Finanzierung und Notartermin

  • Hallo Allerseits,


    wir sind kurz davor unser Eigenheim zu kaufen. Finanzierung steht, Kaufpreis steht, Notartermin ist geplant.
    Nun haben wir die Finanzierung unterschrieben und unsere Widerrufsfrist läuft.
    Zur Problematik:
    Der angedachte Notartermin wurde seitens der Verkäufer abgesagt (Grund: Kein frei von der Arbeit). Jetzt gestaltet sich die Suche nach einem Ersatztermin schwierig und wir kamen noch nicht überein.
    Wenn wir es nicht schaffen einen Notartermin innerhalb der Widerrufsfrist der Finanzierung zu vereinbaren, dann sind wir ja an die Finanzierung gebunden und wenn es sich die Verkäufer nun anders überlegen mit dem Verkauf, dann haften wir für die Vorfälligkeitsentschädigung.
    Frage:
    Gibt es eine Möglichkeit einen Vertrag auf zu setzen, dass bei einem gescheiterten Verkauf seitens der Verkäufer, diese für die Vorfälligkeitsentschädigung haftbar gemacht werden können?


    Soweit ich gehört habe ist jeder Vertrag zum eigentlichen Verkauf ohne Notar ja nichtig.
    Wahrscheinlich wird alles gut gehen, aber so eine Vorfälligkeit sind ja nicht ein paar hundert Euro, sondern richtig Geld und schief gehen kann ja leider immer was.


    Danke für euer Wissen und eure Erfahrung :)

  • Gibt es eine Möglichkeit einen Vertrag auf zu setzen, dass bei einem gescheiterten Verkauf seitens der Verkäufer, diese für die Vorfälligkeitsentschädigung haftbar gemacht werden können?

    Klar kannst du das.
    meiner juristischen Laienmeinung gilt aber auch ohne diesen Vertrag culpa in contrahendo, also eine vorvertragliche Pflichtverletzung, die zu Schadenersatz verpflichtet.


    Ist der Vertragsentwurf beiden Seiten bekannt und besteht Einigkeit über denselben?

  • Wenn es nur ein Terminproblem des Verkäufers ist, kann der sich auch beim Notartermin vertreten lassen. Die Vertretung muss allerdings ebenfalls durch einen Notar beglaubigt werden, aber dafür reichen ja 5 Minuten.

  • Klar kannst du das.meiner juristischen Laienmeinung gilt aber auch ohne diesen Vertrag culpa in contrahendo, also eine vorvertragliche Pflichtverletzung, die zu Schadenersatz verpflichtet.

    Scheint mir auch so und zwar nach § 311 [definition=19,0]BGB[/definition]

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Würde ich nicht so sehen. Es ist doch eurerseits überhaupt nicht notwendig vor Vertragsschluss bereits die Finanzierung abzuschließen. Wieso sollten den Verkäufer also besondere Schutzpflichten treffen?


    Siehe z.B.: Urteil OLG Saarbrücken

    Grundsätzlich kann es durchaus notwendig sein, weil der Verkäufer beispielsweise den Verkauf an die Vorlage einer Finanzierungszusage knüpft. Aber das scheint hier ja nicht der Fall zu sein, sondern alles genau wie im Präzedenzfall.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Eine Finanzierungszusage ist aber doch etwas ganz anderes, als ein unterschriebener Kreditvertrag. Zumal die Zusage in aller Regel auch nicht mit Kosten verbunden ist, ergo auch kein Schaden entstehen kann.
    Ich würde sogar behaupten, die formelle Zusage gibt es nur aus diesem Grund.

  • Ich habe den Originalpost des TS noch einmal durchgelesen. Hier wurde ja offensichtlich der Darlehensvertrag bereits vor dem Notartermin über den Kauf unterschrieben. Kann man natürlich machen, aber weshalb? Ich ziehe meine Aussage zurück, § 311 [definition=19,0]BGB[/definition] hat hier aus Sicht eines juristischen Laien keine Wirkung für den TS.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Ich würde da bei meiner Bank anrufen und fragen....

    Das wäre auch meine Strategie.


