Auslegung einer Baubeschreibung

  • In einer Baubeschreibung, die üblicherweise dem Bauträger-Kaufvertrag als Anhang beigefügt wird, hat der BT festzulegen, welche Leistungen er erbringen wird und zwar hinsichtlich Art und Qualität der Bauteile. Diesem Anforderungsprofil werden die Baubeschreibungen aber häufig nicht gerecht, Sie sind mehr oder weniger schwammig formuliert, weil der BT sich " Hintertürchen " offen halten will. Kommt es dann zum Streit, was im jeweiligen Einzelfall konkret geschuldet wird, muß die Baubeschreibung nach §§ 133, 157 BGB ausgelegt werden. Bei der Auslegung ist auf den objektiven Empfängerhorrizont abzustellen, d.h. es ist zu ermitteln, wie ein durchschnittlicher Erwerber die Erklärung des BT verstehen konnte und verstehen durfte. Was der BT gemeint hat, ist demgegenüber unmaßgeblich. Bei der Auslegung sind zu berücksichtigen der übliche Wortgebrauch, der Sinn und Zweck der Vereinbarung und die Umstände des jeweiligen Einzelfalls.


    Folgender Fall:


    Ein BT verkauft eine ETW in einem zu erstellenden Neubau mit vier Wohnungen in Innenstadtlage. Im Exposé ist die Rede von:


    " Exklusiven Eigentumswohnungen im Stadtzentrum, hochwertigem Mehrfamilienwohnhaus, hochwertig ausgestatteten Wohnungen ".


    Zu den Türen heißt es:


    Off-Topic:


    Alle Wohnungseingangstüren als geschlossene, massive Sicherheitstüren mit hohem Schallschutz mit Spion.

    ........


    Die Haustüranlage erhält eine geschlossene Haustürfüllung mit Glasausschnitt. Seitenteil und Glasausschnitt der Haustür bestehen aus Sicherheitsklarglas als Zweischeiben-Isolierverglasung nach ENEV. Duch eine hochwertige Mehrfachverriegelung, Sicherheitszylinder und Bodendichtung ist eine hohe Einbruchsicherheit.


    Videosprech- und Klingelanlage gehören ebenfalls zum Leistungsumfang .


    Welche Beschaffenheit/Ausstattungsmerkmale muß die Wohnungseingangstür haben? Klar ist, dass Sie einen Spion haben muß und kein Glaseinsatz ( " geschlossen " ) vorhanden sein darf. Aber was ist unter " massiv " und unter " Sicherheitstür " zu verstehen bzw. wann wäre ( negative Abgrenzung ) die vor Ort eingebaute Tür nicht massiv und keine Sicherheitstür?


    Welche Wiederstandsklasse ist geschuldet?


    Achtung: Den Beschrieb zur Hauseingangstüre habe ich nur deswegen mit angeführt, weil ja auch schon für diese ein gewisser Einbruchsschutz festgelegt ist und ein Einbrecher diesen Schutz auch erst überwinden muß. Die Hauseingangstüre befindet sich allerding nicht an der Straße, sondern in einer Hofdurchfahrt in einem Abstand von von ca. 3,00 m vom Bürgersteig der Straße. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite befinden sich Geschäfte. Nachts gibts kaum PKW- und Fußgängerverkehr.


    Der Sachverständige einer anderen Erwerberin hat zu den eingebauten Wohnungseingangstüren ausgeführt;


    " Es ist nachzuweisen, dass die Wohnungseingangstür die Eigenschaft RC2 aufweisen ".


    Er hält also RC2 für die nach der Baubeschreibung geschuldete Beschaffenheit. Schön, wenn dieses Ergebnis richtig sein sollte, weil sich damit das Bau-Ist und das Bau-Soll anhand der Vorgaben zu RC2 vergleichen liese.


    Eure Meinung?

