Haftung für Setzungsrisse durch vom Vorbesitzer veranlasste zurückliegende Bauarbeiten?

  • Unmittelbar angrenzend an ein bestehendes Gebäude ("grenzständig") von Eigentümer A wird auf dem benachbarten Grundstück von einem Bauträger B ein Gebäude auf dem ihm gehörenden Grundstück errichtet, ebenfalls grenzständig, also Wand an Wand. Dabei kommt es sehr schnell zur sichtbaren Setzung der Giebelwand des bereits bestehenden Gebäudes von A mit Rissen in den beiden angrenzenden Wänden. Der Schaden wird von A bei B angezeigt. B wird unabhängig davon insolvent. Der Bauablauf stoppt, kommt zum Erliegen. Das Gebäude bleibt längere Zeit als offener Rohbau stehen. Ob A den Ersatz des Schaden bei B eingefordert hat, ist unbekannt.


    C. erwirbt aus der Insolvenzmasse das Baugrundstück und den darauf stehenden Rohbau um ihn fertigstellen zu lassen zusammen mit den möglichen Gewährleistungsansprüchen am bereits bestehenden Rohbau gegen die errichtenden Handwerker.


    A lässt die Risse an seinem Gebäude außenseitig beseitigen.


    C. lässt die ausstehenden Bauarbeiten planen. C berichtet im Freundeskreis vom in einigen Wochen bevorstehenden Baubeginn. Ihm wird von Laien empfohlen, zum Beginn seiner Baumaßnahmen unabhängig eine Dokumentation über den Zustand des Gebäudes von A erstellen zu lassen. So könne er später ungerechtfertigte Ansprüche von A aus der Vorzeit, die eigentlich gegen den Bauträger B gerichtet sein müssten, erfolgreich abwehren. C ist unschlüssig.


    C informiert A über den beabsichtigten Beginn der Bauarbeiten. A fragt nun seinerseits C nach einer gemeinsamen Dokumentation und möchte diese bei einer gemeinsamen Begehung mit seinem eigenen Architekten und dem von C vor Baubeginn erstellen lassen. C ist dem erst aufgeschlossen, den er erhofft sich, so Kosten sparen zu können. Von anderer Seite wird ihm genau davon abgeraten. Er solle bloß nichts dokumentieren, alles könne später gegen ihn verwendet werden.


    Ein weiterer Ratschlag lautet, A möge die Ist-Dokumentation und die weitere Entwicklung des Hauses von A unabhängig über mind. ein Jahr auf eigene Kosten erstellen lassen. Er müsse die Daten ja nicht an A weitergeben.


    Wegen des Cs Zögern stellt A nach wenigen Tagen „in Aussicht“, er, A, könne ja auch gleich seine alte Forderung gegen B nun gegen C vorbringen und vor Gericht einfordern, schließlich hafte dieser als Grundeigentümer auch rückwirkend für von seinem Grundstück ausgegangene Schädigungen Dritter, also hier A. In den nächsten Tagen werde A die Dokumentation erstellen lassen, im Zweifel ohne Beteiligung von C.


    C. ist völlig verunsichert. Was soll er tun? Und: Haftet C wirklich für die von B verursachte Schädigung von A?


    C. s Anwalt wird sich erst nach mehrtägiger Recherche mit einem Vorschlag zum Vorgehen äußern. Was denken die Rechtskundigen hier?


    (Mich interessieren ausschließlich die Fragen des vorletzten Absatzes. Den Tenor der Antwort des von C hinzugezogenen Fachanwalts für Bau- und Architektenrecht werde ich davon unabhängig hier einstellen, sobald ich sie kenne.)

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Skeptiker

    Hat den Titel des Themas von „Wer haftet für Setzungsrisse durch Vorbesitzer?“ zu „Haftung für Setzungsrisse durch vom Vorbesitzer veranlasste zurückliegende Bauarbeiten?“ geändert.
  • NUr zur Klarstellung. Du meinst explizit diesen Absatz?



