Flächennutzungsplan Gemeinde und Landratsamt sind unterschiedlicher Meinung

  • Hallo Forem Gemeinde,


    ich habe ein reisen Problem.
    Ich habe vor 5 Jahren ein Haus erworben welches eine Scheune besitzt um mich darin selbstständig zu machen. Das Anwesen war früher ein Bauernhof und befindet sich nach dem Flächennutzungsplan der Gemeinde im Mischgebiet. Damals wurde auch bei der Gemeinde nachgefragt ob das Vorhaben so umsetzbar ist, was mit Ja beantwortet wurde.


    Letztes Jahr wurden die Pläne der Selbstständigkeit nun konkret und ich habe einen Architekten mit der Erstellung eines Planes für den Bauantrag zur Änderung der Nutzung der Scheune beauftragt.
    Über die gesamte Planungszeit bestand eine gute Kommunikation zwischen Architekten, Gemeinde und mir. Nach einreichen des Bauantrags bei der Gemeinde wurde diesem auch wie erwartet einstimmig zugestimmt.


    Anschließend konnte ich, natürlich wieder nach Absprache mit Gemeinde und Architekten, schon mit den Umbaumaßnahmen an der Scheune anfangen. Was ich dann auch tat und mittlerweile so gut wie fertig mit dem Umbau bin.


    Nun kam leider die negative Nachricht des Landratsamtes das die Scheune nicht wie im Flächennutzungsplan der Gemeinde im Mischgebiet sondern Wohngebiet liegt.
    Es wurde so beschrieb: Aufgrund der Umliegenden Bebauung ist das [definition=52,1]Grundstück[/definition] einem Wohngebiet zu zu ordnen sei. Weshalb der gewerbliche Betrieb untersagt wurde.


    Nun meine Frage ist ob ich in diesem Fall noch irgend eine Möglichkeit habe um mein Vorhaben noch um zu setzten.


    Vielen Dank im Voraus und mit besten Grüßen

  • Nun meine Frage ist ob ich in diesem Fall noch irgend eine Möglichkeit habe um mein Vorhaben noch um zu setzten.

    Das hängt natürlich auch an der Art der Tätigkeit, die in dem Gebäude ausgeführt werden soll.
    Eine Hammerschmiede mit kohlebefeuerter Esse ist sicherlich anders zu bewerten als das Büro eines Gebäudereinigers.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Nach einreichen des Bauantrags bei der Gemeinde wurde diesem auch wie erwartet einstimmig zugestimmt.


    Anschließend konnte ich, natürlich wieder nach Absprache mit Gemeinde und Architekten, schon mit den Umbaumaßnahmen an der Scheune anfangen.

    Da stimmt was nicht!


    Befindet sich das [definition=52,1]Grundstück[/definition] auf städtischem Boden (zB Fürth), so hat das LRA da ohnehin nichts zu melden.
    Befindet sich das [definition=52,1]Grundstück[/definition] im Umland, also nicht innerhalb des Stadtgebietes, (zB Ammerndorf, Obermichelbach, Seukendorf,....), so geht der Bauantrag über die jeweilige gemeinde und danach zum LRA.


    Ist zweiteres der Fall, liegt jedoch nach Zustimmung der Gemeinde eben nur deren Zustimmung vor, jedoch noch gar keine Baugenehmigung, da diese ja das LRA ausstellt. In Abstimmung mit der Gemeinde -ohne Baugenehmigung- anzufangen ist mindestens mal mutig und kann eben auch in die Hose gehen.


    Kannst Du mal sagen wo genau das Ganze spielt. Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan?


    ---------- 14. Februar 2018, 17:51 ----------


    ...ist sicherlich anders zu bewerten

    ...und auch in Wohngebieten sind "nicht störende" Gewerbliche Einrichtungen durchaus nicht ausgeschlossen.

  • Zum Beispiel [definition=16,0]BauNVO[/definition] §4:


    (1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.
    (2) Zulässig sind
    1.Wohngebäude,2.die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
    3.Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
    (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
    1.Betriebe des Beherbergungsgewerbes,2.sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
    3.Anlagen für Verwaltungen,
    4.Gartenbaubetriebe,
    5.Tankstellen.



    ---------- 14. Februar 2018, 17:55 ----------


    Deswegen der Verweis auf das ausgeübte Gewerbe

    ...etwas was man natürlich im Rahmen des "Entwerfens", des Hirnens, des Erstellen der bauantragsunterlagen irgendwie von Planerseite mit abfragen sollte. irgendwie. Finde ich.

