Wohnung über Annuitätendarlehen oder Vorfinanzierung mit Bausparer finanzieren?

  • Hallo,



    wir möchten gerne eine Wohnung kaufen und haben ein erstes Finanzierungsangebot von der Sparkasse bekommen
    - Vorfinanzierung über einen LBS BAusparer.
    Ich habe schon zwei Immobilien finanziert, bisher aber nur über reine
    Annuitätendarlehen, da mir diese immer am besten auf meine Bedürfnisse
    angepasst erschienen.



    Das Sparkassen Angebot finde ich generell nicht schlecht, allerdings habe ich mit Bausparern keinerlei Erfahrung.
    Es würde 10 Jahre auf den Bausparer eingezahlt werden bis dieser
    zuteilungsreif ist, nach weiteren knapp 8 Jahren wäre die Immobilie
    bezahlt. ( von den monatl.- Raten alles im grünen Bereich)



    Ich habe nun ein bisschen gegoogelt und immer wieder habe ich gelesen,
    dass die vorausschtliche Zuteilung nie garantiert ist( so steht es ja
    auch im Kleingedruckten) und im schlimmsten Fall teuere
    Zwischenfinazierungen in Kauf genommen werden müssen.
    Die Guthabenszinsen sind mit 0,1% natürlich auch ein Witz, die Abschlussgebühr finde ich auch mit 1,10% sehr hoch.
    Ich habe durchgerechnet, dass ich über die komplette Laufzeit 41.000€ mehr bezahlen würde als die Höhe des Darlehens ( 163.000)
    Alternativ sind die Raten bis Ende der Laufzeit zugesichert, das ist natürlich wiederum interessant.



    Nun werde ich mir morgen noch ein ANgbeot über ein Annuitätendarlehen
    einholen. Mich würde allerdings dennoch von Euch interessieren, ob es
    eventuell weitere Nachteile bei den Bausparern gibt oder wie Euere
    Einschätzung ist.



    Gruß

  • Schau Dir die Angebote für Annuitätendarlehen an, und dann vergleiche die "Gesamtkosten".
    Bei der BSV Variante wird ja das Darlehen während der Ansparphase des BSV üblicherweise tilgungsfrei gestellt, die Tilgung soll ja in den BSV laufen. Das führt aber zu einer höheren Zinsbelastung, da sich die Restschuld während dieser Zeit nicht reduziert, und die Zinsen auf das Guthaben das sich auf dem BSV ansammelt, kaum ausreichen um die Abschlussgebühren zu kompensieren.


    Am Ende bleibt als "Vorteil" nur der festgelegte Zinssatz, wenn der BSV in die Darlehensphase kommt. Das ist eine Spekulation auf die Zukunft. Rechnet man jedoch die Gesamtkosten, dann wird man schnell feststellen, dass die Zinsen in den nächsten 10 Jahren sehr deutlich ansteigen müssen, bis sich die BSV Variante bezahlt macht.


    Ich kann jetzt nicht sagen, wie Deine Finanzierung am besten aufgebaut wird, welche Konditionen Du für ein Annuitätendarlehen bekommst, und wieviel Eigenkapital Du einbringen möchtest. Deswegen setzt man sich am besten hin, und rechnet selbst. Sowohl bei der BSV Variante als auch beim Annuitätendarlehen sollten die Gesamtkosten ausgewiesen werden. Ansonsten musst Du das mühsam selbst rechnen.


    Es gibt nur sehr wenige Fälle bei denen sich die BSV Variante lohnt. Das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn man nur wenig EK einbringen und das Darlehen splitten möchte (Bank + BSpk. ) und der BSV Anteil zu deutlich besseren Konditionen beim Annuitätendarlehen führt.


    Ich würde mir überlegen, ob es bei den aktuell niedrigen ZInssätzen nicht besser ist, das Geld in Tilgung zu investieren, 3% anf. Tilgung bei einem Annuitätendarlehen sind fast schon ein Muss. Damit wäre das Darlehen in knapp über 20 Jahren bezahlt, nach 10 Jahren Zinsbindung wären bereits grob 40% getilgt (Bitte mit Deinen Zahlen genauer rechnen).