  • Ein BT verkauft eine ETW in einem zu erstellenden Neubau mit vier Wohnungen in Innenstadtlage. Im Exposé ist die Rede von:


    " Exklusiven Eigentumswohnungen im Stadtzentrum, hochwertigem Mehrfamilienwohnhaus, hochwertig ausgestatteten Wohnungen ".


    Zu den Türen heißt es:

    Erstmal noch unsortiert:


    Ich meine, mich an ein OLG-Urteil zu erinnern, in welchem bezüglich des inneren Schallschutzes entschieden wurde, dass ein mit „exklusiv“ beworbenes Objekt in allen wesentlichen Eigenschaften höherwertig ausgestattet sein muss, als „in mittlerer Art und Güte“.


    Davon ausgehend, würde ich bezüglich des Einbruchsschutzes erwarten, dass der Mindeststandard nicht ausreicht und auch nicht die mittlere Art und Güte. Was heißt das für Türen?

    1. Der Einbruchsschutz von Türen und Fenstern wird nach DIN EN 1627 in 7 Klassen untergliedert, wie hier erklärt.
    2. Die niedrigsten beiden (nationalen) Klassen der DIN EN 1627 RC1 N und RC2 N bieten keinen bzw. nur minimalen Einbruchsschutz. RC1 N soll ausdrücklich nicht bei ebenerdigem Zugang eingesetzt werden und bietet nur Widerstand gegen Vandalismus, nicht Einbruch! Sie ist damit als unterstes Niveau zu sehen, also unterhalb funktionierenden Einbruchsschutzes. Einbruchsschutz beginnt also mit gutem Willen bei RC2.
    3. Das obere Ende der Skala, RC 5 und 6 wird nur zum Schutz gelagerter radioaktiver oder infektiöser Stoffe eingesetzt wie bei AKWs oder Sicherheitslaboren.
    4. Zum Vergleich: Die Kanzleien und die Mitarbeiterräume Dt. Botschaften erhalten im EG Türen in RC4 und einen Eingang nur über mit Personen gesicherte Schleusen.
    5. Als „Sicherheitstür“ ohne Angabe einer Klassifizierungskategorie und deren normative Definition lassen sich nach 2. nur Türen mit einem positiven Prüfzeugnis über mind. die erreichte Klasse RC2 nach DIN EN 1627 bezeichnen. Für die mittlere Art und Güte wäre vermutlich auch RC2 anzusehen, da die meisten eingebauten Türen in D nicht nach DIN EN 1627 klassifiert sind, also schlechter. Dass ein geprüfter Einbruchsschutz von 3 Minuten gegen einen Täter mit einem Schraubendreher und einem Hammer absolut aber eher ein Witz ist, dürfte aber auch klar sein.

    Ja, ich teile die Auffassung des Privat-SV, dass RC2 in jedem Falle geschuldet ist. Mit Verweis auf die „exklusive Ausstattung“ und die oben wiedergegebene Entscheidung würde ich sogar RC3 für geschuldet halten, nämlich gerade höherwertiger als „mittlerer Art und Güte“.


    Für den Schallschutz gilt dasselbe analog. Die Klassen mag ich jetzt aber nicht heraussuchen.


    Mit einer „massiven Tür“ dürfte ein Türblatt ohne Hohlräume gemeint sein im Gegensatz zu solchen mit Wabenkern, Röhrenspanstreifen oder Röhrenspanplatten. Man könnte auch daraus ableiten, dass massives Holz für die Türblätter verwendet werden soll, also keine Holzwerkstoffe aus stark zerkleinertem Holz.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Nach Recherche im Internet fang ich mal an mit einem eigenen Auslegungsversuch:


    1. Wortlaut: Sicherheitstür mit hohem Schallschutz, also zwei Anforderungen, die lt. Baubeschreibung kumulativ erfüllt sein sollen.


