Zu großes Garternhaus im Bereich der nicht überebaubaren Grundstücksfläche.

  • Hallo zusammen,

    ich habe ein Problem. Durch schlechte Beratung:wall: ist bei mir folgende Lage entstanden. Ich habe ein Gartenhaus mit den Maßen 5 x 7 Meter ( geschlossener Raum ) gebaut. Das Gartenhaus hat eine überdachten Sitzbereich nach vorne von 4,5 Meter ( Verlängerung des Satteldachs ), seitlicher L und R Dachüberstand 1,1 Meter, nach hinten 0,4 Meter. Dadurch ergibt sich eine überdachte Fläche von ca. 10 x 10 Meter über die Ecken des Dachs gemessen. Ich habe zuerst gebaut und wollte dann den Bauantrag einreichen. Nur leider kam mir der Landkreis ( auch noch während meiner Abwesenheit/ Urlaub ) zuvor. Sie kamen im "Rahmen einer Dorfbegehung" auf mein Grundstück und haben einen sofortigen Baustopp verhängt, weil der Vorgang genehmigungspflichtig ist ( das war mir auch klar ) aber kein Bauantrag vorliegt. Daraufhin wurde ich angeschrieben und musste von einem Architekten eine Zeichnung von dem Objekt machen und eine Stellungnahme zum Vorgang schreiben. Dies hatte ich ( vom Architekten ) veranlasst. Der Vorgang ist seitdem bei der Gemeinde und beim Landkreis aktenkundig. Hinzukommt, dass der B-Plan aussagt, dass in dem Bereich eine nicht überbaubare Fläche eingezeichnet ist. Nun sind bereits über 3 Jahre vergangen seitdem der Baustopp verhängt wurde und ich der Aufforderung des Schreiben nachgekommen bin. Seit dem ist still ruht der See. Frage: Wie soll ich mich verhalten? Ist ein Rückbau unumgänglich? Soll ich eine Entscheidung erzwingen? Ist der LK nicht auch in der Pflicht sich zu melden? Was habe ich für Möglichkeiten? Gibt es Verjährungsfristen für Schwarzbauten?

    Wir sind wirklich sehr verzweifelt:rb:

    Bem.: Das Objekt steht in Niedersachsen.

    Danke für Eure Mühe

  • Verjährungsfrist für Schwarzbauten wäre mir nicht bekannt, es gibt auch keinen Bestandschutz.


    Ob der Bau geduldet wird, nachdem der Baustop verhängt wurde, das glaube ich weniger.


    Keine Ahnung was jetzt alles in dem Schriftverkehr steht, aber ohne Kommunikation wird man wohl keine Entscheidung herbeiführen können. Ob man das Gartenhaus anpassen kann, oder ein kompletter Rückbau erforderlich wird, auch das wird man erst erfahren wenn man miteinander redet. Ohne Kommunikation würde ich von einem Rückbau ausgehen.


    Einfach drauf los zu bauen, war noch nie eine gute Idee, und nach Deiner Aussage war Dir ja bekannt, dass die Hütte nicht verfahrensfrei erstellt werden darf.


    Also, miteinander sprechen, und die Erwartungen ganz tief ansetzen.

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  • Also - Schwarzbau verjährt nicht. Das Landratsamt ist auch nicht verpflichtet, Dir nachzulaufen. Vermutlich haben die damit gerechnet, dass Du von selber kommst. Und dann den Vorgang vergessen...


    Schwarzbau + Verstoß gegen Baueinstellung, falls Du einfach weiterbaust, verdoppelt das Bußgeld (obwohl - wenn die Bauarbeiten schon mehr als drei Jahre eingestellt sind, ist ersteres bereits verjährt). Außerdem kann ein Zwangsgeld fällig werden, wenn dieses bereits per Bescheid angedroht wurde.


    Wenn Du kein Risiko eingehen möchtest, solltest Du beim Landratsamt nachfragen, was aus der Sache geworden ist. Vermutlich wirst Du rückbauen müssen. Vielleicht kann man ja auch einen Kompromiss schließen und das Gartenhaus (ohne dass ich jetzt die Konstruktion und den Stand der Bauarbeiten kenne - es ist wohl mehr oder weniger fertig?) in verkleinerter Form genehmigt bekommen.

    Dass die Fläche nicht überbaubar ist, muss nicht unbedingt etwas heißen. Es gäbe auch die Möglichkeit, von den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu befreien

    (§ 31 Abs. 2 BauGB). Da muss dann allerdings auch die Gemeinde zustimmen.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Erstmal Danke für die zahlreichen Antworten.

    So ungefähr habe ich mir das Feedback auch vorgestellt.