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  • Hallo,


    vielen Dank für Deine Infos.


    Ich habe das auch so vor, dieses Angebot mit dem morgigen Annuitäten Darlehen zu vergleichen.
    Ich habe ja errechnet, dass ich mit dem Bauspar Model rund 41.000€ an Zinsen bezahle. Ich habe nur Angst, dass ich Äpfel mit Birnen vergleiche, und dass ich eventuell beim Bausparer irgendwelche Kosten übersehen habe.
    Oder ist es korrekt, wenn ich mir einfach meine kompletten Zahlungen über die Laufzeit nehme und diese als Basis sehe?
    Ich habe da ja noch die Abschlussgebühr, Agio etc, wobei der Banker mir bestätigte, dass mit den mtl. Raten alles abgegolten sei.


    Ich muss allerdings dazu sagen, dass diese Finanzierung tatsächlich eine 100% Finanzierung ohne EK ist, da mein Geld in meiner momentan bewohnten Wohnung steckt.

  • Bei einer 100% Finanzierung könnte es sein, dass die Bank gar keine brauchbaren Konditionen anbieten kann/wird. Oder sind es gar 115%? Die Nebenkosten müssen ja auch bezahlt werden.
    Was soll mit der jetzigen Wohnung passieren? Verkauf? Vermietung? Wie hoch ist diese noch belastet? (prozentual zum Wert)


    Solltest Du daran denken die Wohnung zu behalten, und zukünftig zu vermieten, dann wäre zu überlegen, dort eine Finanzierung zu machen, da Du diese Kosten bei Vermietung steuerlich geltend machen kannst.
    Planst Du einen Verkauf, dann würde ich jetzt einen Teil für das Haus nur kurzfristig finanzieren, und später mit dem Erlös aus dem Wohnungsverkauf ablösen. Das wäre eine Sache die Du mit Deinem Steuerberater besprechen solltest.


    Zu den Kosten der BSV Variante, da musst Du auch noch die Abschlussgebühren hinzuzählen. Die belaufen sich auf 1% der Bausparsumme, und werden bei Vertragsabschluss fällig. Ich weiß jetzt nicht ob es zulässig ist, diese dem Bausparkonto zu belasten, so lange dies noch kein Guthaben aufweist.
    Normalerweise bekommst Du doch eine Modellrechnung, mit zig Seiten Papier, und dort müssten auch ALLE Kosten aufgeführt sein. An sich gehört auch ein Zahlungsplan mit allem drum und dran dazu. Daraus kannst Du alle Zahlen entnehmen um die Gesamtkosten zu ermitteln (wobei die normalerweise auch aufgeführt sein müssten).


    Bekommst Du das Angebot für das Annuitätendarlehen auch von dieser Sparkasse? Dann solltest DU die Konditionen auf Plausibilität prüfen, nicht dass sie so hingerechnet wurden, dass der BSV ("rein zufällig") günstiger ist. ;)

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  • ---------- 9. April 2018, 22:22 ----------


    Bekommst Du das Angebot für das Annuitätendarlehen auch von dieser Sparkasse? Dann solltest DU die Konditionen auf Plausibilität prüfen, nicht dass sie so hingerechnet wurden, dass der BSV ("rein zufällig") günstiger ist.

    Nein, ist nicht von der Sparkasse.

  • Dann solltest Du Deinen Steuerberater mit in's Boot holen. Wie gesagt, bei der dann vermieteten Wohnung kannst Du Kosten steuerlich geltend machen, beim selbst bewohnten Haus nicht.


    Du kannst aber nicht so einfach aus den vorhandenen Kreditverträgen aussteigen, also spielt auch das Timing eine Rolle. Welcher Vertrag läuft mit welchen Konditionen wie lange? Das sind Dinge die man genauer prüfen sollte, und dann muss man rechnen.


