Haus aus 1935 Sanieren, wo soll ich anfangen ? Energetische Sanierung ?

  • Hallo Experten,


    ich habe ein Haus aus 1935 in überwiegendem Originalzustand geerbt. Das möchte ich jetzt von Grund auf Sanieren.
    Dabei sind meine Mittel etwas begrenzt und ich kann nicht mehr wie 70.000-100.000€ und sehr viel Eigenleistung in die Sanierung stecken.


    Damit ihr einen Gesamteindruck bekommt gebe ich mal ein paar Infos, das Haus hat ca 140m2 Wohnfläche,
    die Wandstärke beträgt 50cm, es ist keine Isolierung vorhanden, die Außenfassade ist in einem sehr guten Zustand.


    Keller:
    Der Keller ist leider feucht und der Putz bröckelt an manchen Wänden ab, es ist stellenweise Schwarzer schimmel an den Wänden.
    ( der Keller soll nicht als Aufenthaltsraum genutzt werden) Es ist kein schlimmer Geruch zu vernehmen.
    Im Keller ist eine Heizung aus 2008 installiert auch für Warmwasser.


    Wohnraum:
    Die Fenster sind Kastenfenster soviel ich weiß ( 2 Fensterrahmen ) und vom Lack in sehr gutem Zustand allerdings ohne irgendwelche Isolierungen.
    Es sind zu 90% drei adrige Leitungen mit Schraubensicherungen installiert.
    Die Heizkörper sind alle sehr alt mit alten Thermostaten (Wunschtraum wäre hier eine Fußbodenheizung)
    Rohre und Bäder sind überwiegend Originalzustand.
    Böden müssen raus nur das Treppenhaus aus Eichenholz ist in einem sehr guten Zustand.
    Einige wände möchte ich gerne rausnehmen da wir viel zu viele kleine Zimmer haben...


    Dach:
    Das Dach ist soweit dicht aber komplett ohne jeglicher Dämmung man sieht direkt auf die Holzkonstruktion und die Ziegel.
    Ein Raum ist mit einer kleinen Dachgaube versehen und wurde als Wohnraum genutzt mit Waschecken :)


    Wie würdet ihr rangehen, was zuerst ? Was würdet ihr als Sinnvoll erachten ? Soll ich einen Energieberater zu rate ziehen ?


    Das Haus ist unbewohnt und es gibt kein feste Zeitvorgabe für die Renovierung, wünschenswert wäre bis Oktober 2018 fertig zu sein.


    MfG Karl

  • wenn es im Originalzustand ist und das Geld eher knapp ist, würde ich versuchen, so viel wie möglich zu erhalten.
    Kastenfenster sind was tolles, die man mit handwerklichem Geschick zumindest zum Teil auch in Eigenleistung aufarbeiten kann. Nur aus energetischen Gründen würde ich Kastenfenster nie sanieren!!!
    Das Dach bzw. hier die oberste Geschoßdecke ist vermutlich einer der Hauptverlustflächen für die Energie. Gerade wenn man so eine Decke von oben dämmen (also den Dachraum kalt lassen) kann, ist diese oft kostengünstig verbesserbar.
    bei den Außenwänden kommt es natürlich auf den Zustand, vor allem aber auch auf die Art der Kostruktion an.
    Oft kann man Kellerdecken wirtschaftlich dämmen.


    Fußböden in einem 30er-Jahre-Haus würde ich nur wegen dem Wunsch nach Fußbodenheizung nie rausreisen, wenn diese noch irgendwie erhaltungswürdig sind...


    Denke dran: rausreißen und erneuern kannst Du nur einmal. Danach ist der (oft erhaltenswürdige und für manche wertvolle) Originalzustand zerstört...

  • Hallo, und willkommen im Forum.


    Zu Deiner Frage bzw. Fragen. Zuerst einmal brauchst Du einen Überblick, was Du hast und in welchem Zustand das ist. Darauf basierend kann man dann ein, ich nenne es einmal "Sanierungskonzept" erstellen. Dazu wäre es sinnvoll, wenn das Gebäude von jemandem begutachtet wird der Erfahrung mit solchen Gebäudesanierungen hat, und der die Schwachstellen identifizieren kann. Nicht alles was auf den ersten Blick sanierungsbedürftig erscheint muss auch saniert werden, schließlich ist das Haus über 80 Jahr alt und kein Neubau. Es kann aber auch Dinge geben, die man auf den ersten Blick gar nicht sieht, und die zu einem massiven und teuren Schaden führen wenn man sich nicht rechtzeitig darum kümmert.


    Aufgrund dieser Begutachtung würde ich die Arbeiten in 3 Kategorien einteilen.


