Haus aus 1935 Sanieren, wo soll ich anfangen ? Energetische Sanierung ?

Hallo, und willkommen im Forum.

Zu Deiner Frage bzw. Fragen. Zuerst einmal brauchst Du einen Überblick, was Du hast und in welchem Zustand das ist. Darauf basierend kann man dann ein, ich nenne es einmal "Sanierungskonzept" erstellen. Dazu wäre es sinnvoll, wenn das Gebäude von jemandem begutachtet wird der Erfahrung mit solchen Gebäudesanierungen hat, und der die Schwachstellen identifizieren kann. Nicht alles was auf den ersten Blick sanierungsbedürftig erscheint muss auch saniert werden, schließlich ist das Haus über 80 Jahr alt und kein Neubau. Es kann aber auch Dinge geben, die man auf den ersten Blick gar nicht sieht, und die zu einem massiven und teuren Schaden führen wenn man sich nicht rechtzeitig darum kümmert.

Aufgrund dieser Begutachtung würde ich die Arbeiten in 3 Kategorien einteilen.

1. Was muss gemacht werden
2. Was sollte gemacht werden
3. Was könnte gemacht werden

zu 1.
In diese Kategorie fallen alle Maßnahmen die aufgrund gesetzlicher Vorgaben (Bsp.: EnEV, Nachrüstverpflichtung) erforderlich sind, oder die notwendig sind um das Haus zu erhalten um Schäden zu vermeiden. Dazu gehört dann beispielsweise das Dämmen der oberen Geschossdecke bzw. der Dachschrägen, Thermostatventile an den Heizkörpern. Details dazu stehen in der EnEV.
Auch in diese Kategorie fällt dann die Sache mit dem Keller. Hierzu sollte man bedenken, dass ein Keller Bj. 1935 nicht zu vergleichen ist mit dem was heute gebaut wird. Trotzdem darf er natürlich keine Schäden aufweisen die dazu führen, dass man das Haus in ein paar Jahren entsorgen kann.
Ob es weitere Punkte gibt um die man sich kümmern muss, dass müsste die o.g. Begutachtung ergeben.

zu 2.
Die 2. Kategorie umfasst Maßnahmen die jetzt zum aktuellen Zeitpunkt nicht "überlebensnotwendig" sind, die Du aber aufgrund persönlicher Wünsche gerne umsetzten würdest. Das hängt also von Deinen Sanierungswünschen und Schwerpunkten ab. Dazu gehören dann beispielsweise die energetische Sanierung (Fassade, Fenster sofern nicht schon in Kategorie 1, etc.) oder Türen, Böden, Heizung, Trinkwasserinstallation, Elektroinstallation usw., bestimmte Ausstattung (Badezimmer, Küche etc.) und was sonst noch so auf Deiner Wunschliste steht.

Diese Maßnahmen sollte man ebenso im Detail kalkulieren, da es teilweise Abhängigkeiten gibt die es zu berückichtigen gilt.
Bsp: Wenn Du eine [definition=30,0]FBH[/definition] möchtest, dann muss man zwangsläufig auch die Bodenbeläge erneuern

zu 3.
In die letzte Kategorie fallen dann die Maßnahmen die man unter "nice to have" verbuchen könnte. Beispielsweise Bauteile die nicht unter die Kategorien 1 und 2 fallen, die man aber irgendwann mal gerne erneuert hätte. Wenn ich mir Deine budget-Vorgaben anschaue, dann werden Maßnahmen in der Kategorie 3 mit höchster Wahrscheinlichkeit allesamt unter den Tisch fallen.

Jetzt zum "praktischen Ablauf".

Wie oben schon erwähnt, würde ich jemanden suchen, der einmal die Gebäudesubstanz unter die Lupe nimmt. Ob Du zusätzlichen einen Energieberater konsultierst, das hängt davon ab, in wieweit Du eine energetische Sanierung planst. In diesem Fall solltest Du auch über Fördermittel nachdenken, denn eine vollständige energetische Sanierung könnte bereits Dein budget sprengen.