    Es gibt Möglichkeiten, wie man so einen Fall lösen kann, doch es stellt sich die Frage, ob der Aufwand in einem sinnvollen Verhältnis zum Nutzen steht. Hier scheint es ja so zu sein, dass es ausschließlich am Notartermin hängt, und der Kauf bzw. Verkauf grundsätzlich nicht in Frage gestellt wird. Ansonsten hätte man den Kauf splitten können, quasi in eine Art Vorvertrag (Absichtserklärung), in dem dann auch Entschädigungszahlungen bei Nichtzustandekommen des Kaufs vereinbart werden, und in den eigentlichen Kauf. So eine Strategie kann man fahren, wenn sich Verkäufer und Käufer an sich einig sind, der eigentliche Kauf aber erst in x Monaten stattfinden soll, weil Verkäufer und/oder Käufer noch Bedingungen stellen, die in der kurzen Zeit nicht zu erfüllen sind. (Beispiel: Verkäufer muss noch Genehmigungen besorgen, Verkäufer muss auf die Zusage von Fördermitteln warten usw.).


    Es wäre sicherlich geschickter gewesen, den Kreditvertrag jetzt noch nicht zu unterschreiben, zumal dafür keine Notwendigkeit bestand. Jetzt ist es halt passiert, und man sollte versuchen, mit möglichst wenig Aufwand das Beste daraus zu machen. Die Bank hat sicherlich kein Problem damit, wenn der (Kauf)Vertrag 1 oder 2 Wochen früher oder später unterschrieben wird.


    Besteht die Befürchtung, dass der deal platzen könnte, dann hätte man den Kreditvertrag jetzt noch nicht unterschreiben dürfen.

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  • Wo ist denn das Problem? Ihr müsst doch nicht gleichzeitig vor Ort beim Notar sein. Wie soll das gehen, wenn der Verkäufer in Hamburg und der Käufer in München wohnt?


    Lösung: ruft Euren Notar an, sagt Ihm, dass Ihr den Termin irgendwie aufteilen müsst (erst unterschreibt der eine, dann der Andere).

    The avoidance of taxes is the only intellectual pursuit that still carries any reward.
    - John Maynard Keynes -

  • Ich bin bin ganz bei Rekham, eine Prüfung der eigenen Möglichkeiten in Form einer grundsätzlichen Finanzierungszusage gehört zur sorgfältigen Vorbereitung eines Immobilienerwerbs dazu. Ein unterzeichneter Darlehensvertrag vor notarieller Beurkundung schießt aber über das Ziel hinaus.
    Ein Restrisiko besteht, ich selbst war schon in der Situation, dass der Kaufvertrag beidseitig geprüft war und "nur noch" der Termin beim Notar gefunden und absolviert werden musste. Kurz vor Unterzeichnung "verschob" der Verkäufer den Termin und sagte am Ende ganz ab.
    Rechtsanwaltliche Prüfung ergab, dass die von mir zu entrichtenden Notarkosten kaum einklagbar sind. Also blieb ich auf den Kosten sitzen.


    ich finde das Thema sehr interessant, da sowas - damals nach Aussage des Notars - gar nicht so selten vorkommt. Also vielleicht schreiben Ralf oder Eric noch etwas dazu.

  • Ansonsten hätte man den Kauf splitten können, quasi in eine Art Vorvertrag (Absichtserklärung), in dem dann auch Entschädigungszahlungen bei Nichtzustandekommen des Kaufs vereinbart werden


    Ich bin auch bloß juristischer Laie, aber ich meine gerade so ein "Vorvertrag" ist regelmäßig nicht rechtens, weil das den Grundsatz der Vertragsfreiheit (bezogen auf den eigentlichen Verkauf) verletzt. Würde sich (hier) der Verkäufer für den Fall eines Rückziehers mit einer "Strafzahlung" konfrontiert sehen, würde ihn dies in seiner Vertragsfreiheit einschränken. Das ganze Brimborium mit dem Notar dient ja am Ende bloß dazu, den Parteien ausreichend Zeit und Informationen an die Hand zu geben, um eben keine unbedachte oder übereilte Entscheidung treffen zu müssen.