    1. Was muss gemacht werden
    2. Was sollte gemacht werden
    3. Was könnte gemacht werden


    zu 1.
    In diese Kategorie fallen alle Maßnahmen die aufgrund gesetzlicher Vorgaben (Bsp.: EnEV, Nachrüstverpflichtung) erforderlich sind, oder die notwendig sind um das Haus zu erhalten um Schäden zu vermeiden. Dazu gehört dann beispielsweise das Dämmen der oberen Geschossdecke bzw. der Dachschrägen, Thermostatventile an den Heizkörpern. Details dazu stehen in der EnEV.
    Auch in diese Kategorie fällt dann die Sache mit dem Keller. Hierzu sollte man bedenken, dass ein Keller Bj. 1935 nicht zu vergleichen ist mit dem was heute gebaut wird. Trotzdem darf er natürlich keine Schäden aufweisen die dazu führen, dass man das Haus in ein paar Jahren entsorgen kann.
    Ob es weitere Punkte gibt um die man sich kümmern muss, dass müsste die o.g. Begutachtung ergeben.


    zu 2.
    Die 2. Kategorie umfasst Maßnahmen die jetzt zum aktuellen Zeitpunkt nicht "überlebensnotwendig" sind, die Du aber aufgrund persönlicher Wünsche gerne umsetzten würdest. Das hängt also von Deinen Sanierungswünschen und Schwerpunkten ab. Dazu gehören dann beispielsweise die energetische Sanierung (Fassade, Fenster sofern nicht schon in Kategorie 1, etc.) oder Türen, Böden, Heizung, Trinkwasserinstallation, Elektroinstallation usw., bestimmte Ausstattung (Badezimmer, Küche etc.) und was sonst noch so auf Deiner Wunschliste steht.


    Diese Maßnahmen sollte man ebenso im Detail kalkulieren, da es teilweise Abhängigkeiten gibt die es zu berückichtigen gilt.
    Bsp: Wenn Du eine [definition=30,0]FBH[/definition] möchtest, dann muss man zwangsläufig auch die Bodenbeläge erneuern


    zu 3.
    In die letzte Kategorie fallen dann die Maßnahmen die man unter "nice to have" verbuchen könnte. Beispielsweise Bauteile die nicht unter die Kategorien 1 und 2 fallen, die man aber irgendwann mal gerne erneuert hätte. Wenn ich mir Deine budget-Vorgaben anschaue, dann werden Maßnahmen in der Kategorie 3 mit höchster Wahrscheinlichkeit allesamt unter den Tisch fallen.


    Jetzt zum "praktischen Ablauf".


    Wie oben schon erwähnt, würde ich jemanden suchen, der einmal die Gebäudesubstanz unter die Lupe nimmt. Ob Du zusätzlichen einen Energieberater konsultierst, das hängt davon ab, in wieweit Du eine energetische Sanierung planst. In diesem Fall solltest Du auch über Fördermittel nachdenken, denn eine vollständige energetische Sanierung könnte bereits Dein budget sprengen.


    Wichtig ist, dass Du dem "Begutacher" genau sagst, was Du von ihm möchtest, denn ansonsten könnte das Ergebnis für beide Seiten sehr unbefriedigend sein. Vereinfacht gesagt, eine Begutachtung für 500,- € reicht halt nicht um ein Gebäude komplett zu begutachten, Schäden zu analysieren und Sanierungskonzepte zu erstellen. Das gilt analog für Energieberater, die im "Standard 08/15 Paket" mit Sicherheit keine umfangreiche energetische Sanierung planen, sondern nur den Ist-Zustand aufnehmen und dann mehr oder weniger pauschale Vorschläge unterbreiten.


    Zum Thema Zeitplan, Ende Oktober 2018 kann passen, muss aber nicht. Das wird davon abhängen, welche Maßnahmen auszuführen sind, und wie diese ausgeführt werden. Hier sind wir dann auch beim Thema Eigenleistung, wodurch sich eine Sanierung und Renovierung deutlich verzögern kann. Ich unterstelle jetzt einfach einmal, dass auch Du so "nebenbei" arbeiten und Geld verdienen musst. Urlaub und Wochenende reichen aber nicht, um eine umfangreiche Sanierung zügig umzusetzen, denn als Laie braucht man normalerweise deutlich länger als eine Firma die solche Arbeiten täglich macht.


    d.h. Du solltest Dir sehr gut überlegen, was Du an Eigenleistung einbringen möchtest, und was Du überhaupt an Eigenleistung einbringen kannst. Bedenke bitte, Du solltest nur das selbst anpacken was Du auch anpacken kannst, sprich Arbeiten in denen Du über die notwendige Erfahrung, Maschinen usw. verfügst. Alles andere spart in den seltensten Fällen Geld und kann eher die Kosten erhöhen, vom Zeitaufwand ganz zu schweigen.

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  • ich habe ein Haus aus 1935 in überwiegendem Originalzustand geerbt. Das möchte ich jetzt von Grund auf Sanieren.

    Wie soll es denn genutzt werden? Eigennutzung oder Vermietung?

    Wie würdet ihr rangehen, was zuerst ? Was würdet ihr als Sinnvoll erachten ?

    Primär ist eine detaillierte, energetische Bestandsaufnahme (Gebäude, Anlagentechnik) sinnvoll. Viel Einsparungspotenzial liegt oftmals bei defizitären, alten Heizungsanlagen.
    Ob unbedingt FB-Heizflächen notwendig und sinnvoll sind, sollte man sich im Ergebnis der Bestandsaufnahme vorab überlegen.

