Tiefgaragensanierung

  • Hallo zusammen, ich bräuchte dringend einen Rat zu den Kosten, auch wenn ich nicht viele Infos liefern kann.

    Ich wohne in einer Mietwohnung, die verkauft werden soll.

    Da die Wohnungssituation schlecht ist, falls Eigenbedarf kommt, und ich quasi neben der Arbeitsstelle wohne, kämpfe ich mit mir, die Wohnung zu kaufen.


    Problem ist die Tiefgarage,die seit Jahren saniert werden muss, und die Hausverwaltung gepennt hat. Rücklagen sind um die 20000 Euro vorhanden.

    Auf der Tiefgarage steht das Haus, 4 Stockwerke mit 3 Wohnungen um 80qm pro Stock.

    Die Tiefgarage war innen immer wieder teilweise feucht, hat kein Gefälle. Man wollte 2016 eine Bewässerung von außen durchführen, um zu sehen, ob es Wasser rein drückt, oder ob es die Fahrzeuge einschleppen. Wurde nicht gemacht. Es gab Kostenvoranschläge zur Abdichtung von 50m Wand für 15000 Euro...

    Diesen Sommer hat ein Ingenieur ein Gutachten der Bodenplatte erstellt, quasi überall an der Wand sind erhebliche Schäden der oberen Bewährung. Diese lag teilweise 2-3cm tief frei, es erfolgte u.a. elektrische Messungen u.a..

    Die obere Bewährung ist überlastet, um 25% geschwächt. Es wurde umgehende Notabstützung der Bodenplatte empfohlen, damit diese nicht beschädigt wird, wenn der Wasserdruck steigt...ist 2 Monate später noch nicht passiert. Die Eigentümer sind soweit einig, dass saniert werden muss, wird aber dieses Jahr wieder nichts, da der Gutachter sich nicht zu den Kosten geäußert hat, die neue Hausverwaltung noch keine Eigentümervetsammlung auf die Reihe bekommen hat, wo man den Gutachter hören wollte.

    Das Haus stehe nicht auf der Bodenplatte, sondern so eine Art Pfahlbauten, wobei die Bodenplatte die Seitenwände vor Abscherung schützt.


    Problem, ich muss alles auf 10 Jahre finanzieren, und üble Überraschungen ruinieren mich.

    Die Preisfrage, was kostet das. Wenn man 20000 Euro mal 12 einplant, kommt das hin? Es gab in der Strasse eine Sanierung um 100000 Euro, keine Ahnung was da aber war.


    Das Haus ist 25 Jahre alt.


    Ist das Risiko beim Kauf kalkulierbar, oder gibt das bitteres Erwachen? Muss mich in einer Woche entscheiden, es gibt keine Zahlen dazu...


    Gruß Garfield

  • Ein paar Dinge verstehe ich noch nicht:

    1. Welche Bauteile der Tiefgarage („TG“) sind geschädigt?
      1. Decke über der TG
      2. Außenwände der TG
      3. Stützen / Wände in der TG
      4. Bodenplatte der TG
    2. Wie groß sind jeweils die zu sanierenden Flächen?
    3. Sind auch Bauteilfugen zu sanieren?
    4. Sind alle Eigentümer der WEG auch Eigentümer der TG?
    Off-Topic:

    Bewährung gibt es erst, wenn man mit der Sanierung zu lange wartet und dann jemand zu Schaden kommt. Der Stahl im Stahlbeton heißt „Bewehrung“.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Hallo Skeptiker,

    Ich versuche einmal zu beantworten, soweit ich kann.

    Die Decke über der Garage und somit mein Boden im EG ist in Ordnung.

    Die Außenwände hat keiner angeschaut, ist Gestrüpp auf zwei Seiten, die anderen Beiden sind unter der Erde. Stützen sind eigentlich keine vorhanden,in der linken Hälfte ist mittig eine Wand in Längsrichtung, die andere Hälfte, da kommt der Keller rein und trennt einen Teil zur Hälfte ab. 1/4 der Grundfläche ist freitragend. Das Problem mit der oberen Bewährung ist laut Gutachten verteilt auf die Wände ringsum, aber nicht überall gleich. Es gibt die Seite im Berg, da liegt an einigen Stellen der Stahl über 5-10cm immer wieder einmal an der Kante zur Wand frei, und ausgedünnt. Die Bodenplatte zeigt an ein paar Stellen auch schon den Stahl, aber nur von oben, im Gegensatz zu der Kante Wand/Platte, wo man auch schon mal drum herum fassen konnte. Die Fläche,hmm kann nicht schätzen, am Plan ist die Bemaßung unleserlich. Also wenn ich den Plan abschätzen, ist die eine Hälfte so groß, wie 5x3 Autobuchten...macht die halbe Garage aus, die andere Hälfte ist schmäler, da Ausfahrtsbereich, da kommt der Keller ein Stück rein, so dass an deren Schmalseite 2 Buchten sind, dann Keller mit Eingang und dann der Block mit den 5x3. Bleibt noch die frei Fläche zur Ausfahrt gegenüber der zwei Plätze und Keller,da passen grob 7 Autos nebeneinander, wenn es Buchten gäbe, ist aber freie Bodenplatte.

