Erbpacht - Haus abreißen ?

  • Hallo ihr lieben !


    Kurz zur Situation : Ich und mein Lebensgefährte wohnen in einem Zweifamilienhaus mit seinen Eltern.

    Da wir jetzt vor haben uns etwas eigenes aufzubauen, sind wir natürlich am überlegen, zumal Grundstücke im Speckgürtel von Hamburg nicht günstig sind.

    Nun hatten wir die Idee das Haus hier abzureißen und ein Doppelhaus für uns und Schwiegereltern zu bauen.

    Das hat, was hier jetzt steht ist alt, schlecht isoliert und es müsste kernsaniert werden.

    Zudem sind 2 separate Häuser doch schöner...


    Problem : Das Haus plus Grundstück wurden vor 30 Jahren als Erbpacht gekauft. Die Dame, der das Haus früher gehörte lebt noch immer, ist jedoch über 90 und lebt in einem Pflegeheim. Also zahlen meine Schwiegereltern noch immer Pacht an sie.


    Dürfen wir das Haus jetzt eigentlich abreißen und etwas Neues drauf setzen ? Oder brauchen wir ihre Zustimmung.

    Natürlich bekommt die Dame weiterhin ihr Geld.


    Und wie läuft es mit der Überschreibung des Grundstückes auf uns ?

    Seine Eltern würden dies machen, dafür leben Sie mietfrei (außer Nebenkosten, Versicherung etc).

    Grundstück, wie auch Haus sollen offiziell auch nur uns gehören.


    Vielleicht findet sich hier ja jemand, der mir diese Fragen beantworten kann.


    Liebe Grüße :)

  • Problem : Das Haus plus Grundstück wurden vor 30 Jahren als Erbpacht gekauft.

    Gekauft wurde dann damals das Haus, aber nicht das Grundstück. Für das Grundstück wurde anscheinend ein Erbpachtvertrag geschlossen. Erbpachtverträge werden in D üblicherweise über 99 Jahre abgeschlossen. Dieser Vertrag läuft demnach noch über knapp 70 Jahre.

    Die Dame, der das Haus früher gehörte lebt noch immer, ist jedoch über 90 und lebt in einem Pflegeheim. Also zahlen meine Schwiegereltern noch immer Pacht an sie.

    Hmmmm, ist die Verkäuferin die Grundeigentümerin (also Erbpachtgeberin) oder auch nur Erbpächterin gewesen? Letzteres wäre der Normalfall, aber dann wäre die Erbpacht nicht an sie zu zahlen, aber darum geht es eigentlich nicht. Es sollte aber geklärt werden.


    Der Erbpächter bzw. die Erbpächterin kann sein bzw. ihr Haus grundsätzlich jederzeit verändern, wie er oder sie mag und kann es auch veräußern. Aber der / die Erbpachtgebende hat bei Veräußerung immer ein Vorkaufsrecht (kann zum selben Preis kaufen, der mit den Kaufenden vereinbart wurde) und je nach Vertragsgestaltung kann auch die vorherige Zustimmung zu gravierenden Veränderungen am Gebäude erforderlich sein.


    Unabhängig davon gilt natürlich auch das öffentliche Baurecht (Bebauungsplan, Gestaltsatzungen, Bauordnung, ...). Es sollte möglichst schnell und zuerst geprüft werden, welche Bebauung danach überhaupt zulässig ist. Erst danach lohnt es sich, in die Gespräche mit der oder dem Erbpachtgebenden zu gehen. Ist dies eine Privatperson?


    Achtung: Nur sehr wenige Banken vergeben Hypothekendarlehen zur Finanzierung von Gebäuden auf Erbpachtboden! Juristisch ist (mir) dies nicht nachvollziehbar, es ist aber so. Auch wollen viele Immobilienkaufende keine Häuser auf Erbpachtgrund haben. Der Boden gehöre ihnen dann ja nicht auf ewig, sondern nur fast und zeitlich begrenzt ... das ist juristisch richtig, mir aber bei der heutigen verbleibenden Lebenserwartung von Immobilienkaufenden ebenfalls rational nicht nachvollziehbar, wer wird schon älter als älter als 100 Jahre ...

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Handelt es sich denn wirklich um Erbpacht?

    Die Schilderungen der TE lassen mich eher eine Leibrente vermuten.




    Wenn Dich ein Laie nicht versteht, so heißt das noch lange nicht, dass du ein Fachmann bist.



    M.G.Wetrow

  • ... natürlich meine ich Leibrente !

    ... grrrr ...


    Über Leibrenten weiß ich nichts. Ich nehme an, dass es auf die genauen Vereinbarungen des Vertrages ankommt.


    Das über die einzuhaltenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen geschriebene gilt trotzdem.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Offenbar haben die Schwiegereltern der TE ein Hausgrundstück auf Leibenrentenbasis von der alten Dame ( D ) gekauft und sind auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.