    Das Ziel wäre, das in der Wohnung gebundene EK für das selbst bewohnte Haus einzusetzen ( und sei es auch nur auf dem Papier), um dort die Konditionen zu verbessern, und Deine Steuerlast zu reduzieren.

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  • Moinsen,


    Zu den Kosten der BSV Variante, da musst Du auch noch die Abschlussgebühren hinzuzählen. Die belaufen sich auf 1% der Bausparsumme, und werden bei Vertragsabschluss fällig. Ich weiß jetzt nicht ob es zulässig ist, diese dem Bausparkonto zu belasten, so lange dies noch kein Guthaben aufweist.


    ist das so? Die Kosten werden doch von den ersten Einzahlungen direkt (Anteilig?) einbehalten. Wenn das Konto damit belastet werden würde, wäre es ja im Minus, ich denke nicht, dass dem so ist. Allerdings wird man ja, z.B. bei Abschluss über 100.000 €, keine Rechnung über 1.000 € bei Vertragsabschluss in die Hand gedrückt bekommen, oder?


    OCho

  • llerdings wird man ja, z.B. bei Abschluss über 100.000 €, keine Rechnung über 1.000 € bei Vertragsabschluss in die Hand gedrückt bekommen, oder?

    Doch, auch das ist möglich. Du bekommst zwar keine Rechnung um diese zu überweisen, aber dem BSV wird ja ein Konto zugeordnet, von dem die Abbuchungen erfolgen, und dieses Konto wird dann mit der Abschlussgebühr belastet (zusätzlich zum Sparbeitrag). Somit sammelt bereits der erste Sparbeitrag Guthaben an (das mehr oder weniger gut verzinst wird, aber für die Berechnung der Bewertungszahl zählt).
    Das habe ich genau so schon praktiziert.


    Schaut man in die Allgemeinen Bedingungen für BSV, dann ist auch die Anrechnung der ersten Zahlungen auf die Abschlussgebühr möglich. Nachteile siehe oben.

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  • So, Angebot ist da:


    Wegen des fehlenden ek gibt es den hauptkredit über 134.000 Euro: effektiv 2,27 zinsbindung 15 Jahre.
    Restschuld nach 15 Jahren 85000


    Allerdings würde ich nach 5 Jahren die Rate um 300. monatlich erhöhen und wenn meine Rechnung stimmt sollten es dann noch ca 45000 Restschuld sein.


    Der kleine Kredit läuft über 30000, Effektiv 6,37, zimsbindung 5 Jahre


    Meine Rechnung lautet:
    Beim Bausparvertrag bin ich nach rund 18 Jahren komplett fertig ( auch mit der Erhöhung von 300 gerechnet) , beim normalen habe ich nach 15 Jahren rund 45000 Restschuld plus eine weitere unbekannte wie das kleine Darlehen nach 5 Jahren weiter finanziert wird.


    Meine Tendenz geht eindeutig zur Bausparkasse. Richtig gerechnet oder bin ich auf dem Holzweg?


    Der Banker bestätigte mir, dass agio, Kontoführung und Abschluss alles inclusive ist bei der monatlichen Ratenzahlung

  • Um Kreditkonditionen musste ich mich auch grad kümmern, habe allerdings ein Forwarddarlehen in 18 Monaten angefragt. Das günstigste Angebot eines Vermittlers war 1,64 effektiv bei Volltilgung nach 10 Jahren. Das günstigste einer Bank war 1,41 effektiv, allerdings eine erste Aussage noch ohne genauere Bonitätsprüfung.
    Das Angebot der Spaßkasse, bei der ich treuer Kunde bin, lag bei 2,21 effektiv für das Forwarddarlehen. Das sei schon das äußerste Angebot für Kunden.
    Kurz gesagt: An deiner Stelle würde ich weitere Angebote einholen.

  • Beim Bausparvertrag bin ich nach rund 18 Jahren komplett fertig ( auch mit der Erhöhung von 300 gerechnet) , beim normalen habe ich nach 15 Jahren rund 45000 Restschuld plus eine weitere unbekannte wie das kleine Darlehen nach 5 Jahren weiter finanziert wird.

