Altbausanierung - mein bisheriger Stand

  • Guten Tag,


    ich bin soeben über Google auf dieses Forum gestoßen und hoffe, dass ich hier den ein oder anderen hilfreichen Tipp von den Erfahrenen Bauherren und Damen bekomme :)


    Aktuell stehe ich vor der Entscheidung ein sehr altes Haus zu kaufen (BJ vor 1900).
    Ein Baugutachter ist bereits verständigt und sieht sich die Immobilie mit mir zusammen noch im Laufe dieser Woche an.


    Das Haus ist relativ klein (ca. 55m² pro Stockwerk) und besitzt 2 Stockwerke, ist teilweise unterkellert und hat einen schönes großes Dachgeschoss, welches jedoch nicht ausgebaut ist.
    Es gibt nur eine sehr winzige Küche und ein Badezimmer im EG, außerdem wird die Heizung elektrisch gespeist (Nachtspeicher).


    Da ich das Haus selbst sehr günstig erwerben kann, spiele ich mit dem Gedanken alles auf den neusten Stand zu bringen.
    Leider fehlt mir eine Aussage ob mein geplantes Budget für das Projektvorhaben überhaupt realistisch ist.


    Zunächst einmal eine ganz simple Aufzählung:



    Allgemein
    - Elektro Inst. komplett neu (Leitungen, Sicherungskasten, Steckdosen )
    - Heizung komplett neu (Gas Anschluss, Leitungen verlegen, Heizkörper setzen)
    - Fenster und Türen neu (aktuell nur Einfachverglasung)
    - Innenwände streichen (aktuell Tapete - soll raus)


    EG
    - eine Wand kommt weg (dadurch wird aus der winzigen Küche, eine schöne große Küche mit Essbereich)
    - Bad komplett neu (Dusche, WC, Waschbecken, Fliesen, ...)
    - Böden und Decken sind OK


    OG
    - ein zusätzliches Badezimmer (genau über dem Bad EG) mit WC, Dusche, Waschbecken
    - Trennwand (neues Bad / Gästezimmer)
    - Böden & Decken neu (Teppich / Deckentapete - soll raus)


    (optional - wegen der Kosten)
    Dachgeschoss Ausbau
    - Treppe aus OG zum DG (simpel, gerade)
    - Dämmung der Decken und des Bodens
    - Öffnung des Dachs über eine Länge von 5 Meter *
    - Dachterrasse 5x2,5 Meter *
    - Fensterfront inkl. Schiebetür zur Dachterrasse
    - Boden DG Fliesen oder Holz (unklar)
    - Dachterrasse Boden aus Holz


    Eigenleistung
    Ich bin beruflich nicht im Handwerk tätig, habe jedoch Erfahrung und auch das Glück fähige und gute Freunde zu haben.
    Daher können die Arbeiten mit Ausnahme von Elektroinstallation, Heizung, Fenster sowie der Außentür durch mich oder
    durch Bekannte und Freunde kostengünstig erledigt werden.


    Recherche
    Sämtliche Arbeitslöhne, Material, sowie Richtwerte pro m² habe ich zusammen gesucht und in einer Tabelle für mich addiert.
    Ich komme auf eine Summe zwischen 70.000 (ohne DG) bis 100.000 (inkl. DG).



    Nun frage ich mich natürlich ob dies im Bereich des Möglichen liegt, oder ob ich vielleicht wichtige Punkte ausgelassen habe.
    Was muss ich beachten, wo können Risiken entstehen?


    Für alle Tipps, Preiseinschätzungen oder Links zu guten Seiten bin ich sehr dankbar!




    Ich würde euch bitten, die noch fehlenden Informationen einfach zu beschreiben, sodass ich diese hinzufügen kann.
    Mir ist bewusst, dass man ohne das Gebäude gesehen zu haben nur grobe Preiseinschätzungen abgeben kann, aber auch diese helfen mir weiter.


    Vielen lieben Dank im Voraus!

  • Was ist mit der Trinkwasserinstallation? Die wird doch sicherlich auch komplett erneuert, zumal ja ein komplett neues Badezimmer ergänzt werden soll. Welcher Ausstattungsstandard wird angestrebt?
    Baujahr und Modernisierungsstand des Gebäudes?


    Angesichts der überschaubaren Wohnfläche, könnte man mit 100T€ schon einiges bewegen.


    Wie Du schon erkannt hast, ist es so gut wie unmöglich, einen Preis zu schätzen, ohne das Objekt zu kennen. Es gibt such teils starke regionale Unterschiede. Das kann wirklich nur eine extrem grobe Abschätzung werden, und diese ist für eine Budget Planung unzureichend.


    Was auch immer wieder unterschätzt wird, dass der Aufwand bei einer Sanierung höher ist als bei einem Neubau, da Vieles ja zuerst einmal demontiert werden muss.


    Nun ein paar Hausnummern.


    E-Installation 5-10T€
    Heizung 15-20T€ (inkl. Gasanschluss, Schornstein, WW Erzeugung, Heizkörper...)
    Fenster 300-400,- € / m2 FensterFläche (zzgl. Rolläden, Fensterbänke falls benötigt)
    Badezimmer 15-20T€
    Haustür ca. 5T€


    Was ist mit so Dingen wie Dach und Fassade?


    Zum Thema Freunde als Helfer, die Erfahrung zeigt, dass es einen Unterschied macht, ob man Freunde für einen Umzug für einen Samstag benötigt, oder für eine komplette Gebäudesanierung.
    Da ich mal unterstelle, dass Du nebenbei auch noch arbeiten und Geld verdienen musst, solltest Du mit einem großzügigen Zeitplan rechnen. Es würde mich nicht wundern, wenn für die Sanierung ein komplettes Jahr drauf geht, auch wenn einige Arbeiten durch Firmen ausgeführt werden. Du solltest bei den Kosten großzügig mit viel Reserve rechnen, so eine Sanierung ist wie ein Überraschungsei, nur der Spaß kommt meist zu kurz.