  • Viel Einsparungspotenzial liegt oftmals bei defizitären, alten Heizungsanlagen.

    Das ist zwar prinzipiell richtig, doch wäre ich an Stelle des TE, dann wäre ein Heizkessel der gerade mal 9 Jahre alt ist und funktioniert, momentan mein geringstes Problem. Darüber würde ich mir Gedanken machen wenn eine komplette energetische Sanierung auf dem Programm steht. BIs dahin sollte man schauen, dass man mit der vorhandenen Anlagentechnik klar kommt, und gegebenenfalls ein bisschen (kostengünstig) optimieren.


    Die Beschreibung des Kellers bereitet mir eher Sorgen, und da kann man worst case sehr viel Geld verbrennen. Auch die Trinkwasserinstallation könnte, sofern noch nicht modernisiert, einiges an Geld verschlingen. Ich könnte mir gut vorstellen, dass die Begutachtung einiges zu Tage fördert, was das budget deutlich schrumpfen lässt. Dann muss man mit dem haushalten was vom budget noch übrig ist.

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  • Also erstmal wow vielen Dank für dieses Menge an Feedback in so kurzer Zeit, tolles Forum !
    Ich versuch mal auf ein paar Sachen einzugehen.


    würde ich versuchen, so viel wie möglich zu erhalten. Kastenfenster sind was tolles, die man mit handwerklichem Geschick zumindest zum Teil auch in Eigenleistung aufarbeiten kann. Nur aus energetischen Gründen würde ich Kastenfenster nie sanieren!!!

    Ich würde sehr gerne viel erhalten. Handwerkliches Geschick ist nach meinem Ermessen schon vorhanden, vielleicht ist es ja möglich hier dichtungen einzuziehen und die Innere verglasung
    gegen ein Isolierglas zu tauschen ?



    Energie. Gerade wenn man so eine Decke von oben dämmen (also den Dachraum kalt lassen) kann, ist diese oft kostengünstig verbesserbar.

    Das ist bei mir leider nicht möglich denke ich da mein Treppenhaus komplett bis ins Dach hoch führt ( es gibt sozusagen keinen wirklichen Dachraum)

    Fußböden in einem 30er-Jahre-Haus würde ich nur wegen dem Wunsch nach Fußbodenheizung nie rausreisen, wenn diese noch irgendwie erhaltungswürdig sind..

    Die Fußboden sind leider bis auf in 2 Räumen nicht mehr original ... ich würde so gerne das ganze haus in diesem Stiel verlegen bloß ich glaube das fällt leider unter den Nice to Have aspekt
    der sich mit meinem Budget leider nicht vereinbaren lässt. Auch wenn die Bilder vielleicht nicht zielführend sind poste ich mal ein paar, dass Ihr einen kleinen eindruck bekommt :)



    Vielen Dank für deine ausführlich Antwort R.B. !

    In diese Kategorie fallen alle Maßnahmen die aufgrund gesetzlicher Vorgaben (Bsp.: EnEV, Nachrüstverpflichtung) erforderlich sind, oder die notwendig sind um das Haus zu erhalten um Schäden zu vermeiden. Dazu gehört dann beispielsweise das Dämmen der oberen Geschossdecke bzw. der Dachschrägen, Thermostatventile an den Heizkörpern. Details dazu stehen in der EnEV.

    Oh je das wusste ich bisher noch nicht.



    Hier sind wir dann auch beim Thema Eigenleistung, wodurch sich eine Sanierung und Renovierung deutlich verzögern kann. Ich unterstelle jetzt einfach einmal, dass auch Du so "nebenbei" arbeiten und Geld verdienen musst. Urlaub und Wochenende reichen aber nicht, um eine umfangreiche Sanierung zügig umzusetzen, denn als Laie braucht man normalerweise deutlich länger als eine Firma die solche Arbeiten täglich macht.

    Ich habe eine kleine Firma und bin gerade mein Studium fertig geworden und würde einfach die Bewerbungen ein Halbes Jahr nach hinten versetzen also könnte ich mich zum Großteil der Sanierung widmen ...
    allerdings habe ich natürlich auch bedenken ich bin Handwerklich zwar nicht unbegabt aber ich möchte das Haus auf keinen Fall verbasteln, dass man sofort sieht das der Heimwerker Hand angelegt hat...
    Böden und Fliesen habe ich schon verlegt im Trockenbau bin ich absoluter Laie ...



    Wie oben schon erwähnt, würde ich jemanden suchen, der einmal die Gebäudesubstanz unter die Lupe nimmt

    Da werde ich mal einen befreundeten Architekten fragen der schon Altbausanierungen durchgeführt hat, ob er sich vielleicht mal einen Tag zeit nehmen kann


    Wie soll es denn genutzt werden? Eigennutzung oder Vermietung?

    Das ist eine gute Frage, vorerst soll es vermietet werden, denn derzeit haben wir noch einen auf 4 Jahre Befristeten Mietvertrag aus dem wir erstmal nicht kommen ... danach dann Eigennutzung.

