Neubau Mehrfamilienhaus / Auswahl Baupartner

  • Hallo zusammen,


    ich bin über die Google Suche auf diesen thread

    Architektenleistungen überprüfbar machen

    und damit auf dieses Forum aufmerksam geworden.


    Mein Name ist Thomas (Tom) und ich bin Besitzer eines Grundstücks, auf dem ein Renditeobjekt entstehen soll.


    Grundsätzlich stelle ich mir aktuell die Frage, mit welchen Baupartnern ich baue (falls ich selber baue. Die Alternative wäre Grundstücksverkauf an Bauträger und dann Rückkauf (oder Tausch gegen Bauleistung o.ä.) einzelner Wohnungen, falls das Projekt doch zu groß/riskant für einen Privatmann wie mich werden sollte).

    Bei dieser Fragestellung, bin ich auf den o.g. thread gestoßen und frage mich eben auch wie der TE dort, wie man die eingekaufte Leistung (in diesem Falle eben die des Architekten) am besten sicherstellen kann.


    Vorab mal der aktuelle Projektstand:

    Grundstück mit Altbestand und Umgebungshäuser (Bebauung nach §34) sind vermessen und Baumbestandsplan ist erstellt.

    Mit einem freien Architekten der aber überwiegend für Bauträger tätig ist die solche kleineren MFH in dieser Gegend erstellen, wurde ein Antrag auf Vorbescheid erarbeitet und bei der LBK eingereicht, um die maximale Bebaubarkeit (max Grundfläche, Gebäudehöhe, max. Überschreitung der Baulinien etc.) und die grundsätzliche Gebäudeform/Maße zu klären. Die Wahl fiel für diese Aufgabe auf diesen Architekt, eben weil er durch seine Tätigkeit für BT gut geeignet ist, die maximal erreichbare Wohnfläche herauszufinden bzw. mit der LBK zu verhandeln. Diese Wohnfläche ist wiederum nötig, um zumindest mal die "Basis" Wirtschaftlichkeitsberechnungen anzustoßen die man für Gespräche mit Banken/Steuerberater etc. braucht.

    Der Vorbescheid ist mit der LBK inzw. mündlich abgestimmt, ich erwarte demnächst den positiven Bescheid.


    Dieser A. macht aber grundsätzlich rein nur LP1-4 und übergibt dann immer an den jeweiligen BT zur Ausführung, heißt dieser A scheidet aus bei der Frage, ob man mit GU oder A baut, war mir auch vorher bewusst.


    Ich habe mich nun auf die Suche begeben, einen Architekt zu finden, der die LP1-8 durchgängig für so ein Projekt (ca. 600m² Wfl, 8 Whg, TG) übernehmen würde.

    Die bisherigen Kontakte/Anfragen an A aus der Umgebung (Umkreis ca. 15km, 5 intensivere Kontakte nach Vorauswahl = die ähnliche MFH in Ihren Referenzen haben), waren leider mehr als ernüchternd.


    Wirklich erschreckend was man da an Feedback von den Architekten bekommt und in welcher Form Angebote erstellt werden.

    Fast alle bieten nur bis max LP5 an, LP6-8 will so gut keiner machen, auch wenn es auf der HP immer im Leistungsspektrum steht.

    Diejenigen die auch 6-8 anbieten, machen zur Voraussetzung, dass man mit "Ihrem" GU arbeitet; dafür gibt es aber z.B. keine Kostenberechnung in LP3 (O-Ton: "brauchen wir ja nicht, da ja der GU den Komplettpreis nach LP4 anbietet" und auch keine LP6&7.

    LP 8 würden sie dann wieder machen, aber eben nur, wenn man mit "Ihrem" GU baut....

    Dafür dass es keine Kostenberechnung gibt in LP3, gibt es dann ein paar % Nachlass auf diese Phase, dafür werden anrechenbare Kosten für das Angebot angesetzt, die nicht wirklich nachvollziehbar sind. Dieser A wollte z.B. für LP1-5 125.000€ pauschal (nach HOAI knapp 129.000) bei 1.7Mio anrechenbare Kosten (seine Rechnung: 3400m³ umbauter Raum inkl. TG zu je 500€m³, Kosten für Verbau extra, HZIII, Mittelsatz....TG ist teuer, schon klar, aber pro m³ umbauter Raum sollte es immer noch etliches günstiger sein, als umbauter Wohnraum, für den ich mir 500€/m³ ja noch eingehen lasse).

    Das offizielle Angebot über die 125k€ handschriftlich auf einer 1/3 DINA4 Seite....so oder ähnlich unbefriedigend waren alle 5 Kontakte.