    Die Rechnung ist so nicht nachvollziehbar. Zuerst schreibst Du von 85T€ Restschuld (das wären 2% anf. Tilgung) dann von 45T€ Restschuld.
    Anscheinend möchtest Du 164T€ finanzieren. Davon 134.000 € mit Zinssatz von 2,27%(eff) bei 2% anf. Tilgung, macht eine monatliche Rate von ca. 477,- € und nach 15 Jahren eine Restschuld um die 85T€. Bis dahin hast Du etwa 38T€ an Zinsen bezahlt.


    Dann gibt es noch ein Kleindarlehen über 30T€ mit 6,37% und 5 Jahren Zinsbindung, Rate unbekannt, vermutlich die von Dir genannten 300,- €/Monat. Somit ist auch nicht ganz klar, wie hoch die Restschuld in 5 Jahren sein wird. Der Kleinkredit soll den Hauptkredit in einen schmerzfreien Bereich bringen, da keinerlei EK eingebracht wird, und somit auch die Nebenkosten finanziert werden sollen.
    Unterstellen wir die 300,- € als Rate, dann liegt die Restschuld nach 5 Jahren bei knapp unter 20T€, und Du hast bis dahin fast 8T€ an Zinsen bezahlt.


    Ich vermute, Deine Vorgabe war, dass die monatliche Belastung nicht über 900,- € steigen darf.


    Der Kleinkredit ist quasi das Bonbon für die Bank, damit kann sie Geld drucken. Wie Du richtig erkannt hast, ist ein Schwachpunkt der Termin in 5 Jahren. Wird der Kredit verlängert? Wenn ja, zu welchen Konditionen? Bei einem Kleinkredit kann man niemals mit den Super-Konditionen rechnen, auch in 5 Jahren nicht.


    Aufgrund der geringen Tilgung beim Hauptdarlehen, wird die Restschuld nach 5 Jahren immer noch etwa 120T€ betragen. Es ist also unwahrscheinlich, dass man die 20T€ aus dem Kleinkredit dort noch mit reinpacken kann, selbst wenn man unterstellt, dass die Wohnung eine Wertsteigerung aufweisen würde.


    Folgende Überlegung:


    Wie wäre es, wenn Du das teure Kleindarlehen durch eine BSV Variante ersetzen würdest? Bei 30T€ könnte die BSpk. ein Blankodarlehen vergeben, muss also nicht an den Sicherheiten partizipieren. Ich würde zudem mal nachfragen, wie die Konditionen für das Hauptdarlehen bei 10 Jahren Zinsbindung aussehen.


    Weiterhin solltest Du mal die Zahlen der obigen BSV Variante auf den Tisch legen, damit man da nicht so viel raten muss. Deine Aussage "nach 18 Jahren fertig" passt irgendwie nicht, oder die Raten wären noch höher als bei der ohnehin schon teuren Bank-Variante.

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  • Also, vielleicht war das vorhin etwas unverständlich:


    hauptkredit über 134.000 Euro: effektiv 2,27 zinsbindung 15 Jahre.
    Restschuld nach 15 Jahren 85000
    monatl. Belastung: 471


    So steht es auf dem Angebot.


    Nun möchte ich aber nach 5 Jahren die Rate um 300 erhöhhen.Also zahle ich 300x12x10 Jahre ( da ja die Zinsbindung nach 5 Jahren immer noch 10 Jahre läuft)36.000 Euro mehr ein und mit der erhöhten Tilgung gehe ich davon aus, dass die Restschuld nun nur noch ca.45000€ ist.


    Kredit 2:


    Der kleine Kredit läuft über 30000, Effektiv 6,37, zimsbindung 5 Jahre
    Restschuld nach 5 Jahren 22.800, mtl. Rate bis dahin 256



    Beim Bausparer bezahle ich in den ersten 5 Jahren 699 ( also nochmal 30 Euro weniger/ Monat als beim o.g. Darlehen) und ebenfalls nach 5 Jahren würde ich die monatl. Rate auf 999 erhöhen.
    Lt Angebot spare ich 10 Jahre und 10 Monate an ( effektiv Zins 1,92%)
    und bezahle dann nach Zuteilung weiterhin die 999 für nochmals 7 Jahre und 8 Monate. Danach ist alles bezahlt.

