und investiere das Geld lieber da als in langwierige Streitereien mit ungewissem Ausgang.

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