    Ich habe inzwischen über eine private Empfehlung (der aber eher EFH Bau macht) einen A gefunden, bei dem ich prinzipiell ein gutes Gefühl bzgl. grundsätzlicher (auch technischer) Fachkompetenz habe und bei dem es auch menschlich gut passt, aber Bauchgefühl alleine reicht mir hier nicht; wir reden hier immerhin über ein Projekt mit Gesamtkosten von ~2 Mio €.

    Er selbst hat Interesse an dem Projekt, hat ein sehr faires, nachvollziehbares und ausführliches Angebot erstellt, sagt aber selber, dass er diese Größenordnung zusammen mit den Rahmenbedingungen (z.B. Grundwasser bei ca. 2,6m & quasi komplett umlaufender Verbau der Baugrube nötig) so noch nicht hatte, da er eher aus dem EFH Bereich kommt und das auch für Ihn mit 30 Jahren Berufserfahrung Neuland ist.


    Ich habe aber auch keine Lust mehr mir weitere Architekten aus der Umgebung mit "MFH als Referenz" anzusehen (das mach ich jetzt schon fast 5 Monate und außerdem wird langsam der Umkreis größer), frage mich jetzt aber, wie ich denn im Vorfeld sicherstellen könnte, dass ich nachher in LP5-8 auch vernünftige Leistung bekomme, falls ich mit diesem A baue.

    Aktuell hab ich den A für 1-4 beauftragt, vor allem um die tatsächlichen Baukosten näher eingrenzen zu können (die Entwurfs/Genehmigungsplanung alleine für das MFH trau ich Ihm auf jeden Fall zu, macht er auch öfter für BT).

    Auf Basis dieser Planung werde ich dann entscheiden, ob selber bauen oder an BT zu verkaufen und dann wieder (wie auch immer) Whg zurück zu "erwerben".

    Falls selber bauen stellt sich aber die Frage, wie und mit wem...


    Für Meinungen/Erfahrungen bin ich dankbar (mir ist klar, dass ich das am Ende entscheiden muss, aber ein Gedankenaustausch dazu kann ja nicht schaden)


    Tom

  • LP6-8 will so gut keiner machen

    Kommt drauf an, denke ich.


    Wenn mit GU gebaut werden soll, dann wäre das ja tatsächlich überflüssig. Hier wäre eher eine allgemeine Bauleistungsbeschreibung gefragt.



    Diejenigen die auch 6-8 anbieten, machen zur Voraussetzung, dass man mit "Ihrem" GU arbeitet;

    Wenn der GU vorgegeben sein sollte, wäre ja LP 6+7 obsolet, weil ja vergleichbare Angebote am Ende dazu führen könnten, dass ein anderer GU günstiger ist...verstehe ich nicht. Wieso haben Architekten eigentlich "ihre" GUs? Ich habe jedenfalls keinen...warte...ich schaue lieber nochmal schnell in den Keller ;)


    3400m³ umbauter Raum inkl. TG zu je 500€m³

    Je mehr m³, desto günstiger wird's natürlich. Mir erscheinen 500EUR/m³ schon hochpreisig. Gerade bei einem Objekt dieser Größe. Im Bereich exklusives EFH wäre es hingegen wohl i.O.


    Hängt natürlich auch vom Bauort ein wenig ab. München?


    Ich würde tendenziell schon versuchen so etwas in einer (Planer)Hand zu belassen. Kann der eine nach LP 4 gehen, wird er sich evtl. nicht groß mühen unkompliziert zu planen (= nicht schwierige Details und Anschlüsse), schließlich muss er es ja nicht im Detail planen oder gar überwachen. Der Zweitplaner hingegen darf sich erst einmal intensiv mit dem Geleisteten des Erstplaners befassen, muss sich neu reindenken usw. Da sind Teilleistungen dann doppelt zu machen und natürlich auch doppelt zu entlohnen. Wer LP 4 gemacht hat, wird es deutlich leichter haben die LP 5 abzuwickeln...hat er ja gedanklich schon alles vorbereitet. Der Zweitplaner hingegen nicht.

  • Hi und Danke...

    Wenn mit GU gebaut werden soll, dann wäre das ja tatsächlich überflüssig. Hier wäre eher eine allgemeine Bauleistungsbeschreibung gefragt.

    Ziel war ja eben einen A zu finden, mit dem ich 1-4 mache und optional auch dann auch 5-8.

    Aber quasi alle die MFH Erfahrung haben, machen keine echte "Umsetzung/Ausführung/Bauüberwachung" sondern nur in Kombi mit einem GU Ihrer Wahl, den sie eben gut kennen (positiv ausgedrückt).