    Im Übrigen sind ja auch im Rahmen des Notarvertrags jederzeit Absprachen wie eben z.B. eine spätere Zahlung/Übergabe, Einholung von Genehmigungen etc. vereinbar, womit es wiederum keinen (zwingenden) Grund gibt einen Vorvertrag zu schließen.

  • Ich bin auch bloß juristischer Laie, aber ich meine gerade so ein "Vorvertrag" ist regelmäßig nicht rechtens, weil das den Grundsatz der Vertragsfreiheit (bezogen auf den eigentlichen Verkauf) verletzt.


    Habe ich aber vor vielen Jahren genau so praktiziert, und der Notar hatte gar kein Problem damit. Ich kann gerne mal in den Unterlagen nachschauen, wie der Notar das damals formuliert hat. Im Prinzip war das eine Art unwiderrufliches Angebot des Käufers, für dessen Annahme dem Verkäufer ein bestimmter Zeitraum zugestanden wurde, dazwischen lagen irgendwas um die 3 Monate, wenn ich mich richtig erinnere. Das Ganze wurde dann noch mit einer Anzahlung i.H.v. 6% des Kaufpreises kombiniert, die bei Scheitern des deals verloren gewesen wäre.


    Ich kann mich deswegen daran erinnern, weil es danach noch Stress mit einer Förderbank gab, weil dieser "Vorvertrag" abgeschlossen wurde, noch bevor die schriftliche Zusage dieser Förderbank vorlag (es gab zu diesem Zeitpunkt nur eine mündliche Bestätigung). Das gab dann einen ellenlangen Schriftwechsel, und am Ende hat man sich noch an einzelnen Formulierungen hochgezogen, bis dann aber doch das OK kam.


    Diese Vorgehensweise war zwar etwas ungewöhnlich, auch der Notar hat zuerst ein Weilchen gegrübelt, aber ich unterstelle jetzt mal, dass der Ablauf rechtens war. Ich selbst war nur zu 1 Termin vor Ort, der Rest wurde über eine Vollmacht erledigt. Erschwert wurde die Sache nur noch dadurch, dass damals der Vertrag in Hessen abgeschlossen wurde, während hier in BaWü noch die lokalen Notare diese bestätigen mussten. Zwischenzeitlich ein alltäglicher Vorgang, damals fühlte sich der hier für diese Region zuständige Notar in seiner Ehre verletzt, und wollte uns noch Steine in den Weg legen.


    Im Fall des TE wäre der Aufwand viel zu hoch, deswegen hatte ich ja geschrieben:

    Es gibt Möglichkeiten, wie man so einen Fall lösen kann, doch es stellt sich die Frage, ob der Aufwand in einem sinnvollen Verhältnis zum Nutzen steht. Hier scheint es ja so zu sein, dass es ausschließlich am Notartermin hängt, und der Kauf bzw. Verkauf grundsätzlich nicht in Frage gestellt wird.

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  • Du hast da ja im Prinzip auch bloß einen notariellen Kaufvertrag mit einer Art kostenpflichtigem Rücktrittsrecht geschlossen. Da sehe ich auch keine Probleme mit, zumal in jedem Fall schon ein Notar und dessen Spielregeln (Prüfung, zeitlicher Abstand, Aufklärung etc.) involviert waren. Kann natürlich sein, dass es sich in deinem Fall tatsächlich um 2 Vorgänge gehandelt hat (da kenne ich mich auch nicht gut genug mit aus), aber da stellt sich für mich aus Sicht des normalen EFH-Käufers die Frage nach dem Zweck dieser Aufteilung - das ließe sich schließlich auch mit einer Urkunde regeln.
    Der "typische" Vorvertrag ist allerdings eher ein selbst aufgesetztes Schriftstück in dem sich beide Parteien zusichern den späteren Kaufvertrag beim Notar auch gemäß der vorvertraglichen formulierten Modalitäten umzusetzen.