    C. ist völlig verunsichert. Was soll er tun? Und: Haftet C wirklich für die von B verursachte Schädigung von A?


    1. Muss geklärt werden, was denn nach der Insolvenz der Firma passiert? Sie kann ja weiter bestehen bleiben. (Oder wurdes es per ZV- erworben?)

    2. Du Schreibst, C hätte die Gewährleistungsansprüche mit gekauft. Schließt das nicht auch mit ein (Rechte und Pflichten)

    3. Da der Bau nicht ruht, kann es weiter zu Setzungen kommen, für die auch C verantwortlich gemacht werden kann, da diese erst auftreten nach dem Erwerb des Gebäudes durch C.


    Mein persönliches Gefühl.

    Ja er haftet. Eigentum verpflichtet. Es geht nur um die Höhe der Anteile

    You do what you have to do, man. :bier::yeah:

  • NUr zur Klarstellung. Du meinst explizit diesen Absatz?

    ja

    1. Muss geklärt werden, was denn nach der Insolvenz der Firma passiert? Sie kann ja weiter bestehen bleiben.

    B wurde (wird?) im Insolvenzverfahren liquidiert und existiert (bald?) nicht mehr.

    2. Du Schreibst, C hätte die Gewährleistungsansprüche mit gekauft. Schließt das nicht auch mit ein (Rechte und Pflichten)

    C hat (meines Wissens) explizit die Gewährleistungsansprüche von B gegenüber Dritten (Rohbauunternehmer) für das Objekt mit erworben (zusätzlich zu Grund und Rohbau).

    3. Da der Bau nicht ruht, kann es weiter zu Setzungen kommen, für die auch C verantwortlich gemacht werden kann, da diese erst auftreten nach dem Erwerb des Gebäudes durch C.

    Das ist C klar.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Meine Meinung:

    C ist nicht der Verursacher, daher haftet er auch nicht für die Schäden, die B verursacht hat. Er sollte aber, bevor er selbst weiter baut, unbedingt ein Beweissicherungsverfahren (guckst Du hier) durchführen (lassen).

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Ein „Beweissicherungsverfahren“ gibt es laut Wikipedia schon länger nicht mehr. Es heißt jetzt „selbstständiges Beweisverfahren“.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Danke für die bisherige Beteiligung! Ich habe eine Meinung, warte aber noch ab, was der befragte Fachanwalt dazu sagen wird. Deshalb vorerst noch kein Kommentar von mir.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Hallo Skeptiker,


    ich bin der Rechtskunde unkundig, weiß aber trotzdem wer der lachende dritte ist.


    Ob C den Schaden von A zahlen muss, oder A drauf sitzen bleibt, liegt wohl an den Verträgen zwischen B und C.


    Ob B tatsächlich oder angeblich unabhängig davon seine Firma in die Insolvenz getrieben hat, wer will das schon wissen.


    Wenn B keine großen Fehler gemacht hat, ist er auf jeden auf der sicheren Seite. Entweder zahlt C, oder A hat einen Titel gegen die ehemalige Firma von B, den er sich an die Wand nageln kann... (Natürlich steht es B frei mit der gleichen Mannschaft an gleicher Stelle, mit gleicher Webadresse und kaum wahrnehmbar verändertem Firmennamen weiter zu machen, sogar als Gründer, alleiniger und geschäftsführender Gesellschafter.)


    In Deinem ersten Absatz widersprichst Du dich, A hat den Schaden angezeigt, schreibst Du im Vorletzten Satz, ob Schadensersatz eingefordert wurde geht tatsächlich nicht aus Deiner Schilderung hervor.

    Mit den "mitgekauften" Gewährleistungsansprüchen sind die von B gegen andere Unternehmen gemeint, denke ich, oder?


    Ocho


    (Der offensichtlich nichts vom deutschen insolvenzrecht hält, was nicht ausschließt das Firmen wirklich unschuldig in die Insolvenz gehen, und dann sollen ehrliche geschäftsführende Gesellschafter auch eine weitere Chance bekommen.)