    Je mehr m³, desto günstiger wird's natürlich. Mir erscheinen 500EUR/m³ schon hochpreisig. Gerade bei einem Objekt dieser Größe. Im Bereich exklusives EFH wäre es hingegen wohl i.O.

    vor allem gelten die 500€/m³ auch für den umbauten Raum der Tiefgarage und das kommt mir nun wirklich exorbitant vor. Das MFH soll normalen/mittleren Standard bekommen. Aber auch Ja: Raum München

    Mein aktueller A rechnet mit ~1,25 Mio anrechenbare Kosten (390€/m³ für das MFH und 250€/m³ für die TG)


    Das sind dann schon "ein paar" € Unterschied wenn man darauf die HOAI anwendet.



    Ich würde tendenziell schon versuchen so etwas in einer (Planer)Hand zu belassen

    ja, das ist ja auch mein Ziel (bzw. die zumindest die Option dafür zu haben), aber den A den ich jetzt habe und der auch 1-8 machen würde, der hat halt keine Erfahrung ab LP5 für solche Projekte sondern nur für EFH, da aber viel.

    Diejenigen die lt. Referenzliste Erfahrung haben, wollen aber nicht in Einzelvergabe gehen und echte Bauleitung machen.

    Daher ja die Frage, wie man denn die Leistung des "unerfahrenen" A für LP5-8 sicherstellen könnte.

  • Daher ja die Frage, wie man denn die Leistung des "unerfahrenen" A für LP5-8 sicherstellen könnte.

    Bestenfalls dadurch, dass der Kollege ob seiner noch nicht großen Erfahrung, besonders sorgfältig an die Sache herangeht.


    Eine Garantie gibt es natürlich auch hier, wie in so vielen anderen Lebensbereichen auch, schlichtweg nicht.

  • mal ganz was anderes, da der verlinkte thread wohl schon gelesen und hoffentlich tief inhaliert wurde:

    momentan hat hier ein BT hirnlos eine neue hütte fertiggestellt. würde ich konstruktionsdetails nennen, hätten die schuster der hier schreibenden/lesenden Fachleute und fachlich aufgeschlauten bauherren viel zu tun: jedem würden sich die zehennägel aufrollen.


    ich spar mir das, statt dessen lieber eine marginalie: für das dach gibts vom methusalemstatiker 2 seiten papier für genau eine position: sparren. berücksichtigung der baulichen randbedingungen ungenügend, setzen, 6. nebenbei handelt es sich um eine nicht ganz triviale dachform.

    nachdem der 2. zimmerer bei mir eine "richtige statik" anfragte, war ich über meine zurückhaltung froh - das is nix und das wird nix. zumindest habe ich mal wieder einblick in ein tolles stück baukunst erhalten ;)

    selbstredend: die wohnungen werden als "super" und "hochwertig" verkauft und der BT ist "oana vo do". muss also gut sein.


    vor 20, 30 jahren wurde natürlich noch nicht so gut (...) gebaut wie heute, aber zumindest der "erweiterte rohbau" war entweder einfach oder einigermassen gscheid durchgeplant. mehr wir gezoomte eingabepläne und die detaillierteren pläne der fachplaner hat´s aber auch damals nicht gegeben.

    mittlerweile ist bauen um ein vielfaches komplizierter geworden, das thema ausführungspläne und bauleitung ist ein mittelprächtiges desaster: entweder klemmts an der gage oder am wissen, wobei durchaus das eine das andere bedingt.


    hätte ich ein grundstück im lbk-bereich, würde ich entweder

    • mit sehr gutem bau-RA und sehr guten techn. fachleuten selbst robust und hochwertig bebauen ("sehr gut" bedeutet, das ist in der gaussglockenkurve der oberste bereich unter der ausrundung): dabei spielen bau- und planungskosten eine weitaus geringere rolle, als der zeitverschleiss
    • oder das grundstück mit einigen vertraglichen finessen verkaufen (würde ich auch nur mit dem einzigen RA, dem ich vertraue, machen)
  • hätte ich ein grundstück im lbk-bereich, würde ich entweder

    • mit sehr gutem bau-RA und sehr guten techn. fachleuten ...
    • oder das grundstück mit einigen vertraglichen finessen verkaufen (würde ich auch nur mit dem einzigen RA, dem ich vertraue, machen)

    mls , vor allem auf die RA kommt's also beim Bauen an ... :yeah:

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Wenn Du den Strang gelesen hast, solltest Du wissen, was alles dagegen sprach.

    ich habe den Strang gelesen und kenne die Argumente der beiden Fraktionen in diesem Strang.

    Ich verstehe auch, dass man keine stumpfe "Standard-Prüfliste" machen kann, das heißt aber noch nicht, dass es keine anderen Optionen gibt, um sich als Bauherr gegen mögliche existenzbedrohende Probleme im Vorfeld besser (nicht 100%) abzusichern.

