Finanzierungsanfrage Strategie

  • Hallo liebe Gemeinde,


    wir werden im Sommer unser Bauvorhaben (EFH) starten und wir sind kurz davor, bei den Banken vorstellig zu werden. Unsere Situation ist folgende:


    [definition=52,1]Grundstück[/definition] haben wir, Wert ca. 100.000€.
    EK bis zum Baubeginn (08/18): ca. 40.000€.


    Kosten Bauvorhaben schlüsselfertig: ca. 320.000€
    Baunebenkosten: ca. 40.000€
    Kosten für Einrichtung/Küche/evtl. Außenanlagen: ca. 40-50.000€.


    Das heißt, wir müssen/würden gerne ca. 370.000€ finanzieren.


    Jetzt ist meine Frage, wie ich an die Banken rangehe.


    a) Ich sage: Wir brauchen eine Finanzierung für das Bauvorhaben + die Einrichtung etc.. Die Baunebenkosten finanzieren wir mit unserem EK.


    b) Ich sage: Wir brauchen eine Finanzierung für das Bauvorhaben + die Baunebenkosten. Die Einrichtung etc. finanzieren wir mit unserem EK.



    Über Tipps wäre ich sehr dankbar!


    Viele Grüße und ein schönes Wochenende!

  • Es ist der Bank an sich egal, wofür das EK eingesetzt wird. Normalerweise möchten die Banken, dass das EK zuerst eingesetzt wird, bevor die Fremdmittel in Anspruch genommen werden.
    d.h. es interessiert nur, dass die Eigenmittel vorhanden sind


    Deine (vereinfachte) Rechnung ist also wie folgt:


    Bedarf 320T€ + 40T€ + 50T€ = 410T€, abüglich EK 40T€ macht Finanzierungsbedarf 370T€.


    Die Bank muss somit 370T€ finanzieren.


    Dann rechnet die Bank den Wert der Sicherheit ([definition=52,1]Grundstück[/definition] + Haus) und macht einen Sicherheitsabschlag, und setzt diesen in´s Verhältnis zum Finanzierungsbedarf. Daraus ergeben sich dann die Konditionen die man Dir anbieten wird.


    Rein rechnerisch ist es also völlig egal, ob Dein EK für die Baunebenkosten, den Garten, das Haus oder die Küche eingesetzt wird. Praktisch wird das EK zu Beginn eingesetzt.


    Noch ein Tipp, Du solltest das EK nur so hoch ansetzen, dass Dir noch Reserven verbleiben. Es geht dabei also nicht um Dein (Bar?)Vermögen, sondern "nur" um das Kapital das Du für den Hausbau einsetzen möchtest. Gerade beim Hausbau wird man immer wieder mit unerwarteten Kosten konfrontiert, und dafür sollte man Reserven haben. Man glaubt nicht, wie schnell da ein paar Tausend Euro weg sind.

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  • Danke für die Antwort. Meine Intention war halt die, dass die Bank, wenn sie die Einrichtung mitfinanziert, "Wert" mitfinanziert, wohingegen die Baunebenkosten ja kein Wert an sich sind und verpuffen. Somit weiß die Bank, dass das Haus schon mal den Wert an der finanzierten Einrichtung gewinnt und somit höher bewertet wird.

  • Es sollte tatsächlich keinen Unterschied machen. Die Bank wird eh eine Aufstellung der Gesamtkosten sehen wollen und damit ergibt sich letztlich, dass dort irgendwo auch das EK eingesetzt wird.


    Die Höhe bzw den Wert der Sicherheit bewertet die Bank dann selbst, so dass nur die Frage bleibt, ist dein Finanzierungswunsch aus deren Sicht hinreichend abgesichert. Dabei könnte es dir passieren, dass Küche und Einrichtungen von deren Seite gar nicht so gewürdigt werden, wie du das vielleicht erwartest.


    Für die Konditionen der Finanzierung (siehe Beitrag von R.B.) wurde uns das wie folgt erklärt: Marktwert der Immobilie, davon 10% Sicherheit abziehen. Wenn die Quote (google mal Beleihungsauslauf) max. 60% beträgt, ist man im Bereich optimaler Konditionen.
    Da wir deinen Marktwert nicht kennen, nehmen wir mal die genannten Preise:
    [definition=52,1]Grundstück[/definition] 100k + Haus 320k = 420k. Abzgl. 42k = 378k. Ergibt einen Beleihungsauslauf von 97,9%.