  • Find ich schlecht gelöst.


    Ein Anui - Darlehen. Ganzes Vorhaben darüber abwickeln. Zinsbindung 10-15 Jahre und einer Sondertilgungsmöglichkeit von jährlich 10% oder 10T€ oder mehr zwecks Verkauf Altimmobilie.
    Wenn das alles über einen läuft ist das Zinstechnisch meist besser.
    Als Absicherung gegen orbitante Zinssprünge am ende der Zinsbindung kannst du dir einen BSV nebenbei laufen lassen der dir später Geringe Zinsen sichert.
    Somit könntest du später teiltilgen wenn die Bank plötzlich 5%Zins möchte. Je nach Größe kannst du damit die Zinssprünge 1:1 abfedern.
    Weiterer Vorteil, bei Finanziellen schwierigkeiten kannst erstmal den BSV anhalten, anstatt mit der Bank über probleme deiner Fianzierungszahlung zu reden.
    Nachteil: der BSV frisst , sofern er läuft, dein Annuitätendarlehen durch niedrigere Raten etwas an. Grund: Es wäre natürlich ,was die Zinsen angeht, immer besser anfangs so viel und schnell wie möglich direkt zu tilgen damit dein Zinsanteil in der Rate schrumpft.


    Steuerlich ist das ganze allerdings ungeprüft.

    You do what you have to do, man. :bier::yeah:

  • Find ich schlecht gelöst.


    Ein Anui - Darlehen. Ganzes Vorhaben darüber abwickeln.

    Das wird nicht funktionieren, wenn er gar kein EK einbringen möchte. Da wird die Bank vorher dankend ablehnen.

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  • Ich möchte von Euch jetzt nur drei Fragen beantwortet haben:



    1. Ist meine Rechnung oben in etwa korrekt?



    hauptkredit über 134.000 Euro: effektiv 2,27 zinsbindung 15 Jahre.

    Restschuld nach 15 Jahren 85000

    monatl. Belastung: 471



    So steht es auf dem Angebot.



    Nun möchte ich aber nach 5 Jahren die Rate um 300 erhöhhen.Also zahle
    ich 300x12x10 Jahre ( da ja die Zinsbindung nach 5 Jahren immer noch 10
    Jahre läuft)36.000 Euro mehr ein und mit der erhöhten Tilgung gehe ich
    davon aus, dass die Restschuld nun nur noch ca.45000€ ist.





    2. Was würde passieren, wenn ich die Wohnung in 7 Jahren verkaufen wollte? Wie löst sich soetwas mit dem Bausparer?



    3. Wenn meine Rechnung oben passt, dann komme ich zu folghendem Ergebnis:



    Für den Bausparer würde ich insgesamt 204.000€ zurückbezahlen und bin
    dann schuldenfrei ,für Das Anuitäten Darlehen zahle ich in 15 Jahren
    120780 zurück, Restschuld nocvh rund 40000. der kleine Kredit würde mich
    in 5 Jahren rund 15000€ kosten, Restschuld 22.000



    Ich weiß, dass sich das nicht direkt vergleichen lässt, weil ich auch
    keine Zinsen in 5 Jahren kenne, aber da ist für mich die Entscheidung
    klar, dass Bausparen die bessere Variante ist.

  • Ich weiß, dass sich das nicht direkt vergleichen lässt,

    So ist es. Du vergleichst noch nicht mal Äpfel mit Birnen. Beim BSV zahlst Du monatlich viel mehr, hast deshalb nach 18 Jahren keine Restschuld (wenn das mit der Zuteilungsreife klappt, was dir keiner garantieren wird).
    Schmeiß einen Annuitätenrechner an, davon gibt es im Internet mehr als genug. Und vergleiche so, dass die monatlichen Raten mit dem Annuitätendarlehen gleich oder zumindest sehr ähnlich sind.
    Oder suche dir zum Vergleich Angebote mit Volltilgern mit 15 oder 20 Jahren Laufzeit.

