Baufinanzierung durch Verkauf einer Eigentumswohnung

  • Hallo zusammen!


    Folgende Ausgangslage:
    Es befindet sich ein bebaubares [definition=52,1]Grundstück[/definition] mit 1.200 m² in guter Lage (ca. € 1.100/m² Bodenrichtwert) in unserem Besitz. Wir würden das [definition=52,1]Grundstück[/definition] gerne im Familienbesitz halten, bebauen und bewohnen. Es fehlt allerdings, aus verschiedenen Gründen (Alter, etc.), die Bereitschaft einfach über Baufinanzierung (sagen wir mal € 300.000) den Hausbau zu finanzieren und bis weit ins Rentenalter abzuzahlen.


    Zum Plan:
    Die Idee war, ein Haus mit 2 Wohneinheiten zu bauen (bauen zu lassen) und 1 Wohneinheit, als Eigentumswohnung, zu verkaufen. Die zweite Wohnung würden wir dann selbst bewohnen. Wir wollen den Hausbau also quasi komplett durch Verkauf der Eigentumswohnung stemmen. Dazu suchen wir einen Partner (Bank, Immobilienmakler, Immobilienbüro, etc.), der uns dabei professionell und idealerweise rundum (vielleicht sogar bis hin zur Schlüsselfertigkeit?) unterstützen kann.
    Zu den Fragen:
    Ist unser Plan überhaupt realistisch oder komplett praxisfern?
    Wie nennt man so ein Modell?
    An wen (Bank, Immobilienmakler, etc.) wendet man sich für solch ein Vorhaben?
    Gibt es da noch vergleichbare andere Modelle/Ideen?


    Für jede Expertise, jede Idee und Anregung, sind wir dankbar. Es fehlt uns schlichtweg so etwas die Fantasie, wie man so ein (wertvolles) [definition=52,1]Grundstück[/definition] selbst nutzen kann, ohne große Schulden machen zu müssen.

  • Mal ein paar Gedanken zu deinem Vorhaben:
    Ein Haus mit 2 Wohneinheiten bedeutet dass du eine WEG erstellst. Das bedeutet dass die Eigentümer der anderen Wohnung immer Mitspracherecht am gesamten haben. Also müssten anstehende Renovierungsarbeiten, oder Veränderungen am Gebäude immer mit den Miteigentümern abgestimmt werden. Das kann zu immer wiederkehrenden Konflikten führen.


    Bei der Grundstücksgröße und dem genannten Wert denke ich spontan an eine [definition=55,0]Teilung[/definition] (sofern dies erschließungstechnsich möglich ist).
    Wenn man das [definition=52,1]Grundstück[/definition] in 2 gleich große Teile teilt, dann könnte man den einen Teil veräußern (gemäß Bodenrichtwert für 660.000,-€!) damit lässt sich bequem ein Häuschen bauen, auch im Süden, denke ich. Und 600 m² sind immer noch sehr nett.
    (OK bei uns im Norden wäre das jetzt nicht besonders groß, aber wir reden hier auch von Preisen von 75 €/m² Bauland)

    Es gibt keine Probleme - nur Herausforderungen!!

  • Verkauft ihr die Eigentumswohnung, verkauft ihr damit auch einen entsprechenden Anteil am [definition=52,1]Grundstück[/definition]. Anders ließe sich mit dem Verkauf auch nicht genug Geld erlösen, um euren Anteil des Baus zu finanzieren. Nehmen wir an, das fertige Haus kostet am Ende 600.000 Euro, dann müsste die eine Wohnung schon ohne Anteil am [definition=52,1]Grundstück[/definition] (weiß ehrlich gesagt gar nicht, ob das geht (Erbpacht bei WEG?)) etwa diesen Verkaufspreis erzielen, damit ihr am Ende keine Schulden habt - unwahrscheinlich, oder? ;-)
    Damit ist der Gedanke, dass [definition=52,1]Grundstück[/definition] im Familienbesitz zu halten dann auch schon vom Tisch.