Wichtig ist, dass Du dem "Begutacher" genau sagst, was Du von ihm möchtest, denn ansonsten könnte das Ergebnis für beide Seiten sehr unbefriedigend sein. Vereinfacht gesagt, eine Begutachtung für 500,- € reicht halt nicht um ein Gebäude komplett zu begutachten, Schäden zu analysieren und Sanierungskonzepte zu erstellen. Das gilt analog für Energieberater, die im "Standard 08/15 Paket" mit Sicherheit keine umfangreiche energetische Sanierung planen, sondern nur den Ist-Zustand aufnehmen und dann mehr oder weniger pauschale Vorschläge unterbreiten.

Zum Thema Zeitplan, Ende Oktober 2018 kann passen, muss aber nicht. Das wird davon abhängen, welche Maßnahmen auszuführen sind, und wie diese ausgeführt werden. Hier sind wir dann auch beim Thema Eigenleistung, wodurch sich eine Sanierung und Renovierung deutlich verzögern kann. Ich unterstelle jetzt einfach einmal, dass auch Du so "nebenbei" arbeiten und Geld verdienen musst. Urlaub und Wochenende reichen aber nicht, um eine umfangreiche Sanierung zügig umzusetzen, denn als Laie braucht man normalerweise deutlich länger als eine Firma die solche Arbeiten täglich macht.

d.h. Du solltest Dir sehr gut überlegen, was Du an Eigenleistung einbringen möchtest, und was Du überhaupt an Eigenleistung einbringen kannst. Bedenke bitte, Du solltest nur das selbst anpacken was Du auch anpacken kannst, sprich Arbeiten in denen Du über die notwendige Erfahrung, Maschinen usw. verfügst. Alles andere spart in den seltensten Fällen Geld und kann eher die Kosten erhöhen, vom Zeitaufwand ganz zu schweigen.

Zitat von GESBB

Viel Einsparungspotenzial liegt oftmals bei defizitären, alten Heizungsanlagen.

Das ist zwar prinzipiell richtig, doch wäre ich an Stelle des TE, dann wäre ein Heizkessel der gerade mal 9 Jahre alt ist und funktioniert, momentan mein geringstes Problem. Darüber würde ich mir Gedanken machen wenn eine komplette energetische Sanierung auf dem Programm steht. BIs dahin sollte man schauen, dass man mit der vorhandenen Anlagentechnik klar kommt, und gegebenenfalls ein bisschen (kostengünstig) optimieren.

Die Beschreibung des Kellers bereitet mir eher Sorgen, und da kann man worst case sehr viel Geld verbrennen. Auch die Trinkwasserinstallation könnte, sofern noch nicht modernisiert, einiges an Geld verschlingen. Ich könnte mir gut vorstellen, dass die Begutachtung einiges zu Tage fördert, was das budget deutlich schrumpfen lässt. Dann muss man mit dem haushalten was vom budget noch übrig ist.

wenn das geerbte haus nicht gerade ein emotionales oder strategisches
must-have ist: schon mal an verkaufen gedacht?

Zitat von Querdenker

Oh je das wusste ich bisher noch nicht.

Wegen der EnEV würde ich mir jetzt keine Sorgen machen, die "Pflicht" ist relativ einfach zu erfüllen, man darf sie halt nicht ignorieren. Ob dann eine weitergehende energetische Sanierung sinnvoll ist, das hängt auch von Deinen "Plänen" und budget ab. Deswegen zuerst mal nach dem schauen, was unbedingt gemacht werden muss, dann weiß man, was noch an Geld übrig bleibt.

Es hilft nicht jetzt Luftschlösser zu planen, und am Ende fällt alles wie ein Kartenhaus zusammen.