    Und der Vorschlag "Referenzen" greift hier eben auch nicht , weil diejenigen die vermeintliche Referenzen haben, keine echte LP5-8 machen und derjenige der es machen würde, keine Referenzen für solche MFH hat. Referenzen halte ich zudem auch für ein Kriterium, das aber nicht das Einzige sein darf.

    Und neben der Reduktion dieses Risikos (das ist das Wichtigste), würde ich natürlich auch gerne etwas genauer wissen, was ich für die ~ 135.000€ für LP5-8 denn bekomme.

    Eine Garantie gibt es natürlich auch hier, wie in so vielen anderen Lebensbereichen auch, schlichtweg nicht.

    100% Garantie gibt es nirgends, das ist klar, aber so "blind" wie aktuell, kann ich an die Sache auch nicht herangehen. Wenn das schiefgeht, hätte jeder Recht, der nachher sagt: so naiv darf man da aber auch nicht rangehen bei diesen Summen, das hättest Du besser absichern müssen.

  • hätte ich ein grundstück im lbk-bereich, würde ich entweder

    mit sehr gutem bau-RA und sehr guten techn. fachleuten selbst robust und hochwertig bebauen ("sehr gut" bedeutet, das ist in der gaussglockenkurve der oberste bereich unter der ausrundung): dabei spielen bau- und planungskosten eine weitaus geringere rolle, als der zeitverschleiss
    oder das grundstück mit einigen vertraglichen finessen verkaufen (würde ich auch nur mit dem einzigen RA, dem ich vertraue, machen)

    ok, den Teil habe ich zumindest lesetechnisch verstanden ;)

    Wenn mir ein RA wirklich weiterhilft, dann nehme ich den gerne dazu. Was aber soll der v.a. im ersten Fall (also die Selber Bau Variante) genau machen was dazu beiträgt, das Risiko von techn. Bau- bzw. Planungsmängel signifikant zu reduzieren?

  • hätte ich ein grundstück im lbk-bereich, würde ich entweder

    mit sehr gutem bau-RA und sehr guten techn. fachleuten selbst robust und hochwertig bebauen ("sehr gut" bedeutet, das ist in der gaussglockenkurve der oberste bereich unter der ausrundung): dabei spielen bau- und planungskosten eine weitaus geringere rolle, als der zeitverschleiss
    oder das grundstück mit einigen vertraglichen finessen verkaufen (würde ich auch nur mit dem einzigen RA, dem ich vertraue, machen)

    Bei dem würden dann Referenzen allein auch nicht ausreichen. Könte in Sachen Grundstüksverkaufs ja unerfahren sein.

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  • Erfahrung vs. Neuling.


    Beides kann man so oder so sehen.


    Viel Erfahrung ist natürlich gut, weil halt viel Erfahrung. Das kann aber auch zu einer gewissen Leichtigkeit oder Arglosigkeit oder "Routine" führen. Ohne großes Nachdenken. Kann man ja, hat man ja schon 100x gemacht. Easy going.


    Der Neuling stürzt sich möglicherweise mit Feuereifer darauf. Ist ja neu. Ist ja interessant. Der macht dann evtl. sogar mehr als notwendig um bloß nichts falsch zu machen.


    Davon ab würde ich die Erfahrung jetzt nicht zu hoch hängen. Wenn einer bis dato hauptsächlich EFH&Co. gemacht hat, sollte ein MFH nun wirklich kein Hexenwerk für ihn sein. Ist ja nicht groß was anderes. Eigentlich ist es genau das selbe, nur dass man eben zeitgleich am gleichen Ort quasi gleich mehrere Häuser baut. Einfach eine Spur größer. Ansonsten? Heizung, Treppe, Fenster? Überall ähnlich.

  • Ich lese hier immer von "Planer" ;"Stakiker". Alles wichtig, ja.


    Aber Haustechnik? Dämmung? Mach ma schon? Wer plant die Technik, wer die Dämmung? Haben die auch MFH Wissen? Oder spart man sich die?

    Weil: Sowas können die Handerker schon. Machen die ja jeden Tag.

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  • Bei dem würden dann Referenzen allein auch nicht ausreichen. Könte in Sachen Grundstüksverkaufs ja unerfahren sein.

    das stimmt. Wenn ich das Grundstück verkaufen sollte, dann kommt natürlich ein RA ins Spiel und der muss zwingend einen Leistungsschwerpunkt in dieser Art von Immobiliengeschäften haben und mir zeigen, wie das laufen könnte. So jemand Ist aber zumindest hier nicht sonderlich schwer zu finden, weil es massenweise diese Art von Grundstücksgeschäften gibt (Erbe oder Erbengemeinschaft verkauft an BT). Es gibt sogar RA & Stb Kanzleien, die sich darauf spezialisiert haben.