  • Die Rechnung mit den 471,- € Rate ist korrekt.



    Nun möchte ich aber nach 5 Jahren die Rate um 300 erhöhhen.Also zahle
    ich 300x12x10 Jahre ( da ja die Zinsbindung nach 5 Jahren immer noch 10
    Jahre läuft)36.000 Euro mehr ein und mit der erhöhten Tilgung gehe ich
    davon aus, dass die Restschuld nun nur noch ca.45000€ ist.

    Üblicher wäre eine Vereinbarung über eine jährliche Sondertilgung i.H. von 5% der Darlehenssumme. Auf eine höhere SoTi wird sich die Bank sehr wahrscheinlich nicht einlassen, da Du ansonsten den Kredit vorzeitig komplett zurückführen könntest. Das kann man ja genauer rechnen.
    d.h. Bei 134.000,- € Darlehensbetrag kannst Du pro Jahr eine Sondertilgung in Höhe von 6.700,- € leisten. Die 300,- € wären bei 12 Monaten "nur" 3.600,- €. Aber Vorsicht, bei SoTi gilt üblicherweise nur 1 Tilgung pro Jahr, und hier ist auch eine Mindesthöhe festgelegt. Wie das "Deine" Bank vereinbart, das musst Du nachlesen. Du kannst also nicht so einfach die Rate um 300,- € erhöhen, so lange das nicht von vornherein mit der Bank so vereinbart war.



    2. Was würde passieren, wenn ich die Wohnung in 7 Jahren verkaufen wollte? Wie löst sich soetwas mit dem Bausparer?

    Da sich der BSV zu diesem Zeitpunkt noch in der Ansparphase befindet, kannst Du nahezu beliebig einzahlen. Das zugehörige Darlehen zur Zwischenfinanzierung wird dadurch nicht getilgt. Es verkürzt sich aber die Zeit bis zur Zuteilung des Bauspardarlehens.

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  • Dann lies mal bitte genau. Die Rate für den Bausparvertrag ist sogar rund 30/Monat günstiger

    So ist es. Du vergleichst noch nicht mal Äpfel mit Birnen. Beim BSV zahlst Du monatlich viel mehr, hast deshalb nach 18 Jahren keine Restschuld (wenn das mit der Zuteilungsreife klappt, was dir keiner garantieren wird).Schmeiß einen Annuitätenrechner an, davon gibt es im Internet mehr als genug. Und vergleiche so, dass die monatlichen Raten mit dem Annuitätendarlehen gleich oder zumindest sehr ähnlich sind.
    Oder suche dir zum Vergleich Angebote mit Volltilgern mit 15 oder 20 Jahren Laufzeit.

    lös

  • Stimmt. Trotzdem nicht vergleichbar, solange sich Laufzeit und Resctschulden so sehr unterscheiden.
    Als Volltilger mit 900€ Rate und 19 Jahre Laufzeit (=205k Gesamtraten) brauchst Du ca. 2,5x% eff. Jahreszins, um den "Break-Even" mit dem BSV zu schaffen.Da ist dein Angebot mit den 2 Krediten natürlich weit drüber, anfangs so 3% ((134*2,27+30*6,37)/164)

  • Irgendwas stimmt bei der Berechnung mit dem BSV nicht. Wenn Du 163.000,- € Darlehen benötigst, und nach 18,5 Jahren nur 204.000,- € bezahlt hast, dann wäre das über den dicken Daumen gepeilt ein Zinssatz um die 1,2%. Das ist nicht plausibel.
    Du schreibst 10 Jahre + 10 Monate Ansparphase und danach 7 Jahr und 8 Monate Darlehensphase. Das wären zusammen 18,5 Jahre. In den ersten 5 Jahren werden 699,- € bezahlt (das wären dann Zinsen für die Zwischenfinanzierung + Sparbeitrag für den BSV). Vermutlich um die 275,- € Zinsen für die ZwiFi und etwa 400,- € Als Sparbeitrag in den BSV. Somit wäre das Guthaben im BSV nach 5 Jahren gerade mal 24.000,- €.