    Des Weiteren frage ich mich, wie ihr das "Paket" schnüren wollt, damit sich überhaupt ein Käufer findet. Soweit ich deine Ansprüche deuten kann, wollt ihr keine "Luxusvilla" bauen, d.h. das Haus wird am Ende ein "ganz gewöhnliches Zweifamilienhaus". Man könnte nun sicherlich noch ein wenig über die Ausstattung der zu verkaufenden Wohnung nachdenken, aber ich vermute selbst mit den sprichwörtlichen goldenen Wasserhähnen würde sich nur schwerlich ein Käufer finden, der bereit ist den notwendigen (und bezogen auf den Grundstückswert angemessenen) Preis zu zahlen.


    Kurzum: Ein so teures [definition=52,1]Grundstück[/definition] mit nem "gewöhnlichen" ZFH zu bebauen ist am Ende Geldvernichtung. Da ist die vorgeschlagene [definition=55,0]Teilung[/definition] eigentlich die einzig sinnige Vorgehensweise. Oder eben komplett verkaufen und sich irgendwo anders etwas Schönes suchen.

  • Wäre das [definition=52,1]Grundstück[/definition] aufgrund der Lage überhaupt als Wohnort interessant für Dich? Ich ziehe ja mit Familie nicht in eine Gegend in der ich mich nicht wohl fühle, nur weil ich dort ein [definition=52,1]Grundstück[/definition] habe. Vorher verkaufe ich das [definition=52,1]Grundstück[/definition] und baue dort wo es für mich besser passt.


    Es wäre also zuerst einmal zu prüfen, ob die Lage passt, was auf dem [definition=52,1]Grundstück[/definition] wirklich gebaut werden darf, und danach, was gebaut werden kann. Nicht alles was man bauen darf muss auch (für Dich) sinnvoll sein. Darf man beispielsweise nur ein EFH bauen, dann würde ich nach einem kapitalkräftigen Käufer suchen, und Emotionen hinten anstellen. Alle weiteren Überlegungen erübrigen sich dann, da Du ja einen eigenen Hausbau mit viel Fremdkapitaleinsatz bereits ausgeschlossen hast.



    DHH, also Doppelhaus wäre ansonsten vielleicht eine Alternative. Eine Eigentumswohnung in´s eigene Haus setzen, nie und nimmer. Es macht schon einen gewaltigen Unterschied, ob man in einer DHH lebt, und der Nachbar durch eine "dicke (Doppel)Wand" getrennt ist, oder in einer Etage im Haus.


    Die Variante DHH dürfte sich auch leichter verkaufen lassen, auch wenn sie deutlich teurer wäre als eine Eigentumswohnung. Unter Umständen käme auch eine [definition=55,0]Teilung[/definition] für ein Reihenhaus in Frage, das kommt darauf an, was das [definition=52,1]Grundstück[/definition] für Möglichkeiten bietet. 1.000m² langer Schlauch mit nur 10m Straßenfront sind halt was anderes als 1.000m² quadratisch mit über 30m Straßenfront. Bei Deinen 1.200m² könnte man vielleicht in 600 + 300 + 300 aufteilen, das macht die einzelnen Teile für einen Verkauf günstiger. Wenn man bedenkt, 600m² [definition=52,1]Grundstück[/definition] für 660T€ + ein Haus, da kommt man schnell in Richtung 1 Mio. €, und ich weiß nicht, ob so etwas bei Euch wirklich verkäuflich ist. Zumindest dürfte die Anzahl der potenziellen Käufer deutlich geringer sein, als bei einer Immobilie für 500T€.