    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragestellern, die hier kostenlos Hilfe bekommen haben. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung

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  • Fenster und Türen neu (aktuell nur Einfachverglasung)

    Informiere dich vorher mal bei der unteren Denkmalschutzbehörde, ob das Objekt unter Denkmalschutz steht.


    Wenn ja, werden aus preisgünstigen Kunstofffenstern plötzlich teure (aber schöne) Holzsprossenfenster, aus Betondachsteinen für die Dacheindeckung, werden Biberschwanzschindeln, etc. .


    Das wäre bejahendenfalls ein nicht zu unterschätzender Kostenfaktor.


    Es gibt Listen von Objekten, die unter Denkmalschutz stehen, aber meist sind die landesrechtlichen Denkmalschutzgesetze so ausgestaltet, dass ein Objekt auch dann unter Denkmalschutz stehen kann, wenn es in der Liste nicht aufgeführt ist.

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    Viele Menschen haben nie darüber nachgedacht, was ein Haus ist; sie sind unnötigerweise ihr ganzes Leben lang arm, weil sie glauben, ein gleiches Haus wie ihre Nachbarn haben zu müssen. Thoreau, 1854

  • Die Wasserrohre sollen ebenfalls ausgetauscht werden, das ist korrekt. Da durch die Heizung ohnehin überall Rohre verlegt werden müssten wäre das bestimmt sinnvoll.
    Zur letzten Modernisierung habe ich leider keine Informationen. Definitiv wurde seit 2000 nichts mehr gemacht, also gehe ich von einem sehr alten Stand aus.


    Zu deinen Kostenbeispielen hätte ich noch Fragen zum Bad und zur Haustür.
    Eine Haustür gibt es bereits ab 800,-€ ("Billig" Start) und ich hatte für 2.000 - 3.000 schon sehr gute gefunden.
    Nur wie viel kostet hier der Einbau? Dies würde ich gerne von einem Profi umsetzen lassen.


    Das Bad soll optisch sehr ansprechend und modern werden, aber auch hier komme ich nur auf eine Summe von ca. 5.000 pro Bad.
    Die Fliesen kann ich zB. selbst legen! Welche Faktoren treiben den Preis hier noch hoch?


    Fassade soll wenn möglich gar nicht verändert werden, hier weiß ich mehr nachdem der Gutachter vor Ort war (wegen der Wärmedämmung).
    Das Dach ist wie beschrieben nicht ausgebaut aus Holz und es gibt einen Betonboden.


    Der Zeitrahmen war ohnehin mit 10 Monaten kalkuliert, ohne das es fixe Termine gibt, also das ein "Stau" entstehen könnte.
    12 Monate wären also kein Problem, hier bin ich glücklicherweise sehr flexibel.
    Beim Kostenrahmen sieht es anders aus, natürlich könnte ich potenziell mehr Geld ausgeben, aber die 100.000 waren bisher meine Grenze von der Überlegung.


    Sonst macht es für mich irgendwann mehr Sinn ein neueres Haus zu erwerben, wo man keine Änderungen hätte mit Ausnahme einer normalen Renovierung (optische Verbesserungen).


    Informiere dich vorher mal bei der unteren Denkmalschutzbehörde, ob das Objekt unter Denkmalschutz steht.
    Wenn ja, werden aus preisgünstigen Kunstofffenstern plötzlich teure (aber schöne) Holzsprossenfenster, aus Betondachsteinen für die Dacheindeckung, werden Biberschwanzschindeln, etc. .


    Das wäre bejahendenfalls ein nicht zu unterschätzender Kostenfaktor.


    Es gibt Listen von Objekten, die unter Denkmalschutz stehen, aber meist sind die landesrechtlichen Denkmalschutzgesetze so ausgestaltet, dass ein Objekt auch dann unter Denkmalschutz stehen kann, wenn es in der Liste nicht aufgeführt ist.

    Das Haus ist ein normales EFH und ist nicht Geschützt, in dieser Sache muss ich mir zum Glück keine Sorgen machen.





    Vielen Dank für eure Infos und Rückfragen bis hierher!
    Freue mich auf mehr :)

  • Eine Haustür gibt es bereits ab 800,-€ ("Billig" Start) und ich hatte für 2.000 - 3.000 schon sehr gute gefunden.
    Nur wie viel kostet hier der Einbau? Dies würde ich gerne von einem Profi umsetzen lassen.

    Ich habe nur mal grob geschätzt, keine Ahnung wie groß Deine Haustür bzw. Haustürelement ist. Natürlich kriegt man auch eine Haustür für 1.000,- €, aber die sind für meinen Geschmack weder optisch ansprechend, noch sicherheitstechnisch brauchbar. Da könnte man auch gleich einen Pappkarton in die Tür stellen. Letztendlich hängt es natürlich von Deinen Ansprüchen ab.
    Der Vergleich mit Türen aus dem Internet hilft Dir nicht, wenn Du jemanden brauchst der diese dann einbaut. Es ist nicht einfach Handwerker zu finden, die beigestelltes Material verbauen.


    Wie gesagt, ich hatte ja geschrieben, dass man mit den vorhandenen Infos nur ganz grob schätzen kann, und dass so eine Grundlage für eine Budgetermittlung nicht ausreicht. Wenn man es genauer ermitteln will, hilft nur Planung, Leistungsverzeichnis, Ausschreibung, und dann Angebote vergleichen (und selbst da sind später noch Toleranzen von +-10% möglich).



    Das Bad soll optisch sehr ansprechend und modern werden, aber auch hier komme ich nur auf eine Summe von ca. 5.000 pro Bad.
    Die Fliesen kann ich zB. selbst legen! Welche Faktoren treiben den Preis hier noch hoch?

    5.000,- € für ein komplettes Badezimmer werden nicht reichen. Ich kann nicht beurteilen, ob Du wirklich Fliesen verlegen kannst, aber nur als Tipp, auf einem Youtube Video sieht es viel einfacher aus als es später tatsächlich ist. Wenn Du nicht über Erfahrung verfügst, würde ich mir das überlegen, gerade wenn Du "optisch sehr ansprechend" und "modern" voraussetzen möchtest.