    2. Sicherheitstür:


    Negative Abgrenzung: Keine " Normaltür ", sondern eine Tür, die in Bezug auf die Sicherheit mehr Schutz bietet. Wovor soll aus Sicht des durchschnittlichen Erwerbers geschützt werden ( Sinn und Zweck )? Einbruchschutz. Welche Empfehlungen gibt es zum Einbruchschutz? Bei Wohnungseingangstüren wird empfohlen " mindestens " RC2. Also wird vom BT in jedem Fall der " Mindesteinbruchsschutz RC2 " geschuldet. Der " Mindesteinbruchsschutz " bedürfte allerdings keiner Erwähnung in der Baubeschreibung. Die Angabe von Selbstverständlichkeiten duldet keine Hervorhebung, die beim durchschnittlichen Erwerber auf " mehr " schließen läßt. Das Wort " Sicherheitstür " kann daher in Richtung " mehr als RC2 " verstanden werden.


    3. Schallschtz


    Tür mit " hohem " Schallschutz. Weiterer Hinweis: Wohnung hat keinen abgeschlossenen Flur. Wohnungseingang geht direkt in einen offenen Durchgang ins Wohnzimmer über.


    Das Wort " hohem " deutet auf eine Einstufung hin. Im täglichen Sprachgebrauch werden die Qualitätsstufen " einfach, mittel und hoch " verwandt. Das Wort "n hohem " läst also eine Qualität über dem Durchschnitt erwarten.


    Der Schallschutz von Türen ist geregelt in der DIN 4109 und wird dort in Schallschutzklassen unterteilt. Die Mindestanforderung für Wohnungseingangstüren ist dort die Schallschutzklasse 1 mit 32 dB. Gilt hier aber offensichtlich nicht, denn in der Baubeschreibung ist die Rede von " hohem Schallschutz " und damit mehr als " mindest ". Empfehlung für Wohnungseingangstüren ohne Innenflur: Schallschutzklasse III mit 42 dB. Also ist eine solche Tür auch geschuldet.


    Ergibt meiner Ansicht nach folgendes Ergebnis: Wohnungseingangstür mindestens RC3 und Schallschutzklasse III.


    Hat der BT sich wahrscheinlich so nicht vorgestellt und hat er daher eine solche Tür auch nicht eingebaut. Hierauf kommt es allerdings nicht an, er muß sich am objektiv Erklärungswert seiner Baubeschreibung festhalten lassen.


    Gibts Einwände gegen mein Auslegungsergebnis?

  • ich geh noch einen schritt weiter in richtung auslegung:

    "massive Sicherheitstüren" haben für mich auch sicherheit (die normativ auszulegen ist) bzgl. brandschutz (auch wenn das nicht "gemeint" war) zu bieten und damit sind wir eindeutig bei echtem massivholz und nicht bei hackschnitzelkompressen - auch wenn die lbo ggfs. mit weniger zufrieden wäre.

  • "massive Sicherheitstüren" haben für mich auch sicherheit (die normativ auszulegen ist) bzgl. brandschutz (auch wenn das nicht "gemeint" war) zu bieten und damit sind wir eindeutig bei echtem massivholz und nicht bei hackschnitzelkompressen

    Man könnte auch daraus ableiten, dass massives Holz für die Türblätter verwendet werden, also keine Holzwerkstoffe aus stark zerkleinertem Holz.

    :thumbsup:

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • und damit sind wir eindeutig bei echtem massivholz und nicht bei hackschnitzelkompressen -

    Bist Du Dir sicher, dass Massivholz ausreichend ist?


    Ob ein 30mm Türblatt aus Massivholz oder Röhrenspan, ohne Stahleinlage wird das wohl nichts mit der "Sicherheit".

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    .

