Mängelrechte vor Abnahme - Grundlage BGB

  • Hallo zusammen,


    ich habe ein Verständnisproblem, vllt kann mich ja jemand aufklären?


    Anfang 2017 wurde vom BGH (19. Januar 2017, Az. VII ZR 301/13) geurteilt, dass im Werksvertragsrecht (Grundlage: [definition=19,0]BGB[/definition]) ein Besteller seine Mängelrechte nach § 634 [definition=19,0]BGB[/definition] grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks geltend machen kann.
    Nun ist für mich unklar, was ein Bauherr vor der Abnahme tun kann, wenn er quasi Gefahr im Verzug sieht und eigentlich Mängel rügen wollte, damit die Mängel beseitigt werden, bevor dies baulich nicht mehr möglich ist oder um einfach Folgeschäden vermeiden zu wollen. Eine Mängelrüge kann er ja offenbar nicht formulieren.


    Muss er also bei einem Hausbau durch einen Unternehmer (also Grundlage nehmen wir mal einfach einen Verbraucherbauvertrag auf Basis des [definition=19,0]BGB[/definition]) bis zur Abnahme warten, um den Mängel in diesem Zuge rügen zu können? Was ist, wenn er einen externen Sachverständigen hinzuzieht, der die sofortige Schadensbeseitigung (zb Feuchteschaden oä) für notwendig hält und der Unternehmer nichts oder nicht genug unternimmt und damit den Schaden uU vergrößert? Ist auch dann keine Rüge möglich - bzw was kann man konket unternehmen? Gibt es Druckmittel?


    Und wie wäre es im Fall eines Bauträgervertrages? Gelten da im Grunde gleiche Maßstäbe nach § 634 [definition=19,0]BGB[/definition]?


    Danke schonmal für hilfreiche Antworten....

  • Aus dem Urteil:


    Zitat

    [40] (1) Vor der Abnahme steht dem Besteller der Herstellungsanspruch nach § 631 Abs. 1 [definition=19,0]BGB[/definition] zu, der ebenso wie der Anspruch auf Nacherfüllung aus § 634 Nr. 1 [definition=19,0]BGB[/definition] die mangelfreie Herstellung des Werks zum Ziel hat. Der Besteller kann diesen Anspruch einklagen und, falls notwendig, im Regelfall nach § 887 ZPO vollstrecken.
    [41] Die Gefahr des zufälligen Untergangs des Werks verbleibt beim Unternehmer, der Werklohn wird nicht fällig und die Beweislast für das Vorliegen von Mängeln geht nicht auf den Besteller über, solange er den Herstellungsanspruch nach § 631 Abs. 1 [definition=19,0]BGB[/definition] geltend macht.
    [42] (2) Die Interessen des Bestellers sind durch die ihm vor der Abnahme aufgrund des allgemeinen Leistungsstörungsrechts zustehenden Rechte angemessen gewahrt: etwa Schadensersatz neben der Leistung nach § 280 Abs. 1 [definition=19,0]BGB[/definition], Schadensersatz statt der Leistung nach §§ 281, 280 [definition=19,0]BGB[/definition], Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung, § 280 Abs. 2, § 286 [definition=19,0]BGB[/definition], Rücktritt nach § 323 [definition=19,0]BGB[/definition] oder Kündigung aus wichtigem Grund entsprechend § 314 [definition=19,0]BGB[/definition].
    [43] Der Schadensersatzanspruch statt der Leistung gemäß § 281 Abs. 1 [definition=19,0]BGB[/definition] ist zwar anders als die Mängelrechte nach § 634 Nr. 2 und 3 [definition=19,0]BGB[/definition] verschuldensabhängig (§ 280 Abs. 1 Satz 2 [definition=19,0]BGB[/definition]). Eine den Schadensersatzanspruch begründende Pflichtverletzung liegt aber auch vor, wenn der Unternehmer die Frist aus § 281 Abs. 1 Satz 1 [definition=19,0]BGB[/definition] verstreichen lässt (vgl. zum Kaufrecht: BGH, Urteil vom 29. April 2015 – VIII ZR 104/14, NJW 2015, 2244 Rn. 12; Urteil vom 17. Oktober 2012 – VIII ZR 226/11, BGHZ 195, 135 Rn. 11 ff.).
    [44] Der Besteller hat hiernach die Wahl, ob er die Rechte aus dem Erfüllungsstadium oder aber die grundsätzlich eine Abnahme voraussetzenden Mängelrechte aus § 634 [definition=19,0]BGB[/definition] geltend macht. Ein faktischer Zwang des Bestellers zur Erklärung der Abnahme für ein objektiv nicht abnahmefähiges Werk besteht damit entgegen verbreiteter Meinung nicht. Im Übrigen wird der Besteller, der eine Abnahme unter Mängelvorbehalt erklärt, über § 640 Abs. 2, § 641 Abs. 3 [definition=19,0]BGB[/definition] geschützt.


    Bauträgervertrag ist wieder etwas spezieller, da - soweit meine Laienkenntnisse - nicht immer klar ist, ob es sich überhaupt um einen Werkvertrag und nicht um einen Kaufvertrag handelt.

  • Da hatten wir mal eine schöne Erklärung. Bauträger -> ich bin Käufer und habe vor der endgültigen Übergabe keine Rechte, wenn im Vertrag nicht was eingeräumt wurde.


