Projekt Doppelhaus Kapitalanlage. Alleinanleger oder zusammen mit Bruder?

  • Hallo Liebe Community,

    ich würde gerne die ein oder Meinung und Anregungen zu einem geplantem Projekt einholen. Ich möchte ein Doppelhaus rein zum Vermieten als Kapitalanlage bauen lassen, wobei mein Bruder in einer der Hälften (nicht Dauerhaft) einziehen möchte. Die Überlegung ist nun ob ich das ganze Projekt auf mich alleine laufen lasse und als Vermieter für meinen Bruder fungiere: wenn ich die 66%-Mietregelung einhalte, kann ich hierfür ja auch noch viele Arbeiten und Aufwände abschreiben lassen. Alternativ wäre die Überlegung ob wir uns das Doppelhaus teilen und jeder bekommt eine Hälfte. Mein Vater hat zudem noch den Vorschlag eingebracht, dass er das Grundstück übernimmt und mein Bruder und ich das Doppelhaus, weil ich/wir dann bessere Konditionen für die Kredite bekommen könnten? Wobei ich finde, dass hier dann zu viele Mitspieler in diesem kleinen Projekt beteiligt sind.

    Hier mal ein paar Eckdaten:

    zu meiner Person (28 Jahre):
    Brutto Jahreseinkommen 50.000 € mit unbefristeten Arbeitsverhältnis.
    Keine laufenden Kredite und kein Eigentum vorhanden.
    Bausparvertrag mit 10.000 €, sowie ca. 25.000 € Eigenkapital.

    Keine Ehefrau, Kinder, etc.

    mein Bruder (25 Jahre):
    Brutto Jahreseinkommen 36.000 € mit unbefristeten Arbeitsverhältnis.
    Keine laufenden Kredite und kein Eigentum vorhanden.
    Bausparvertrag mit 5.000 €, sowie ca. 10.000 € Eigenkapital.
    Keine Ehefrau, Kinder, etc.

    mein Vater (55 Jahre):
    Brutto Jahreseinkommen 50.000 € mit unbefristeten Arbeitsverhältnis.
    Wohneigentum Haus, vermietete Doppelhaus seit 2014
    Das vermietete Doppelhaus ist auf dem Elternhaus als Grundschuld eingetragen.

    Das Doppelhaus wird in einer Neubausiedlung gebaut, ich rechne mit einer Mieteinnahme von 700,00 € /Monat Kalt ohne Nebenkosten je Einheit (für meinen Bruder dann etwas weniger). Als vergleich habe ich das Doppelhaus meiner Eltern genommen, hier wurde erst letzten Monat ein neuer Mietvertrag geschlossen. Die Wohnfläche wird in etwa identisch ausfallen.

    Ein Grundstück ist mir bereits zugesichert: 650 qm für 68.000 €. Ich habe diese Woche den Termin bei der Immobilienbank, bei dem ich auch sicherlich ein erstes Finanzierungsangebot erhalten werde, meine Dokumente und Nachweise habe ich dazu dort abgegeben.

    Vielen Dank schon mal für eure Hilfe, Anregungen und Meinungen.

  • Die spannende Frage, warum ein Doppelhaus? Effizient ist das nicht: Angesichts der Baukosten sollte man schon genau rechnen, ob man in Zukunft eine Miete erzielen kann, die unter Renditeaspekten einigermaßen rentabel ist. Also: was sind die Kosten, was sind die Einnahmen? Meistens ist das Ergebnis, dass sich Mehrparteien-Häuser als Renditeobjekte eher lohnen, als ein EFH oder eine DHH. Außerdem verteilt man das Ausfall-Risiko auf etwas mehr Einheiten.

    The avoidance of taxes is the only intellectual pursuit that still carries any reward.
    - John Maynard Keynes -

  • Wenn ich mal rechne, dann reichen 700 €/mon nicht.

    400.000 fürs DH = 200.000 für die Hälfte sind bei mageren 1% Tilgung und aktuell rd 2% Zinsen 500 € Monat Finanzierungskosten. Wenn die Zinsen wieder auf ein normales Maß von 4% steigen, frisst die Finanzierung schon die Miete auf.

    Zu der Finanzierung kommen aber dazu:

    Mietausfallrisiko

    Rücklage für Reparaturen

    Verwaltungskosten


    Da kommst Du nie und nimmer auf einen grünen Zweig!