  • Ich habe mir spasseshalber schnell ein paar Türblätter als Teile von RC2-klassifizierten Türen angeschaut: Alle haben Vollspanblätter. Einige Hersteller bieten sogar bis zur RC4 ohne Metalleinlage mit Vollspankern an. Höher als RC4 gibt es nach meiner Erinnerung nicht in Holz, aber ich habe auch schon länger keine Hochsicherheitshäuser mehr geplant.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Bist Du Dir sicher, dass Massivholz ausreichend ist?

    nein - oder: kommt drauf an :)

    mein punkt war, die schlampige formulierung (in der nicht einmal was von brandschutz steht) "etwas" weiter in richtung intropretierbare brandschutzqualität auszudeuten. damit ist weder bzgl. einbruchsschutz noch bzgl. brandschutz das ende der fahnenstange erreicht: weitergehende forderungen (auch stahleinlage) mögen möglich sein.

  • Soweit jetzt auch der Brandschutz herangezogen wird, sieht man Mal wieder, wie schwierig die Auslegung von nicht eindeutig definierten Beschaffenheitsvereinbarungen iSd Mangelbegriffs der 1. Alt. des § 633 Abs. 1 sein kann.


    Treffen die Parteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Sache ( hier in Gestalt von: Baubeschreibung des BT als Angebot und Annahme dieses Angebots durch Vertragsunterzeichnung ohne inhaltliche Änderung der Baubeschreibung ), dann steht die Klärung des mit der Vereinbarung Gewollten im Vordergrund der Mangelprüfung. Auszulegen sind Willenserklärungen der Parteien. Den Begriff " normative Auslegung " kennt das Gesetz nicht. Man sollte ihn daher auch nicht verwenden.


    Nach dem Gesetz sind zu unterscheiden " vereinbarte " Beschaffenheit ( subjektiver Fehlerbegriff ) und " übliche " Beschaffenheit. Die Frage nach der " üblichen " Beschaffenheit stellt sich nur und erst dann, wenn die Parteien hinsichtlich der Beschaffenheit des Bauteils nichts vereinbart haben. Erst bei der " Üblichkeit " sind Vorgaben in Gesetzen, DIN-Normen usw. heranzuziehen. Diese beschreiben allerdings nur die " Mindestanforderungen ", besagen aber nichts dazu, ob die Parteien " mehr " wollten. Das " mehr " kann sich nur aus einer " Vereinbarung " ergeben.


    Die Erklärung " Sicherheitstür " bezieht sich m.E. nur auf den Einbruchsschutz. Im üblichen Sprachgebrauch spricht man von " Sicherheit gegen Einbruch " , aber wohl kaum von " Sicherheit gegen Brand ", sondern eher von " Schutz gegen Brand ... aus dem Treppenhaus " . Insofern muß m.E. der Brandschutz bei der Auslegung der Beschaffenheitsvereinbarung " Sicherheitstür " ausgeblendet werden.


    Siehe z.B. auch wikipedia:


    Off-Topic:

    Sicherheitstür – massive Tür mit diversen Sicherheitsmerkmalen wie Mehrfachverriegelung mit Hintergreifhaken, Profilzylinderschloss, Sicherheitsschließblech und Bandseitensicherung. (siehe auch: Letzttür)



    Der Brandschutz kommt hier erst dadurch ins Spiel, weil ein Bauteil nach dem Gesetz aus mehreren Gründen mangelhaft sein kann. Hier: Die Tür ist mit einem zusätzlichen Mangel behaftet, wenn sie nicht den Anforderungen der jeweiligen LBauO entspricht, denn wer gegen gesetzlich Vorgaben baut, verhält sich nicht so, wie es bei gesetzestreuen Unternehmern " üblich " ist.


    Demnach käme man erst im zweiten Schritt dazu, dass auch noch nach der Einhaltung von gesetzlichen Brandschutzvorschriften zu fragen ist. Hier T 30 + gegebenenfalls noch R und gegebenfalls auch noch S. Was gilt, steht im Gesetz und ist in den genehmigten Bauplänen einzutragen. Ob die Anforderung eingehalten ist, sollte sich aus dem an der Tür angebrachten Schild ergeben.


    Aber gut das wir darüber geredet haben und vielleicht helfen ja die aufgedröselten Grundsätze für andere Problemfälle.