    Der Knackpunkt dürfte die Finanzierung sein, denn die Banken haben dafür so schöne Worte wie "Kapitaldienstfähigkeit". Wenn mit dem Einkommen die Finanzierung nicht darstellbar ist, dann braucht es eine Bank, die bereit ist (in Grenzen) in´s Risiko zu gehen. Oder anders gesagt, sie müssten einen Teil finanzieren in der Hoffnung, dass dieser Teil kurzfristig veräußert werden kann, und das möglichst ohne dass sie drauflegen müssen (Immobilienpreise könnten auch mal wieder abwärts gehen, gerade in Regionen in denen der Markt schon überhitzt). Der hohe Grundstückswert könnte hier aber hilfreich sein. Bei dieser Variante ist das Risiko höher, dafür auch der Gewinn. Bei den Firmen dürfte man bessere Konditionen bekommen, wenn man 2 oder 3 Häuser bauen lässt, als wenn man "nur" 1 Haus baut. Unter´m Strich sollte der Ertrag problemlos ausreichen um ein eigenes Haus zu bauen (vermutlich bleibt noch etwas übrig).


    Der sichere Weg wäre eine [definition=55,0]Teilung[/definition] des Grundstücks, Verkauf der Hälfte (oder 2 x 1/4), und dieses Kapital dann für´s eigene Haus einsetzen. Dann kann man mit dem eigenen Hausbau erst beginnen, wenn das Geld aus dem Verkauf auf dem Konto liegt. Vermutlich braucht man dann keine Bank mehr.
    Bei dieser Variante muss man halt aufpassen, an wen man verkauft. Wer weiß, vielleicht findet sich ein kreativer BT, der es schafft Dir ein MFH vor die Nase zu setzen, und ob das dann Deinen Vorstellungen von Nachbarschaft entspricht?


    Hast Du keine Hausbank mit der Du mal über so etwas reden kannst? oder lehnen die von vornherein ab? Wenn ja, dann würde ich mich fragen, warum sie ablehnen (evtl. kennen sie den lokalen Markt besser?).


    Viele Optionen hängen halt von den regionalen Gegebenheiten ab. Mit Deinem Wohnort "Bayern" ist das schwer einzuschätzen, man kann anhand des Grundstückspreises nur vermuten, dass es sich um Stadt bzw. stadtnah handelt. In solchen Gegenden spielen die Märkte momentan ziemlich verrückt.

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  • Noch kurz zum Hintergrund: Es handelt sich um ein [definition=52,1]Grundstück[/definition] im Münchner Südwesten. Hier gehen ETW mit 80 m² und "normaler" Ausstattung für € 600.000 weg.


    Verkauft ihr die Eigentumswohnung, verkauft ihr damit auch einen entsprechenden Anteil am [definition=52,1]Grundstück[/definition].

    Guter Punkt, das mit der WEG. Dass ich das [definition=52,1]Grundstück[/definition] dann teilweise an die WEG abtrete, wäre vermutlich schon okay.


    Wäre das [definition=52,1]Grundstück[/definition] aufgrund der Lage überhaupt als Wohnort interessant für Dich?

    Da wir dort sowieso unseren Lebensmittelpunkt haben, wäre das [definition=52,1]Grundstück[/definition] schon interessant.


    Oder anders gesagt, sie müssten einen Teil finanzieren in der Hoffnung, dass dieser Teil kurzfristig veräußert werden kann, und das möglichst ohne dass sie drauflegen müssen (Immobilienpreise könnten auch mal wieder abwärts gehen, gerade in Regionen in denen der Markt schon überhitzt).

    Ich schwenke jetzt mal gedanklich eher Richtung DHH/Reihenhaus. Wäre dieses Szenario realistischer als der Verkauf der ETW?
    Kann man denn eine DHH nicht auch schon verkaufen, bevor überhaupt gebaut wird? Zumindest sehe ich das ab und an bei dem Immobilienangeboten im Internet. Somit wäre die "Finanzierungslücke" für die Bank doch geschlossen, oder?


    Hast Du keine Hausbank mit der Du mal über so etwas reden kannst?

    Deiner Antwort entnehme ich, dass die Hausbank der richtige Ansprechpartner für solch ein Vorhaben ist? Wenn man mal davon ausgeht, dass an der Bank auch noch ein Baufinanzierer (z.B. LBS) dranhängt, könnten die uns dann auch ganzheitlich (Finanzierung, "Makeln" (Verkauf der DHH bzw. ETW), etc.) betreuen?