    Eigentlich ist es genau das selbe, nur dass man eben zeitgleich am gleichen Ort quasi gleich mehrere Häuser baut. Einfach eine Spur größer. Ansonsten? Heizung, Treppe, Fenster? Überall ähnlich.

    na ja...wie gesagt: die Herausforderung sehe ich eher bei den Themen: Baugrubenverbau (evtl. muss der auch (teilweise) erschütterungsarm eingebracht werden) in Kombination mit der Grundwasserproblematik, Tiefgarage, evtl. Aufzug, Schallschutz im MFH (Innenwände, Treppe, Rolläden etc.)...das sind eher die Themen, die vom EFH abweichen aber doch zumindest in der Planungshoheit des A liegen, oder? Brandschutz fällt mir gerade noch ein...gibt's auch einen Spezialisten dafür, aber auch der muss das mit dem A zusammen planen (gibt ja auch Anforderungen z.B. an die Freiflächen etc)

    Aber Haustechnik? Dämmung? Mach ma schon? Wer plant die Technik, wer die Dämmung? Haben die auch MFH Wissen? Oder spart man sich die?

    Weil: Sowas können die Handerker schon. Machen die ja jeden Tag.

    also: Für die Dämmung kommt ein Energieberater schon in LP1-4 dazu, sehe ich aber ehrlich gesagt unkritisch. Ziel ist EnEV einzuhalten bei monolithisch Massivbau (Gas als Heizung mit Solar für Warmwasser, 36,5 oder evtl. 30er Außenmauer). Beim Keller muss man sich ggf. etwas Gedanken machen, da dort teilweise Souterrain Wohnräume entstehen sollen.

    Haustechnik: ganz ehrlich...sind wir beide (der A und ich) noch unentschlossen, ob man TGA braucht oder nicht. TG bekommt natürliche Lüftung und sonst sehe ich da auch nicht viel anders als im EFH nur größer und ja, es gibt viele Handwerksbetriebe die solche MFH hier regelmäßig machen. Vorschlag des A war hier: "muss man sich überlegen was der bessere Weg ist. TGA Planung und dann Ausschreibung, oder einen altbekannten Handwerksbetrieb mit Erfahrung bei MFH und dann Planung und Umsetzung direkt beauftragen (Umsetzung mag in Summe teurer sein als bei Ausschreibung, in Summe mit Planung aber einfacher/günstiger)

  • Umsetzung mag in Summe teurer sein als bei Ausschreibung, in Summe mit Planung aber einfacher/günstiger

    Weshalb sollte man eine Planung bekommen, man keine Planung bezahlt? Im vergangenen Jahr habe ich zeitlich begrenzt ein Projekt betreut, bei dem der Bauherr nach dem Muster durch Einsparung vermeintlich überflüssiger Fachplanungsleistungen als guter Kaufmann viel sparen wollte. Inzwischen baut er schon 18 statt der ursprünglich gewünschten 9 Monate, weil mehrfach am Objekt nachträglich geplant und dann umbaut werden musste und weil er mangels überzeugender Bauleitung einen schweren Wasserschaden hatte. Aber er ist ja erfahrener "Kaufmann" und so habe ich das Finanzielle ganz ihm überlassen, bin ja "nur" Planer.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • also: Für die Dämmung kommt ein Energieberater schon in LP1-4 dazu, sehe ich aber ehrlich gesagt unkritisch. Ziel ist EnEV einzuhalten bei monolithisch Massivbau (Gas als Heizung mit Solar für Warmwasser, 36,5 oder evtl. 30er Außenmauer). Beim Keller muss man sich ggf. etwas Gedanken machen, da dort teilweise Souterrain Wohnräume entstehen sollen.

    Haustechnik: ganz ehrlich...sind wir beide (der A und ich) noch unentschlossen, ob man TGA braucht oder nicht. TG bekommt natürliche Lüftung und sonst sehe ich da auch nicht viel anders als im EFH nur größer und ja, es gibt viele Handwerksbetriebe die solche MFH hier regelmäßig machen. Vorschlag des A war hier: "muss man sich überlegen was der bessere Weg ist. TGA Planung und dann Ausschreibung, oder einen altbekannten Handwerksbetrieb mit Erfahrung bei MFH und dann Planung und Umsetzung direkt beauftragen (Umsetzung mag in Summe teurer sein als bei Ausschreibung, in Summe mit Planung aber einfacher/günstiger)

    Woher sollen die 500€/m³ kommen?

    Ntürliche Lüftung, minimalisierte Heizung, kein Planer. Da brauchst auch keinen Bauleiter LP 5-8. Wozu? Machen alles die Handwerker. GANZ super.