  • " Massiv " wäre gegebenenfalls auch ein Stahltür. Das Wort ergibt also noch keinen Hinweis auf das für die Tür zu verwendende Material ( Holz oder Stahl, aber in jedem Fall massiv ).


    Eine Stahltür wäre möglicherweise ( ?? ) im Wohnungsbau allerdings nicht " üblich " und deswegen mangelhaft.

  • Ich hatte während der Bauphase mit einem Berater für Sicherheit in Privathäusern von der Polizei Kontakt. Er hat mir für Fenster und Türen rc2 empfohlen. Mehr wäre im privaten Bereich übers Ziel hinaus. Seiner Meinung nach sind auch die eh meist sehr sicheren Haustüren nicht die Schwachstellen eines Hauses und deswegen meist uninteressant für "Interessenten".


    Inwieweit diese Meinung offiziell ist kann ich aber nicht sagen. Habe nichts schriftliches in die Hand bekommen.

  • Ich hatte während der Bauphase mit einem Berater für Sicherheit in Privathäusern von der Polizei Kontakt. Er hat mir für Fenster und Türen rc2 empfohlen. Mehr wäre im privaten Bereich übers Ziel hinaus. Seiner Meinung nach sind auch die eh meist sehr sicheren Haustüren nicht die Schwachstellen eines Hauses und deswegen meist uninteressant für "Interessenten".

    Das halte ich ggf. für einen wichtigen Hinweis. Was nützt es dem Bauherrn, wenn er mit dem BT über RC3 statt RC2 für die Eingangstüre streitet, während sonst rundrum z.B. RC1 Fenster und Terassentüren eingebaut wurden und auch nichts anderes vereinbart war.

  • Was nützt es dem Bauherrn, wenn er mit dem BT über RC3 statt RC2 für die Eingangstüre streitet, während sonst rundrum z.B. RC1 Fenster und Terassentüren eingebaut wurden und auch nichts anderes vereinbart war.

    Es gibt keine nach DIN EN 1627 als „RC1“ klassifizierten Bauelemente.


    Mit etwas anderen Worten als in diesem Faden heißt es in diesem Artikel:

    Zitat

    Die Widerstandsklasse RC1 N ist nur als Grundsicherung empfehlenswert. Ein typischer Einsatzbereich sind erhöhte Fenster, die nicht ohne Aufstiegshilfe erreicht werden können. Für Türen und ebenerdige Fenster bietet die Klasse RC1 N keinen ausreichenden Schutz. Vom Einsatz entsprechender Bauteile ist hier dringend abzuraten. Wenn keine besonderen Anforderungen bestehen, sollten im privaten Bereich grundsätzlich Bauteile der Widerstandsklasse RC2 eingesetzt werden.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Off-Topic:

    ...... und auch nichts anderes vereinbart war.


    Genau, aber was war denn jetzt vereinbart und wie kommt man zu einem Ergebnis? RC1, weil auch die Nachbarn nur RC1 haben?


    Bin ja schon froh, dass Skeptiker verstanden hat, worum es bei dem Threat ging!

  • Es ging bei dem Thread um die Beschaffenheit von Wohnungseingangstüren. Die Tendenz ging laut deinem juristischem Fach- und Skeptikers Laienwissen zu RC3.


    Und ich wollte lediglich einwerfen, dass ein Streit um die WIderstandsklasse von Wohnungseinganstüren evtl. ein sinnloser, ausschließlicher *Rechts*streit sein könnte, wenn gleichzeitig an einigen anderen Zugangsgmöglichkeiten kein erhöhter Einbruichsschutz vereinbart war und auch nicht ausgeführt wurde. Dann ist eine RC3-Türe schlicht und einfach sinnlos.

    Aber natürlich im Rechtssinne geschuldet. Etwas anderes interessiert einen Juristen ja wohl leider nicht.

  • Es ging bei dem Thread um die Beschaffenheit von Wohnungseingangstüren. Die Tendenz ging laut deinem juristischem Fach- und Skeptikers Laienwissen zu RC3.


