Darlehenskündigung infolge von Nichtauszahlung möglich?

  • Servus allerseits,


    möchte rein hypothetisch folgende Konstellation durchspielen, welche Möglichkeiten hätte der Kreditnehmer "XY" gegenüber der "Eisenbahnbank"?

    XY plant eine Gewerbeimmobilie zu erwerben und erhält seitens der Verkäufer eine Reservierungsbestätigung, anschließend sondiert er die Kreditbedingungen mit der "Eisenbahnbank".
    Zum Zeitpunkt der Darlehensplanungen belief sich der Kaufpreis auf 150.000 Euro, XY unterschreibt den Darlehensvertrag mit Rücktrittsrechts bei Nichtabschluss des Kaufvertrags.

    Die Verkäufer erhalten seitens anderer Bieter einen besseren Preis und fühlen Sie an die Reservierungsbestätigung nicht gebunden, schlussendlich erwirbt XY dennoch die Immobilie, jedoch zu einem Kaufpreis von 174.000 Euro statt den ursprünglich geplanten 150.000 Euro.

    Kurze Eckdaten zur Immobilie:

    Geplant war seitens XY:

    Eigenkapital 9%= 13.500 Euro einzubringen
    Finanzierungsanteil 91% = 136.500 Euro


    Der Käufer XY würde anschließend noch die Kaufnebenkosten wie Notar und Grunderwerbssteuer tragen: 13.250 Euro
    XY hat zusätzliches Eigenkapital in Höhe von 25.640 Euro für Umbauten im Darlehensvertrag festschreiben lassen.

    Gesamtkapital von XY: 52.390 Euro
    Bankkapital: 136.500 Euro

    Reiner Grundstückswert nach Bodenrichtwert (niedrig angesetzt): 131.250 Euro
    Anzumerken ist, dass das Grundstück jedoch mit über 3000m² hochwertiger Büro und Lagerfläche bebaut ist, Wert zum Kaufzeitpunkt bei mind. 250.000 Euro.

    (Käufer XY hat ein Schnäppchen gemacht :) )
    -------------------------

    Nun hat Käufer XY dummerweise im Darlehensvertrag die Auflage seitens der "Eisenbahnbank" zur Auszahlung erhalten, dass die Nutzungsänderung erfolgen muss, bevor die Auszahlung erfolgen kann, zeitlich war klar, dass dies bis zur Kaufpreisfälligkeit nicht möglich sein kann, da es sich um eine größere Immobilie handelt, somit hat die Eisenbahnbank zu einer Teilauszahlung entschieden und bei Kaufpreisfälligkeit nur 112.749 Euro ausgezahlt und den Rest vorerst bis zur endgültigen Nutzungsänderung nicht ausgezahlt.

    XY ist tatsächlich in der Lage die Differenz zur Kaufpreissumme in Höhe von 75.000 Euro aus eigenen Mitteln auszugleichen, obwohl ursprünglich nur 52.390 Euro eingeplant waren und ganz wichtig, die Umbaukosten in Höhe von 25.640 Euro aus laufenden Einnahmen über das Jahr hinweg erfolgen sollten. (das Geld war zu dem Zeitpunkt noch garnicht vorhanden)

    In der Folgezeit verzögert sich die Nutzungsänderung über 11 Monate, der Käufer XY hat eine Doppelbelastung durch Miete und sehr hoher Tilgungsrate (4,5%), dennoch ist er in der Lage im Zeitraum zusätzliche Umbauten im Wert von 70.000 Euro aufzubringen.
    (Pflasterfläche, LKW Tore, Bodenbeschichtungen, Heizungsanlagen etc.)

    Die Eisenbahnbank hat in dem Zeitraum weiterhin die 23.751 Euro nicht ausgezahlte Kreditsumme einbehalten und berechnet hierfür 3% Bereitstellungsprovisionen, obwohl XY als Selbständiger für das ausgezahlte Darlehen nur 2,4% Zinsen zahlt.

    Nach knapp 12 Monaten hat XY bereits alle Umbauten aus eigenen Mitteln (Betriebsgewinnen) finanziert und benötigt das nicht ausgezahlte Bankdarlehen nicht mehr,

    wie kommt XY aus dem Darlehensvertrag wieder heraus? :D


    Zum Kaufzeitpunkt hätte XY das fehlende Kapital sehr dringend benötigt, teilweise auch über den Umbauzeitraum hinweg, mittlerweile sind jedoch alle Umbauten ohne Unterstützung der dubiosen Eisenbahnbank erfolgt und somit besteht kein Finanzierungsbedarf von XY mehr.