    Dann wird die Sparrate erhöht auf 999,- €/Monat. Es gehen also in etwa 700,- € als Guthaben pro Monat in den BSV. Das wären dann nach 5 Jahren und 10 Monaten etwa 49.000,- €. Zusammen hätte der BSV nach 10 jahren und 10 Monaten ein Guthaben von 73.000,- €. Die Guthabenverzinsung habe ich jetzt mal ignoriert, die ist aktuell eher unterirdisch. Im Gegenzug habe ich auch die Abschlussgebühr von 1.640,- € unter den Tisch fallen lassen.


    Nach 10 Jahren und 10 Monaten wird der Kredit von 163.000,- € durch den BSV ersetzt, sprich es sind noch 90.000,- € zu tilgen. Nach Deiner Aussage dauert das 7 Jahre und 8 Monate, also 92 Monate. Teilt man nun die 90.000,- € durch 92, dann wären allein schon 980,- €/Monat zu tilgen, wo aber bleiben die Zinsen? Wenn man die 1,9x% Zinssatz ansetzen würde, also grob 2%, dann wären zu Beginn allein schon 150,- € Zinsen pro Monat fällig. Du schreibst aber, dass die Rate bei 999,- € bleiben soll. Dann blieben aber nach den 7,x Jahren noch um die 8.000,- € als Restschuld übrig.



    ---------- 10. April 2018, 19:38 ----------


    Könnte es sein, dass in den BSV irgendwelche zusätzlichen Einzahlungen mit eingerechnet wurden? Riester? Irgendwelche Prämien oder was weiß ich?

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  • Wenn man mal nur den die Darlehensphase in einen Annuitätenrechner eingibt, kommen verblüffende Ergebnisse heraus:


    Die von R.B. angenommmen 90k Restschuld mit 92 Monaten Laufzeit bei 999€ monatl. Rate ergäben einen Zinssatz von 0.54%.
    Sind es aber nur 86k Restschuld, so kommen 1.7% Zinssatz heraus; bei 85k sogar 2%.


    Es dürften als so um die 86k Restschuld zusammenkommen, um auf einen halbwegs plausiblen Zinssatz zu kommen.
    Also müssen 77k angespart werden. Eingezahlt werden 700*60+1000*70 = 112k, also fallen 35k für Zinsen an, was 270€/Monat bedeutet. Und oh Wunder, sind wir wieder bei 2% Zinsen für die Zwischenfinanzierung.


    So GANZ unplausibel ist das alles nicht.


    Was aber passiert, wenn der BSV nach den "versprochenen" 10 Jahren und 10 Monaten noch nicht zuteilungsreif ist, sondern z.B. erst ein Jahr später? Läuft dann auch die Zwischenfinanzierung zum "normalen" Zinssatz weiter oder wird es (viel) teurer?

  • Nach wie vor würde ich vorschlagen, sich auch an einen Kreditvermittler zu wenden. Dieser kann für @olli1970 verschiedene Möglichkeiten durchrechnen. Die Leistung ist kostenlos, sein Honorar erhält er von dem Kreditinstitut aus seinem Angebot, bei dem man dann abschließt.

  • Gerade bei den aktuell niedrigen Zinssätzen muss man genau rechnen, um die Unterschiede feststellen zu können.


    Evtl. wäre es sinnvoller die Zinsbindung kürzer zu wählen, den Zinsvorteil in die Tilgung zu investieren, und dann später eine deutlich geringere Restschuld zu verlängern.


    Dann nicht vergessen, was ich oben schon angeregt habe, sprich die vorhandene Wohnung zu belasten, da dort die Kosten dann steuerlich abzugsfähig sind. Die Steuerersparnis könnte ein Vorteil sein, da die Mieteinnahmen ja auch zu versteuern sind.
    Es macht ja keinen Sinn, die privat genutzte Wohnung teuer zu finanzieren, während man auf der vermieteten Seite die Kosten steuerlich geltend machen könnte.