  • Guten Tag die Herren und Danke für die schnelle Reaktion,


    Ralf Dühlmeyer : Es Handelt sich um einen Metallverarbeitenden Betrieb. Dieser wurde auch als störend eingestuft. Aus eigenen Messungen heraus würden die Ta Lärmgrenzen für Mischgebiet und Wohngebiet eingehalten werden können. Ich habe dazu die lauteste Tätigkeit genommen und anschließend die Lautstärke einen Meter vor den nächstliegenden Nachbarfenster gemessen.


    @ Thomas B: Bezüglich des Bauantrags habe ich mich etwas ungenau ausgedrückt. Die Gemeinde hat diesen befürwortet und anschließen ging er zum Landratsamt.

  • Du hast also zu bauen begonnen, bevor Du eine Genehmigung hattest. Mutig, mutig.
    Wenn das Landratsamt mit seiner Einschätzung Recht hat, hast Du die Investition möglicherweise in den Sand gesetzt. Der Flächennutzungsplan jedenfalls ist im Innenbereich nicht maßgebend, sondern die tatsächliche Umgebung Deines Bauvorhabens.


    Jetzt wäre zu klären, um was für ein Gewerbe es sich in Deinem Fall handelt. Ohne das zu wissen, kann man zu Deiner Frage nicht viel sagen.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Ich finde außerdem interessant, dass dort früher einmal ein Bauernhof betrieben wurde, der regelmäßig für beträchtliche Geräusch- und Geruchsimmissionen (Maschinen, Tiere etc. ) bekannt ist. Sich jetzt auf den Standpunkt zu stellen, dass ein (anderer) Gewerbebetrieb gerade aufgrund der Immisionen störend und deshalb unzulässig sei, würde ich zumindest für sehr fragwürdig halten.


    In jedem Fall --> Fachanwalt für Baurecht konsultieren.


    Gruß
    --
    Fomes

  • Die Gemeinde hat diesen befürwortet und anschließen ging er zum Landratsamt.

    Genau und das ist erst "Schritt 2" von 3. Schritt 1: Bauantrag einreichen. Schritt 2: Gemeinde --> Votum ja/ nein. Schritt 3: Endgültiger Bescheid vom LRA. Doch selbst hier heißt es aufgepasst, denn evtl. betroffene Nachbarn haben 4 Wochen Zeit gegen den ergangenen Bescheid bei Gericht Einspruch einzulegen. Also: Selbst wenn der off. Bescheid eingegangen wäre, wäre ich Falle, dass es problematisch werden könnte vorsichtig und würde diese 4 Wochen zusätzlich abwarten.


    Nach dem 2. Schritt zu springen ist nun nicht wirklich glücklich. Wer hier dazu geraten hat (Arch./ Gemeinde) weiß ich nicht. Die müssen dann aber beide nicht recht bei Trost gewesen sein.


    Metallverarbeitendes Gewerbe....

    Aus eigenen Messungen heraus würden die Ta Lärmgrenzen für Mischgebiet und Wohngebiet eingehalten werden können.

    ...heißt ja nicht, dass hier eine Stahlschmelze, ein Hochofen oder die von Ralf zitierte Hammerschmiede tätig sein würde. Nachbarliche Interessen sind aber natürlich zu würdigen!


    Das Kind mag im Brunnen liegen, ertrunken aber ist es noch nicht. Etwas blöd, dass man nun einer Ablehnung widersprechen muss (Ansbach ist da tatsächlich relativ fix, verglichen mit anderen Gerichten...das dauert keine 10 Jahre!). Aber: einfach mal dagegen: Ich will, ich möchte, ach bitte gewähren sie mir doch wird nicht reichen. Nun ist -leider im Nachgang- entsprechende Munition zu beschaffen. Im Vorfeld ist dies einfacher. Viel (!!!) einfacher. Denn da kann man verhandeln, argumentieren, begründen. Jetzt, wenn's vor Gericht geht, muß es auch gerichtsfest sein.

  • Ich finde außerdem interessant, dass dort früher einmal ein Bauernhof betrieben wurde, der regelmäßig für beträchtliche Geräusch- und Geruchsimmissionen (Maschinen, Tiere etc. ) bekannt ist. Sich jetzt auf den Standpunkt zu stellen, dass ein (anderer) Gewerbebetrieb gerade aufgrund der Immisionen störend und deshalb unzulässig sei, würde ich zumindest für sehr fragwürdig halten.