Das Dämmen der oberen Geschossdecke kann relativ einfach in Eigenleistung erfolgen, der Materialaufwand (und somit Materialkosten) ist auch gering. Eine Zwischensparrendämmung, falls Du das DG ausbauen möchtest, wird dann schon etwas schwieriger, zumal Du oben geschrieben hat, dass man die Dachziegel sieht. Es ist wohl keine Unterspannbahn vorhanden.
Das Dach hat bisher funktioniert, weil evtl. eintretendes Wasser einfach wieder raus gelüftet wurde. Packst Du jetzt einfach eine Dämmung zwischen die Sparren, und eine Dampfsperre darunter, dann wird das Dach nicht mehr hinterlüftet, eintretendes Wasser landet in der Dämmung, und irgendwann kannst Du dann die Sparren entsorgen. Hier kann also blinder Aktionsismus schnell zu einem Schaden führen.

Materialkosten für die Dämmung kannst Du grob mit ca. 10,- €/m² kalkulieren. Ob das dann später 1,- € mehr oder weniger sind, das spielt keine so große Rolle.

Dann sind noch Leitungen zu dämmen die Warmwasser führen, und den Heizkörpern solltest Du Thermostatventile spendieren. Ersteres kannst Du auch in Eigenleistung erledigen, die Sache mit den Ventilen würde ich einem Heizungsbauer überlassen, bevor Du das Haus unter Wasser......

Für die Dämmung der Rohre würde ich mal ganz grob mit 4,- bis 5,- € pro lfm rechnen, je nachdem was für ein Material Du verwenden möchtest, und wie dick die Leitungen sind (notwendige Dämmstärke).
Was ein Heizungsbauer für den Austausch der Ventile verrechnet, das kann ich Dir nicht sagen, da solltest Du ein Angebot einholen. Materialkosten liegen grob um die 50,- € pro Heizkörper, dazu dann Anfahrt, Arbeitslohn usw., da kommt schon etwas zusammen. Manchmal geht der Austausch relativ leicht vonstatten, manchmal könnte man verzweifeln. Aus der Ferne ist es unmöglich abzuschätzen, was der Spaß später kosten wird. Es wäre auch nicht sinnvoll wenn ich Dir dazu jetzt irgendwelche Erfahrungswerte posten würde.


---------- 16. Dezember 2017, 14:36 ----------

Zitat von mls

wenn das geerbte haus nicht gerade ein emotionales oder strategisches
must-have ist: schon mal an verkaufen gedacht?

Richtig. Wer weiß ob das Objekt zur Zukunfts-/Lebensplanung passt. Studium gerade beendet, da können sich allein schon berufsbedingt Veränderungen ergeben, die einen Umzug in eine andere Stadt oder Region erforerlich machen, und dann stellt sich die Frage, ob sich das Objekt durch Vermietung rentabel darstellen lässt.

Eine Immobilie ist, wie der Name schon sagt, "nicht mobil", und kann auch zu einer Belastung werden.

Andererseits ist eine Immobilie beim aktuellen Zinsumfeld nicht die schlechteste Anlage, je nach Lage und Region.

und wie möchtest Du das DG zukünftig nutzen?
Ich sehe auf dem Bild ein paar Flecken, könnte Feuchtigkeit von oben sein.

Wie vermutet, kannst Du den Zwischenraum zwischen den Sparren nicht einfach dämmen.

Ich bin jetzt nicht der Fachmann für Dächer, wenn ich mir die Bilder so anschaue, dann sieht das Dach in meinen Augen noch ganz ordentlich aus, aber das können Andere besser beurteilen.

Damit beginnt aber das Problem, denn sollte ich richtig liegen, dann hält das Dach noch einmal 80 Jahr, so lange man es nicht anfasst und nur ab und zu mal schaut, ob noch alles in Ordnung ist. Möchtest Du das DG ausbauen, dann wirst Du aber zwangsläufig das Dach anfassen müssen, so, und dann könnte es kompliziert und teuer werden. Das wird dann wohl darauf hinauslaufen, dass man von außen ran muss, zumindest abdecken, Latten runter, USB drauf, Latten und Eindeckung drauf. Kosten kann ich nur erahnen, und man wird Dir in diesem Zusammenhang sicherlichh auch gleich noch eine Aufsparrendämmung verkaufen wollen. Diese Vorgehensweise hat sicherlich Vorteile, aber Dein Budget.......