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  • [...]Ich habe da ja noch die Abschlussgebühr, Agio etc, wobei der Banker mir bestätigte, dass mit den mtl. Raten alles abgegolten sei.

    Wie sieht es bei Deinem Bausparer mit Kontoführungsgebühren aus. Bei manchen Anbietern stehen die nur im Kleingedruckten und tauchen erst auf dem zweiten oder dritten Kontoauszug auf.

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)

  • Kurzer Erfahrungsbericht meinerseits:


    Wir werden auch über die Sparkasse finanzieren. Haben uns auch sowohl reines Annuitätendarlehen als auch eine Bausparkombi gegenüber stellen lassen. Finanzierungssumme: 370.000€, unser EK ist unser [definition=52,1]Grundstück[/definition]. Also a) Annuitätendarlehen 370.000 und b) 170.000 AD + 200.000 Bausparer


    Konditionen bei a)
    Annuitätendarlehen 370.000: 2,1% Sollzins, 20 Jahre Zinsbindung


    Konditionen bei b)
    Annuitätendarlehen 170.000: 2,1% Sollzins, 20 Jahre Zinsbindung
    Bausparer 200.000: 1,66% Sollzins während Ansparphase (15J 4M), danach 1,5% Sollzins während Darlehensphase (12,xx Jahre).


    Gerechnet bei uns mit 1.400 monatl. Rate und 2.000 Sondertilgung im Jahr habe ich bei beiden Varianten nach 20 Jahren in etwa die gleiche Restschuld (ca. 97.000). Der Unterschied ist jetzt, dass ich mit Variante a) 97.000 zu einem unsicheren Zins anschlussfinanzieren muss. Ich habe fiktiv mit 5% gerechnet. Bei Variante b) muss ich von den 97.000 nur 25.000 unsicher anschlussfinanzieren, der Rest hängt im sicheren Bausparer (1,5%).


    Fazit: Wir werden die Bausparkombi wählen, um das Zinsrisiko zu umgehen. Ist halt immer auch eine Wette gegen die Zinsen. Kann sich lohnen, man kann sich aber auch ärgern. Weiterer Grund für uns, der für den Bausparer spricht: Die LBS hat aktuell eine Aktionskontingent, bei der die bereitstellungszinsfreie Zeit 24 Monate lang ist. Bei Variante a) wären das nur 9 Monate gewesen. Eine Verlängerung (ca. 15 Monate) gibt Zinsaufschlag (0,05%).

  • der Rest hängt im sicheren Bausparer (1,5%).

    Nur zur Erinnerung, "sicher" ist da gar nichts. Die Wahrscheinlichkeit ist zwar hoch, aber das auch nur, wenn die Zinsen nicht deutlich steigen und die Verkäufer immer genügend Neukunden beischaffen.


    Zum ganzen Rest kann man nichts sagen, weil die Zahlen nicht ausreichen.



    1,66% Sollzins während Ansparphase (15J 4M),

    und über 15 Jahre Zinsen zahlen für ein Darlehen, das sich nicht tilgt. Inklusive Abschlussgebühr hast Du bis dahin ca. 53T€ an Kosten (Zinsen) bezahlt. Gleichzeitig sparst Du in den BSV damit dieser auch zuteilungsreif wird, macht pro Monat auch noch einmal um die 500,- € bis 540,- €. Würde die Sparrate sofort tilgungswirksam werden, dann hättest Du nach den ca. 15 Jahren 14.000,- € weniger Schulden.


    Konditionen um die 1,7% bei 15 Jahren LZ sind jetzt nicht so außergewöhnlich.


    Man könnte sich auch fragen, ob es überhaupt sinnvoll ist eine so lange Zinsbindung einzugehen.Bei 10 Jahren sind um die 1,3 bis 1,4 üblich, und man könnte den Zinsvorteil wiederum in Tilgung investieren.

    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragestellern, die hier kostenlos Hilfe bekommen haben. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung

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