    Ich bin nur Laie, aber mein spontaner Gedanke ist, das ist viel...
    Und dazu kommt noch, Herstellkosten sind nicht gleich Marktwert.

  • Meine Intention war halt die, dass die Bank, wenn sie die Einrichtung mitfinanziert, "Wert" mitfinanziert, wohingegen die Baunebenkosten ja kein Wert an sich sind und verpuffen.

    Die Bank wird das Gesamtpaket betrachten. Nebenkosten müssen bezahlt werden, werden aber nicht als Sicherheit herangezogen. Unter´m Strich ist es egal, ob aus EK oder Fremdmitteln, sie müssen ja irgendwie bezahlt werden.


    Wenn die Bank 370T€ finanziert, dann wird sie auch nicht 10T€ aus der Schublade x nehmen und sagen, dass diese nur für x als Ausgabe verwendet werden dürfen, sondern Du hast ein Gesamtpaket, 370T€ zur Verfügung, und davon werden alle anfallenden Rechnungen bezahlt. Die Verwendung musst Du nachweisen. Das macht jede Bank ein bisschen anders.


    Bsp.:
    Du reichst Rechnung ein, Bank stellt Geld auf Deinem Konto zur Verfügung, Du kannst überweisen..
    Oder die Bank schaufelt immer einen Teil x auf Dein Konto, von dem Du die Überweisungen vornehmen kannst.


    Es liegt also auch an Dir, ob das Geld bis zum Ende ausreicht, ansonsten hast Du ein Problem, nicht die Bank. DIese möchte nur sehen, wofür es eingesetzt wird, weil damit ja die Sicherheit aufgebaut wird, die der Bank später zur Verfügung steht, und damit Du dir davon nicht einen Porsche in die Garage stellst.

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  • Meiner Kenntnis nach werden viele Banken weder klassische Nebenkosten, noch Einrichtung über die Baufinanzierung mittragen. Du schreibst allerdings von "Baunebenkosten", in denen sich ja meist auch Kosten für Architekt, Statiker, Vermesser, Hausanschlüsse etc. verstecken. Diese Kosten sollten eigentlich problemlos über die Baufinanzierung laufen können, weil sie ebenso zwingend anfallen, wie z.B. Kosten fürs Abfahren des Erdaushubs, bei denen regelmäßig auch kein Gegenwert generiert wird.


    Meine Empfehlung: Gebt nur das [definition=52,1]Grundstück[/definition] als Eigenkapital an und haltet die Barmittel zurück. Sollten in der Kalkulation "Nebenkosten" auftauchen, die die Bank nicht finanzieren möchte (z.B. Kosten für die Eintragung einer Grundschuld), könnt ihr die aus den Barmitteln zahlen und was auch immer am Ende übrig bleibt ist dann eben euer Budget für die Einrichtung.


    Der Beleihungsauflauf dürfte sich dann eher wie folgt berechnen: 100k [definition=52,1]Grundstück[/definition] + 360.000 Haus = 460.000, davon 100.000 Eigenkapital = 360.000/414.000 (90%) = 87%

  • MEEP,


    das vorherige ist Grundsätzlich nicht falsch, trotzdem Einspruch.


    Fakt ist, bei der Größe gibts einen Grundbucheintrag fürs Haus für die Bank. Ergo ist es der Bank wichtig, dass dieses auch erstellt wird in diesem "Wert" von 370t€. (Das ist ja die Absicherung der Bank)


    Viel Wichtiger aber ist für die Bank, wie das ganze bezahlt werden soll, also Einnahmequelle mit der die monatlichen Aufwendungen geleistet werden.
    Stellt euch also eine Tabelle zusammen, eurer aktuellen Unkosten die immer anfallen. erhöht diese mit Aufschlag X
    und stellt das den Einnahmen gegenüber.
    Nicht vergessen, "Geld zum Leben" einplanen.


    Letztlich wäre der Betrag x als monatliche Annuität möglich, wenn nicht in 5-10-15 Jahren die Zinsbindung auslaufen würde...
    Also auch das schon vorab einplanen.


    Wenn Ihr das macht, und dem Berater eures Vertrauens das vorlegt wenn es in die Details geht, sind Sie gleich mal stumm und überrumpelt.
    Zeigt der Bank, das Ihr Vertrauenwürdig seid und nicht mal schnell 300t€ aufn Kopf hauen wollt.

    You do what you have to do, man. :bier::yeah:

  • Viel Wichtiger aber ist für die Bank, wie das ganze bezahlt werden soll, also Einnahmequelle mit der die monatlichen Aufwendungen geleistet werden.