    Im Plan gibt es 12 Plätze und 12 Eigentümer von Wohnungen.

    Keine Ahnung, was die untere Bewährung macht, es kam ja immer mal wieder Feuchtigkeit rein. Sie wissen nicht ob es eine weiße Wanne ist, oder nicht.


    Ich als Laie stelle mir das so vor, um wirst Vase, komplette Bodenplatte raus, und an den Wänden vielleicht teilweise neuer Stahl, oder?


    Die Eigentümer haben null Ahnung von drm Kosten, spekulieren von 15000 Euro pro Partei, der Verkäufer meint eher 20000, ohne Kostengutachten, und ich habe bis 30000 in die Finanzierung eingeplant, absolute Obergrenze, mehr kann ich bis zur Rente nicht mehr stemmen. Macht maximal 360000 Euro für den Spaß. Der Verkäufer ist raus, der will sein Geld und weg aus Deutschland. Er hat kleinem Nachlass vom Preis gemacht, verhandelt nicht, weil die Preise steigen und geht sonst zum Makler...

    Hoffe ich konnte mit dem wenigen Infos etwas Input geben, mehr hab ich selber nicht. Aber vielleicht kann man sagen, was so eine Fläche kosten könnte, wenn es dicke käme. Reichen 360000?

  • Am dort geschriebenen hat sich seit der letzten Frage nichts geändert.


    Eine Frage hier im Forum kann keine Sanierungsplanung ersetzen, welche auch die Kosten genauer beziffern würde. Es wird teuer, vermutlich sogar sehr teuer. Jede andere Aussage wäre


    :glaskugel:

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Reichen 360000?

    So etwas kann man im besten Falle nach einer Bestandsaufnahme/ Inaugenscheinnahme/ Begutachtung grob eingrenzen. Was eine Sanierung dann "zu Tage fördert", weiß heute natürlich auch Niemand.


    Niemand (hier!) kennt den Zustand des Ganzen, die Zugänglichkeit, die Notwendigkeiten.


    Wenn Du mehr Sicherheit willst (und ich würde das wollen!), investiere ein paar Hundert Euro und nimm' Dir einen Statiker oder/ und bauschadensgutachter und schau' Dir das Ganze gemeinsam mit den Fachleuten live und in Farbe vor Ort an!


    Es wäre im höchsten Maße fahrlässig eine derartig hohe Investition auf ein paar halbgare Antworten in einem I-Net-Forum fußen zu lassen.


    Gerade solche Sanierungen bergen ein hohes Potential an Kostenmehrungen. Hier ist Vorsicht und Umsicht angesagt!

  • Kommt auf die Größe und dem Arbeitsumfang an. Wir haben hier eine TG mit rund 30 Stellplätze, ein Großteil davon Doppelparksysteme mit entsprechender Grube. Da kostet die Sanierung runde 500.000 Ocken. Aber da muss auch ein guter Teil der oberen Schicht abgefräst werden, viele Teile mit Hochdruckstrahler frei gelegt werden, danach wird behandelt und betoniert. Dazu müssen vorher die Doppelparker abgebaut und danach wieder aufgebaut werden. Also wirklich umfangreich.

    Die Abstützung ist wegen dem Aufschwimmen der Bodenplatte wenn diese in den oberen Teilen geschwächt wird. Wenn dies erforderlich ist, dann ist die Maßnahme durchaus umfangreich.


    Hat die WEG schon ein Angebot von einem spezialisierten Ingenieurbüro? Falls Du in Oberschwaben bist, kann ich dir eine Adresse nennen.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Am dort geschriebenen hat sich seit der letzten Frage nichts geändert.