    Wenn man keine Ahnung hat, ....


    1) geht es hier um eine Nutzungsänderung, bei der die ZUKÜNFTIGE Nutzung beurteilungsrelevant ist.
    2) haben bäuerliche Nutzungen immer noch gewisse Boni bei der Beurteilung, die andere nicht haben
    3) ist die bäuerliche Nutzung mindestens 5 Jahre, vermutlich länger nicht mehr gegeben, die Nutzung und deren Erlaubnis sind wie das so schön heisst untergegangen. Also auch einbäuerlicher Viehbetrieb müsste die Nutzung neu beantragen und könnte Schwierigkeiten bekommen.


    Ich würde mit dem Landratsamt sprechen, ob eine rechtsverbindliche, Rechtsnachfolger bindende Erklärung der Nachbarn, die Nutzung durch Deinen Betrieb nicht als störend zu empfinden, das Genehmigungshindernis "Lage" beseitigen würde.
    Kehrseite der Medaille: Wenn Du das nicht von allen Nachbarn bekommst, wäre das Wasser auf die Mühlen der Begründung "nachbarschützende Belange stehen dem Vorhaben entgegen"

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  • Mag alles sein, wenngleich Fräsen und Drehen aber halt auch Umgang mit wassergefährdenden Stoffen bedeutet.


    Aber Du hast damit, Dir nicht im Prinzip schon vor dem Kauf, spätestens aber vor Beginn der Baumaßnahmen die nötige Rechtssicherheit verschafft zu haben, nun mal verwachst.
    Der ganze Ablauf ist ein Paradebeispiel dafür, wie man es nicht machen sollte.


    Ein rumpelstiezchenhaftes Fußaufstampfen "Ich stör doch keinen" bringt Dich jetzt nicht mehr weiter.
    DU musst dem LRA beweisen, dass Dein Betrieb an der Stelle sehr wohl genehmigungsfähig ist. Hinweise, was dazu beitragen kann, wurden hier gegeben. Nun musst Du das mit Hilfe Deines Architekten diese und weitere Dinge in eine Form giessen, die das LRA entweder überzeugt oder ihm zumindest keine andere Möglichkeit als die Genehmigung mehr gibt.

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  • Lärm ist übrigens nicht das einzige Entscheidungskriterium.


    So kann beispielsweise auch übermäßiger Liefer-/Kundenverkehr bereits das K.O. bedeuten, oder wenn die Zufahrt zum Betrieb für den zu erwartenden (Schwerlast?)verkehr nicht geeignet ist, oder wenn keine ausreichende Flächen für Parken und Rangieren vorhanden sind (So ein LKW braucht Platz) usw.


    Der Grund warum ich das schreibe, da gibt es eine Menge zu berücksichtigen, und man sollte die nächste Chance (sofern einem die überhaupt noch gegeben wird) nicht auch noch versemmeln.

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  • Ja....das Procedere wird jetzt natürlich schwieriger, der Weg deutlich steiniger.


    Man hätte das Notwendige im Vorfeld klären müssen. Jetzt muß man eine "fertige" Meinung, einen Beschluss anfechten. Das ist natürlich deutlich aufwendiger und schwieriger als wenn man so etwas im Vorfeld geklärt hätte. Denn auch die Damen und Herren des LRA müssen sich ja nun ggf. rechtfertigen wieso und weshalb sie "falsch" geurteilt haben. Wieso sie dies so und nicht anders gesehen haben. Da kann es gut sein, dass sie ihre "falsche Einschätzung" (wenn sie denn falsch ist!) eher und heftiger verteidigen, als wenn man sie im Vorfeld zu einer gemeinsamen Sichtweise hätte überzeugen können.


    Die Widerstände dürften nun weitaus höher sein.

  • Überlege noch, hat das LRA "alleine" entschieden, oder wurden bereits Fachstellen eingeschaltet? Manchmal glaubt man nicht, wer bei solchen Entscheidungen alles mitreden möchte. Es könnte also passieren, dass ihr an mehreren Fronten kämpfen müsst. Das sollte aber Dein Architekt wissen, und ich gehe mal davon aus, dass er dann auch weiß, was er wo und wie vorbereiten muss.

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  • Naja....im Brunnen liegt das Kind nun mal; das lässt sich jetzt nicht ändern. Fragt sich halt wie hoch das Wasser in selbigem steht.