    Bei der Ausstattung eines Badezimmers kann man natürlich Geld sparen, aber das kollidiert dann meist mit den Ansprüchen. Ein Vergleich der Ausstattungsgegenstände anhand von Bildern ist nicht zielführend, das nur so nebenbei. Es gibt den Unterschied zwischen einer Duschwanne für 100,- € und für 1.000,- €, auch wenn man das auf den ersten Blick nicht sieht. Bei den Fliesen sieht es ja ähnlich aus. Ob 10,- €/m² aus dem Baumarkt oder irgendeine Fliese für 100,- €/m², die Auswahl ist riesig. Auch hier gilt, alles eine Frage des Anspruchs.


    Tja, und dann muss das alles auch noch verbaut werden, und vorab muss der Raum quasi in den Rohbauzustand versetzt werden. Das kostet Zeit und Geld. Mit 5.000,- € kommt man da nicht weit. Meine Nachbarn haben ihr Badezimmer erneuern lassen, ca. 3m x 3m groß, und ich würde mal sagen eher mittlere Ausstattung. Am Ende gingen 12.000,- € über die Ladentheke, bis das Bad fertig war.



    Fassade soll wenn möglich gar nicht verändert werden, hier weiß ich mehr nachdem der Gutachter vor Ort war (wegen der Wärmedämmung).

    Soll nun gedämmt werden oder nicht?
    Wenn man schon alle Fenster erneuert, wäre zu überlegen, auch gleich die Fassade zu dämmen. Ansonsten lassen sich Schäden am Putz auch ausbessern, und dann ein paar Eimer Farbe, und das Thema ist erledigt. Ich gehe mal davon aus, dass keine [definition=36,0]KfW[/definition] Mittel o.ä. beantragt werden sollen. Ansonsten müsste man zuerst einmal deren Anforderungskatalog studieren.



    Das Dach ist wie beschrieben nicht ausgebaut aus Holz und es gibt einen Betonboden.

    Das sagt noch nichts über den Zustand aus. Ein Dach (Sparren, Lattung, Eindeckung) können 50 Jahre alt und noch bestens in Schuss sein. Wurde mangelhaft gewartet, und Schäden nicht beseitigt, dann kann ein Dach auch schon nach 20 Jahren reif für einen Abriss sein.


    Wenn das DG ausgebaut werden soll, dann kommt sowieso das Thema Dämmung auf die Tagesordnung. Ob man so einfach dämmen kann, das zeigt eine Begutachtung. Kaltdach, keine Unterspannbahn, machen die Sache beispielsweise komplizierter. Da kannst Du dann nicht einfach Mineralwolle für 10,- €/m² zwischen die Sparren stopfen.

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  • Ich habe nur mal grob geschätzt, keine Ahnung wie groß Deine Haustür bzw. Haustürelement ist. Natürlich kriegt man auch eine Haustür für 1.000,- €, aber die sind für meinen Geschmack weder optisch ansprechend, noch sicherheitstechnisch brauchbar. Da könnte man auch gleich einen Pappkarton in die Tür stellen. Letztendlich hängt es natürlich von Deinen Ansprüchen ab.Der Vergleich mit Türen aus dem Internet hilft Dir nicht, wenn Du jemanden brauchst der diese dann einbaut. Es ist nicht einfach Handwerker zu finden, die beigestelltes Material verbauen.


    Okay, vielen Dank. Guter Punkt!




    Zitat

    5.000,- € für ein komplettes Badezimmer werden nicht reichen. Ich kann nicht beurteilen, ob Du wirklich Fliesen verlegen kannst, aber nur als Tipp, auf einem Youtube Video sieht es viel einfacher aus als es später tatsächlich ist. Wenn Du nicht über Erfahrung verfügst, würde ich mir das überlegen, gerade wenn Du "optisch sehr ansprechend" und "modern" voraussetzen möchtest.
    Bei der Ausstattung eines Badezimmers kann man natürlich Geld sparen, aber das kollidiert dann meist mit den Ansprüchen. Ein Vergleich der Ausstattungsgegenstände anhand von Bildern ist nicht zielführend, das nur so nebenbei. Es gibt den Unterschied zwischen einer Duschwanne für 100,- € und für 1.000,- €, auch wenn man das auf den ersten Blick nicht sieht. Bei den Fliesen sieht es ja ähnlich aus. Ob 10,- €/m² aus dem Baumarkt oder irgendeine Fliese für 100,- €/m², die Auswahl ist riesig. Auch hier gilt, alles eine Frage des Anspruchs.


    Tja, und dann muss das alles auch noch verbaut werden, und vorab muss der Raum quasi in den Rohbauzustand versetzt werden. Das kostet Zeit und Geld. Mit 5.000,- € kommt man da nicht weit. Meine Nachbarn haben ihr Badezimmer erneuern lassen, ca. 3m x 3m groß, und ich würde mal sagen eher mittlere Ausstattung. Am Ende gingen 12.000,- € über die Ladentheke, bis das Bad fertig war.


    Hier werde ich mich dann definitiv noch ganz ausgiebig informieren, welche Unterschiede die Preisstufen ausmachen, danke für deine Infos!



    Zitat

    Soll nun gedämmt werden oder nicht?Wenn man schon alle Fenster erneuert, wäre zu überlegen, auch gleich die Fassade zu dämmen. Ansonsten lassen sich Schäden am Putz auch ausbessern, und dann ein paar Eimer Farbe, und das Thema ist erledigt. Ich gehe mal davon aus, dass keine [definition=36,0]KfW[/definition] Mittel o.ä. beantragt werden sollen. Ansonsten müsste man zuerst einmal deren Anforderungskatalog studieren.


    Ob [definition=36,0]KfW[/definition] überhaupt in Frage kommt ist ebenfalls erst nach dem Gespräch mit dem Gutachter bekannt. Hier muss ich dann auch Kosten / Nutzen gegenüber stellen.