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Rücklage für Reparaturen

    Ein Posten der gerne mal unterschätzt wird. Bei Mietobjekten muss man mit deutlich höheren Instandhaltungskosten rechnen, im Vergleich zu einer eigengenutzten Immobilie.


    Die erste Frage wäre aber, ob der lokale Markt überhaupt eine Vermietung ermöglicht. Durch die aktuell niedrigen Zinsen wohnen die solventen Kandidaten schon längst im eigenen Haus, oder bauen selbst, oder planen bereits ein Eigenheim. Das macht für eine Vermietung die längerfristige Planung sehr schwierig. Folglich muss man mit mehr Mieterwechseln und auch mal Leerstandszeiten rechnen. Sind die Mieteinnahmen knapp kalkuliert, dann rutscht man sehr leicht in die Verlustzone.


    Bei einem Grundstückspreis von gerade mal 100,- €/m² würde ich sehr genau hinschauen, ob die Lage wirklich für Vermietung längerfristig attraktiv ist, und welche Mieteinnahmen tatsächlich zu erzielen sind.


    Was gerne verschwiegen wird, laut einem Artikel der WiWo vom Oktober 2017 fahren 7,4% der privaten Kleinvermieter sogar Verluste ein. Man sollte also vorher mit spitzer Feder rechnen.


    Bei den geringen Renditen macht es auch einen großen Unterschied, ob ich Eigenkapital anlegen möchte, und ich mit einer kleinen Rendite zufrieden bin, oder ob mir selbst die niedrigen Schuldzinsen die Rendite in den Keller ziehen. Vorsicht auch vor dem Argument, man könnte damit Steuern sparen. Um Steuern zu sparen, muss man erst einmal in einer Gehaltsklasse sein, in der man nennenswert Steuern bezahlen muss. Mieteinnahmen sind zu versteuernde Einkünfte, und es macht üblicherweise keinen Sinn, mit einem Mietobjekt Verluste zu fahren, um Steuern zu sparen.


    Ich habe diese Woche den Termin bei der Immobilienbank, bei dem ich auch sicherlich ein erstes Finanzierungsangebot erhalten werde, meine Dokumente und Nachweise habe ich dazu dort abgegeben.


    Dann gibt es bereits eine Planung für das Haus? Herstellungskosten usw.?


    Ohne diese Grundlagen macht es ja keinen Sinn über Finanzierungsangebote zu reden, man könnte höchstens ein budget mal grob festlegen (was auch schon wichtig wäre).


    Bausparvertrag mit 10.000 €, sowie ca. 25.000 € Eigenkapital.

    10T€ Bausparsumme oder Guthaben?


    Ich würde mich an Deiner Stelle erst einmal mit einem Steuerberater kurzschließen. Vorab solltest Du Deine Lebenshaltungskosten ermitteln, um zu vermeiden, dass mit irgendwelchen Pauschalen gerechnet wird, die für Deinen Fall evtl. (sehr wahrscheinlich?) nicht passen.


    Um nur mal ein Beispiel zu nennen. Die 700,- €/Monat Kaltmiete wären grob für ein budget um die 150T€ gut, und das auch nur dann, wenn man die Mieteinkünfte durch Kosten (inkl. Abschreibungen) quasi neutralisieren kann, ansonsten wären noch Steuern zu beachten. Bei einem Mietobjekt und Abschreibungen stellt sich aber auch die Frage, was passiert, wenn das Objekt mal selbst genutzt werden soll? Oder aus irgendwelchen Gründen ein Verkauf erforderlich wird?

    Dann kann es passieren, dass ein eventueller Gewinn zu einer nicht unerheblichen Steuerlast führt. Achtung, Gewinn bedeutet hier nicht Gewinn beim Verkauf gegenüber den Herstellungskosten, sondern dann gegenüber dem Restbuchwert.


    Das sind alles Dinge die ein Steuerberater anhand Deiner konkreten Zahlen durchrechnen sollte. Meine Glaskugel sagt mir, dass Du mit diesem Vorhaben keine Rendite einfahren wirst.


    Wenn man also keine Rendite einfahren kann, was wäre dann das langfristige Ziel?

    Eigenbedarf? Spekulation auf steigende Immobilienpreise? Spekulation auf zusätzliche Einnahmen irgendwann in der Zukunft (zusätzliche Rente?)?

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  • Hmmm….bei uns werden mittelgroße DHH (140 +/-) schon für 1.200 - 1.500 vermietet. Dennoch würde sich eine solche Immobilie rein zu Vermietzwecken kaum lohnen, da auch die Erstellungskosten hier höher sind. Zudem knackige Grundstückspreise.