  • Oh je das wusste ich bisher noch nicht.


    Wegen der EnEV würde ich mir jetzt keine Sorgen machen, die "Pflicht" ist relativ einfach zu erfüllen, man darf sie halt nicht ignorieren. Ob dann eine weitergehende energetische Sanierung sinnvoll ist, das hängt auch von Deinen "Plänen" und budget ab. Deswegen zuerst mal nach dem schauen, was unbedingt gemacht werden muss, dann weiß man, was noch an Geld übrig bleibt.


    Es hilft nicht jetzt Luftschlösser zu planen, und am Ende fällt alles wie ein Kartenhaus zusammen.


    Das Dämmen der oberen Geschossdecke kann relativ einfach in Eigenleistung erfolgen, der Materialaufwand (und somit Materialkosten) ist auch gering. Eine Zwischensparrendämmung, falls Du das DG ausbauen möchtest, wird dann schon etwas schwieriger, zumal Du oben geschrieben hat, dass man die Dachziegel sieht. Es ist wohl keine Unterspannbahn vorhanden.
    Das Dach hat bisher funktioniert, weil evtl. eintretendes Wasser einfach wieder raus gelüftet wurde. Packst Du jetzt einfach eine Dämmung zwischen die Sparren, und eine Dampfsperre darunter, dann wird das Dach nicht mehr hinterlüftet, eintretendes Wasser landet in der Dämmung, und irgendwann kannst Du dann die Sparren entsorgen. Hier kann also blinder Aktionsismus schnell zu einem Schaden führen.


    Materialkosten für die Dämmung kannst Du grob mit ca. 10,- €/m² kalkulieren. Ob das dann später 1,- € mehr oder weniger sind, das spielt keine so große Rolle.


    Dann sind noch Leitungen zu dämmen die Warmwasser führen, und den Heizkörpern solltest Du Thermostatventile spendieren. Ersteres kannst Du auch in Eigenleistung erledigen, die Sache mit den Ventilen würde ich einem Heizungsbauer überlassen, bevor Du das Haus unter Wasser...... ;)


    Für die Dämmung der Rohre würde ich mal ganz grob mit 4,- bis 5,- € pro lfm rechnen, je nachdem was für ein Material Du verwenden möchtest, und wie dick die Leitungen sind (notwendige Dämmstärke).
    Was ein Heizungsbauer für den Austausch der Ventile verrechnet, das kann ich Dir nicht sagen, da solltest Du ein Angebot einholen. Materialkosten liegen grob um die 50,- € pro Heizkörper, dazu dann Anfahrt, Arbeitslohn usw., da kommt schon etwas zusammen. Manchmal geht der Austausch relativ leicht vonstatten, manchmal könnte man verzweifeln. Aus der Ferne ist es unmöglich abzuschätzen, was der Spaß später kosten wird. Es wäre auch nicht sinnvoll wenn ich Dir dazu jetzt irgendwelche Erfahrungswerte posten würde.


    ---------- 16. Dezember 2017, 14:36 ----------


    wenn das geerbte haus nicht gerade ein emotionales oder strategisches
    must-have ist: schon mal an verkaufen gedacht?

    :thumbsup:


    Richtig. Wer weiß ob das Objekt zur Zukunfts-/Lebensplanung passt. Studium gerade beendet, da können sich allein schon berufsbedingt Veränderungen ergeben, die einen Umzug in eine andere Stadt oder Region erforerlich machen, und dann stellt sich die Frage, ob sich das Objekt durch Vermietung rentabel darstellen lässt.


    Eine Immobilie ist, wie der Name schon sagt, "nicht mobil", und kann auch zu einer Belastung werden.


    Andererseits ist eine Immobilie beim aktuellen Zinsumfeld nicht die schlechteste Anlage, je nach Lage und Region.

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  • wenn das geerbte haus nicht gerade ein emotionales oder strategisches
    must-have ist: schon mal an verkaufen gedacht?

    Das kommt für mich vorerst nicht in Frage zum einen Gefällt mir das Haus und die Lage sehr gut und zum anderen steht es direkt neben dem von meinem Vater, der früher oder später mal dankbar ist wenn
    ich in seiner Nähe wohne.



    Es ist wohl keine Unterspannbahn vorhanden.
    Das Dach hat bisher funktioniert, weil evtl. eintretendes Wasser einfach wieder raus gelüftet wurde

    Das kann ich mir sehr gut vorstellen


    Das ist übrigens das alte Ding :)


  • und wie möchtest Du das DG zukünftig nutzen?
    Ich sehe auf dem Bild ein paar Flecken, könnte Feuchtigkeit von oben sein.


    Wie vermutet, kannst Du den Zwischenraum zwischen den Sparren nicht einfach dämmen.

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  • und wie möchtest Du das DG zukünftig nutzen?

    Vorerst soll es nur ein Speicher sein zum abstellen von Sachen.
    Es ist aber bereits neben dem "Speicher" ein Raum mit Dachgaube zum Wohnen vorhanden.
    Der ist nicht nachgerüstet sondern schon in der ursprünglichen Planung von 1935 so eingezeichnet.


