Nicht alle Mängel beseitigt, trotzdem möchte Bauträger Schlußzahlung und Unterschrift für den Beginn der Garantielaufzeit

  • Hallo,
    ich habe vor ca. 1,5 Jahren eine (Neubau-)Wohnung in einer Wohnanlage vom Bauträger gekauft.
    Damals war das Gebäude noch nicht ganz fertiggestellt, die Wohnung aber schon bezugsfähig.
    Nach Fertigstellung wurde von den Eigentümern ein Sachverständiger bestimmt, der das Gemeinschaftseigentum begutachten sollte.
    Der Sachverständige hat diverse, zum Teil gravierende Mängel gefunden.
    Einiges davon wurde in der Zwischenzeit nachgebessert. Es gibt aber nach wie vor keine mängelfreie Schlussabnahme.
    Nun bombardiert mich der Bauträger mit Mails und Briefen, nach denen ich 1. die letzte Rate bezahlen soll (lt. Vertrag fällig nach kompletter Fertigstellung) und eine "Rechtsgeschäftliche Abnahme" unterschreiben.
    Die 5-jährige Verjährungsfrist für die Gewährleistung soll schon ab dem Tag der Begehung vor mehr als 1 Jahr laufen (ich habe keine andere Option auf dem Vordruck, den ich unterschreiben soll).
    Ist das üblich, dass die Frist schon läuft, wenn nicht alles ordnungsgemäß fertig gestellt ist?
    Im Anschreiben weißt man mich darauf hin, dass ich sowohl Abnahme unterschreiben, als auch die Schlussrate bezahlen muss und dass "unwesentliche Mängel" (was sind "unwesentliche Mängel"? ) nicht zur Verweigerung berechtigen.
    Muss ich das wirklich so akzeptieren, obwohl noch nicht alles nachgebessert wurde und in Ordnung ist?

    Mir geht es nicht darum die Zahlung hinauszuzögern (das Geld liegt auf der Bank), sondern ich fürchte, dass nicht mehr weiter gearbeitet/nachgebessert wird, wenn alles bezahlt ist.
    2. Sehe ich nicht ganz ein, warum die Verjährungsfrist schon laufen soll, wenn nicht alles ordnungsgemäß fertig gestellt ist.
    Liege ich da falsch?

  • Ich kenne jetzt natürlich nicht das vertragliche Konstrukt.


    Daher nur soviel dazu. Du hast natürlich Recht, dass die Motivation zur Mängelbeseitigung bei kompletter Bezahlung schlagartig abnimmt. Sie könnte durchaus gegen Null tendieren. Andererseits ist der Einbehalt eines sehr großes Geldbetrages, dem dann ein paar winzige Mängel gegenüber stehen auch nicht nachzuvollziehen.


    Erstmal wäre zu klären um was es sich denn handelt. Ein ganz wesentlicher Mangel wären (jetzt nur mal als Beispiele) ein nicht funktionierendes Bad, eine nicht funktionierende Heizung, eine fehlende Wohnungstür, ein fehlendes Treppengeländer usw. usf. "Normale Mängel" die also ein Mangel sind, aber den Verbleib und die Nutzung der Wohnung trotzdem nicht "stören" wären z.B. ein nachzustellendes Fenster, eine vermasselte Fuge in der Fliesenfläche, ein Kratzer im Glas usw.


    Üblicherweise (Achtung: kann bei Dir natürlich abweichend vereinbart sein) würde man den doppelten Betrag dessen, was zur Mängelbehebung notwendig ist einbehalten und den Rest brav überweisen. Kommt der BT dann nicht in die Pötte, hat man auf jeden Fall genug Geld einbehalten um die Mängel ggf. auf eigene Veranlassung hin beheben zu lassen.


    Wenn diese Begehung nun schon 1 Jahr zurückliegt, so wäre dies eine fürstliche Zeitspanne zur Mängelbehebung gewesen.

  • Im Anschreiben weißt man mich darauf hin, dass ich sowohl Abnahme unterschreiben, als auch die Schlussrate bezahlen muss und dass "unwesentliche Mängel" (was sind "unwesentliche Mängel"? ) nicht zur Verweigerung berechtigen.
    Muss ich das wirklich so akzeptieren, obwohl noch nicht alles nachgebessert wurde und in Ordnung ist?

    Du hast geschrieben, dass der SV das Gemeinschaftseigentum begutachtet und Mängel festgestellt hat, aber was ist mit dem Sondereigentum? Wurde das bereits abgenommen (Teilabnahme) oder wurde auch hier die Abnahme verweigert? oder ist eine Teilabnahme gar nicht vorgesehen?


    Ich frage mich, was für eine Abnahme Du unterschreiben sollst, und ob der Einbehalt der kompletten letzten Rate gerechtfertigt ist.


    Der BT versucht Druck aufzubauen, ob das gerechtfertigt ist, das kann man Deinen Infos nicht entnehmen. Wurde eine Teilabnahme vereinbart, und Dein Sondereigentum ist mängelfrei, dann müsstest Du diese Arbeit abnehmen. Das Gemeinschaftsigentum und seine Abnahme bliebe davon unberührt. Sicherheitshalber sollte man vielleicht noch darauf hinweisen, dass die Abnahme keine Zustimmung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums darstellt.


    Der BT hätte in sofern Recht, dass ein unwesentlicher Mangel einer Abnahme nicht entgegensteht.