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  • Weshalb sollte man eine Planung bekommen, man keine Planung bezahlt?

    Ich zahl doch in diesem Fall die Planung, eben nur an den Handwerker. Die Überlegung ist doch nur, das Planung und Umsetzung direkt aus einer Hand in Summe einfacher, günstiger und schneller ist, als Planung durch TGA und Umsetzung durch HW nach Ausschreibung.

    Die Planungstiefe mag bei der "Alles aus einer Hand" Variante geringer sein weil der HW ja seine Standarddetails kennt, die Frage ist aber, ob das nicht auch ausreicht.

    Im EFH Bereich macht auch so gut wie keiner eine TGA Planung und Ausschreibung, oder? Meine These wäre, dass sich hier Aufwand zu Nutzen nicht rechnet.

    Die Frage ist also, wo ist die Grenze, wo der Aufwand einer eigenen TGA Planung den Nutzen rechtfertigt bzw. zwingend notwendig ist.

    EFH -> nein

    MFH mit 8WE -> evtl...(kommt evtl darauf an, ob ein HW das schon für etliche MFH gemacht hat)

    Wohnblock mit 100WE ->sehr vermutlich ja

    Büro-Wohnkomplex im Hochhaus -> ja


    aber TGA ist wie gesagt auch (noch) nicht mein Hauptproblem...

  • Moinsen,


    alleine zur Koordinierung der TGA auf der Baustelle und Kollisionsprüfung der Einzelgewerke solltest Du einen TGA-Planer dabei holen.

    Als Privatmensch kannst Du aber dem Planer ziemlich klar sagen was Du möchtest, und dieser darf dann auch genau das ausschreiben.


    Ich habe beruflich schon mal mit Architekten zu tun, viele übernehmen ungern Vorplanungen, eine Architektin sagte mir mal:

    "Dann heuern die Kommunen immer die "Stararchitekten" an für LP 1-3, da kommen dann viele schöne Ansichten und ein Preis bei raus. Ich kann dann dem AG sagen, dass man das 1. So nicht bauen kann, weil das einfach nicht geht, 2. schon gar nicht für das bisschen Geld."


    Natürlich kann man das ganz toll finden, den Planer (oder Architekten) nach LP 3 oder 4 zu wechseln, und dann wieder einen nur für LP 8, damit auch wirklich keiner im Bauverlauf seine Fehler und nicht erbrachten Leistungen in den ersten LP vertuschen kann, ich denke aber das die Vorteile überwiegen, wenn das einer durchmacht.


    Ocho

  • hab ich was verpasst?

    Vielleicht.

    Ein Super-Bauleiter mit Referenzen, Erfahrung und Wissen. Gerne. Super.

    Aber dann. 08/15 EnEV, Technik vom Sanilöter. So was wird man i.A. vielleicht los, aber in ein paar Jahren nur noch über den (niedrigen) Mietpreis, wenn die Mieten sich beruhigt haben.

    Und dann?

    Da kann ich auch gleich den GÜ beauftragen.

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  • ich denke aber das die Vorteile überwiegen, wenn das einer durchmacht.

    das will ich ja. Die Frage ist aber, was kann ich tun um die kritischen LP5-8 besser sicherzustellen, dass ich nachher mit gutem Gewissen sagen kann "ich habe mir im Vorfeld Gedanken über Qualitätssicherung gemacht und damit das Risiko soweit reduziert, dass die Wahrscheinlichkeit einer existenzgefährdenden Katastrophe weitestgehend ausgeschlossen ist"...

    Stand heute zahl ich deutlich >125k€ nur für LP5-8 (zzgl. Fachplaner) und einen A der mir bei einem 2Mio Projekt sagt: traue ich mir zu, habe ich aber so noch nie gemacht...


    Ich denke schon dass es da legitim ist, sich im Vorfeld Gedanken zu machen, wie man Risikomanagement betreibt.

  • Ich zahl doch in diesem Fall die Planung, eben nur an den Handwerker.

    Nein, im Regelfall wird nicht geplant und deshalb auch nicht gezahlt, sondern ohne viel nachzudenken gebaut "wie wir das immer machen."

    Die Überlegung ist doch nur, das Planung und Umsetzung direkt aus einer Hand in Summe einfacher, günstiger und schneller ist, als Planung durch TGA und Umsetzung durch HW nach Ausschreibung.

    Es gibt vom Handwerker - ohne diese ausdrücklich zu vereinbaren - keine Planung. (ja, wir könnten jetzt diskutieren, was eine "Planung" ist. Dafür habe ich aber erst wieder am Wochenende Zeit. Sagen wir einfach näherungsweise, Planung sei die Erstellung eines vollständigen Baukonzeptes vor Beginn der Beauftragung.) Es gibt aber auch keine Kontrolle der Ausführung und keine Kontrolle der Rechnungsstellung. Gut, die braucht man wirklich nicht, denn man kann ja den TÜV zur Abnahme bestellen.