    Auf längere Sicht würde ich es natürlich gerne mit 1-2 weiteren Dachgauben ausbauen, dass würde sich durch das Treppenhaus bis Oben anbieten.
    Allerdings fehlen mir dazu Momenten wohl die Finanziellen mittel.

  • Ich bin jetzt nicht der Fachmann für Dächer, wenn ich mir die Bilder so anschaue, dann sieht das Dach in meinen Augen noch ganz ordentlich aus, aber das können Andere besser beurteilen.


    Damit beginnt aber das Problem, denn sollte ich richtig liegen, dann hält das Dach noch einmal 80 Jahr, so lange man es nicht anfasst und nur ab und zu mal schaut, ob noch alles in Ordnung ist. Möchtest Du das DG ausbauen, dann wirst Du aber zwangsläufig das Dach anfassen müssen, so, und dann könnte es kompliziert und teuer werden. Das wird dann wohl darauf hinauslaufen, dass man von außen ran muss, zumindest abdecken, Latten runter, USB drauf, Latten und Eindeckung drauf. Kosten kann ich nur erahnen, und man wird Dir in diesem Zusammenhang sicherlichh auch gleich noch eine Aufsparrendämmung verkaufen wollen. Diese Vorgehensweise hat sicherlich Vorteile, aber Dein Budget.......


    Zu dem ursprünglich eingeplanten und realisierten Wohnraum im DG, das muss man sich wohl anschauen. Da lehne ich mich jetzt nicht aus dem Fenster.


    Deine Überlegung, den Dachraum als unbeheizten Stauraum zu verwenden, würde ich weiter verfolgen. Hier kann man die Geschossdecke dämmen, Laufwege und Stellflächen schaffen, das sollte kein Problem sein. Interessant wird dann "nur" der Zugang in diesen Dachraum, der möglichst dicht sein sollte, damit keine Warmluft da rein strömt.

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  • Ich würde auch so wenig wie möglich daran machen, wo es nicht unbedingt nötig ist. Die wenigen Bilder vermitteln noch einen durchaus brauchbaren Eindruck. Das Haus müsste in den 60er Jahren saniert worden sein, denn moderne Rolläden gab es in den 30er Jahren nicht und die Steckdosen sehen nach 60er Jahre aus. Wenn im DG ein Wohnraum ist, dann wird es schwierig mit der Dämmung der obersten Geschossdecke, wenn der Raum über das DG erschlossen ist, also dort wo das Bild aufgenommen wurde. Dann wird es einen Versatz zwischen den Böden vom Raum und dem Dachboden geben. Wird dann etwas knifflig aber nicht unmöglich. Wenn der Raum aber eh nicht benötigt wird (z.B. als Hobbyraum), dann kann man einfach die Dämmung durch verlegen.


    Das mit den Kastenfenster würde ich lassen. Man muss sich nur daran gewöhnen, dass in den kältesten Tagen des Winters u.U. die äußeren Scheiben da und dort sich mal mit Eis belegen. Dann kann man Eisblumen am Fenster beobachten. Ist auch ganz nett.


    Wenn in den 60er Jahren saniert wurde, dürften die Wasserleitungen durchaus noch brauchbar sein und auch da kann man es sich dann sparen was zu machen. Viel Geld wird man also vorerst mal in die Sanierung von Bad und WC und Küche stecken. Dazu noch die DG-Decke und die Kellerdecke, dann die Heizungsventile und die offen liegenden Heizungs- und Warmwasserrohre.


    Hat der Keller Fenster? Dann während trockener Wintertage lüften! Kann sein, das dort so gut wie nie gelüftet wurde. Stell doch noch Bilder ein, wie das Haus so ausschaut. Aber Du lässt ja eh noch deinen Bekannten, der Architekt ist, mal drüber schauen. Oft muss man gar nicht so viel machen, wenn man bereit ist in einem etwas älteren Haus zu wohnen und die Besonderheiten früherer Häuser zu akzeptieren. Für viele hat das einen gewissen Charme. Andere mögen das gar nicht. Aber ist dann dein Ding.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Bilder vom "feuchten Keller bzw. Schimmel" wären vielleich auch hilfreich. Evtl. sieht man etwas das kritisch sein könnte.


    Lüften wäre vielleicht hilfreich, früher waren die Keller ziemlich zugig, da war nichts dicht. Wurde das nachträglich geändert, dann könnte es sein, dass dieser Luftaustausch fehlt.
    Man könnte auch einmal ein Hygrometer im Keller platzieren und die rel. Luftfeuchtigkeit und Raumtemperatur beobachten. Gibt´s auch als Logger für ein paar Euro, muss ja kein hochpräzises Messgerät sein. Evtl. ist der Schimmel nur auf falsches Nutzerverhalten zurückzuführen.
    Das würde das Budget kräftig entlasten. ;)

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  • Vermutlich ist der Wohnraum im DG wie eine Art "Kasten" im Dachgeschoss drin und an einer Seite am Dach? Den KAsten kann man gut einpacken. Ich würde da auch erst mal nicht ranrühren, das ginge so richtig ins Geld.