    Das ist schon richtig, aber Kapitaldienstfähigkeit sollte man hier voraussetzen, sonst macht es keinen Sinn sich über ein Haus für xxx T€ Gedanken zu machen.


    Es ist auch sinnvoll, seine Lebenshaltungskosten zu planen, da die Banken ansonsten mit irgendwelchen Pauschalen rechnen (regional und von Institut zu Institut unterschiedlich) die in den seltensten Fällen passen.
    Hier kann man nur empfehlen, ehrlich zu sich selbst sein, denn aufgrund der Zinssituation sind die Banken derzeit geneigt, Finanzierungen schönzurechnen. Man sollte aber wissen, dass die Zeche am Ende immer der Kreditnehmer bezahlt.


    Man sollte sich gut überlegen, wieviel vom Monatseinkommen für die Finanzierung eingesetzt wird, egal wie weit die Bank mitgehen würde. Immer daran denken, dass so eine Immobilienfinanzierung eine langfristige Angelegenheit ist. Man kann als Person und als Familie eine Durstrecke durchstehen, keine Frage, aber niemals eine Durststrecke die sich über viele Jahre hinzieht.

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  • Also mit dem "Finanzplan" werden wir punkten können. Ich führe seit 12 Monaten eine detaillierte Ausgabenliste, welche kategorisiert alle Kosten auflistet, woraus wir ein Budget abgeleitet haben.


    Wir haben aktuell abzgl. (großzügig gerechneter) Lebenshaltungskosten in etwa 3.000€ zur Verfügung (davon geht noch Miete etc. aktuell ab), das heißt, diesen Betrag haben wir dann auch weiterhin zur Verfügung. Davon gehen dann 1.400€ + ca. 400€ sonstige Nebenkosten monatlich (Strom, Versicherungen, Müllgebühren, etc..) monatlich weg, so dass pro Monat noch ca. 1.200€ "freies" Geld übrig bleibt.


    Mit diesem Geld wird Urlaub/Extrakosten Auto/Sondertilgungen finanziert und falls möglich natürlich gespart. Inkl. 13. Monatsgehalt sind das im Jahr ca. 17.000€, welche für eben jenes aufgewendet werden können. Ich denke, das ist ein solides Planungsfundament und wenn ich das der Bank so vorlege, sollte das erst mal von Planungs- und Kalkulationsfähigkeit zeugen.


    Meine Frau ist übrgigens verbeamtete Lehrerin und ich bin im öffentlichen Dienst beschäftigt, haben also zuätzlich sichere Einkommen.


    Die Kalkulation beinhaltet natürlich auch, dass nicht beide ständig Vollzeit arbeiten müssen, um die Liquidität zu gewährleisten und auch evtl. Elternzeiten sind berücksichtigt bzw. mit einkalkuliert.


    Wir streben übrigens eine Sollzinsbindung von 25 Jahren an. Da zahle ich auch einfach gerne mehr Zinsen, habe aber für die nächsten 25 Jahre absolute Planungssicherheit, auch wenn das Leben immer eine Überraschung parat haben kann und unplanbar ist. Aber dann dürfte man ja nie bauen. Wir sind übrigens beide Ende 20, so dass die lange Laufzeit keine Probleme im Alter verursacht ;)


    Schönen Abend!

  • Das hört sich gut an.


    Wenn man ganz grob überschlägt, 370T€ bei 5% (Zins inkl. anf. Tilgung) dann sind das um die 1.500,- € pro Monat. Das passt also locker, und in knapp über 20 Jahren ist das Thema gegessen. Ob sich das dann bei detaillierter Berechnung um 100,- € hin oder her schiebt, das stellt keine Gefahr dar.


    Denke an die Finanzrücklagen, und wenn das Haus steht, und immer noch Geld übrig ist, dann kannst Du das ja auch in Form einer Sondertilgung einsetzen. Da würde man sowieso 5% als Standard vereinbaren.


    Ob man 10, 15, 20, oder 25 Jahre Zinsbindung vereinbart, das hängt davon, welchen Vorteil man bei den Konditionen hat. Manchmal ist es besser wenn man den Zinsvorteil direkt in Form von Tilgung in das Darlehen einfließen lässt. Im Moment sieht es nicht danach aus, dass die Zinssätze über Nacht explodieren werden. Schaut man sich in Europa um, dann könnte man vermuten, dass sie auch morgen oder übermorgen noch nicht durch die Decke gehen werden.


    Da muss man halt ein bisschen mit den Zahlen spielen.

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