  • Ob B tatsächlich oder angeblich unabhängig davon seine Firma in die Insolvenz getrieben hat, ...

    Dürfte für die Beantwortung der gestellten Fragen bedeutungslos sein. Der Insolvenzantrag wurde übrigens von D gestellt.

    Ob C den Schaden von A zahlen muss, oder A drauf sitzen bleibt, liegt wohl an den Verträgen zwischen B und C.

    weil?


    C hat keinen Vertrag mit B geschlossen, sondern mit dem „Insolvenzverwalter über das Vermögen der insolventen Kapitalgesellschaft B“, denn B war eine juristische Person (Kapitalgesellschaft), A und C hingegen sind natürliche Personen. Was definitiv erworben wurde, steht bereits im ersten Post.

    In Deinem ersten Absatz widersprichst Du dich, A hat den Schaden angezeigt, schreibst Du im Vorletzten Satz, ob Schadensersatz eingefordert wurde geht tatsächlich nicht aus Deiner Schilderung hervor.

    Weil es (mir) unbekannt ist. Ich bin weder A, noch B, noch C, noch D und verfolge lediglich die Sache mit Interesse von nebenan.


    Ich fürchte, wir könnten hier mit gefühltem Wissem ins Abseits laufen.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Ich würde sagen (jur. Laie), haftet. Warum?

    Wenn ich z.B. ein Grundstück kaufe, auf dem wassergefährdende Stoffe vorhanden sind, so hafte ich nicht nur für deren Entsorgung, sondern auch für Schäden, z.B. Brunnenverunreinigung, dadurch höhere Kosten bei der Wasserversorgung.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Wie sieht es eigentlich mit der Haftpflichtversicherung von B aus?

    Wenn zu der Zeit der Tätigkeiten eine bestand wäre die nicht mit im Boot?

    Die wird ja wohl nicht insolvent sein.

  • Genau da bin ich auch bei Ralf Dühlmeyer

    Rausreden wegen unwissenheit bringt nichts. Du hättest ja als Käufer prüfen können und kannst ja nun versuchen die Kosten auf B und dessen Insolvenzverwalter abzuwältzen. Was allerdings die Nebenaufgabe für C ist.


    Was Mike-B betrifft. Das wird bei einer Insolvenz ganz davon abhängen, wie lang den da schon Zahlungsverzug herrscht gegenüber der Versicherung. Eine Insolvenz kommt ja Ursächlich nicht oft von heute auf morgen so Urplötzlich. Versuch deine KFZ Versicherung mal 3 Monate hinzuhalten. Plötzlich kommt ein schreiben bzgl Versichungsschutz hinfällig und paar Monate Später das Amt mit anderen Maßnahmen.

    You do what you have to do, man. :bier::yeah:

  • Ich würde sagen (jur. Laie), haftet. Warum?

    Wenn ich z.B. ein Grundstück kaufe, auf dem wassergefährdende Stoffe vorhanden sind, so hafte ich nicht nur für deren Entsorgung, sondern auch für Schäden, z.B. Brunnenverunreinigung, dadurch höhere Kosten bei der Wasserversorgung.

    Nach dieser Logik würde beim Kauf eines gebrauchten PKW für den Erwerber auch eine Haftung für einen vom Vorbesitzer vor der Veräußerung bei einem Dritten verursachten Schaden bestehen.

    Rausreden wegen unwissenheit bringt nichts. Du hättest ja als Käufer prüfen können und kannst ja nun versuchen die Kosten auf B und dessen Insolvenzverwalter abzuwältzen.

    Ja, der Fall ist real. Nein, ich bin nicht C und auch sonst keiner der genannten Beteilgten. Aber das ist für die juristische Betrachtung sowieso gleichgültig.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Nach dieser Logik würde beim Kauf eines gebrauchten PKW für den Erwerber auch eine Haftung für einen vom Vorbesitzer vor der Veräußerung bei einem Dritten verursachten Schaden bestehen.