    Was mich wirklich "schockiert" ist, dass sowohl Gemeinde als auch Architekt offensichtlich...


    natürlich wieder nach Absprache mit Gemeinde und Architekten, schon mit den Umbaumaßnahmen an der Scheune anfangen.

    das vorschnelle Vorgehen abgenickt haben.


    Zum einen kann ein Architekt sowas ja gar nicht "genehmigen" (gutheißen/ befürworten/...). Er hätte schon der Form halber sagen müssen "warte bitte bis....". Gleiches gilt natürlich für die Gemeinde.


    So etwas ist m.E. verantwortungslos! Dass der TE und Bauherr dieses Vorgehen mit den beiden so abgestimmt hat ist löblich und hat ihn sicherlich in Sicherheit gewogen. Was hätte er sonst noch machen sollen, wenn zwei Fachleute/ Fachbereiche dies so befürworten????

  • In der Betriebsbeschreibung zum Bauantrag (ich vermute, dass es so etwas etwas auch in Bayern gibt) müssten doch die Angaben zu Immissionen, wassergefährdenden Stoffen usw. aufgeführt sein. Liegt evtl. da schon der Hase im Pfeffer?


    Für ein allgemeines Wohngebiet wäre der Nachweis zu erbringen, das der Betrieb zum nichtstörenden Gewerbe zählt, im reinen Wohngebiet ginge gar nichts in dieser Richtung.


    Oder man kann schlüssig darlegen, dass das Gebiet doch kein Wohngebiet, sondern wegen der bereits vorhandenen Gewerbebetriebe ein Mischgebiet ist. Dann wäre die Beschränkung, dass der Gewerbebetrieb das Wohnen nicht wesentlich stört.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Ohne hier Schuldzuweisungen vorzunehmen oder Schutzschilde auszubreiten, so kennen wir nur die EINE Darstellung.


    Laien hören oft Dinge, die so nicht gesagt wurden oder hören ausgesprochene Hinweise/Warnungen nicht. Nicht mal böswillig, sondern aus einfach ob anderer Sichtweise auf die Dinge.


    Gemeinde sagt: Wir haben nix dagegen, Laie hört, LRA ist Formsache
    Planer sagt: Können wir über eine Bauvoranfrage absichern, kostet natürlich, Laie hört: Kann man, aber ......


    Muss nicht so gewesen sein, aber mir ist das zu dünn, um über der Gemeinde und dem Planer den Stab zu brechen

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  • Planer sagt: Können wir über eine Bauvoranfrage absichern, kostet natürlich, Laie hört: Kann man, aber ......

    Hätte der Planer hier nicht eher sagen sollen "Müssen wir über eine Bauvoranfrage absichern"? Gibt doch nun wahrlich genug Urteile, bei denen der Planer wegen fehlender Genehmigungsfähigkeit verdonnert wurde.

  • Hätte der Planer hier nicht eher sagen sollen "Müssen wir über eine Bauvoranfrage absichern"?

    Klar hätte er oder sie sollen. Aber wir wissen nicht, was er oder sie tatsächlich gesagt hat. Hast Du nicht auch schon den Bauherrn erlebt, dem Du gesagt hast: "Ist so ohne weiteres nicht genehmigungsfähig, muss in folgenden Punkten geändert werden, damit es eventuell doch klappt" und dann gehört, wie er seiner /m wasauchimmer vor Deinem Büro durchs Telefon zugerufen hat: "Kein Problem, kann genau so gebaut werden. Da sind wir locker bis ... drin" ?

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Gemeinde und Planer trifft hier keine Schuld.
    Eine Bauvoranfrage wurde aus zeitlichen Gründen von mir abgelehnt.
    Desweiteren was wohl der Hauptfehler von meiner Seite war. Ist das mir nicht klar war das ein Flächennutzungsplan der Gemeinde nicht rechtlich bindend für das Landratsamt ist.
    Somit habe ich mich eher zu sehr in Sicherheit gewogen und den vorzeitigen Baubeginn vorangetrieben.
    Da es das Erste mal ist das ich in diesem Themenbereich zu tun habe trifft auch sicher


    Laien hören oft Dinge, die so nicht gesagt wurden oder hören ausgesprochene Hinweise/Warnungen nicht. Nicht mal böswillig, sondern aus einfach ob anderer Sichtweise auf die Dinge.