    Die Planungstiefe mag bei der "Alles aus einer Hand" Variante geringer sein weil der HW ja seine Standarddetails kennt, die Frage ist aber, ob das nicht auch ausreicht.

    Die Planungstiefe ist nahe Null - und ja, das mach bei einem 8-WE-MFH einen erheblichen Unterschied. (Ich habe grad die Freude, genau ein solche Objekt zu Ende zu bringen, weiß also sehr genau, wovon ich schreibe.)

    Im EFH Bereich macht auch so gut wie keiner eine TGA Planung und Ausschreibung, oder?

    Ja, das stimmt wohl.

    Meine These wäre, dass sich hier Aufwand zu Nutzen nicht rechnet.

    Das sehe ich aus subjektiver Erfahrung bei allen Bauherren, die ihr Essen und ihre Kleidung nicht vollständig beim Discounter und im Supermarkt kaufen, ganz anders.

    Die Frage ist also, wo ist die Grenze, wo der Aufwand einer eigenen TGA Planung den Nutzen rechtfertigt bzw. zwingend notwendig ist.

    "Notwendig" im Sinne von vorgeschrieben sicher nicht. Die Grenze von "sinnvoll" liegt nach meiner Beobachtung erstaunlich niedrig.

    EFH -> nein

    MFH mit 8WE -> evtl...(kommt evtl darauf an, ob ein HW das schon für etliche MFH gemacht hat)

    Wohnblock mit 100WE ->sehr vermutlich ja

    Büro-Wohnkomplex im Hochhaus -> ja

    Über das EFH lässt sich trefflich streiten, meine Meinung steht oben. beim MFH mit 8 WE ist die Grenze sicher überschritten.

    aber TGA ist wie gesagt auch (noch) nicht mein Hauptproblem...

    Keine Sorge, das wird schon noch:

    • "Der Schacht ist viel zu klein!"
    • "Der Heizkreisverteiler passt hier nicht her!"
    • "Wer hat denn hier die Schalter so dämlich gesetzt?"
    • "Der Lüfter sitzt da aber ganz blöd!"
    • "Das Wohnzimmerer muss nach DIN nicht wärmer sein als 20°C!"
    • "Woher soll ich denn wissen, dass Sie da keine Fuge in der Fussbodenheizung haben wollen? Sicher kann der Bodenleger die wieder zumachen!"
    • "Nein, nach DIN muss ich die Fuge aus dem Untergrund übernehmen. Da hätten Sie dem Heizungsbauer sagen sollen, wo Sie die Fuge genau haben wollen. jetzt ist sie hat hier!"
    • "Nein, dafür ist die Anlage zu klein, da hätten Sie eine größere bestellen müssen. Hat Ihnen das keiner gesagt?"
    • "Sie finden die Abkofferung an der Stelle hässlich und zu niedrig? Will sollte ich das Abwasserrohr denn sonst hinlegen?"
    • "Woher soll ich denn wissen, dass Sie das Licht vom Bett aus ausschalten wollen?"
    • "Satelitenantenne? Haben Sie nicht bestellt!"
    • "Wie, die Heizkosten sind Ihnen zu hoch? Das ist bei solchen Anlagen einfach so, aber Sie wollten die ja unbedingt!"

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung.

  • Aber dann. 08/15 EnEV, Technik vom Sanilöter. So was wird man i.A. vielleicht los, aber in ein paar Jahren nur noch über den (niedrigen) Mietpreis, wenn die Mieten sich beruhigt haben.

    Und dann?

    ah ok, das ist die Intention.

    Das ist natürlich Ansichtssache bzw. individuelle Rechnung, welche Ausstattung die beste und langfristig stabilste Rendite bringt gerade wenn man eben nicht verkaufen sondern vermieten will (das wäre bei selber bauen das Ziel).

    Ich hab mir da schon ein paar Gedanken gemacht warum das so werden soll. Da ist Invest ein Punkt, aber auch langfristige Reparatur oder Wiederbeschaffungskosten z.B., aber das wäre ein eigenes Thema...können wir gerne auch diskutieren, dann aber sinnvollerweise in einem Strang oder?


    Da kann ich auch gleich den GÜ beauftragen.

    das ist ja eine Alternative die ich überlege. LP1-4 mit dem eigenen A und dann über GÜ ausführen lassen. Wenn das der bessere Weg ist als mit A in die LP5-8 zu gehen, bin ich da offen. Angebote werd ich mir mit Sicherheit einholen, allein um zu sehen, ob das im Vergleich zur Kostenberechnung (bezogen dann auf die Gesamtkosten) des A halbwegs in die gleiche Richtung geht. Hat der A übrigens auch selber vorgeschlagen...