  • Das dürfte in den Kreditvertragsunterlagen, ergänzungsweise BGB stehen.


    Letztlich hat XY den Kreditvertrag [noch] nicht erfüllt, nämlich die Nutzungsänderung. Ist diese inzwischen erfolgt?


    Meine Vermutung wäre, dass

    a) die Bank bereit ist, gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung oder pauschalen Schadenersatz darauf verzichtet, die verbleibenden Mittel auszuzahlen, oder

    b) die Bank vielleicht bereit ist, die Mittel voll auszahlen, zur freien Verwendung.


    Im Übrigen sehe ich nichts "dubioses" bei der Bank, ganz und garnicht.

  • Viel Text, ich versuche das mal auf die wesentlichen Punkte einzudampfen.


    Es wurde ein Kreditvertrag abgeschlossen,

    - Kreditsumme 136.500,- €,

    - ausbezahlt 112.749,- €


    Es stehen somit noch 23.751 Euro bereit, für die aktuell 3% Bereitstellungsgebühr bezahlt werden.


    Der Teilbetrag wurde einbehalten weil die vereinbarte Nutzungsänderung noch nicht erfolgte.


    Wo ist jetzt das Problem?


    wie kommt XY aus dem Darlehensvertrag wieder heraus?

    Das würde bedeuten, dass auch die bereits ausbezahlten 112.749,- € fällig gestellt würden. Willst Du das?


    Neben diesen 112.749,- € musst Du mit weiteren Kosten rechnen. Vorfälligkeit, aber auch Kosten für Grundbuchänderung sofern hier eine Sicherheit eingetragen wurde. Wie hoch diese Kosten genau werden, das hängt vom Kreditvertrag, Laufzeit, SoTi Option usw. ab.


    Die aktuellen Mehrkosten durch die Bereitsstellungsgebühr liegen mit ca. 12,- € im Monat sicherlich im schmerzfreien Bereich, trotzdem ist das natürlich kein sinnvoller Dauerzustand. Die Frage ist, ob die Vorausetzungen für eine vollständige Auszahlung bereits geschaffen wurden.

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    Dubios ist nur das Gebahren von XY!

    Inwiefern ist das Gebahren von XY dubios, XY hätte das Kapital mehr als dringend zu Beginn der Umbauten benötigt, da der Kaufpreis sich schlussendlich auf 174.000 Euro erhöht hatte, wäre XY zur Kaufpreisfälligkeit nicht hinreichend liquide gewesen, wäre der Kauf komplett geplatzt.


    Die Bank beharrt auf eine Formalität (Nutzungsänderung) welche sich infolge von Verschleppungen des Grundbuch- und Bauamts verzögert hatte.


    Die Nutzungsänderung wurde zwischenzeitlich genehmigt.


    In der Zwischenzeit hat XY jedoch den gesamten Umbau selbst finanziert und benötigt das Geld der Bank, welches 12 Monate zu spät kommt, nicht mehr.

  • Nun hat Käufer XY dummerweise im Darlehensvertrag die Auflage seitens der "Eisenbahnbank" zur Auszahlung erhalten, dass die Nutzungsänderung erfolgen muss, bevor die Auszahlung erfolgen kann, zeitlich war klar, dass dies bis zur Kaufpreisfälligkeit nicht möglich sein kann,

    Wem war das klar? XY? Weshalb hat er dann den Kreditvertrag unterschrieben im Wissen, dass er den Kredit gar nicht zu dem Zeitpunkt bekommt, an dem er ihn benötigt?

  • Wem war das klar? XY? Weshalb hat er dann den Kreditvertrag unterschrieben im Wissen, dass er den Kredit gar nicht zu dem Zeitpunkt bekommt, an dem er ihn benötigt?

    Soweit ich den Fall mitverfolgt habe, war der Bank von vornherein klar, dass eine Nutzungsänderung innerhalb von 3 Monaten bis zur Kaufpreisfälligkeit nicht möglich ist, in dem Fall handelte es sich um eine sehr große Gewerbeimmobilie, mit entsprechenden Aufwand bei der Erstellung der Bauunterlagen.


    Das Problem ist, dass die Bank fadenscheinig argumentierte, um Gelder nicht auszuzahlen und über 12 Monate abkassierte, obwohl alleine das Grundstück bei unrealistischen Bodenrichtwerten die Darlehenssumme übersteigt, bei realistischen Werten fast doppelt.