    Die von mir gewählte Bezeichnung "nicht rechtens" war vielleicht auch unpassend; du kannst natürlich erstmal alles mögliche verschriftlichen und das am Ende auch genau so umsetzen. Es gilt dann eben "Wo kein Kläger, da kein Richter". Möchtest du allerdings, im Fall der Fälle, auf dieser Basis spätere Schadenersatzforderungen durchsetzen, wirst du mit solchen (nicht notariell beurkundeten) Konstrukten auf die Nase fallen.

  • Es war ja nicht davon die Rede, dass der TE mit dem Verkäufer nun auf einem Bierdeckel einen "Vertrag" abschließen soll, dafür steht zuviel auf dem Spiel.
    Da es zudem nur um ein Terminproblem geht, gibt es einfachere Möglichkeiten, einige wurden oben ja schon genannt.


    So könnte man sich zuerst einmal mit der eigenen Bank kurzschließen, und dann entscheiden, ob man den Notartermin ohne den Verkäufer wahrnimmt. Man könnte sich auch den Notarvertrag vorab als Entwurf zuschicken lassen, falls man meint, vielleicht wirklich noch etwas ändern zu müssen.


    Ich frage mich, ob das Bauchgefühl, dass evtl. wirklich noch etwas schief gehen könnte, auch begründet ist. Vielleicht gibt es ja eine berechtigte Befürchtung, dass die Verhandlungen doch noch nicht "abgeschlossen" sind. Da wäre aber der Notartermin ein denkbar schlechter Zeitpunkt um nachzuverhandeln.

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  • um es kurz zu machen.
    Ich würde ohne notarielle Beglaubigung des Kaufs ganz einfach keinen Darlehensvertrag unterzeichnen...grundsätzliche Finanzierungszusage der Bank muss für den Verkäufer reichen.


    Sprich: entweder mit der Bank rechtssicher eine Verlängerung der Widerspruchsfrist abstimmen, oder widerrufen.


    Ob böse Absicht oder nicht. Es können tausend Dinge passieren, die bis zum letzten Moment den Kauf verhindern, bis hin zum z.B. Tod des aktuellen Eigentümers.

  • Eigentlich braucht es ja noch nichtmal eine Finanzierungszusage, woher das Geld kommt kann dem Verkäufer doch egal sein. Vielleicht zahle ich das ja aus der Kleingeldkasse...
    Nach dem Notarvertrag hat man ja gleichzeitig einen vollstreckbaren Titel wenn mich nicht alles täuscht.

  • Richtig, das kann dem Verkäufer egal sein. Aber insbesondere Bauträger möchten an der Stelle heute sicher sein. Anscheinend platzen bei denen noch sehr viele Verträge.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Eigentlich braucht es ja noch nichtmal eine Finanzierungszusage, woher das Geld kommt kann dem Verkäufer doch egal sein.

    ich als Verkäufer möchte schon wissen, ob mein Geschäftspartner für solche Geschäfte liquide ist.
    Dass ich nachher ggf "einen vollstreckbaren Titel" in der Hand habe hilft mir aber auch wenig, wenn der Käufer einfach kein Geld hat, dafür sind aber die ganzen Kosten für Notar etc. angefallen, vom unnötigen Aufwand ganz abgesehen.
    Ein nicht ganz passender Vergleich, aber ähnlich wie bei einem Mietvertrag: da will ich als Vermieter auch einen Verdienstnachweis und Schufa Auskunft. Könnte mir auch egal sein, kann den Mieter ja rauswerfen wenn er nicht zahlt. Ist aber nicht so einfach und kostet Zeit & Geld ...


    Für Bauträger oder Gu/Ü gilt das noch viel mehr, falls sie in Vorleistung gehen. Da würde ich als BT schon auch gern vorher wissen, dass das Geld auf der anderen Seite auch wirklich verfügbar ist.

  • ich als Verkäufer möchte schon wissen, ob mein Geschäftspartner für solche Geschäfte liquide ist.
    Dass ich nachher ggf "einen vollstreckbaren Titel" in der Hand habe hilft mir aber auch wenig, wenn der Käufer einfach kein Geld hat, dafür sind aber die ganzen Kosten für Notar etc. angefallen, vom unnötigen Aufwand ganz abgesehen.