    Und ich wollte lediglich einwerfen, dass ein Streit um die WIderstandsklasse von Wohnungseinganstüren evtl. ein sinnloser, ausschließlicher *Rechts*streit sein könnte, wenn gleichzeitig an einigen anderen Zugangsgmöglichkeiten kein erhöhter Einbruichsschutz vereinbart war und auch nicht ausgeführt wurde. Dann ist eine RC3-Türe schlicht und einfach sinnlos.

    Aber natürlich im Rechtssinne geschuldet. Etwas anderes interessiert einen Juristen ja wohl leider nicht.

    Wieso soll der Streit sinnlos sein? Der Käufer hat einen Preis für eine Ausstattung bezahlt, die Ausstattung hat der Verkäufer beschrieben. Ob sinnvoll oder nicht ist doch erstmal egal, er hat die Entscheidung in Erwartung einer gewissen Ausstattungsqualität getroffen. Wenn jetzt die Qualität in einzelnen Bauteilen hinter dem zurückbleibt, was er nach Auslegung der Baubeschreibung erwarten durfte, dann hat er zu viel bezahlt.

    Klopapierhalter aus massivem Gold sind auch nicht sinnvoll, aber wenn die so in der Baubeschreibung stehen und am Ende nur aus vergoldetem Messing sind, dann ist es auch egal, ob sie zum Badezimmer passen oder ob die restlichen Armaturen aus dem Baumarkt sind.


    Der Käufer hatte eine subjektive Vorstellung vom Soll-Zustand, die er auf Basis einer Baubeschreibung auch haben durfte, der Ist-Zustand bleibt dahinter zurück. Darum geht es erstmal - wie das Ding gelöst wird, darüber wird ja in der Regel verhandelt.

    The avoidance of taxes is the only intellectual pursuit that still carries any reward.
    - John Maynard Keynes -

  • Eric und Skeptiker , ich kann Euren Überlegungen 1:1 folgen, mir fehlt nur ein wesentlicher Aspekt - der Preis der Imobilie.


    Ich kenne z.B. den Grundsatz, dass jemand, der Hehlerware für z,B. 30% des marktüblichen Preises erwirbt, sich nicht auf Gutgläubigkeit berufen kann.


    Wie ist es bei solche hochtrabenden Verkaufssprüchen?

    Wenn all diese SupaDupa Kriterien bei einer Immobilie ausgerufen werden, die sich am Markt im eher unteren Preissegment bewegt, darf ich dann den Porsche zum Trabipreis erwarten oder muss ich mir nicht viel mehr entgegen halten lassen, dass der Preis ein Indiz für NICHT gehobeben Qualiät und Ausstattung war?

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Wie ist es bei solche hochtrabenden Verkaufssprüchen?

    Verkürzt und als juristischer Laie: Schlecht für den Verkäufer! ... sofern sich die Verkaufssprüche vor Gericht nachweisen lassen jedenfalls. Und in diesem Fall sind sie ja sogar Teil der Bauleistungsbeschreibung.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Es ging bei dem Thread um die Beschaffenheit von Wohnungseingangstüren. Die Tendenz ging laut deinem juristischem Fach- und Skeptikers Laienwissen zu RC3.

    Die Fragestellung hat zwei Teile: Einen juristischen Teil („Welche Leistung ist vertraglich geschuldet?“), den Eric als Jurist beantwortet hat und einen technischen Teil („Welche Eigenschaften muss eine „Sicherheitstür“ mit „hohem Schallschutz“ haben?“), dessen ersten Teil ich mit bautechnischem Sachverstand beantwortet habe (eben nicht als Laie!), den zweiten Teil Eric selbst.


    An diesem Beispiel lässt sich sehr schön zeigen, wie eng im Bauwesen juristische und technische Expertise zusammengehören und wie wichtig bei Auseinandersetzungen im baulichen Umfeld schon sehr früh eine fundierte technische und juristische Einschätzung sind.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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