    Der Ansatz mit "§ 31 Abs. 2 BauGB" scheint mir sehr interessant und wenn überhaupt die einzige Lösung zu sein.

    Abgesehen von einen B-Planänderungsverfahren, welches aus Kostengründen in keinem Verhältnis steht, und dabei auch keine Garantie mit Aussicht auf Erfolg

    besteht.
    Ich halte euch bei amtlichen Entscheidungen auf dem Laufendem.

  • Der Ansatz mit "§ 31 Abs. 2 BauGB" scheint mir sehr interessant

    Könnte aber angesichts der Größe des Objekts schwierig werden.


    Wie groß ist das Grundstück, das Haus, Nachbarbebauung?


    Bei 4.000m² Grundstück und Villenbebauung fällt so ein Teil weniger auf, als in einer Reihenhaussiedlung. Wenn dann noch einer der Nachbarn allein schon aus Prinzip "dagegen" ist, könnte es den Behörden schwer fallen, zu deinen Gunsten zu entscheiden.


    Ein Architekt der sich mit der Materie auskennt, und weiß wie die Leute vor Ort "ticken" könnte hier sehr hilfreich sein. Sonst läufst Du Gefahr, dass Du von einem Fettnäpfchen in´s nächste.....und dann geht gar nichts mehr (wenn die Situation nicht sowieso schon so verfahren ist, dass nichts mehr geht).

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  • Probieren geht über studieren. Bauantrag mit Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB stellen kostet für ein Gartenhaus nicht die Welt. Wie oben geschrieben wegen der Größe kann man ja vielleicht einen Kompromiss anbieten, dergestalt, das Gartenhaus zu verkleinern.

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  • dergestalt, das Gartenhaus zu verkleinern.

    Hier würde sich wohl die überdachte "Terrasse" anbieten., wobei das Gartenhaus selbst mit 5m x 7m immer noch relativ groß wäre. Aber wer weiß, ob und wie das auf´s Grundstück bzw. in die "Landschaft" passt.


    Man müsste auch bedenken, was passiert, wenn jeder auf die Idee käme, sich so ein Teil in den Garten zu setzen.

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  • Zuerst sollte das persönliche Gespräch gesucht werden: Stand des Verfahrens, weitere Schritte der Behörde, das Wetter, eigene Möglichkeiten, positiven Einfluss zu nehmen, das Wetter nächste Woche, die Apfelernte, die Aussichten auf Erfolg bei einem Befreiunhsantrag, die Birnenernte ...


    Wie vorgeschlagen kann ein Kollege oder eine Kollegin mit Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten die Sache deutlich erleichtern, sei es durch Einschätzung vorab, sei es durch Führung des Gesprächs vorab.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Ist das eine Hütte auf einem Stückle ?

    Oder eine Art Gerätehaus auf dem Grundstück wo das Haus steht ?


    Wo bitte bekommt man so grosse Gartenhäuser genehmigt ?

    Das Grundstück hat ca. 800qm². Vorne steht das Haus und hinten im Garten die Hütte. Man bekommt das schon genehmigt, aber mein Problem ist der B-Plan, der eine hintere Bebauung nicht zulässt ( bis 40qm³ ist aber erlaubt ). Die Grenzabstände wurden eingehalten, und die 15 Meter Regel auch. GRZ wurde auch eingehalten.

  • Man bekommt das schon genehmigt, aber mein Problem ist der B-Plan, der eine hintere Bebauung nicht zulässt

    Das ist ein Widerspruch. Wenn etwas nicht dem B-Plan entspricht, dann kann man nicht davon ausgehen, dass es genehmigt wird.

    Es macht eher den Eindruck, dass es eben nicht genehmigungsfähig ist, denn sonst würde der Vorgang wohl kaum 3 jahre als Akte auf dem Stapel liegen.


    Jetzt muss man herausfinden woran es hakt, und dann wie oben in #12 beschrieben. Ich würde mal davon ausgehen, dass es ohne Veränderungen nicht zu einer Genehmigung kommt. Aber alles wäre besser als der jetzige Zustand oder ein Rückbau,



    Durch schlechte Beratung

    Wenn es sich wirklich um eine "Beratung" gehandelt hat, dann könnte man prüfen, ob man den Berater in die Haftung nehmen kann. Handelt es sich nur um ein lockeres Gespräch mit irgendjemandem, aus dem man selbst die Rückschlüsse gezogen hat, dann fällt diese Option natürlich flach.


    Egal wie, man sollte jetzt aktiv werden, und nicht hoffen, dass durch Stillschweigen die Sache besser wird.

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  • Zu R.B.