    Kastenfenster - belassen (charmant), wobei ich zuerst Austuasch überlegt hätte, aber Alfons hat richtig viel Erfahrung mit solchen Gebäuden im Gegensatz zu mir. ICh mach hauptsächlich Aufnahmen/Energieausweise.


    Den Rest haben meine Vorschreiber schon genannt, dem ich nichts hinzuzufügen, ausser, dass meine Erfahrung bei Sanierungen folgende war:


    Wenn man was aufmacht, sieht man erst,w as los ist. Vorher kann man nur Vermutungen anstellen, oftmal ist es ganz anders als gedacht.


    Genug Geld als Puffer bereit halten. Wenn Bäder und Küche modernisiert sind, dürfte das meiste schon weg sein (aber dadurch auch leichter / teurer vermietbar)


    Achja, was für eine Heizung ist denn drin?
    Nachtrag zu den Ventilen: Ein hydraulischer Abgleich könnte sich lohnen und ist nicht so teuer (700 Euro ca.)

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • Das mit den Kastenfenster würde ich lassen. Man muss sich nur daran gewöhnen, dass in den kältesten Tagen des Winters u.U. die äußeren Scheiben da und dort sich mal mit Eis belegen. Dann kann man Eisblumen am Fenster beobachten. Ist auch ganz nett.

    Ich hab meine Kastenfenster innen mit Dichtungen versehen, da ist dann nix mit Eisblumen oder beschlagenen Scheiben. :)

  • Wenn ich die Infos so überfliege, würde ich als erstes an die Kellerwände denken. Energiesparmaßnahmen würde ich bei dem vorhandenen Budget auf später verschieben. Das kostet die Jahre über etwas mehr, aber die Kellerwände werden nicht besser und da steht das Haus 'drauf. Ggf. benötigt man im Keller Lagerfläche und dann sollte der Schimmel weg sein.
    Außenarbeiten sind auch sinnvoll, bevor man einzieht und bevor der Vorgarten hübsch hergerichtet wird.


    Energiesparmaßnahmen, insbesondere Fensteraustausch, sollte immer im Ganzen und im Zusammenhang betrachtet werden, um sich keine Schimmelprobleme in die Wohnräume zu holen. wie oben geschrieben: Energieberater, Sanierungskonzept, ggf. Fördergelder.


    Im ersten Bauabschnitt würde ich mich auch um den Kamin kümmern. Im Foto sind leichte Verfärbungen zu erahnen. Hier würde ich prüfen ob die alt sind (seit Heizungseinbau und mit dem ggf. neuen Edelstahlrohr im Kamin??? keine änderungen mehr) oder ob die frisch sind, weil z.B. kein passender Kamineinsatz (Kunststoff, Edelstahl, Keramik, Schamotte) mit der neuen Heizung eingebaut wurde oder weil Regenwasser von oben 'reinläuft, oder wausauchimmer.


    Leerrohre und Kabelkanäle fände ich eine gute Idee. Die kann man auch später noch mit Netzwerkleitungen und Coax füllen - dann ohne zu Bohren und Staub zu machen. Wenn noch Geld übrig ist, würde ich einen Antennenmast mit passenden Dachdurchführungen, Dämmung und Erdung einbauen. Nutzung und Kabel können später folgen und es kann genutzt werden bevor das Dach komplett gemacht wird und bei der Dachsanierung arbeitet man einfach drumherum. Gibts Kabelfernsehen oder FTTH kann diese Pos. entfallen oder wird für einen Outdoor-W-LAN-Access-Point genutzt oder für eine Outdoor-Antenne für den Hybrid-Router.

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)

  • wenn der Raum über das DG erschlossen ist

    Ja ist er :)

    Das mit den Kastenfenster würde ich lassen.

    Hmm hier raten mir die Leute die Kastenfenster zu lassen, geht durch diese im vergleich zu neueren Fenstern nicht sehr viel Wärme verloren ?

    Wenn in den 60er Jahren saniert wurde, dürften die Wasserleitungen durchaus noch brauchbar sein und auch da kann man es sich dann sparen was zu machen

    Gibt es eine Möglichkeit das vor Ort rauszufinden ? wie unterscheiden sich Rohre von 1930 zu denen von 1960 :/  

    Hat der Keller Fenster? Dann während trockener Wintertage lüften!

    Ja der keller hat mehrere kleine Fenster kann ich die über den Winter einfach offen lassen ?

    wenn man bereit ist in einem etwas älteren Haus zu wohnen

    ich habe früher in einem Alten Haus gewohnt, wohne jetzt in einem alten Haus und fühle mich unfassbar wohl :thumbup:  

    Bilder vom "feuchten Keller bzw. Schimmel" wären vielleich auch hilfreich.

    mach ich nächste Woche gleich mal ein paar

    Gibt´s auch als Logger für ein paar Euro, muss ja kein hochpräzises Messgerät sein

    den werde ich mir in jedem Fall zulegen

    Vermutlich ist der Wohnraum im DG wie eine Art "Kasten" im Dachgeschoss drin und an einer Seite am Dach?