    Die Umschreibung erfolgt doch erst wenn der Kaufpreis geflossen ist. Das Risiko für den Verkäufer ist somit gering. Natürlich hat er Zeit und Aufwand in den Sand gesetzt, aber der finanzielle Schaden ist überschaubar.
    Nicht umsonst folgt so ein Grundstücks- oder Immobilienkauf festen Regeln.

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  • Ok danke für eure Einschätzung. Ich kaufe ja auch nicht jeden Tag ein Haus, der Makler will die Finanzierungszusage, dann will die Bank alles schnell unterzeichnet haben mit blauen und gelben Briefumschlägen wo eilig draufsteht und dann ist man plötzlich in der Widerrufsfrist und muss den Notartermin haben.... nicht wirklich einfach das alles zu durchblicken.


    Die Terminaufteilung war eine gute Idee und ich konnte das nun regeln.
    Besten Dank, Thema erledigt.

  • Ich kaufe ja auch nicht jeden Tag ein Haus,

    Das geht wohl fast jedem so, und bei der Menge Geld ist es auch richtig, wenn man Vorsicht walten lässt. Es hat schon seinen Grund, warum beim Immobilienkauf ein Notar eingebunden sein muss, denn so haben beide Seiten eine gewisse Sicherheit, dass alles gut über die Bühne geht.


    Dann noch viel Erfolg.

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  • aber der finanzielle Schaden ist überschaubar.

    und wer zahlt den Notar? Und wer haftet gesamtschuldnerisch für die Notarkosten wenn der Käufer seinen Teil nicht zahlt?
    Wenn wir jetzt von 1,5% Notarkosten ausgehen, sind das bei einem Immobiliengeschäft von 500.000€ immerhin 7500€ die da im Raum stehen.
    Überschaubar Ja, trotzdem mMn genug, um sich im Vorfeld Gedanken zu machen bzw. sich stärker abzusichern.

  • und wer zahlt den Notar?

    Derjenige der ihn beauftragt hat.



    Und wer haftet gesamtschuldnerisch für die Notarkosten wenn der Käufer seinen Teil nicht zahlt?

    Wo steht was von gesamtschuldnerischer Haftung?

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  • Wo steht was von gesamtschuldnerischer Haftung?

    soweit ich weiß im Gerichts- und Notarkostengesetz...den § müsste ich jetzt suchen
    Bei Grundstücks- und Immobiliengeschäften haften meines Wissens immer beide Parteien für die Notarkosten weil beide an der Beurkundung teilnehmen.


    Heißt: selbst wenn der Käufer als Auftraggeber fungiert und der Verkäufer nur die üblichen Löschungskosten trägt, haftet auch der Verkäufer für die Notarkosten, wenn der Käufer diese nicht zahlt.


    Gesamtschuldnerische Haftung eben...

  • Wäre mir völlig neu. Das wäre richtig, wenn beide den Notar beauftragt hätten, wenn man sich jedoch darauf geeinigt hat, dass der Käufer den Notar beauftragt und bezahlt, dann greift die gesamtschuldnerische Haftung nicht, da bin ich mir ziemlich sicher. Gibt es also keinerlei Vereinbarungen dazu, dann bin ich völlig bei Dir. In diesem Fall gilt, dass beide die Kosten verursacht haben, und gesamtschuldnerisch für die Kosten haften.

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  • Wenn wir jetzt von 1,5% Notarkosten ausgehen, sind das bei einem Immobiliengeschäft von 500.000€ immerhin 7500€ die da im Raum stehen.

    So viel wird das nicht sein. Es geht ja am Ende lediglich um die Terminsgebühr des Notars und selbst die wird, meines Wissen, noch reduziert berechnet, wenn abgesagt wurde. Ein Großteil der Kosten, die in den oft genannten 1,5% enthalten sind, entfällt aber auf das Ganze drumherum (Auflassungsvormerkung, Eintragung/Löschung Grundschuld, Gebühren Grundbuchamt etc.).


    Die Haftung liegt in einem solchen Fall (geplatzter Verkauf), m.E. beim Auftraggeber (Käufer). Gesamtschuldnerisch erst nach vollzogenem Geschäft.