    Mag in Nds. etwas anders sein, es wird dafür aber auch mit deutlich geringerer Miete gerechnet.


    wie Ralf schon schrieb: Laß mal die Zinsen etwas anziehen. Oder laß den bau -was nun wirklich nicht selten ist- am Ende etwas mehr kosten. Ruckizucki haut das alles nicht mehr hin.

  • Kreditfinanzierte vermietete EFH rechnen sich nur selten als Renditeobjekte.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • bei uns werden mittelgroße DHH (140 +/-) schon für 1.200 - 1.500 vermietet.

    und dafür muss man erst einmal die passenden Mieter finden. Bei Wohnungen < 100m² ist die Chance in meinen Augen höher, da die Miete dann für eine Familie eher im bezahlbaren Bereich liegt. Nicht jeder möchte oder kann 1.400,-. € Kaltmiete pro Monat abdrücken, schon gar nicht auf dem flachen Land (und der genannte Grundstückspreis spricht dafür, dass das Grundstück nicht gerade im Citybereich einer Großstadt liegt).


    Wenn man das Grundstück mit 650m² geschickt nutzen kann (darf), dann könnte man vielleicht 2 oder 3 WE unterbringen, oder 2 x 3 WE in den beiden DHH. Dann könnte sich die Sache vielleicht rechnen, weil man leichter Mieter findet.

    Bei mehreren Mietern hätte man noch den Vorteil, dass Leerstand bei Mieterwechsel nicht gleich zu einem kompletten (Miet)Einnahmeausfall führt.

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  • Guten Morgen und vielen Dank für die ganzen Anregungen.

    Mittlerweile hatte ich heute bereits das Gespräch mit der Immobilienbank. Die Bank bietet uns für die Finanzierung des Grundstücks einen Kredit von 0,15 % mit variabler Laufzeit (bis 3 Jahre). Da mein Bruder einzieht, könnten wir zudem das Wohneigentumsprogramm der Kfw Bank in Anspruch nehmen, wenn wir das Projekt zusammen stemmen. Somit könnte er nochmals 50.000 € mit 1,65 % erhalten. Wir haben zwar noch kein Angebot vom Bauunternehmer erhalten, rechnen aber mit 350 T€, welche wir beide dann aufteilen. Nachdem wir ein Angebot für das Doppelhaus bekommen haben, setzten wir uns nochmals mit der Bank für die komplette Finanzierung zusammen.


    In dem Baugebiet ist leider max. DH erlaubt, mehr Parteien sind nicht möglich. Die Lage ist sehr gut und die Nachfrage ist sehr hoch. Meine Eltern hatten bei deren Doppelhaus viele Zusagen zur Auswahl im letzten Jahr für die eine Hälfte und auch letzten Monat für die zweite Hälfte. Auch aus dem Bekanntenkreis mit Mietobjekten kann ich dies bestätigen.

  • rechnen aber mit 350 T€,

    d.h. Gesamtkosten = Grundstückskosten + 350T€


    Ich wage mal eine Prognose, entweder die DHH werden sehr sehr klein, ohne Keller usw., oder die 350T€ werden nicht ausreichen. Den Einspareffekt durch den Bau beider Hälften sollte man nicht überbewerten, und nicht vergessen, Rabatt, Rabatt, das lass Dir sagen, wird vorher immer draufgeschlagen.

    Nicht alles was auf den ersten Blick günstig erscheint, ist am Ende auch günstig. Ein sehr beliebtest Spiel in dieser Branche, wer am meisten bei der Angebotserstellung vergisst, bekommt den Auftrag.


    Was mich verwirrt, Du möchtest ein Angebot von einem Bauunternehmen, aber es gibt noch keine Pläne? Kein Leistungsverzeichnis?

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  • 350t Je Haushälfte wäre sinnig,. Aber was heist das schon, bei so wenig Daten.


    Hier um die Ecke hat ein Bauunternehmer 4 RH hingestellt und verkauft die im Rohbauzustand (Rohbau,Dach und Haustüre) zu je 250t€ ohne Keller mit 140m²WF

    Oder alle 4 für 900t€

    :bier: Es gibt jetzt eine App, die blinkt, wenn man ohne Mundschutz trinkt, es sei denn, es ist Frankenwein, denn der frisst ein Loch hinein.

  • :lach: na was denkst du wer dann die Teilungen und co Zahlen muss? :D

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