    Ob das Haus ohne Zustimmung abgerissen werden darf, richtet sich nach dem der Leibrente zugrunde liegenden Vertrag. Mit dem Abriß tritt vermutlich erst einmal eine Wertminderung ein ( sofern nicht wertlos ) und es vermindert sich folglich die Sicherheit für die Leibrente.


    Da die Eltern Eigentümer sind, können sie es auf den Sohn und die TE " überschreiben ". Zu klären wäre nur zu welchen Konditionen: Kauf, Schenkung, Einräumung eines Wohnrechts in einem abgegrenzten Teil des neuen Hauses usw.


    Die Fragen sollten mit einem Notar geklärt werden, sobald ein Konzept in den Grundzügen feststeht/mit den Schwiegereltern vorgeklärt ist.

  • Vielleicht findet sich hier ja jemand, der mir diese Fragen beantworten kann.

    Wirklich zuverlässig wird man das aus der Ferne, in Unkenntnis der vertraglichen Verhältnisse, nicht beantworten können. Neben den bisher genannten Konstellationen wären auch einige Varianten denkbar. Was nun bei Euch vorliegt ist unklar, somit kann man auch nicht sagen, wie man darauf aufbauen kann. Man kann nur Anregungen geben.


    Ich würde an Eurer Stelle wie folgt vorgehen.


    1. Zuerst mal klären, ob das Haus überhaupt mit einem Doppelhaus bebaut werden darf. Wenn nicht, dann sind alle weiteren Überlegungen dazu hinfällig. Dazu einmal beim Bauamt nachfragen, die können anhand der Flurstücknummer sehr genau sagen, was dort möglich ist und was nicht.

    Falls ein Doppelhaus nicht zulässig sein sollte, dann könnte man noch über 1 Haus mit 2 WE nachdenken, ähnlich wie es vermutlich jetzt vorhanden ist, hier gibt es ja auch entsprechende Gestaltungsmöglichkeiten, aber 2WE sind nun mal keine 2 Häuser.


    2. Aktuellen Grundbuchauszug beschaffen, hierzu bei der Gemeinde oder Stadt nachfragen, kostet irgendwas um die 15,- €.


    3. Den Vertrag mit der Dame aus den Akten holen und eine Kopie anfertigen


    4. Wertermittlung Grundstück + Gebäude


    Mit den Unterlagen aus 2. und 3. einen Beratungstermin bei einem Notar vereinbaren. Ich weiß jetzt nicht, wie gut die Notare bei Euch beraten, ich habe dazu schon gute und schlechte Erfahrungen gesammelt. In BaWü war es früher ja unmöglich irgendeinen Notar zu beauftragen, man war an den Notar vor Ort gebunden, und da spielte "Beratung" oftmals keine Rolle, da war Fließbandarbeit angesagt. Das hat sich zwischenzeitlich deutlich geändert.

    Alternativ einen Beratungstermin bei einem Fachanwalt.


    Im Idealfall kannst Du die Unterlagen vorab an den Notar schicken, so dass sich dieser vor der Beratung einlesen kann. Das hat bei mir bisher immer ganz gut funktioniert, und macht die Beratung effizienter.


    In so einem Fall spielen meist noch steuerliche und finanzielle Aspekte eine Rolle, deswegen auch der Grundbuchauszug. Das bespricht man dann am besten mit einem Steuerberater.


    Um nur mal ein Beispiel zu nennen.


    Unterstellen wir, dass Deine Schwiegereltern Eigentümer des Grundstücks sind. Soll dieses "verschenkt" werden? wenn ja, an den Sohn oder an Sohn und Lebensgefährtin? Wer soll später mit welchen Anteilen im Grundbuch als neue Eigentümer eingetragen werden? Hier kommt dann das Ergebnis aus Punkt 4. zum Tragen. Es greifen auch unterschiedliche Freibeträge beim Sohn und dessen Lebensgefährtin. Es besteht sogar die Möglichkeit, dass eine Schenkung zumindest teilweisweise rückgängig gemacht wird, sofern die Lebensgemeinschaft aufgelöst wird. Um das zu vermeiden, sollte man vieleicht nicht einfach das Grundstück "verschenken".


    und noch ein weiterer Punkt.

    Das Thema FInanzen spielt sicherlich auch eine Rolle, ich gehe mal davon aus, dass Ihr das Haus nicht ohne Fremdkapital bauen könntet. Da stellen sich dann schnell solche Fragen wie, "wer wird Kreditnehmer", gibt es im Grundbuch noch eingetragene Lasten, können diese gelöscht werden (Restschuld?) usw.


    Du siehst, eine pauschale Antwort ist nicht möglich, Ihr solltet in Eurem eigenen Interesse zuerst versuchen, alle Fragen zu klären.

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