    Negativ, Ein Grundstück und Gebäude ist keine bewegliche Sache. Rechtlich nicht wirklich vergleichbar.


    Drehen wir das doch mal um.

    B vergibt Leistungen an Firma F für Tiefbauarbeiten und Firma G für Rohbauarbeiten.

    Nun treten Schäden bei Nachbar A durch die arbeiten auf dem Grundstück von B auf.

    Stellt sich die Frage wer nun Schuld ist? B bzw Firma B oder Firma F und oder Firma G.

    Wer HAt geplant wer hat kontrolliert? wer hat ausgeführt?

    Wurde nix geplant bzw überwacht, so ist die jeweilige Firma durch die die Schäden entstanden sind schuldig, da Sie Ihre eigenen Arbeiten nach aRdT ausführen sollte. Nun ist aber nicht bekannt wer den Schaden letztendlich verursacht hat. Grundsätzlich haftet aber immer der, der auf der Bautafel steht. und da steht. "Eigentümer". Warum soll auch Nachbar A auf Suche gehen. Er weis ja von welcher Baustelle her die Schäden verursacht wurden.


    Wie ich sagte, entweder kann der neue Eigentümer C dem Insolvenzverwalter eine aufbrummen oder dem pers. haftenden B wegen verschweigen von bekannten "Belastungen bzgl der Baustelle" beim Kauf durch C.

    UNd wenn C schon Gewährleistungsansprüche mit kaufen konnte, hat er ja auch die Chance die auf ihn zukommenden Kosten von A) auf das Jeweilige Gewerk abzuwälzen.


    Meine persönliche Laienmeinung.

    (Kaufts du ein Haus mit Grund ohen korrekte Baugenehmigung (Schwarzbau) bist du erstmal selber dran.)

    You do what you have to do, man. :bier::yeah:

  • ot, weil nebenstrang:

    wogegen hätte sich wer versichern sollen?

    gegen eigene dummheit?

    wenn "setzungsschäden", dann hängen da 2 fachplaner, objektplaner, bauleiter, mind. 2 gewerke und andere dran .. mit ausnahme der gewerke und mit ausnahme von extremer dummheit wären die versichert. aber meine glaskugel sagt, da war schlaule am werk. schlaule kann alles.

    wäre es anders, wäre eine andere fragestellung erhellend. rückwärts gedacht: es ist nicht anders.


    ich muss jetzt weg, einen supertollen schwarzbau kaufen. gegen mich als käufer kann ja niemand fordern:yeah:

    so a schmarrn .. der käufer kauft (auch) pflichten. nix is mit trick 17.

  • Moinsen,


    immer noch Laie, aber ziemlich sicher:


    1. Ein Grundstück kauft man einschlich der Altlasten. Wenn dann was aufkommt, weiß ich nicht unter welchen Umständen der Vor (vor-vor-vor-) Besitzer zur Rechenschaft gezogen werden kann, falls es diesen überhaupt noch gibt. Normalerweise bleib man auf all dem versackten Öl, der Weltkriegsmunition und was sich da so findet hängen.

    Wenn denn der Vorbesitzer nachweislich in böser Absicht gehandelt hat will ich nicht Abrede stellen das man sich da was holen kann (oder wieder einen Titel bekommt, den man sich an die Wand dübeln kann...).


    2. Eine KFZ-Versicherung zahlt so lange, bis das Auto von einer anderen Versicherung versichert wird, oder endgültig beim Entsorger landet. Zumindest muss die Versicherung in Vorleistung treten. Ich weiß nicht was in Sonderfällen ist, z.B. ich habe die Karre verkauft, der Aufkäufer will das (abgemeldete und unversicherte) Auto auf seinen Transporter fahren und baut dabei einen Unfall, dann wird wohl seine Betriebshaftpflicht zahlen. Aber wenn das Auto da nur so steht und die Bremsen rosten durch, der Bock rollt auf die Straße und da passiert was, oder die (abgemeldete und unversicherte) Karre wird geklaut und der Dieb (unerkannt geflohen) baut einen Unfall, dann zahlt die letzte Versicherung. Ob dann beim Vorbesitzer (nicht richtig gesichert) oder dem Dieb (führen eines nicht angemeldeten und versicherten KFZ) was zu holen ist, ist ein Problem der Versicherung.