  • Ich betreue gerade ein ähnliches Projekt im Münchner Osten. Der Unterschied ist aber, dass es ein Mehrfamilienhaus ist wo eine Wohnung zur Finanzierung des Gesamtprojektes verkauft wird.
    Dabei ist ein Immobilienmakler im Projekt der beratend zur Seite steht, dieser kennt sich sehr gut mit den Themen WEG, Teilungserklärung etc. aus.


    Bei Interesse einfach eine PN an mich.

  • Ich schwenke jetzt mal gedanklich eher Richtung DHH/Reihenhaus. Wäre dieses Szenario realistischer als der Verkauf der ETW?
    Kann man denn eine DHH nicht auch schon verkaufen, bevor überhaupt gebaut wird? Zumindest sehe ich das ab und an bei dem Immobilienangeboten im Internet. Somit wäre die "Finanzierungslücke" für die Bank doch geschlossen, oder?

    Es gibt viele Möglichkeiten.
    Ein Verkauf vor Baubeginn ist natürlich auch möglich, das hat sogar den Vorteil, dass die Käufer noch Einfluss nehmen können auf die Planung. Es gibt viele Möglichkeiten der Vertragsgestaltung.


    Ob sich eine DHH besser verkauft als eine ETW? Das hängt von der Lage bzw. lokalen Markt ab. Bei uns wäre eine ETW unverkäuflich, in der Stadtmitte von Frankfurt gäbe es gar keine andere Alternative.
    Aber ich als "Verkäufer" wollte niemals eine ETW in meinem Haus, dann kann ich mir auch eine Mietwohnung suchen. Die hätte sogar den Vorteil, dass ich über Nacht ausziehen könnte. Wie gesagt, bei einer ETW hat man ein Konstrukt mit mehr oder weniger klaren Grenzen, und so etwas mag ich persönlich gar nicht. Da gibt es Gemeinschaftseigentum, und Eigentum das jeder Partei zugeordnet werden kann, nicht selten auch mal Streit, weil dei Grenzen doch nicht so klar sind, und man sollte nicht vergessen, man ist nicht "Vermieter", sondern man hat einen Miteigentümer mit im Boot.


    Eine ETW ist nichts anderes als eine Mietwohnung mit all ihren Nachteilen, aber ohne deren Vorteile.


    Ich frage mich, warum Du die ETW bisher favorisierst. Irgendwie habe ich das Gefühl, Du möchtest Dich doch nicht von einem Teil trennen. Warum machst Du dann anstatt einer ETW nicht eine Mietwohnung, und vermietest diese? Das ist zwar auch nicht frei von jeglichem Risiko, bringt aber regelmäßige Einnahmen, und alles bleibt Dein Eigentum. Ob die Bank mitspielt, das muss man sehen.


    Deiner Antwort entnehme ich, dass die Hausbank der richtige Ansprechpartner für solch ein Vorhaben ist? Wenn man mal davon ausgeht, dass an der Bank auch noch ein Baufinanzierer (z.B. LBS) dranhängt, könnten die uns dann auch ganzheitlich (Finanzierung, "Makeln" (Verkauf der DHH bzw. ETW), etc.) betreuen?

    Meine Hausbank wäre mein erster Ansprechpartner, das muss ja nicht bedeuten, dass wir uns einig werden. Es geht darum, Möglichkeiten zu finden, über die man dieses Vorhaben finanzieren kann. Welche Variante später zum Zuge kommt, das steht im Moment noch in den Sternen.


    Die Hausbank hat halt den Vorteil, das sie Dich und Deine finanziellen Verhältnisse gut kennt, und bei einer lokalen Bank mit einer langjährigen Geschäftsbeziehung, kommt man unter Umständen schneller zum Ziel. Wenn es Fragen gibt, dann setze ich mich in´s Auto und fahre schnell hin, anstatt Dutzende Telefonate zu führen oder eMails zu schicken, und dann alles im Original mit Unterschrift, evtl. noch beglaubigt, dann zur Post usw. usw. usw.