    Altes Dilemma, Laiensicht und reales Recht. Was bin ich wann, welche Rechte und Pflichten habe ich bei Bauträger, [definition=32,0]GU[/definition], [definition=33,0]GÜ[/definition], Einzelvergabe.
    Eins ist dabei sofort klar: Bauträger - Kaufvertrag, kein Werkvertrag. Hier gibt es spezielle Regelungen.
    Alles Andere Werk- (oder Dienstleitungsverträge). Der Unterschied ist leider oft nicht bewusst und man verratzt dadurch seine Rechte und Pflichten.
    Hier besteht inzwischen ein eigenes Bauvertragsrecht.


    Allerdings verwendet der gemeine Bauwillige den Begriff Bauträger etwas willkürlich und nicht so wie rechtlich definiert. Damit nimmt das Drama dann seinen lauf.

    Nachdenken kostet extra!

  • Danke....
    Die Theorie war allerdings bekannt, die Frage war: wie sieht das bei Verbraucherbauverträgen in der Praxis aus?
    Also mal konkret: Bauherr hat baubegleitenden SV engagiert, der stellt gravierende Mängel fest, Untenehmer winkt genervt ab und baut einfach weiter - verschlimmert damit letztlich den Schaden.
    Was kann der BH konkret tun? "Nutzt" der SV dann nur dahingehend, dass er zum Einklagen von Schadensersatz oä Beweise sichert?
    Klagen auf Schadensersatz, Kündigung...etc...tolle Sache, aber viele BH wollen ein mängelfreies Haus gebaut haben und es wird immer wieder ob der vielen Mängel auf Baustellen zu begleitenden SV geraten. Doch BH wollen sich nicht nach Fertigstellung jahrelang mit Gerichtsprozessen rumschlagen und jahrelang auf einen eingeklagten Schadensersatz warten müssen, sondern vor Abnahme bzw direkt nach Schadenseintritt offensichtliche Mängel beseitigt wissen. Kann man das irgendwie konkret einfordern - rein formal? Oder muss man dem Gemurkse tatenlos zusehen bis zur Abnahme und diese dann verweigern...mal abgesehen davon dass man ein Verfahren einleiten kann, aber das dauert ja Jahre, hilft also bzgl konkreter und zeitnaher Schadensbeseitigung überhaupt nix...


    Und bei den Kaufverträgen tritt der Käufer ohnehin erst nach Übergabe auf den Plan, darf ja wie man hört in manchen Fällen vorher sogar gar nicht die Baustelle betreten....
    verstehe ich das im Prinzip richtig? - im Unterschied zum Verbraucherbauvertrag?

  • Theorie war allerdings bekannt ...
    wie man so hört... ???


    hmm, dann verstehe ich deine Fragen nicht.


    Rede mal Klartext. Du bist als baubegleitender SV engagiert. Dein Auftraggeber ist Bauherr oder Käufer?
    Klingt alles nach [definition=33,0]GÜ[/definition], wenn nicht Bauträger. Was wird hier als Verbraucherbauvertrag definiert? Bauvertrag B to C oder?
    Was steht da genau drin? Wer ist der Unternehmer? der [definition=33,0]GÜ[/definition]?
    Krux ist idR die Regelung der Bauleitung, die abgegeben wurde. Dann muss der dann nicht nette [definition=33,0]GÜ[/definition] gegen sich selbst Mängelrügen ausstellen.


    Das wird jetzt doch ne Rechtsberatung.

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  • Ich weiss nicht, was du unter "Klartext" verstehst....ich hatte benannt, dass ich eine grundsätzliche Verständnisfrage habe, wie die Theorie in der Praxis (also im Schadensfall weit vor Abnahme) von einem BH idealerweise umgesetzt wird, also was er konkret tun kann ausser den Unternehmer darauf hinzuweisen, Beweise zu sichern und abzuwarten...bezogen auf den Schaden...Schadensersatzklage etc mal aussen vor, das bringt ja schliesslich in zig Jahren erst Erfolg...
    Eine "Rechtsberatung" ist hingegen immer eine Einzelfallberatung...oder?.

  • Und es wurde klar gesagt, dass es ZWEI allgemeine Fälle gibt.
    [definition=32,0]GU[/definition] ist der eine, BT der andere. Auf welchen Fall hebst Du also ab??

    Zu ergänzen wäre als dritte Möglichkeit noch die Beauftragung von Einzelgewerken.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Eins ist dabei sofort klar: Bauträger - Kaufvertrag, kein Werkvertrag.

    Nein, ein Vertrag mit einem Bauträger ist beides: Kaufvertrag - für das [definition=52,1]Grundstück[/definition]/Grundstücksanteil, und Werkvertrag - für die Errichtung des Bauwerks.

  • Nö.


    ---------- 16. Februar 2018, 20:55 ----------


    Warum? Das ist die unscharfe verquaste Nutzung des Begriffs Bauträger.


    Bauträger bietet ein Stück fertiges Bauwerk mit [definition=52,1]Grundstück[/definition] usw an. Kaufvertrag. Makler und Bauträgerverordnung ist einzuhalten.


    Kauft man von einem Grundstücksverkäufer ein [definition=52,1]Grundstück[/definition] schließt man dazu einen Kaufvertrag.
    Läßt man sich darauf fertig eine Hütte bauen inkl. Planung, Genehmigung, Ausführung usw. Dann schließt man dazu einen Werkvertrag mit einem [definition=33,0]GÜ[/definition] ab.
    Ist der Grundstücksverkäufer = [definition=33,0]GÜ[/definition] bleiben das Grundstücksverkäufer und [definition=33,0]GÜ[/definition] und ist kein Bauträger.

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