    Was mich wundert, dass sich die Sache bereits 1 Jahr hinzieht. In dieser Zeit müssten doch sämtliche Fristen abgelaufen sein. Das wiederum hätte Folgen was die Bezahlung der Rate bis hin zu Schadenersatz betrifft.

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  • Für mich klingt das alles kompliziert und die Fragen von R.B. sind mehr als berechtigt. Was haben eigentlich die anderen Eigentümer gemacht?


    Ich würde mir hier den Rat eines Fachanwaltes für privates Baurecht einholen; schließlich geht es um viel Geld und - möglicherweise - auch noch um den Eigentumsübergang (Eintrag ins Grundbuch). Zu prüfen wäre vor allem, ob zu viel Geld einbehalten wurde und ob nicht die Abnahme schon längst konkludent erfolgt ist.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Off-Topic:

    Nun bombardiert mich der Bauträger mit Mails und Briefen, nach denen ich 1. die letzte Rate bezahlen soll (lt. Vertrag fällig nach kompletter Fertigstellung) und eine "Rechtsgeschäftliche Abnahme" unterschreiben.


    Hieraus schließe ich, dass bis auf die letzte Rate ( Fertigstellungsrate = üblicherweise 1,5 % des Gesamtkaufpreises = § 3 Abs. 2 der MABV ) alle Raten bezahlt sind.


    Abnahme ist die einseitige rechtsgeschäfliche Erklärung des Erwerbers, dass die erbrachten Bauleistungen im wesentlichen in Ordnung und vom Erwerber gebilligt werden. Der Erwerber, also Du, ist zur Abnahme verpflichtet, wenn die zu erstellende ETW in allen wesentlichen Teilen hergestellt und keine wesentlichen Mängel aufweist, sie muß also insbesondere zum Einzug und Bewohnen geeignet sein. Insoweit kann auf den Beitrag #2 verwiesen werden.


    Die Verjährungsfrist von 5 Jahren beginnt mit der Abnahme zu laufen. Der BT kann also grundsätzlich nicht verlangen, dass Du eine Erklärung unterschreibst, wonach die Verjährung bereits ab der 1. Begehung vor mehr als 1 Jahr zu laufen begonnen hat. Die Abnahme ist Deine Erklärung. Mithin kann der BT Dir Deine Abnahmeerklärung nicht vorschreiben. Den genannten Passus könntest Du also durchstreichen. Dies allerdings nur unter der Voraussetzung, dass Du nicht bereits in der 1. Begehung ein sog. Abnahmeprotokoll mit Erklärung der Abnahme unterschrieben hast!!!


    Frage insofern: Was war das Ergebnis der 1. Begehung? Hast Du seinerzeit nach der Begehung ein Protokoll und mit welchem genauen Inhalt unterschrieben? Ist in dem Protokoll die Rede von " Abnahme " und sind im Anschluß an diese Erklärung noch seinerzeit gerügte Mängel aufgelistet, z.B. die von dem SV der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft festgestellten Mängel? Hast Du - wie üblich - nach dieser 1. Begehung die Bezugsfertigkeitsrate gezahlt und bist in die ETW eingezogen?


    Wenn ja, worauf hindeutet, dass nur noch die letzte Rate aussteht, ginge es in Wirklichkeit gar nicht um die Abnahme des Objekts, sondern um die Bestätigung, dass die im seinerzeitigen Protokoll aufgelisteten Mängel vom BT ordnungsgemäß beseitigt sind = Abnahme der Nachbesserungsarbeiten.


    Die letzt Rate ist grundsätzlich erst dann fällig ( zahlbar ), wenn alle im Protokoll aufgelisteten und zu Recht erhobenen Mängel beseitigt worden sind. Sind nach Erstellung des Protokoll neue und weitere Mängel hinzugekommen, dann kann für diese weiteren Mängel gegebenenfalls zusätzlich der 2-fache Betrag der voraussichtlichen Nachbesserungskosten einbehalten werden.


    Zu empfehlen wäre, dass der von der ETW beauftragte SV jetzt eine weitere Begehung durchführt zwecks Klärung, ob der BT die vor rund 1 Jahr gerügten Mängel auch tatsächlich vollständig und ordnungsgemäß behoben hat. Die angefallenen Kosten des SV können gegebenenfalls von der letzten Rate anteilig in Abzug gebracht werden.


    Das sollte aber alles nochmals von einem Anwalt genauer geprüft werden.

  • Alle anderen Raten sind bezahlt, bis auf die Fertigstellungsrate, ja.
    Meine Wohnung im Gebäude wurde schon im Oktober 2017 von mir abgenommen und ist inzwischen von einem Mieter bezogen.
    Bei der Begehung des Gemeinschaftseigentums mit dem Sachverständigen war ich nicht dabei, habe auch nichts unterschrieben.
    Der Mängelkatalog vom Gemeinschaftseigentum war (für mich als Laie) riesig, viele, viele Seiten.

    Der Bauträger bezieht sich darauf, dass jetzt endlich der Brandschutznachweis vorliegt und somit die Abnahme unterschrieben und die Schlußrate bezahlt werden muss.

    Für mich wichtig ist: läuft die 5-jährige Gewährleistungsfrist üblicherweise vom Tag der Begehung (Abnahme mit vielen Mängeln, die ich damals nicht unterschrieben habe) - oder erst ab dann, wenn die gravierenden Mängel beseitigt sind und der Brandschutznachweis vorliegt?

    Angeblich haben die anderen Eigentümer bis auf einen das Protokoll so unterschieben. Lt. Bauträger. Ob es wirklich so stimmt, weiß ich nicht.