    Aber wie gesagt, im Moment geht es aber erst einmal darum, Möglichkeiten zu finden und zu untersuchen. Bedenke aber, je mehr Leute/Firmen involviert sind, um so mehr wollen auch daran verdienen. Niemand arbeitet gratis. Banken, Bausparkassen, Versicherungen, Berater, das alles kostet Geld, und zwar Dein Geld.

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  • Liebe Leute, Minga is a bsonderes Pflaster, woaß, i.Aber sind die Müncher SO doof, dass sie für die Wohnung zu einem Preis kaufen, für die man das ganze Haus bauen kann???
    Kann ich mir nicht vorstellen.


    Wenn die Wohnung 600.000 kostet, kann man ein 2-Fam.Haus vom Keller bis zur Firstpfanne damit finanzieren? Ich würde meinen, nein.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Warum vermietet Ihr die zusätzliche Wohnung nicht?
    So bleibt Ihr Eigentümer von [definition=52,1]Grundstück[/definition] und Gebäude, entscheidet alleine über Umbaumaßnahmen, Renovierungen, Sanierungen, etc. und mit den Mieteinnahmen deckt Ihr ein Teil der Tilgungsraten.

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)

  • Liebe Leute, Minga is a bsonderes Pflaster, woaß, i.Aber sind die Müncher SO doof, dass sie für die Wohnung zu einem Preis kaufen, für die man das ganze Haus bauen kann???
    Kann ich mir nicht vorstellen.


    Wenn die Wohnung 600.000 kostet, kann man ein 2-Fam.Haus vom Keller bis zur Firstpfanne damit finanzieren? Ich würde meinen, nein.

    Es ist schon verrückt hier, bei meinem oben genannten Projekt konnte ein Vierfamilienhaus zu 2/3 von einer Eigentumswohnung finanziert werden. Kommt natürlich auch auf den Standard an...

  • Deswegen muss ja anteilig das [definition=52,1]Grundstück[/definition] veräußert werden, und dann noch ein paar Einsparungen durch den "Großauftrag". Am Ende könnte das klappen.


    Man muss sich halt fragen, ob es sinnvoll ist, auf ein [definition=52,1]Grundstück[/definition] im Wert von 600T€ ein Haus für 300T€ zu stellen. BT leben ganz gut von diesem Geschäftsmodell, und wer weiß, die packen vielleicht auch ein Reihenhaus mit 3 oder mehr Parteien auf die verbleibenden 600m².

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  • Aber sind die Müncher SO doof, dass sie für die Wohnung zu einem Preis kaufen, für die man das ganze Haus bauen kann???
    Kann ich mir nicht vorstellen.

    Warum nicht? Da wo die Wohnung 600k kostet, kostet eine DHH eben 1Mio. Und letzteres bekommt dann halt kaum einer mehr gestemmt.

  • ... sind die Müncher SO doof, dass sie für die Wohnung zu einem Preis kaufen, für die man das ganze Haus bauen kann???

    In München kann man zu dem Geld eben grad keine Häuser bauen, selbst wenn man den Boden dafür hätte.


    Und nein, es gibt einen wesentlichen Unterschied zwischen Wohneigentum und Miete: Es ist das bei vernünftiger Finanzierung am Ende der Wohnzeit übrigbleibende Kapital, welche bei Mietobjekten einfach weg ist.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • EFH und ein DHH drauf, die beiden DHHs vermieten und aus den Mieteinnahmen die Tilgung&Zinsen bestreiten.


    Damit bleibt alles in der Familie, man hat bei Bedarf Wohnraum für Kinder/Enkel/sonstige Verwandschaft


    Ja klar, dafür wird man ne runde Mio aufnehmen müssen...

  • Liebe Leute, Minga is a bsonderes Pflaster, woaß, i.Aber sind die Müncher SO doof, dass sie für die Wohnung zu einem Preis kaufen, für die man das ganze Haus bauen kann???
    Kann ich mir nicht vorstellen.

    Naja, es ist eben der Boden, der die Sache sooo teuer macht.