    Zusätzlich ist die Fläche mit hochwertigen Gebäuden mit 3300m2 Fläche im Wert der doppelten Darlehenssumme bebaut, am Ende liegt der Beleihungswert bei unter 30% ohne die zusätzlichen Umbauten miteinbezogen.


    Konkret geht es nur um die Frage, wie XY hier evtl. die nicht ausbezahlte Summe zurückgeben könnte, glücklicherweise hat er aber ein Sondertilgungsrecht in Höhe von 5%/a vereinbart.

  • ... ohne Unterstützung der dubiosen Eisenbahnbank ...

    so, dubiose Bank also

    Die Bank beharrt auf eine Formalität (Nutzungsänderung) ...

    Was ist daran dubios? Genau das war doch von vornherein eine bekannte Bedingung und deren Einhaltung zu verlangen ist vernünftig und richtig!

    ... (Nutzungsänderung) welche sich infolge von Verschleppungen des Grundbuch- und Bauamts verzögert hatte. ...

    Die haben bekanntermaßen Bearbeitungszeiten und Nutzungsänderungen gehen seltenst glatt durch. Bei Bauantragsverfahren kennt man das Ergebnis erst, wenn Genehmigung / Bescheid vorliegt, oder wenn letztinstanzlich abgelehnt wurde. Vorher Verträge über diese Immobilie zu schließen oder mit Arbeiten an der Immobilie anzufangen birgt bekanntermaßen hohe Risiken.


    Jetzt willstDu von den vereinbarten Vertragsbedingungen, welche Du verharmlosend "Formalitäten" nennst, abweichen, aber: pacta sunt servanda! (Wenn dies auch im römischen Recht noch ganz anders war). DEIN Verhalten ist dubios!

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Die Bank beharrt auf eine Formalität (Nutzungsänderung) welche sich infolge von Verschleppungen des Grundbuch- und Bauamts verzögert hatte.

    und was kann die Bank dafür?

    Das Problem ist, dass die Bank fadenscheinig argumentierte, um Gelder nicht auszuzahlen und über 12 Monate abkassierte,

    Ich sehe keine fadenscheinige Argumentation, die Bank hält sich nur strikt an den Kreditvertrag. Von abkassieren kann angesichts der geringen Summe (s.o. 3% aus etwa 23T€) auch nicht die Rede sein.


    Die Nutzungsänderung wurde zwischenzeitlich genehmigt.

    und wenn der Bank dieser Nachweis vorliegen würde, dann hätte diese sicherlich auch schon längst ausbezahlt. Nach meiner Erfahrung dauert das, je nach Umfang der zu prüfenden Unterlagen, etwa 1-2 Tage. Wenn nicht, dann könnte man darüber nachdenken, ob die Bank vertragsbrüchig wurde.


    Konkret geht es nur um die Frage, wie XY hier evtl. die nicht ausbezahlte Summe zurückgeben könnte,

    Wenn dazu nichts im Kreditvertrag vereinbart wurde, dann wäre nur noch eine Kulanzregelung denkbar, ansonsten sehe ich keine Möglichkeit. Auf "Kulanz" würde ich bei Kreditverträgen nicht hoffen.


    Der Ablauf mag aus Sicht des Kreditnehmers nicht optimal gewesen sein, aber jede Medaille hat 2 Seiten. Als Kreditnehmer neigt man dazu, die Sache ziemlich einseitig zu sehen, dabei haben gerade Kreditverträge den Vorteil, dass darin normalerweise selbst jede Kleinigkeit festgelegt ist, man muss also nur nachlesen.


    Was das Objekt wert ist, bzw. was der Kreditnehmer glaubt, spielt hier keine Rolle. Das sind Dinge über die man VOR Vertragsunterschrift verhandelt.


    wäre XY zur Kaufpreisfälligkeit nicht hinreichend liquide gewesen, wäre der Kauf komplett geplatzt.

    Das mag jetzt vielleicht etwas hart klingen, aber es kommt immer mal wieder vor, dass ein Deal platzt. Davon geht die Welt nicht unter. Es gibt gute Gründe warum auch dieser Fall im Kreditvertrag geregelt wird.


    glücklicherweise hat er aber ein Sondertilgungsrecht in Höhe von 5%/a vereinbart.

    Darauf wird es wohl hinauslaufen. Mangels Infos zu den Vertragsdetails kann man auch nicht viel mehr dazu schreiben,

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