    Zitat

    Das sagt noch nichts über den Zustand aus. Ein Dach (Sparren, Lattung, Eindeckung) können 50 Jahre alt und noch bestens in Schuss sein. Wurde mangelhaft gewartet, und Schäden nicht beseitigt, dann kann ein Dach auch schon nach 20 Jahren reif für einen Abriss sein.
    Wenn das DG ausgebaut werden soll, dann kommt sowieso das Thema Dämmung auf die Tagesordnung. Ob man so einfach dämmen kann, das zeigt eine Begutachtung. Kaltdach, keine Unterspannbahn, machen die Sache beispielsweise komplizierter. Da kannst Du dann nicht einfach Mineralwolle für 10,- €/m² zwischen die Sparren stopfen.


    Bei der Dämmung habe ich in meiner Liste mit 60€ / m² kalkuliert. Durch den geplanten Umbau inkl. Dachterrasse wird hier ein Großteil der Kosten entstehen, zumindest auf en m² gerechnet. Das Geschoss sieht soweit ich es als Laie beurteilen kann sehr gut aus, keine Feuchtigkeit und man merkt auch keinen Windzug innen. Aber auch hier wird der Gutachter noch einmal für mehr Klarheit sorgen.


    Das war mir schon eine große Hilfe, wenn auch jetzt leider meine Kalkulation etwas angehoben werden muss. Aber ich möchte ja keine Märchen hören, sondern mich der echten Summe nähern.


    Danke!

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  • Eine Haustür gibt es bereits ab 800,-€ ("Billig" Start) und ich hatte für 2.000 - 3.000 schon sehr gute gefunden.

    Gutes Beispiel für "Material plus X"


    Als erstes muss die Wandöffnung passen. Neue Türen haben ziemlich breite Rahmen, verglichen mit den alten Holz-Haustüren. Eine neue Tür kann man auf Maß fertigen lassen (+X), aber die lichte Durchgangsbreite kann dann erstaunlich schmal werden. Möbeltransport durch eine schmale Tür?


    Es muss auch eine stabile Wandöffnung vorhanden sein, da die neuen Türen auch schwerer sind als die alten und die Dübel brauchen einen Mindestrandabstand beim Bohren und Verankern. Der Wind soll die Tür zuschlagen, nicht nebendran hinlegen dürfen.


    Eine Tür braucht auch ein Schloss. Das gleiche nochmal für Keller/Terrasse und Garage, alle mit verschiedenen Einbautiefen/Zylinderlängen und an den Außentüren müssen diese dann auch noch bündig sein... so kommen wir langsam in Richtung Schließsystem (+X) und den dazugehörigen fachgerechten Einbau (+X) den möglicherweise die Versicherung nachgewiesen haben möchte.


    Von einer ggf. erforderlichen Änderung von Laibung Sturz und Fußboden reden wir noch gar nicht. Zur Haustür gehören auch Abtreter, Drückergarnitur, ggf. ein Tropfblech über der Tür, ...


    Von daher würde ich sagen: großzügig schätzen ! Insbesondere in der jetzigen Planungsphase

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)

  • Gutes Beispiel für "Material plus X"
    Als erstes muss die Wandöffnung passen. Neue Türen haben ziemlich breite Rahmen, verglichen mit den alten Holz-Haustüren. Eine neue Tür kann man auf Maß fertigen lassen (+X), aber die lichte Durchgangsbreite kann dann erstaunlich schmal werden. Möbeltransport durch eine schmale Tür?


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    Vielen Dank für die ganzen Details! Werde dies beherzigen!

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  • Zum aktuellen Zeitpunkt kann man noch kein budget planen, sondern man kann sich höchstens einen groben Überblick verschaffen. Da spielt es dann auch keine Rolle, ob die Fliesen später 21,50 €/m² kosten oder 23,47 €/m².
    Architekten arbeiten da gerne mit irgendwelchen Pauschalen pro m², und mit etwas Erfahrung und Kenntnis des lokalen Markts, reicht das auch aus für eine erste Abschätzung. Das hat aber nichts mit budget zu tun, sondern dient primär einer ersten Einschätzung, ob ein Vorhaben überhaupt umsetzbar ist. Man darf also nicht den Fehler machen, und seine komplette Sanierungsplanung auf solchen Pauschalen aufbauen, denn dann ist eine Enttäuschung sehr wahrscheinlich.


    Sanierungsplanung ist eine heikle Sache, erst Recht, wenn man die Substanz nur optisch einschätzen kann. Du hast oben beispielsweise geschrieben, dass eine Wand entfernt werden soll, damit ein großer Küchen-/Essbereich entsteht. Im einfachsten Fall ist das eine Sache von ein paar Stunden und ein paar m³ Müll die man entsorgen muss. Im schlimmsten Fall zeigt Dir der Statiker die Rote Karte, oder es wird verdammt teuer.


    Jetzt warte mal die Begutachtung ab. Hoffentlich hast Du dem Gutachter vorab schon gesagt, was er begutachten soll, denn Begutachtung ist nicht gleich Begutachtung. Soll er beispielsweise den "Wert" einschätzen, dann interessieren ihn Mängel bzw. die dafür anfallenden Beseitigungskosten, nur am Rande. Soll er eine Sanierung planen, dann ist das ein ganz anderes "Kosten"kaliber als eine einfache Begehung mit einer Aussage, "ich würde für das Haus xxxxxx,- € bezahlen".


    Wie oben schon geschrieben, kann man mit 100T€ schon viel bewegen, aber man macht damit aus einer Ruine halt keinen hochmodernen Neubau mit höchstem Austattungsstandard.