    Vielleicht ließe sich für den Preis der Wohnung das Haus bauen, aber wohin? Da der anteilige Boden dabei ist, könnte ich mir schon vorstellen, dass die Sache in München klappt.


    Hier, wo der Baugrund keine 100 €/m² kostet, würde der TS damit ganz gewaltig auf die Fresse gehen...


    Ocho


    PS: Ich würde auch das [definition=52,1]Grundstück[/definition] teilen, 2 getrennte Gebäude draufsetzen und eins davon vermieten, wenn ich in der Stadt leben wollte. Da ich das nicht will, würde ich die zur Zeit exorbitanten Bodenpreise nutzen, um das [definition=52,1]Grundstück[/definition] meistbietend zu verscherbeln und auf Land ziehen...

  • .... dass sie für die Wohnung zu einem Preis kaufen, für die man das ganze Haus bauen kann???
    Kann ich mir nicht vorstellen.

    Ich hatte oben ja schon geschrieben, dass es Regionen gibt, da hat man einfach keine Alternative, es mangelt schlichtweg an Baugrund. Wenn man irgendwo in eine City möchte, dann bleibt nur Mietwohnung oder mit viel Glück eine ETW. Die Krönung wäre dann ein Penthouse irgendwo "über" der Stadt. Je weniger Angebote in der Stadt vorhanden sind, um so mehr breitet sich dieser Trend aus, und erfasst auch die stadtrandnahen Gebiete.


    Für jemanden wie mich, der seine Freiheit braucht, nur schwer vorstellbar, aber der Trend ist ja nicht neu.

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  • Ich frage mich, warum Du die ETW bisher favorisierst.

    Einen Favoriten gibt es eigentlich nicht. Das mit der ETW war nur so eine Idee.
    Unser Ziel ist es dort (!) was für uns zu bauen, wo wir wohnen können und das dann über Verkauf einer ETW, DHH, Grundstücksteil, whatever zu finanzieren bzw. nahezu vollständig zu finanzieren.
    Vielleicht ist ja doch DH/RH bauen und einen Teil vermieten die Lösung. Zumindest bliebe das [definition=52,1]Grundstück[/definition] in unserem Besitz. Aber man müsste dafür halt Geld aufnehmen (immer eine Hürde im Kopf) und müsste sich um Vermietung, ggf. Mietnomaden, etc. kümmern.


    Aber sind die Müncher SO doof, dass sie für die Wohnung zu einem Preis kaufen, für die man das ganze Haus bauen kann???

    Der Gag ist doch, dass solche "doofen Münchner" ;) eben kein [definition=52,1]Grundstück[/definition] haben, auf das sie ein ganzes Haus bauen könnten. Und da komm doch dann ich ins Spiel und bringe von meiner Seite das [definition=52,1]Grundstück[/definition] ein bzw. trete einen Teil ab, was ich mir ja beim Verkauf der ETW, DHH, etc. irgendwie "entlohnen" lassen muss. Oder denke ich da falsch?


    Es ist schon verrückt hier, bei meinem oben genannten Projekt konnte ein Vierfamilienhaus zu 2/3 von einer Eigentumswohnung finanziert werden. Kommt natürlich auch auf den Standard an...

    Genau diese Umstände waren der Grundgedanke hinter meiner Idee.


    EFH und ein DHH drauf, die beiden DHHs vermieten und aus den Mieteinnahmen die Tilgung&Zinsen bestreiten.

    Das wäre schon auch eine interessante Lösung.



    Eine generelle Frage noch:
    Wenn man das dann wirklich alles angeht, mit wem macht man das dann, wenn man sich selbst möglichst wenig Gedanken, Sorgen machen kann/will und man selbst wenig Zeit hat? Ist das dann ein Generalübernehmer? Wenn man sich für die Variante Verkauf ETW, DHH, etc. entscheidet, würde sich so jemand dann auch um den Verkauf (vorab), die Finanzierung, etc. kümmern? Also wenn man das im Bauvertrag so festlegt. Oder gibt es so ein Rundum-sorglos-Paket nicht.