Zu dem ursprünglich eingeplanten und realisierten Wohnraum im DG, das muss man sich wohl anschauen. Da lehne ich mich jetzt nicht aus dem Fenster.

Deine Überlegung, den Dachraum als unbeheizten Stauraum zu verwenden, würde ich weiter verfolgen. Hier kann man die Geschossdecke dämmen, Laufwege und Stellflächen schaffen, das sollte kein Problem sein. Interessant wird dann "nur" der Zugang in diesen Dachraum, der möglichst dicht sein sollte, damit keine Warmluft da rein strömt.

Bilder vom "feuchten Keller bzw. Schimmel" wären vielleich auch hilfreich. Evtl. sieht man etwas das kritisch sein könnte.

Lüften wäre vielleicht hilfreich, früher waren die Keller ziemlich zugig, da war nichts dicht. Wurde das nachträglich geändert, dann könnte es sein, dass dieser Luftaustausch fehlt.
Man könnte auch einmal ein Hygrometer im Keller platzieren und die rel. Luftfeuchtigkeit und Raumtemperatur beobachten. Gibt´s auch als Logger für ein paar Euro, muss ja kein hochpräzises Messgerät sein. Evtl. ist der Schimmel nur auf falsches Nutzerverhalten zurückzuführen.
Das würde das Budget kräftig entlasten.

Vermutlich ist der Wohnraum im DG wie eine Art "Kasten" im Dachgeschoss drin und an einer Seite am Dach? Den KAsten kann man gut einpacken. Ich würde da auch erst mal nicht ranrühren, das ginge so richtig ins Geld.

Kastenfenster - belassen (charmant), wobei ich zuerst Austuasch überlegt hätte, aber Alfons hat richtig viel Erfahrung mit solchen Gebäuden im Gegensatz zu mir. ICh mach hauptsächlich Aufnahmen/Energieausweise.

Den Rest haben meine Vorschreiber schon genannt, dem ich nichts hinzuzufügen, ausser, dass meine Erfahrung bei Sanierungen folgende war:

Wenn man was aufmacht, sieht man erst,w as los ist. Vorher kann man nur Vermutungen anstellen, oftmal ist es ganz anders als gedacht.

Genug Geld als Puffer bereit halten. Wenn Bäder und Küche modernisiert sind, dürfte das meiste schon weg sein (aber dadurch auch leichter / teurer vermietbar)

Achja, was für eine Heizung ist denn drin?
Nachtrag zu den Ventilen: Ein hydraulischer Abgleich könnte sich lohnen und ist nicht so teuer (700 Euro ca.)

Wenn ich die Infos so überfliege, würde ich als erstes an die Kellerwände denken. Energiesparmaßnahmen würde ich bei dem vorhandenen Budget auf später verschieben. Das kostet die Jahre über etwas mehr, aber die Kellerwände werden nicht besser und da steht das Haus 'drauf. Ggf. benötigt man im Keller Lagerfläche und dann sollte der Schimmel weg sein.
Außenarbeiten sind auch sinnvoll, bevor man einzieht und bevor der Vorgarten hübsch hergerichtet wird.

Energiesparmaßnahmen, insbesondere Fensteraustausch, sollte immer im Ganzen und im Zusammenhang betrachtet werden, um sich keine Schimmelprobleme in die Wohnräume zu holen. wie oben geschrieben: Energieberater, Sanierungskonzept, ggf. Fördergelder.

Im ersten Bauabschnitt würde ich mich auch um den Kamin kümmern. Im Foto sind leichte Verfärbungen zu erahnen. Hier würde ich prüfen ob die alt sind (seit Heizungseinbau und mit dem ggf. neuen Edelstahlrohr im Kamin??? keine änderungen mehr) oder ob die frisch sind, weil z.B. kein passender Kamineinsatz (Kunststoff, Edelstahl, Keramik, Schamotte) mit der neuen Heizung eingebaut wurde oder weil Regenwasser von oben 'reinläuft, oder wausauchimmer.