    Eine Frage hier im Forum kann keine Sanierungsplanung ersetzen, welche auch die Kosten genauer beziffern würde. Es wird teuer, vermutlich sogar sehr teuer. Jede andere Aussage wäre


    :glaskugel:

    Euch kann man aber auch gar nicht weich kochen. :lach:

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  • Hallo zusammen,

    ich hatte das Thema in noch keinem Forum ausgebreitet, ist ja gerade erst akut mit dem Kauf.

    Es gibt nur ein Gutachten über die Bodenplatte, wo die Schäden beschrieben sind, aber keinen Sanierungsplam, oder Kostenvoranschlag.


    Ist mir schon klar, dass man ungesehen, und im Forum keine definitive Aussage treffen kann, es ging nur um eine ungefähre grobe Einschätzung. Hausverwaltung wurde gerade ausgetauscht, und bis da was in die Gänge kommt, ist nächstes Frühjahr.Verkaufen wollen sie aber jetzt und sofort, und wenn ich es nicht nehme, kommt der Makler.Wenn es dann noch nicht verkauft wäre, bis man das Gutachten kennt, wird es durch den Makler teurer, klar.


    Ich würde gerne wohnen bleiben, aber mein Bauchgefühl sagt "Risiko".

  • Thema kann geschlossen werden. Ich habe ein Gutachten von der Hausverwaltung in die Hände bekommen, brandaktuell...mindestens 340000 Euro bei zwölf Plätzen.

    Es war klar, dass ein Forum kein Gutachten ersetzt, oder einen Preis ausrechnen kann. Ich wollte Meinungen hören, von Leuten, die schon so ein Problem hatten, um es ungefähr taxieren zu können. 12 Plätze und 340000 Euro ist ja schon mal eine Zahl, wo andere später mal einen Anhält haben, wenn sie auf den Thread stoßen.

  • wo andere später mal einen Anhält haben,

    Gar nichts ist das, weil nicht klar ist, was darin enthalten ist bzw. was fehlt.

    Betonsanierung? Wenn ja, in welchem Umfang?

    Statische Provisorien?

    Abdichtung gegen drückendes Wasser von Innen?

    Entwässerung?

    Brandschutz?

    Wärmedämmung?

    ......

    ......

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • .mindestens 340000 Euro bei zwölf Plätzen.

    man beachte das "mindestens", denn leider sind solche Zahlen auf andere Fälle nicht übertragbar.


    Es ist gar nicht so unüblich, dass bei solchen Vorhaben die ersten Schätzungen und Kalkulationen deutlich überschritten werden. Unverhofft kommt oft, und beim Bauen bedeutet das immer viel Geld. Selbst nach eingehender Begutachtung und detaillierter Kostenermittlung gibt es keine Sicherheit, dass am Ende die Rechnung nicht doch (deutlich) höher ausfällt.

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  • Naja, je kleiner so eine Garage ist, desto mehr fällt pro Parkplatz ab. Meist sind die Schäden ja durch Salzwassereintrag. Meist werden Teile der Oberschicht abgetragen und neu aufgebaut und oft sind Injektionen da und dort nötig. Dass noch mehr gemacht werden muss ist eher selten, da beim TG Bau doch etwas mehr Sorgfalt gepflegt wird als beim Bau eines 08/15 EFH-Keller vom windigen GU. Zumindest ist meine Erfahrung bisher so.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Ist das ``nur`` das Gutachten oder auch mit Ausschreibung nach LV? Wir waren auch mal bei einer Tiefgaragensanierung mit 25 Stellplätzen mit der Abdichtung beteiligt, da waren die geschätzten Kosten vom Gutachter nach den LV´s um den Faktor 3,5 überschritten....

    Da wahrscheinlich kaum eine Tiefgarage der anderen gleicht, sind Zahlen ohne Ortskenntnis reine :haue: und ohne geistigen Nährwert, dass einzige was man zum Thema Tiefgaragensanierung sagen kann, ist das es verdammt teuer werden kann und man manche Punkte erst während der Sanierung sieht.

  • Vor diesem Hintergrund

    Problem, ich muss alles auf 10 Jahre finanzieren, und üble Überraschungen ruinieren mich.

    und

    Ist das Risiko beim Kauf kalkulierbar, oder gibt das bitteres Erwachen?

    kann man nur sagen, das Risiko ist nicht kalkulierbar, und angesichts der ersten Aussage sollte man sich das sehr gut überlegen.


    Das Thema "Finanzierung" dürfte in meinen Augen ebenso spannend werden, denn Finanzierer sehen Risiken gar nicht gerne. Da stellt sich schnell die Frage, ob eine Bank überhaupt bereit ist so ein Vorhaben zu finanzieren, wobei dafür natürlich noch eine Menge weiterer Faktoren in´s Spiel kommen.