    Ich könnte Dir ein weiteres Beispiel nennen, von einer Sanierung die wir Ende des letzten Jahres geplant haben, und die aktuell umgesetzt wird. Haus Bj. 196x, Fassade, Fenster, Dach, alles auf dem aktuellen Stand. Elektrik nur noch in Teilen zu erneuern, Wärmeerzeuger und ein paar Heizkörper, 2 Räume zusammenfassen, der Rest sind mehr Schonheitsreparaturen (Wände, Decken, Böden erneuern, auf einer Wohnfläche von ca. 80m² ), ein paar Zimmertüren. Bad, Küche, WC etc. werden nicht angetastet. Ein Großteil Eigenleistung, da die benötigten Handwerker in der Familie verfügbar sind.


    Budget: 50.000,- €


    und es sieht danach aus, dass das budget eingehalten wird, wenn auch knapp.


    Die Arbeitsstunden zählt man besser nicht, man glaubt gar nicht, wie schnell so ein Tag vorüber ist, und wieviel Arbeit dann noch übrig ist. Am Ende sind es mit Sicherheit weit über 1.000 Arbeitsstunden, und wohlgemerkt das ist eher eine Renovierung als eine echte Sanierung.

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  • Zum aktuellen Zeitpunkt kann man noch kein budget planen, sondern man kann sich höchstens einen groben Überblick verschaffen. Da spielt es dann auch keine Rolle, ob die Fliesen später 21,50 €/m² kosten oder 23,47 €/m².
    Architekten arbeiten da gerne mit irgendwelchen Pauschalen pro m², und mit etwas Erfahrung und Kenntnis des lokalen Markts, reicht das auch aus für eine erste Abschätzung. Das hat aber nichts mit budget zu tun, sondern dient primär einer ersten Einschätzung, ob ein Vorhaben überhaupt umsetzbar ist. Man darf also nicht den Fehler machen, und seine komplette Sanierungsplanung auf solchen Pauschalen aufbauen, denn dann ist eine Enttäuschung sehr wahrscheinlich.


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    Die Kosten sind natürlich nur zur Planung der Umsetzbarkeit gedacht, mir ist völlig klar das man am Ende eine Differenz zur kalkulierten Theorie sieht.


    Aber es freut mich zumindest, dass die 100k nicht völliger Quatsch zu sein scheinen. Wobei, wurde hier das Dachgeschoss inkl. der Terrasse berücksichtigt?
    Alleine dafür hatte ich knapp 30k eingeplant.


    Die Wand im EG (Küche) war vor Jahren nicht drin, es handelt sich also nicht um eine tragende Wand.
    Im OG ist der Raum auch ohne diese Wand vorhanden, so soll es unten auch sein.


    Was die Arbeitsstunden angeht, kann ich auch wirklich keine Schätzung abgeben. Daher habe ich hier auch mit einem langen Zeitraum von 10 Monaten (oder mehr) gerechnet.


    Der Gutachter hat selbst das Wort "Kernsanierung" verwendet und weiß über die Lage Bescheid.
    Ich bin sehr gespannt, was er sagen wird!


    Gibt es hier vielleicht noch Tipps was man Ihne in jedem Fall fragen sollte?


    Er will eine Preisschätzung vom IST Stand abgeben, die Räume auf Feuchtigkeit messen und auch eine Aussage zu den geplanten Maßnahmen treffen.

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  • Aber es freut mich zumindest, dass die 100k nicht völliger Quatsch zu sein scheinen.

    Völliger Quatsch ist die Summe sicherlich nicht. Die Frage ist eher, was Du am Ende dafür bekommst. Es könnte halt sein, dass Deine Wunschliste am Ende doch etwas kürzer wird, oder Abstriche am Ausstattungsstandard notwendig sind.



    Wobei, wurde hier das Dachgeschoss inkl. der Terrasse berücksichtigt?
    Alleine dafür hatte ich knapp 30k eingeplant.

    Das kann aus der Ferne niemand beantworten, wirklich nicht. Einerseits ist die Grundfläche mit knapp 60m² überschaubar, andererseits können so Sonderwünsche wie eine Dachterrasse ganz schön teuer werden (vorausgesetzt sie wird überhaupt genehmigt). Das Dach öffnen ist dabei noch eine der leichteren Übungen für einen Zimmermann, das alles wieder dicht zu bekommen wird schon schwieriger. Vorteilhaft ist in meinen Augen schon mal die Betondecke zwischen OG und DG, aber die muss man auch erst einmal dämmen und dicht bekommen. Der Bodenaufbau der Terrasse hat dann Auswirkungen auf den Bodenaufbau der Räume im DG, und so ein breites (und hohes) Türelement gibt es auch nicht gratis.


    Was ich also sagen will, man fängt an einer Ecke an, und hat dann einen Rattenschwanz an weiteren Arbeiten, die natürlich alle erst einmal Geld kosten.


    Du kannst auch nicht so einfach zwischen den Sparren dämmen und unten dann Gipskarton ran tackern, ohne vorher geprüft zu haben, ob der Dachstuhl überhaupt mitspielt. Sonst könnte es passieren, dass Dein Dach nach einem strengen Winter Dellen hat, und innen der Gipskarton von den Dachschrägen fällt. ;)
    Das ist bewusst etwas überspitzt formuliert, um Dir zu zeigen, dass so ein Dachausbau weitreichende Folgen haben kann.




    Der Gutachter hat selbst das Wort "Kernsanierung" verwendet und weiß über die Lage Bescheid.
    Ich bin sehr gespannt, was er sagen wird!

    Die Frage ist, was Ihr vereinbart habt. Die Kostenvereinbarung, sofern ein fester Preis vereinbart wurde, könnte schon einmal ein Indikator sein. Ich sag´s mal so, für 500,- € (einfach um einmal einen Betrag zu nennen, siehe unten) gibt´s eher eine Begutachtung "light". Eine solide Wertermittlung mit Gutachten kostet deutlich mehr, und wenn dann auch noch Sanierungsarbeiten geplant werden sollen, wird´s noch teurer.
    Habt ihr also einen dreistelligen Betrag vereinbart, dann solltest Du keine umfangreiche Analyse erwarten.