  • Es gibt vom Handwerker - ohne diese ausdrücklich zu vereinbaren - keine Planung

    ohne das noch weiter auf dieses Thema TGA reduzieren zu wollen.

    Der Vorschlag des A war ja, das evtl. eben genau so zu tun. Planung über den HW und diese auch extra vereinbaren.


    Wenn Ihr sagt, das ist völliger Nonsens und TGA braucht man bei so einem MFH immer, dann wäre das eher ein Argument gegen den Architekt, der hier nicht sofort auf einem extra TGA besteht.

    Aus meiner Sicht klang das aber erst mal plausibel, dass man sich die Komplexität anschaut bzw. versucht im mittleren Standard zu halten und dann entscheidet, ob TGA sinnvoll/nötig oder nicht. Er zieht halt die Grenze nicht so strikt wie Du bereits beim EFH....

  • Hey mal nicht so pauschalisieren....


    Erstmal ist er unterschied zwischen EFH und MFH der Brandschutz. Wird gerne vergessen und absichtlich übersehen wenn es so laufen soll wie hier geschildert.


    Bisher wurde noch kein Handwerker nachweislich für Planungsleistungen gesondert vergütet, somit auch kein Anspruch auf Planungsleistungen.

    Aus Erfahrung kann ich sagen, das es ganz darauf ankommt welche Firmen denen du das dann überlässt.

    Gehst du nachm Preis, (Renditeobjekt) bekommst du minimale bis garkeine Planung (zumindest im Kopf des Handwerkers.)

    Geht es nach der Auswahl und Konzept, kommt es auf die Firma an, ob die ehrlich mit dir umgeht und dich Fachgerecht berät und dir nix luxuriöses anbietet was nicht zwingend gebraucht wird.

    Gerätst du an die falschen Firmen, gibts ein Gemisch, Mit Problemen an Schnittstellen und Qualität.


    Es kann aber auch relativ problemlos laufen.

    Kommt darauf an ob man die Bequeme oder Arbeitsintensive Richtung wählt als Eigentümer und Bauherr.

    You do what you have to do, man. :bier::yeah:

  • Aus Erfahrung kann ich sagen, das es ganz darauf ankommt welche Firmen denen du das dann überlässt.

    das glaub ich eben auch und da wiederum würde ich dem aktuellen Architekten schon sehr gute Netzwerke zu den Handwerkern aus seinen 30a Erfahrung unterstellen und wo er weiß, wem er so was zutraut und wem nicht (das z.B. hab ich aus den pers. Referenzen des Empfehlenden mitgenommen).

    Ich selber hätte im näheren Freundeskreis zumindest eine Sanifirma, der ich das Gewerk a) zutrauen würde und b) mir sicher wäre nicht über den Tisch gezogen zu werden (bin mir da aber nicht so sicher, ob man solche Themen im Freundeskreis vergeben sollte. Wenn es dann doch wo klemmt, ist es nachher immer schwierig da die persönliche Beziehung raus zu lassen)


    ach ja und Nachtrag: nur weil es ein Renditeobjekt wird, heißt das nicht, dass ich nur nach dem Preise gehe. Da ich das langfristig halten will, ist da Qualität natürlich auch ein sehr gewichtiges Argument....Ziel ist der gesunde Mittelweg.

  • Keine Sorge, das wird schon noch:

    Die Liste ließe sich sicherlich beliebig verlängern.


    TGA mag jetzt noch nicht das Kernthema sein. Sehe ich auch so. Verzichten sollte man aber ab einer gewissen Größe darauf nicht.


    Denn: Der A. koordiniert hier lediglich die Handwerker bzw. auch die Fachplaner. Macht dies aber nicht selber. Wie sollte der A. auch wissen welche Durchbruchgrößen er benötigt, weiß er doch gar nicht was und wieviel da überhaupt hinkommt.


    Bei einem MFH dieser Größe ist ein Fachplaner TGA m.E. absolut sinnvoll.

  • ich ... mir sicher wäre nicht über den Tisch gezogen zu werden (bin mir da aber nicht so sicher, ob man solche Themen im Freundeskreis vergeben sollte. Wenn es dann doch wo klemmt, ist es nachher immer schwierig da die persönliche Beziehung raus zu lassen)

    In einem von mir betreuten BV waren jüngst die Angebote aus dem Bekanntenkreis die mit Abstand teuersten. Warum weiß ich nicht, war aber so. Und zwei davon waren auch noch erkennbar unseriös.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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