    Wie tragfähig ist die Finanzierung? Was passiert, wenn aus den min. 340.000, - € am Ende 400.000,- € oder gar 500.000,- € werden? Oder aus Kostengründen eine Sanierung "light" veranlasst wird, und in 5 oder 10 Jahren Folgekosten im Raum stehen? Wenn es bisher nur für 20T€ Rücklagen der Eigentümergemeinschaft gereicht hat, steht vielleicht hier eine Erhöhung bevor?


    Fragen über Fragen, auf die man aber Antworten haben sollte, wenn man so eine wichtige Entscheidung treffen soll.

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  • Wir hatten schon Betoninstandsetzungsprojekte, da hat sich der Preis pro m² um den Faktor 3 bis 4 unterschieden. Meist ist es nicht die Fläche selber, die den Preis beeinflusst, sondern der Kleinkram und die Anzahl der Kanten und Versprünge. 100m² Wandfläche lassen sich nun mal deutlich schneller und einfacher instandsetzen, als 100m² an Stützenflächen. Da spielt der Schädigungsgrad nur eine untergeordnete Rolle. Muss in mehreren Abschnitten unter Weiternutzung der baulichen Anlage gearbeitet werden (z.B. max. 1/4 oder 1/3 der Stellplätze dürfen gesperrt werden) hat auch das einen erheblichen Einfluss auf die Kosten. Auch die vorhandene Bausubstanz und das Instandsetzungsziel können, unabhängig vom Schädigungsgrad, den Preis deutlich beeinflussen. Brauchen nur die Schadstellen instandgesetzt zu werden oder muss auch - weil nicht vorhanden - z.B. Gefälle ausgebildet werden, ganzflächig ein OS-System aufgetragen werden; bei Vorhandensein von Rissen müssen auch diese instandgesetzt werden vs. keine Risse - keine Riss-Instandsetzung.

    usw. usf. etc.


    Grobe Schätzungen z.B. über die Gesamtfläche mal Schätz-Preis pro m² sind möglich, aber erst nach Besichtigung und Begutachtung. Da können 150, 250, 550 oder irgend eine andere Zahl stehen.


    Erfahrungswerte.


    Deshalb. große Zurückhaltung bei der Frage nach Kosten

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)

  • wie belastbar sind die angegebenen 340k?

    die führen in etwa zur grössenregion des "neustellplatzstückpreises" und daran mag ich, allein wegen der meist erheblichen sowiesokosten (alles ausser beton) nicht glauben.

  • Das wird auf jeden Fall bockteuer, und ich glaube nicht an den Preis, denke eher 100000 mehr. Man will mit Höchstdruckwasserstrahlen alles freilegen, weitere umfangreiche Potentialmessungen seien erforderlich. Och hatte durch Zufall einen Patienten von Züblin, Oberbauleiter. Der meinte, das Chlorid bekommt man nicht mehr raus, das frisst sich über die Jahre in die untersten Schichten. Die Platte müsste sinnvollerweise komplett raus und nicht nur Kosmetik von oben. Und das hört sich für mich logisch an. Also Finger weg.

  • ...... denke eher 100000 mehr.

    Das hört sich gar nicht gut an.


    Jetzt stelle Dir mal vor, Du stehst ein paar Monate nach dem Kauf bei Deiner Bank, und erzählst denen, dass Du noch 10T€ oder 20T€ brauchst. Wenn da nicht Reserve in der Finanzplanung steckt, lassen die Dich am ausgestreckten Arm verhungern. Best case kriegst Du für diesen Nachschlag Konditionen angeboten, dass DIr die Tränen kommen (die wissen dann ja auch, dass Du gar keine anderen Optionen hast).


    Wenn da nicht schnellstens Klarheit herrscht, würde ich s.o. das Risiko meiden.


    es macht einen enormen Unterschied, ob man so ein Risiko aus der Portokasse abfangen kann, oder


    und üble Überraschungen ruinieren mich.


    Über Deine Finanzplanung haben wir ja nicht gesprochen, also kann ich mich nur an dem orientieren was Du geschrieben hast. Das klingt für mich weniger nach Portokasse, also Risiko minimieren.

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  • ... das Chlorid bekommt man nicht mehr raus, das frisst sich über die Jahre in die untersten Schichten. Die Platte müsste sinnvollerweise komplett raus und nicht nur Kosmetik von oben. ...