    Es war die mündliche Aussage des Architekten/ meines Architekten. Ich beschrieb Ihm mein Vorhaben ( mit Größe usw. ) bei einem vor Ort Termin. Da stand noch nichts, keine Bodenplatte. Da war nur der gewachsene Boden. Die Hütte hatte ich mit einer roten Schnur auf dem Boden markiert. Ich fragte Ihn, ob er für mich den Bauantrag machen kann, weil ich ja größer werde als 40qm³ und ich ja ein bräuchte. Daraufhin sagte er, ich solle schon mal anfangen und wenn etwas steht kommt er vorbei und zeichnet mir es und reicht es ein. Nur nachdem etwas stand kam schon der LK und es kam nicht soweit. Den Rest kennst Du ( Dorfbegehung, Anschreiben rechtliches Gehör ).

    Ich habe leider keinen schriftlichen Auftrag und keine Rechnung. Außer die Zeichnungen mit Stellungnahme von Ihm mit Datum und seiner Unterschrift habe ich nichts.

    Zu SirSydom: Das Gartenhaus in Holzrahmenbauweise ist soweit: Ständerwerk mit Innen- und Außenbeplankung, Dachschalung mit Dachsteineindeckung. Zum Schutz des Baus ( Außenwände )habe ich nach Verhängung des Baustopps eine Diffusionsoffen Folie auf die Wände getackert und mit Strecklatten gesichert. An dem Gartenhaus sitzen wir nur gelegentlich unter dem Dachüberstand. das war auch schon früher unser Sitzbereich. In der Hütte spielt sich nix ab.

  • Zum Schutz des Baus ( Außenwände )habe ich nach Verhängung des Baustopps eine Diffusionsoffen Folie auf die Wände getackert und mit Strecklatten gesichert

    DAS ist bereits ein Verstoß gegen den Baustopp!!!

    Ein Baustopp ist meist auch mit einem Nutzungsverbot verbunden-wieso dann Sitzplatz?

    Was ergab denn die Nachfrage beim Bauamt??? (#3)

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Nur nachdem etwas stand kam schon der LK und es kam nicht soweit.

    Was spricht dagegen, den Architekten darauf anzusprechen, damit er nun das macht was er damals vorgeschlagen (zugesichert?) hatte?

    Warum kam es nicht so weit? Man hätte doch damals schon einen Bauantrag einreichen können, völlig unabhängig von einem Baustop. Ich würde sogar sagen, dass damals die Chance für eine Lösung besser gewesen wäre, als heute nach 3 Jahren Stillstand.


    Eine mündliche Aussage ist zwar kaum nachzuweisen, aber das spielt hier und jetzt keine Rolle. Der Architekt sollte doch auch mit der aktuellen Situation umgehen können, und versuchen das Beste daraus zu machen.


    Ich wäre für Kampf mit offenem Visier, dann wissen beide Seiten woran sie sind, und es findet sich vielleicht eine Lösung mit der auch beide Seiten leben können. Das Spielen auf Zeit ist hier kontraproduktiv, denn die Hütte wird dadurch nicht besser, und auch nicht genehmigt. Anstatt weitere 3 Jahre zu warten, würde ich die Sache jetzt angehen, denn irgendwann ist die Hütte nicht mehr zu retten,

    Momentan kannst bzw. darfst Du die Hütte nicht einmal provisorisch nutzen, und wenn Du das doch machen solltest, und Du hast bereits einen Nachbarn als "Freund", dann könnte das schnell sehr viel Ärger geben.


    Überlegen wir mal. Was könnte passieren?

    Sehr wahrscheinlich wird das Teil in der jetzigen Form nicht genehmigt. Worst case bedeutet das Rückbau. Dann baust Du das Teil eben zurück, bis es genehmigungsfähig ist. Besser eine Hütte mit 40m³ die man nutzen kann, als eine mit 100m³ die nur als Ruine in der Landschaft steht und Ärger produziert.

    Best case wäre, dass man mit kleineren Veränderungen das Teil genehmigt bekommt. Das bringt man aber erst in Erfahrung, wenn es weiter geht.

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  • DAS ist bereits ein Verstoß gegen den Baustopp!!!

    [...]

    Unsinn. Eine Sicherung des Bauwerks vor Witterung oder ähnliches ist i.d.R. kein Problem. Das Bauwerk könnte ja nachträglich genehmigt werden und dann müsste das Bauamt für Schäden haften. Idealerweise spricht man das aber mit dem Bauamt vorher ab.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Das ist kein Unsinn, das ist Erfahrung!


    Ich durfte mal vor einigen Jahren den in Teilen gegen das Baurecht verstoßenden Bau eines Kollegen "geradebiegen" Da haben die Bauherren nicht mal die Teile sichern dürfen, die nicht gegen das Baurecht verstießen. Baustopp ist Baustopp - hat auch das Gericht gesagt!

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