Leerrohre und Kabelkanäle fände ich eine gute Idee. Die kann man auch später noch mit Netzwerkleitungen und Coax füllen - dann ohne zu Bohren und Staub zu machen. Wenn noch Geld übrig ist, würde ich einen Antennenmast mit passenden Dachdurchführungen, Dämmung und Erdung einbauen. Nutzung und Kabel können später folgen und es kann genutzt werden bevor das Dach komplett gemacht wird und bei der Dachsanierung arbeitet man einfach drumherum. Gibts Kabelfernsehen oder FTTH kann diese Pos. entfallen oder wird für einen Outdoor-W-LAN-Access-Point genutzt oder für eine Outdoor-Antenne für den Hybrid-Router.

Der 2. Heizkreis wäre nicht das Problem, den kann man vom 1. Heizkreis ableiten.
Das komplette Haus auf [definition=30,0]FBH[/definition] umzustellen wird da schon komplizierter. Aufbauhöhe usw.

Die Fenster würde man wohl bei einer kompletten energetischen Sanierung anpacken, zum jetzigen Zeitpunkt wäre das verfrüht, da gibt es vorher noch wichtigere Baustellen.

Zitat von R.B.

Der 2. Heizkreis wäre nicht das Problem, den kann man vom 1. Heizkreis ableiten.
Das komplette Haus auf [definition=30,0]FBH[/definition] umzustellen wird da schon komplizierter. Aufbauhöhe usw.

Vielleicht noch als Ergänzung. Es gibt Möglichkeiten eine [definition=30,0]FBH[/definition] mit geringer Aufbauhöhe zu realisieren, aber neben Preis und Aufwand muss man sich darüber im Klaren sein, dass sich der Bodenaufbau erhöhen wird, was dann zu Problemen an Türen, Treppen etc. führen kann.

Es gibt beispielsweise Dünnschichtsysteme mit einer Aufbauhöhe von etwa 25mm (Verbund) oder 35mm (schwimmend), jeweils zzgl. Oberbelag. Dann hat man aber noch keine Wärmedämmung unter der [definition=30,0]FBH[/definition], und aufgrund der dünnen Rohre muss man beim Thema Hydraulik besonders aufpassen. Es geht auch noch etwas dünner, aber irgendwann kommt man an einen Punkt, da muss man sich fragen, ob diejenigen die sich das ausgedacht haben, jemals selbst eine [definition=30,0]FBH[/definition] verlegt haben. Wenn man dann Kapillarröhrchen mit der Pinzette verlegen soll, hört in meinen Augen der Spaß auf.

Als Erinnerung, eine vergleichbare konventionelle [definition=30,0]FBH[/definition] kommt ohne Dämmung auf min. 60-70mm Aufbauhöhe zzgl. Oberbelag.

Wer sucht der findet auch Firmen die eine Nut in den Estrich fräsen, in die dann das [definition=30,0]FBH[/definition] Rohr eingelegt wird. Auch hier hat man keine Dämmung sofern diese nicht schon unter dem Estrich vorhanden ist.

Alternativ bietet sich noch die Variante "[definition=30,0]FBH[/definition] Minimalausführung" an:
Elektrische Heizmatte unter die Fliesen im Bad, ca. 0,25 bis 1m² am Standort vor dem Waschbecken und vor der Dusche/Wanne. Das ganze mit einer Zeitschaltuhr versehen, so dass morgens und abends der Fußboden an diesen Stellen warm ist, aber nicht das ganze Bad damit geheizt werden muss.
Das spart einen zweiten Heizkreislauf für Heizwasser, die Installation des Rohrsystems und Fußbodenaufbauhöhe sowie Umbaukosten für Türhöhenanpassungen.
Der Strom zum Heizen ist etwas teurer als mit anderen Heizmitteln, aber die Investkosten sind weesentlch geringer.