    Gemeinde sagt: Wir haben nix dagegen, Laie hört, LRA ist Formsache
    Planer sagt: Können wir über eine Bauvoranfrage absichern, kostet natürlich, Laie hört: Kann man, aber ......

    zu.
    Im Nachhinein für mich als Laien betrachtet gibt es sicherlich viele Punkte die ich hätte anders und oder besser machen können und müssen.

  • Gemeinde und Planer trifft hier keine Schuld.

    das sehe ich anders:
    eine gewerbliche nutzung wird i.a. im LRA entschieden, wenn kein B-Plan hier die zulässigkeit klärt.
    daß das LRA die untere bauausichtsbehörde ist, das sollen sowohl planer als auch gemeinde wissen. die angekündigten zusagen waren voreilig.


    haben die nachbarn denn den plan unterschrieben?
    wenn die zustimmung der nachbarn vorliegt, könnte man/frau mit sorgfältige emmisionsschutzbetrachtung, ggf. auch referenzen im umfeld mit dem LRA in verhandlung treten. da es bei besonderen härtefällen immer möglichkeiten gibt, ausnahmen von der BayBO mit einer ordenlichen begründung zu bewirken. Du bringst ja vielleicht auch gewerbesteuern ins gemeidesäckel.


    wie gesagt: die nachbarn müssen mitmachen, die gemeinde muß zustimmen, die begründung muß schlüssig sein, und vielleicht muß auch der eine oder andere kompromiss getroffen werden.

    Alles ist möglich - auch das Gegenteil. (Thomas Mayer)

  • Als erstes kann man zum LRA und mit denen reden und versuchen die Sache zu klären und zu retten was noch zu retten geht, ohne viel Anwalt und Gericht und das ganze Brimborium.


    Naja, Metallverarbeitung bedeutet Öle und Schmierstoffe. Es muss gewährleistet werden, dass diese nicht in den Boden gelangen können, dazu muss der Boden entsprechend vorbereitet sein. U.U. ist auch ein Ölabscheider notwendig. Das sind schon mal Auflagen die ein Betrieb erfüllen muss und das sollte schon beim Umbau berücksichtigt worden sein. Dann kommen noch andere Auflagen, wie Lärmschutz usw. Das muss Du nun alles nachweisen, mit Gutachten, mit entsprechender Ausführungsplanung und, wie im Gewerbebau üblich, viel Papier. Dazu kommen, wie gesagt, die Stellplatz und Verkehrssituation hinzu. Wenn das alles passt, dann sollte es gehen. Wenn einiges davon vorher nicht berücksichtigt worden ist, dann muss man es nachrüsten, nachreichen usw und man kommt mit einem blauen Auge davon. Aber wichtig vorher mit denen reden. Was mich wundert ist, dass der Architekt das Procedere nicht wusste. Das sollte jedem Architekten klar sein, der schon mal was im Gewerbe gemacht hat, dass da einige Behörden mehr mitreden wollen, als einfach nur das Bauamt, vor allem, wie in Bayern Baugenehmigungen laufen.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Noch zu dem Gewerbe. Es sollen 2 Mann beschäftigt werden (einer bin ich), die Serienteile auf Fräsmaschine und Drehmaschine herstellen. Wie gesagt sollte die Einhaltung der Lärmgrenzen kein Problem darstellen.

    Noch was zum Bauplanungsrecht: hier gilt zunächst die "typisierende Betrachtungsweise". Danach gehören Metall verarbeitende Betriebe nicht zum nicht störenden Gewerbe. Das ist jetzt blöd, weil dann kommt es nämlich gar nicht darauf an, ob Du tatsächlich die Vorgaben der TA Lärm einhalten kannst.
    Du müsstest vielmehr belegen, dass es sich bei Deinem Betrieb um einen sogenannten "atypischen Gewerbebetrieb" handelt. Das ist nicht so einfach, denn potentiell hast Du wahrscheinlich genügend Platz, um den Betrieb von jetzt drei Mann auf deutlich größer zu erweitern.


    Ehrlich - ich fürchte das wird nichts mit einer nachträglichen Genehmigung. Du wird Dir vermutlich einen anderen Standort suchen müssen.


    Das Thema Öle und Schmierstoffe wäre dagegen - wenn das [definition=52,1]Grundstück[/definition] nicht auch noch im Wasserschutzgebiet liegt - kein großes Problem. Da bekommt man halt ein paar Auflagen und das war's.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!