    Auch hier ein Beispiel. Für die letzte Wertermittlung mit Gutachten für ein EFH habe ich 1.600,- € bezahlt. Dafür gab es die Begehung, Mängel wurden in Augenschein genommen und grob abgeschätzt (keine genaueren Untersuchungen oder Bauteileöffnungen), und am Ende viele Seiten Gutachten, die sich aber fast ausschließlich auf den Wert bzw. die Wertermittlung bezogen. Natürlich haben wir bei der Begehung auch noch ein bisschen gequatscht, aber es gab keine verbindlichen Aussagen oder gar eine schriftliche Stellungnahme, geschweige denn irgendwelche Berechnungen zu Mängeln, Sanierung etc.


    Ein anderes Beispiel, Wertermittlung als Abschätzung, also Begehung, Begutachtung, Gespräch. Kein schriftliches Gutachten. Kostenpunkt 500,- € (oder 500,- € + MwSt., das müsste ich nachschauen).

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  • Wenn schon das Thema Kernsanierung heisst sollt man sich auch dringend ueber Abriss und Entsorgung sowie die damit verbundenen Kosten Gedanken machen.


    Wir haben z.B. ein "leeres" Haus gekauft. Bis heute ca. 100 m^3 entsorgt... und davon war nur 1 Container Schrott, alles andere kostet teilweise richtig viel Geld...
    Gipsdielen z.B. will niemand wirklich haben und landen dann im "Muell" fuer 200 Euro/Tonne, wenn man eine Wand aus diesem Zeug abreissen muss geht das dann auch gleich ins Geld.


    Von teerhaltigen Abdichtungen, Asbest etc. will ich hier noch gar nicht anfangen. Daher mein Hinweis: Es koennen schon einige Kosten auflaufen, bevor auch nur ein neues Bauteil verbaut wurde.
    Zweiter Hinweis: Es macht Sinn sich zu Beginn moeglichst genau zu ueberlegen was alles weg soll und das alles dann auch erstmal abzureissen und zu entsorgen. Ich koennt mich z.B. heute noch aergern, dass wir die alten Guss-Abwasserleitungen nicht von der Abriss- und Entsorgungsfirma haben entfernen lassen. War naemlich echt eine saubloede Arbeit das Zeug abzubauen.
    Und: Abriss in Eigenleistung macht ca. 1-2 Stunden Spass, dann wirds anstrengend, und nach ein paar Tagen nervt es nur noch. Gebe ich auch zu Bedenken, wenn Freunde/Familie eingstpannt wrerden sollen.

  • Und: Abriss in Eigenleistung macht ca. 1-2 Stunden Spass, dann wirds anstrengend, und nach ein paar Tagen nervt es nur noch. Gebe ich auch zu Bedenken, wenn Freunde/Familie eingstpannt wrerden sollen.

    und ist auch nicht ungefährlich, vor allen Dingen wenn man nicht weiß was man tut. Wird dann noch eine fremde Person (egal ob Freunde, Nachbarn oder wer auch immer) schwer verletzt, dann geht der Spaß erst richtig los. Abgesehen davon, kann man durch einen falschen Abriss mehr Schaden anrichten als einem lieb ist, und dieser muss später wieder (teuer) saniert werden.

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  • und ist auch nicht ungefährlich, vor allen Dingen wenn man nicht weiß was man tut. Wird dann noch eine fremde Person (egal ob Freunde, Nachbarn oder wer auch immer) schwer verletzt, dann geht der Spaß erst richtig los. Abgesehen davon, kann man durch einen falschen Abriss mehr Schaden anrichten als einem lieb ist, und dieser muss später wieder (teuer) saniert werden.

    Richtig! Aber selbst wenn man nur Putz wegschlaegt, oder Schutt raustraegt, die koerperliche Belastung ist enorm! Warum also gleich am Anfang sich das Kreuz kaputt machen? Dann lieber die Profis ran lassen! Und: Sanierung dauert, und es sollte auch nach ein paar Monaten noch genug Energie, Fitness und Nerven uebrig sein...

  • Off-Topic:

    Dachdecker [ˈdaχˌdɛkɐ] - Jemand der basierend auf ungenauen Daten, die von Leuten mit fragwürdigem Wissen zur Verfügung gestellt werden, präzise Rätselraten kann. Siehe auch; Zauberer, Magier

    * Administrative oder moderative Beiträge in rot

  • Achherje,


    Da kratzt jemadn an der Oberfläche, zwar gründlich, aber nur an der Oberfläche.


    Wiedermal wird der Verputzer vergessen,
    den man gerade bei der Elektroinstallation und bei Badsanierungen nicht vergessen sollte.
    Gasanschluß schon da? der Kostet auch extra.
    Wie wäre es mit neuen Türzargen und Türblättern?

    Wände fallen und Löcher im Boden. Estrich evt. oder Ausgleichsmassen.

    Braucht die Heizung einen Kamin?


    Prüfe ob die Anschlüsse Wasser, Kanal am / Im Haus OK sind. Ein riesiger Kostentreiber.



    You do what you have to do, man. :bier::yeah:

  • ...letztlich wird auch hier vorab eine sorgfältige Planung durch eine(n) Fachmann/Fachfrau erforderlich sein, um alle Kosten zu ermitteln.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Für eine grobe Schätzung würde ich wohl mit 2000/2500 €/m² Wohnraum rechnen + 30% Sicherheitszuschlag. Macht bei fiktiver Annahme von 150m² Wohnfläche mit DG und Sicherheit 390.000 Euro zzgl. Kaufkosten.

    Dachdecker [ˈdaχˌdɛkɐ] - Jemand der basierend auf ungenauen Daten, die von Leuten mit fragwürdigem Wissen zur Verfügung gestellt werden, präzise Rätselraten kann. Siehe auch; Zauberer, Magier

    * Administrative oder moderative Beiträge in rot

  • Für eine grobe Schätzung würde ich wohl mit 2000/2500 €/m² Wohnraum rechnen + 30% Sicherheitszuschlag. Macht bei fiktiver Annahme von 150m² Wohnfläche mit DG und Sicherheit 390.000 Euro zzgl. Kaufkosten.