    Gruß,


    Ocho

  • Ich würde sagen (jur. Laie), haftet. Warum?

    Wenn ich z.B. ein Grundstück kaufe, auf dem wassergefährdende Stoffe vorhanden sind, so hafte ich nicht nur für deren Entsorgung, sondern auch für Schäden, z.B. Brunnenverunreinigung, dadurch höhere Kosten bei der Wasserversorgung.

    Sorry,


    wer haftet Deiner Meinung nach? Wolltest Du C sagen bin ich ganz bei Dir, aber meine müden Augen finden das A, B oder C in deinem Beitrag nicht...


    Ocho

  • Ganz allgemein: Ob es sinnvoll ist, aus der Theorie und Praxis der PKW-Haftpflicht-Versicherung auf eine (rückwirkende) Haftung von Grundeigentümern nach einem Eigentumswechsel der Immobilie zu schließen, weiss ich nicht (Versicherungsrecht und Straßenverkehrsrecht <-> BGB).


    Ich bezweifle auch, dass eine länger zurückwirkende Einwirkung auf ein Nachbargebäude durch Vibration oder durch Mitnahmesetzung mit den aktuellen Folgen einer Schadstoffkontamination des eigenen Grundstück auf ein Grundstück Dritter zu vergleichen ist (Umweltrecht <-> BGB).


    Leider liegt mir die anwaltliche Stellungnahme weiterhin nicht vor.


    (In Relation zum Gesamtwert der Immobilie sind die hier in Rede stehenden Kosten der Schadensbeseitigung überschaubar, aber doch um ein Vielfaches höher, als die anwaltlichen Beratungskosten dazu. Insofern spielten die Kosten der Schadensbeseitigung nur eine sehr untergeordnete Rolle bei der Kaufentscheidung von C. Die Beweggründe des Erwerbs durch C sind gänzlich andere, als hier vermutet bzw. unterstellt wurde, wenn auch C beim Erwerb von der Existenz der Setzungsrisse wusste.)

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Solange die Risse nicht zu einer Gefährdung der Allgemeinheit führen, geht es m.E. "nur" um einen Baumangel. Der interessiert die Behörden nicht.

    Also rein privatrechtliche Haftung. Mit Altlasten hat das nichts zu tun. Ich bleibe dabei: haften muss nur der Verursacher.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Solange die Risse nicht zu einer Gefährdung der Allgemeinheit führen, geht es m.E. "nur" um einen Baumangel. Der interessiert die Behörden nicht. Also rein privatrechtliche Haftung. Mit Altlasten hat das nichts zu tun. Ich bleibe dabei: haften muss nur der Verursacher.

    Genau so sieht das auch der von C dazu befragte Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht:


    Für den Ersatz von Schäden, die entstanden sind, als sich das Objekt im Eigentum von B befand und in dessen Auftrag gebaut wurde, sind Ansprüche ausschließlich gegen B durchzusetzen.


    Ab dem Eigentumsübergang haftet selbstverständlich C für in seinem Auftrag tätige Personen und durch deren Tätigkeit verursachte Schäden. Deshalb ist es sinnvoll, vor Beginn der Arbeiten im Auftrag von C den Zustand an den gefährdeten Nachbargebäuden zu dokumentieren, um später nachvollziehen zu können, welche Schäden durch C und seine AN entstanden sind.


    Ein "selbständiges Beweisverfahren" hält der Anwalt für entbehrlich. Eine nachvollziehbare maßlich genaue und am besten von A und C gemeinsam erstellte Dokumentation ist seines Erachtens ausreichend.


    Exakt das war auch meine anfängliche Einschätzung, weshalb ich C nahegelegt hatte, sich dies von einem Fachanwalt bestätigen zu lassen.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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