    Exakt richtig genau so ist es!

    Wenn Bäder und Küche modernisiert sind, dürfte das meiste schon weg sein

    Bei den Bäder erhoffe ich mir das ich viel Eigenleistung mit einbringen kann und eine 10 Jahre alte Einbauküche die echt Top aussieht bekomme ich geschenkt ^^  

    Achja, was für eine Heizung ist denn drin?

    Es ist eine Öl-Heizung verbaut, Namens Viessmann Vitola 100, da eine [definition=30,0]FBH[/definition] ein echter Traum von mir ist, habe ich mich auch schon informiert, leider ist mit der jetzigen
    Steuerung kein 2 Heizkreis realisierbar :(

    Hier würde ich prüfen ob die alt sind

    Das versuche ich auch gleich nächste Woche in Erfahrung zu bringen !


    Puh vielen Dank nochmal für den ganzen Input ! Bin für jeden Ratschlag dankbar ! Verzeiht mir meine vielen Zitate :/

  • Der 2. Heizkreis wäre nicht das Problem, den kann man vom 1. Heizkreis ableiten.
    Das komplette Haus auf [definition=30,0]FBH[/definition] umzustellen wird da schon komplizierter. Aufbauhöhe usw.

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  • Kastenfenster verlieren natürlich mehr Energie als moderne Fenster. Aber dies ist hier sicher nicht der größe Verlustfaktor...
    Bei der obersten Geschoßdecke sehe ich jetzt nicht unbedingt größere Einschränken, die ein Dämmen verhindern würden. Jedenfalls dürfte dies sehr viel einfacher (und vermutlich auch effektiver) und zudem noch günstiger sein, als die Fenster zu erneuern...

  • da eine [definition=30,0]FBH[/definition] ein echter Traum von mir ist


    Ich würde mal schauen, ob nicht vielleicht im gesamten Haus noch das schöne Parkett (wie auf dem Foto) liegt. Das freilegen und aufarbeiten und statt [definition=30,0]FBH[/definition] mal prüfen, ob nicht eine Wand- oder Deckenheizung in Frage käme.

  • Die Fenster würde man wohl bei einer kompletten energetischen Sanierung anpacken, zum jetzigen Zeitpunkt wäre das verfrüht, da gibt es vorher noch wichtigere Baustellen.

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  • Der 2. Heizkreis wäre nicht das Problem, den kann man vom 1. Heizkreis ableiten.
    Das komplette Haus auf [definition=30,0]FBH[/definition] umzustellen wird da schon komplizierter. Aufbauhöhe usw.


    Vielleicht noch als Ergänzung. Es gibt Möglichkeiten eine [definition=30,0]FBH[/definition] mit geringer Aufbauhöhe zu realisieren, aber neben Preis und Aufwand muss man sich darüber im Klaren sein, dass sich der Bodenaufbau erhöhen wird, was dann zu Problemen an Türen, Treppen etc. führen kann.


    Es gibt beispielsweise Dünnschichtsysteme mit einer Aufbauhöhe von etwa 25mm (Verbund) oder 35mm (schwimmend), jeweils zzgl. Oberbelag. Dann hat man aber noch keine Wärmedämmung unter der [definition=30,0]FBH[/definition], und aufgrund der dünnen Rohre muss man beim Thema Hydraulik besonders aufpassen. Es geht auch noch etwas dünner, aber irgendwann kommt man an einen Punkt, da muss man sich fragen, ob diejenigen die sich das ausgedacht haben, jemals selbst eine [definition=30,0]FBH[/definition] verlegt haben. Wenn man dann Kapillarröhrchen mit der Pinzette verlegen soll, hört in meinen Augen der Spaß auf.


    Als Erinnerung, eine vergleichbare konventionelle [definition=30,0]FBH[/definition] kommt ohne Dämmung auf min. 60-70mm Aufbauhöhe zzgl. Oberbelag.


    Wer sucht der findet auch Firmen die eine Nut in den Estrich fräsen, in die dann das [definition=30,0]FBH[/definition] Rohr eingelegt wird. Auch hier hat man keine Dämmung sofern diese nicht schon unter dem Estrich vorhanden ist.

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    Einmal editiert, zuletzt von R.B. () aus folgendem Grund: Text besser formatiert.

  • Wie würdet ihr rangehen, was zuerst ? Was würdet ihr als Sinnvoll erachten ? Soll ich einen Energieberater zu rate ziehen ?


    Meine Meinung: ne, weniger einen Energieberater, sondern Bausachverständige und ggfs. Experten der einzelnen Gewerke...je nach Dringlichkeit


    Ich würde mal einen klaren Hinweis auf die Wasserleitungen geben, hierzu würde ich in jedem Fall 1-2 unabhängige Experten hinzuziehen. ob ein Austausch infrage kommt, kann man dir dann hoffentlich fachlich versiert mitteilen ....es gibt aber leider immer wieder Fälle, wo viel Geld in die Sanierung und Aufhübschung einer Hütte gesteckt wurde, die (ur-)alten Wasserleitungen aber eben nicht angepackt wurden und berstende oder leckende Leitungen (kurz) danach viel der aufwändigen Sanierungen in den Sand gesetzt haben...je nach Material kommt Schadensstatistiken zufolge irgendwann das Alter, wo die Gefahr von Leitungsschäden signifikant ansteigt...