    Auaaa, jetzt mach dem Guten nicht gleich mal so viel Angst. Das ist sehr sehr hoch gegriffen.

    You do what you have to do, man. :bier::yeah:

  • Für eine grobe Schätzung würde ich wohl mit 2000/2500 €/m² Wohnraum rechnen + 30% Sicherheitszuschlag. Macht bei fiktiver Annahme von 150m² Wohnfläche mit DG und Sicherheit 390.000 Euro zzgl. Kaufkosten.

    Na das ist aber ziemlich hoch gegriffen.


    ---------- 16. Januar 2018, 19:01 ----------


    :lol:


    Ein Gedanke.



    Also lieber TE, die Zahlen von Kalle sind sicherlich realistisch, wenn Du Türgriffe aus Platin, Badfliesen mit Goldbelag, und hochkarätige Diamanten an den Wasserarmaturen möchtest.Ich hoffe mal, das ist es nicht, was Du oben mit sehr hochwertig und modern gemeint hast.

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  • Ich glaube mal die Zahlen von Kalle sind gar nicht mal so unrealistisch , das wird bei einen gehobenen Neubau schon passen , eine Sanierung kann billiger werden .

    Wer aufhört besser zu werden, hört auf ,gut zu sein

  • Nicht vergessen, oben ist von 55m² Grundfläche die Rede. 2 Etagen, und evtl. Dachausbau.
    Für die 2.500,-€ kann man das Ding komplett neu hinstellen, und je nachdem wo er in RLP ist, kann er das sogar zweimal bauen.

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  • Es handelt sich um ein sehr altes Gebäude, das sich wohl nicht ohne Widerwillen in das angedachte neue Konzept zwingen lässt und es wird Naturgemäß immer Überraschungen geben. Mir war so, das Sanierung immer teurer ist als Neubau. Ebenfalls lese ich "modern" und "hochwertig". Vielleicht reichen auch 1500€ weitaus weniger würde ICH aber nicht veranschlagen.


    Ich halte das Einsparpotential von Eigenleistung für verschwindend gering bis quasi nicht vorhanden. Der TS mag daran eine Herausforderung sehen und sich versuchen wollen - kein Thema. Einsparung? Nö außer er beschäftigt schwarz und die Jungs/ Mädels legen das an den Tag was Handwerker in der Regel schaffen. Vergisst nicht, das Dinge auch in die Hose gehen können bei EL ist da niemand auf den man durchgreifen wollte. Kann gut gehen, kann auch schief gehen.


    Günstig im Sinne von wirtschaftlich wird es wohl aber nicht. Welche Sanierung ist das schon?

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  • Man müsste sicherlich das Alter und den Zustand kennen, das ist klar. Wenn sich die Kosten aber so hoch darstellen, dann ist es besser wenn man in ein paar Stangen Dynamit investiert. Da müsste die Lage sonst schon verdammt gut sein, dass sich eine Sanierung noch irgendwie darstellen lässt.

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  • Für eine grobe Schätzung würde ich wohl mit 2000/2500 €/m² Wohnraum rechnen + 30% Sicherheitszuschlag. Macht bei fiktiver Annahme von 150m² Wohnfläche mit DG und Sicherheit 390.000 Euro zzgl. Kaufkosten.

    Das ist maßlos übertrieben, sogar für einen Neubau!

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Man müsste sicherlich das Alter und den Zustand kennen, das ist klar. Wenn sich die Kosten aber so hoch darstellen, dann ist es besser wenn man in ein paar Stangen Dynamit investiert. Da müsste die Lage sonst schon verdammt gut sein, dass sich eine Sanierung noch irgendwie darstellen lässt.

    Aber das gibt es Regelmäßig , das Menschen einfach im guten Glauben sich an sowas rann wagen . Geht öfters gut , geht aber auch mal derb in die Hose .
    Die Kosten sind natürlich immer vom Zustand der Immobilie abhängig , wenn aber jahrzehnte irgendwo ein undichtes Dach , Wasserleitung etc gewütet hat , dann können die Kosten auch schon mal explodieren . Ganz großen Einfluß hat auch das gewünschte Endergebnis , man kann sicher auch im Low Budget Modus sanieren , dann wird das aber kein Luxushäuschen sein können , Standart mit viel EL ist sicher so erreichbar.
    Wir kennen ja nun alle nicht den Zustand des vom TE beschriebenen Hauses .





    Das er sich das mit einem Gutachter anschauen will, ist das zumindest schon ein Schritt in die richtige Richtung . Keller und Dach sollte sehr genau in Augenschein genommen werden , Zwecks Feuchtigkeit und Schädlingsbefall !



    @Skeptiker
    Ich kenne das aber auch mit ner groben 2000€/Qm für einen Neubau , kann natürlich sein , das das dann Schlüsselfertig incl Aussenanlagen ist , das weis ich jetzt nicht so genau

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  • So ist es halt mit den Pauschalen, in 99,999% der Fälle passen sie nicht.


    Mein DG hat eine Grundfläche von etwa 160m2, mit den von Kalle genannten Pauschalen würde mich der Ausbau/Sanierung des DG zwischen 320T € und 400T€ kosten. Eine komplette Sanierung des Gebäudes würde mich deutlich über 1 Mio Euro kosten, so viel wäre das Haus nicht einmal im Neubauzustand wert.
    Selbst wenn man nur die reine Wohnfläche im DG ansetzen würde, also Dachschrägen etc. berücksichtigt, wäre das Ergebnis zu hoch. Wenn mir jemand so viel Geld auf den Tisch blättern würde, würde ich noch heute Morgen verkaufen.