  • Wenn man das dann wirklich alles angeht, mit wem macht man das dann, wenn man sich selbst möglichst wenig Gedanken, Sorgen machen kann/will und man selbst wenig Zeit hat? Ist das dann ein Generalübernehmer?

    Alles eine Frage des Geldes.


    Bedenke aber was ich oben geschrieben habe, je mehr involviert sind, um so mehr möchten mit Dir verdienen. Es findet sich mit Sicherheit auch jemand, der Dir ein Rundum-Sorglos-Paket schnürt, der besorgt auch die belegten Brötchen für´s Richtfest, wenn es sein muss.

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  • Zitat von Ph

    Und da komm doch dann ich ins Spiel und bringe von meiner Seite das [definition=52,1]Grundstück[/definition] ein bzw. trete einen Teil ab, was ich mir ja beim Verkauf der ETW, DHH, etc. irgendwie "entlohnen" lassen muss. Oder denke ich da falsch?

    Folgendes Modell wäre denkbar:


    Du suchst einen seriösen und kapitalkräftigen [definition=33,0]GÜ[/definition]. Ihr plant gemeinsam die Bebauung des Grundstücks. Der [definition=33,0]GÜ[/definition] verpflichtet sich, Dein [definition=52,1]Grundstück[/definition] nach der gemeinsamen Plaung zu bebauen. Du erhälst, das von ihm zu erstellende EFH bzw. die ETW und bringst als Gegenleistung für die Bauleistungen für Dein EFH/ETW das [definition=52,1]Grundstück[/definition] ein = wechselseitige Verrechnung. [definition=33,0]GÜ[/definition] erhält, das abgeteilte Neugrundstück bzw. die verbleibenden Miteigentumsanteile bei ETW. [definition=52,1]Grundstück[/definition] und Bauleistungen müßten hierzu von einem Fachmann ( am Besten von einem zu beauftragenden eigenen Architekten, der die Bauausführung auch für Dich überwacht ) bewertet werden.


    Vorteil: Bebauung ist Sache des [definition=33,0]GÜ[/definition] und erfolgt auch dessen alleiniges Risiko. Für die Bauleistungen hättest Du gegen den [definition=33,0]GÜ[/definition] Gewährleistungsansprüche. Da das [definition=52,1]Grundstück[/definition] sehr wertvoll ist, ist es denkbar, dass Dich das Haus auf verkleinertem [definition=52,1]Grundstück[/definition] bzw. die ETW nichts kostet oder vielleicht sogar eine Zuzahlung des [definition=33,0]GÜ[/definition] für das übernommene [definition=52,1]Grundstück[/definition]/Miteigentumsanteile zu zahlen ist.


    Der Vertrag muß dann allerdings von einem versierten Anwalt Deines Vertrauens aufgesetzt werden. In dem Vertrag muß vor allen Dingen eine Regelung rein, die Dir das [definition=52,1]Grundstück[/definition] bis zur Fertigstellung der Baumaßnahme belässt. Also keine sofortige Eigentumsübertragung an den [definition=33,0]GÜ[/definition] wegen des Insolvenzrisikos, sondern nur ein Anwartschaftsrecht. Ein gewisses Risiko bleibt. Wird der [definition=33,0]GÜ[/definition] insolvent, mußt Du zu Ende bauen und ihn für die erstellte Bausubstanz entschädigen.


    Dieses Risiko wäre bei EFH und sofortiger Realteilung + Fertigstellungsbürgschaft einer Bank beherrschbar.


    Eher abzuraten wäre Dir davon, das [definition=52,1]Grundstück[/definition] selbst zu bebauen und vor, während oder nach der Fertigstellung einen Teil zu verkaufen. 1. hast Du dann als Laie den ganzen Baustreß und das Handwerkerrisiko am Hals und 2. auch die volle Verkäuferhaftung für die Dauer von 5 Jahren für den verkauften Neubau.