    Ein Keller aus den 30ern ist feucht und eher schwierig/aufwändig den trocken zu bekommen. ...doch gibt es natürlich bauliche und sanierungstechnische Möglichkeiten, die Problematik ein bisschen oder stark einzudämmen (zumeist eine Kostenfrage - je nach Ursachen-Sachlage,das ist ja noch gar nicht eruiert worden), den mikrobiellen Befall zu beseitigen und möglichst fortan vorzubeugen. Auch hierzu gibt es Fachleute, im Winter lüften wird da wohl weniger den gewünschten Erfolg bringen....

  • Mit der [definition=30,0]FBH[/definition] wird es, so fürchte ich, nichts werden, außer man baut das ganze Stockwerk grundlegend um. Die Fußböden der 30jer Jahre geben meist nix her. D.h. alle Türen müssen erneuert bzw angepasst werden und der Fußboden im ganzen Stockwerk erhöht werden. Das sollte mit der Deckenhöhe auch passen, sonst fällt einem die Decke auf den Kopf. Dann muss man auch die Treppe anpassen. Der Aufwand wäre mir zu hoch in einem Altbau, wenn man eh nur eine begrenzte Geldmenge zur Verfügung hat. Von daher würde ich lieber in besagte Dinge investieren, wie oben beschrieben. Da wird eh das meiste Geld dann weg sein, sodass kaum noch was für [definition=30,0]FBH[/definition] übrig ist, vor allem wenn man tatsächlich auch noch die Wasser/Heizungsrohre tauschen muss. Ansonsten Haus verkaufen und neues Haus/Eigentumswohnung kaufen, wenn man ums Verrecken nicht ohne [definition=30,0]FBH[/definition], warum auch immer, nicht leben kann.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Alternativ bietet sich noch die Variante "[definition=30,0]FBH[/definition] Minimalausführung" an:
    Elektrische Heizmatte unter die Fliesen im Bad, ca. 0,25 bis 1m² am Standort vor dem Waschbecken und vor der Dusche/Wanne. Das ganze mit einer Zeitschaltuhr versehen, so dass morgens und abends der Fußboden an diesen Stellen warm ist, aber nicht das ganze Bad damit geheizt werden muss.
    Das spart einen zweiten Heizkreislauf für Heizwasser, die Installation des Rohrsystems und Fußbodenaufbauhöhe sowie Umbaukosten für Türhöhenanpassungen.
    Der Strom zum Heizen ist etwas teurer als mit anderen Heizmitteln, aber die Investkosten sind weesentlch geringer.

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)

  • Also das ist ein richtig schönes Haus, Glückwunsch.


    Wenn Du das wärmedämmtechnisch auf den aktuellen Stand bringen willst musst Du aber viel machen.
    Das muss Dir auch ein Architekt planen, der dem Haus im Rahmen dieser Maßnahme eine neue Gestaltung geben muss.
    Das Haus wird, wenn Du es z.B. auf ENEV-Stand gebracht hast, deutlich anders aussehen als jetzt.
    Damit es nicht einfach nur hässlich wird muss das jemand gut planen.


    Wenn Du das Haus in seiner Gestalt erhalten willst sollte dein Vorgehen eher Instandhalten heißen.
    Das ist kostengünstiger, das Geld geht aber stattdessen in Form von Heizkosten raus.
    Dämmmaßnahmen, die im Rahmen einer Instandhaltung gut machbar sind:
    Kellerdecke dämmen, Decke zum Dachboden dämmen.


    Grüße

  • Das ist eine gute Frage, vorerst soll es vermietet werden, denn derzeit haben wir noch einen auf 4 Jahre Befristeten Mietvertrag aus dem wir erstmal nicht kommen ... danach dann Eigennutzung.

    Die habe ich sicherlich nicht ganz zufällig gestellt, denn Wirtschaftlichkeit definiert sich bei Vermietung und Selbstnutzung völlig anders, wenn nicht gar deutlich entgegengesetzt.


    Beim aufmerksamen Lesen wird Dir nicht entgangen sein, dass hier mit Konjunktiven, Vermutungen, Spekulationen und Annahmen gehandelt wird, was sicherlich den Traffic des Beitrags erhöht, Dir allerdings keine belastbare Entscheidungshilfe bringt.
    Ob das eine ausschlaggebende Grundlage für wesentliche, wirtschaftliche Entscheidungen sein kann, musst Du letztendlich selbst beurteilen.
    Ich bin mit solchen Vorgängen zunehmend häufiger befasst. Als planender, haftender, pragmatischer Ingenieuer verlasse ich mich dabei nie auf Vermutungen, Annahmen, sondern nur auf notwendige Datengrundlagen.