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  • Moin,


    ich kann nur aus eigener Erfahrung schreiben. Habe ein Haus von 1937 vor 9 Jahren kernsaniert - aber wirklich alles. Grundrisse veraendert, aus einem 2 Familien Haus ein 1 Familien Haus gemacht, neue Badezimmer eingebaut (nicht nur saniert sondern ehemalige Kinderzimmer in Badezimmer umgewandelt) komplett [definition=30,0]FBH[/definition], Parkett Boeden, neue Kueche in neuem Grundriss, neu Elektro, neu Wasser, Waermepumpe inkl. Bohrung, Waermegedaemmt (ausblasen), Dach komplet aufgedoppelt, neu gedeckt, neue und zusaetzliche Gauben, neuer Kamin, Fenster, geputzt wo aufgekloppt wurde und Leitungen verlegt wurden, gestrichen, Teppichboden, Innen und Aussentuer haben wir gelassen da sehr schoen und haben sie vom schreiner kuerzen lassen da Estrich neu gemacht wurde.
    Keine Eigenleistung.
    Ausstattung normal bis leicht hochwertig (alles jedoch weit ueber Baumarktqualitaet) mit einigen Aussreissern zum hochwertigen. Die Renovierungskosten inkl. komplettes Architekten, Bauleitungs, Gutachter etc pp Kosten lagen bei ca. 1000 - 1100 euro pro m2. Das Haus hat nun 260 m2 Wohnflaeche.


    Ein grosser Teil war die komplette Umruestung auf [definition=30,0]FBH[/definition] und WP mit Bohrung. Wir hatten jedoch kaum Ueberraschungen.


    Wichtig ist (aus meiner Sicht):
    1) Bzgl. Gutachten und Architekt bei der Vorbesichtung kein Geld sparen. Bei mir hat er Waende aufgeklopft um zu sehen was dahinter ist (er hatte ein sehr gutes Gefuehl wo er klopfen muss) Ja das kostet ein paar Tausend Euro aber das ist es wert. Wir hatten dannach wirklich kaum ueberraschungen. zb wie viel Luft ist zwischen Klinker und Tuff etc. pp.
    2) Terassen, Dachterassen etc werde schnell SEHR SEHR teuer, habe ich am Anfang auch geplant und ALLES gestrichen. Dachterasse kostet schnell 12 – 15K wenn richtig gemacht.
    3) Einige Sachen kann man spaeter machen, aber nichts strukturelles was sauerei macht. Eine Kellertuer kann man auch spaetre austauschen, auch Schliesszylinder und Schliessanlage.
    4) Eigenleistung wird meist ueberschaetzt, es sei denn man hat ausgebildete Handwerker als Freunde (oder ist selbst einer). Alles was richtig kostet (Elektro, Installation, Heizung, Wasser, Schreiner, Dachdecker, etc.pp) muss irgendwie vom Handwerker geamcht werden. Fliesen und Boden verlegen war das geringste und haette sicher ein paar K Euro gespart, aber die oeben genannten Gewerke waren die, die ins Geld gingen. Schlitze schlagen kann man auch, aber das hat der Elektromensch/Sanitaermensch mit einem Azubi innerhalb von 2 Tagen im ganzen Haus gemacht.


    Ich weiss nicht wo du wohnst und inwiefern die Preise die letzten 9 Jahre die Kosten veraendert haben. Haben sie sicher. Aber mit 100K kann man was machen, obs langt muss der Architekt entscheiden.

  • Hallo Zusammen,


    erst einmal vielen Dank für die ganzen Erfahrungen und euer Feedback.
    Wenn ich jetzt jeden Beitra zitiere kann ich heute nicht mehr arbeiten, daher einmal den aktuellen Stand zusammen gefasst ;-)


    Eine Person hatte viele Arbeiten angesprochen die oben nicht aufgelistet waren. Tatsächlich befinden sich jedoch die meisten Punkte auf meiner "ToDo" / Kalkulations Liste.
    Handwerke kenne ich wirklich ein paar sehr gute (beruflich) und sehe daher den Eigenleistungsanteil (in Hilfestellung) als relevant.




    Gutachter war da und nun die Auflistung der guten bzw. der schlechten Punkte


    Gut war:
    - Elektro Inst. aus 1986, sollte sogar den heutigen Stand problemlos mitmachen - aber kläre das im Detail mit einem Elektriker Meister
    - Wasserleitungen sind noch sehr gut und müssen nicht getauscht werden
    - Heizung (aktuell Nachtspeicher) geplant war Gas, fällt wohl weg. Mir wurde eine Infra Rot Heizung empfohlen - habt ihr hier Erfahrungen?
    Ich lese mich parallel dazu noch ein, aber dann müsste man die alten Körper "nur" entsorgen und die Infra Rot "Platten" setzen.
    - Böden im EG - top Zustand
    - für das alter war er extrem positiv überrascht und sehr zufrieden mit dem Stand


    Schlecht war:
    - Außenfassade muss komplett neu *
    - Regenrinne komplett neu *
    - Dach noch OK, aber Dachdecker muss drüber schauen .. vielleicht nur noch 5 - 10 Jahre


    * Feuchtigkeit kommt durch die teilweise kaputte Regenrinne (Haarrisse) in die Außenwand.
    Dies hat mich zuerst auch schockiert und ich hab gedacht "OK, das wars! Also kein Kauf" ... aber! Man muss dazu sagen, dass durch die aktuell luftdurchlässige Atmosphäre (Lehmwand im Kellerbereich + Einfachverglasung Fenster) die Wand auch schnell wieder die Feuchtigkeit abgibt und wohl keine Schimmelgefahr besteht.
    Der Außenputz muss natürlich komplett neu, da teilweise aufgeplatzt (kleine Stellen) und die Regenrinne ebenfalls.
    Dazu passen noch der Anschluss zwischen Regenrinne und Dach kontrollieren.




    Nun bin ich wieder sehr gespannt auf euer Feedback.
    Hatte Jemand einen ähnlichen Fall? Stimmt es, dass die Wand nachdem man die aktuellen Probleme gelöst hat sehr wahrscheinlich Schimmel frei ist?




    PS: @Kalle achte demnächst auf die Zitate und die 2 - 2,5k / m² werden es definitiv nicht werden. Dafür würde ich dann bauen