    Im Ergebnis geht die Einschätzung in jedem Fall in die richtige Richtung. Im Detail stimmt das so aber nicht ganz: Chlorid wandert mitnichten in einem trockenen Betonstein ohne Wasserzutritt weiter und „frisst“ sich dann auch nicht weiter. Dennoch muss der jetzt salzhaltige Betonstein entfernt werden, um den korrodierten Stahl sanieren zu können und den Betonstein dann wieder herzustellen. Wenn die gesamte obere Bewehrung bereits geschädigt ist, fehlte vermutlich bisher ein OS völlig oder das vorhandene wurde nur lückenhaft oder garnicht unterhalten. Und ein solches herzustellen kostet schon einmal genug, um Tränen in die Augen zu bekommen. Und die Chloridsanierung nur von Stützen und Wänden lässt den Strom der Tränen dann nicht mehr versiegen, um es poetisch auszudrücken.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Ich finde es gut, dass Du hier rückmeldest Garfield . So oft sind ja schließlich AWG-Hormone (alles wird gut) im Spiel und die Augen vor allfälligen Erhöhungen verschlossen. Ich hab Dich so verstanden, dass der Kauf für Dich aufgrund der Informationen nicht mehr infrage kommt. Richtig?


    Wir wissen ja alle, dass es gerade in Sanierungen oft zu bösen (= preistreibenden) Überraschungen kommen kann. Zum einen, weil oftmals (zu oft) an einer sauberen Bestandsaufnahme gespart wird, zum anderen, weil man nicht überall reinschauen kann und vieles sich erst im Bauverlauf offenbart.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • Man solle aber bitte auch nicht übertreiben. Wie gesagt, bin gerade bei einem Objekt, das im teuren Oberschwaben 500.000 kostet, was mehr als doppelt so groß ist und wo auch teils die komplette obere Schicht weg muss, mit vielen Extras, da fast die ganze TG aus Doppelparkergruben besteht. Die Schicht auf der Bodenplatte wird mit einer Fräsmaschine und Hochdruckstrahler entfernt, in den Gruben wird mit nur mit Hochdruckstrahler gearbeitet, bei sämtlichen Stützen muss auch der Fußbereich behandelt, also freigelegt werden. Also viel Aufwand, extrem viel Aufwand. Dem TO jetzt einreden zu wollen, es wird bestimmt noch teurer, bei seiner 12 Platz TG, die dann über 450.000 kosten wird, ist fast schon unseriös. Mit den 350.000 sollte man, bei der Größe, ganz gut hin kommen, bei einem ähnlich hohen Aufwand, wie bei der TG wo ich gerade dran bin und der ist schon nicht ohne.

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  • 1.) Sind Deine 500k€ fix?

    2.) Wieso sind 360k€ genug? Wir wissen nicht, was gemacht werden MUSS! Nicht gemacht wird, Muss.

    Ausserdem ist der Aufwand für 12 einfach-Parker nicht proportionial zu 25 Doppelparkern runterskalierbar!. Grundkosten bleiben, werden nur < je Anteil.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • und nicht vergessen, auf der Tiefgarage stehen noch 4 Stockwerke MFH, und nicht nur ein bisschen Erde und ein paar Bäume. Da kann man m.W. nicht so einfach an den Wänden herum knabbern. Ich könnte mir gut vorstellen, dass der Statiker da auch noch ein Wörtchen mitzureden hat, und so manche "Idee" in die Tonne befördert.

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  • Es sind über 30 Plätze, als Doppelparker, womit es knapp über 70 Plätze insgesamt sind. Zu den Arbeiten gehört ja auch die Geräte abbauen und danach wieder aufbauen. Bei seiner TG sind es wohl nur 12, als einfache TG, flacher Boden ohne DP Gruben usw. Und ja, die 500.000 sind mehr oder weniger immer noch fix. Es ist noch nichts neues dazu gekommen. Der erste Bereich ist schon wieder betoniert und nun geht es an den zweiten Bereich, bisher ohne Überraschungen. Die Vorarbeiten waren sehr gut.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Ich denke nicht, dass man einfach sagen kann: Bei uns kosten soundsoviel Stellplätze soviel, dann kostet die Sanierung bei Dir sicherlich nicht mehr als....


    Das kann natürlich gut gehen. Oder eben auch nicht. Und wenn "auch nicht", dann wird's blöd.


    Von daher: Vorher möglichst genau bewerten lassen und noch ein paar Notgroschen in Reserve, falls es mehr kostet (was es sicher wird...)