    Hier würde so etwas funktionieren. Naja Grund und Boden liegt auch bei 2.000,00 €/m² und ETW kostet ab 7.000,00 €/m² am Stadtteilrand im " Indianerviertel ", weil es keine unbebauten Grundstücke mehr gibt.


    Zeit ist jetzt noch gut. Meiner Meinung nach wird´s in einigen Jahren krachen, wenn die Zinsen wieder gestiegen und die Anschlußfinanzierungen von so manchen Erwerbern nicht mehr zu bezahlen sind.

  • Das wäre schon auch eine interessante Lösung.


    Wenn man das [definition=52,1]Grundstück[/definition] wirklich in Familienbesitz halten will, dann darf man nichts davon vekaufen. Und das finde ich, ist auch ein gutes Ziel!


    Mal ganz grob überschlagen EFH mit 160m², zwei DHH mit 140m² = 440m² a 2200€/m² = 968.000€ (wie gessagt, die Runde Million).


    Kurz mal durchkalkiert:
    Darlehen 1Mio, 50% Beleihung, Zinsbindung 20Jahre, Vollgetilgt nach 20 Jahren.
    Rate: 4800-5000€/Monat.


    Klingt nach viel - ist es auch. Aber: die zwei DHH lassen sich sicher für mind. 2.000€ Kaltmiete an den Man bringen. Wenn nicht mittlerweile viel mehr.
    Müsste man mal recherchieren. Vielleicht sind auch 2.500€ drin.


    Ich hatte 2013 ein Jobangebot in München, meine Frau war damals in München und wir haben ein DHH/RH in der Größenordnung und Lage gesucht... Für um die 2.000 bin ich auch fündig geworden.


    Bleiben noch 800-1000€ - aber entweder zahlst du jetzt auch schon Miete, oder du hast noch weiteres Eigentum das entweder verkauft oder vermietet werden kann.


    Und denk daran: Ich 20 Jahren ist der Schuldenberg weg, und du bist im Besitz von 2 Häusern!


    Klar macht die Vermietung Arbeit. Und man hat ein gewisses Risiko. Aber in der Lage - in München bekommt man doch alles weg! Da würde ich nicht mal groß Leerstand bei Mieterwechsel kalkulieren. Und Mietnomaden?! Jetzt komm... Jemand der sich gute 2.000€ Miete leisten kann, wird wohl kaum zum Mietnomaden. Das Risiko lässt sich auch durch gute Auswahl minimieren.. da nimmste halt das junge Ehepaar, BMW Ingenieur und Lehrerin.



    Die Frage wäre halt noch, ob die Bank die zukünftigen Mieteinnahmen bei der Kapitaldienstfähigkeit berücksichtigt.. müsste eigentlich schon, mMn.
    Aber das kann man mal unverbindlich bei einem Gespräch mit dem Bankberater klären...

  • Und denk daran: Ich 20 Jahren ist der Schuldenberg weg, und du bist im Besitz von 2 Häusern!

    und die Mieteinnahmen werden sicherlich auch noch in 30 Jahren und 40 Jahren laufen. Verkaufen kann man dann immer noch.



    Die Frage wäre halt noch, ob die Bank die zukünftigen Mieteinnahmen bei der Kapitaldienstfähigkeit berücksichtigt.. müsste eigentlich schon, mMn.
    Aber das kann man mal unverbindlich bei einem Gespräch mit dem Bankberater klären...

    Das hängt davon ab, welches Risiko die Bank eingehen möchte, bzw. unter welchen Bedingungen. Dann gibt es halt einen Aufschlag bei den Konditionen, oder sie schätzen die Situation doch anders ein, dann wäre das für mich ein Grund, genauer darüber nachzudenken, ob ich nicht vielleicht einen Denkfehler gemacht habe.


    Was man in diesem Zusammenhang auch noch betrachten sollte, wäre die steuerliche Situation. Die Mieteinnahmen sind zu versteuern, das ist klar, aber man kann im Gegenzug auch Kosten geltend machen.


    Letztendlich geht es darum, woher soll das (Fremd)kapital kommen? Welches Risiko möchte ich eingehen?

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