Tiefgarage unter unserem Grundstück

  • Hallo, ich habe eine Frage an die Profis,


    und zwar haben wir den Zuschlag auf ein [definition=52,1]Grundstück[/definition] erhalten. Die Vorgabe jedes Bauherren ist, dass 2 Stellplätze geschaffen werden. Manache haben laut Bauzeichnerischem Plan die Möglichkeit, Garagen oder Stellplätze oberhalb der Erde zu errichten, manche nicht. Deshalb wird eine Tiefgarage gebaut.
    Unser [definition=52,1]Grundstück[/definition] hat ausgewiesen, dass wir 2 Stellplätze oberhalb bauen dürfen. Auf dem Bebauungsplan geht die Tiefgarage UNTER unser [definition=52,1]Grundstück[/definition], obwohl wir ja selbst gar keine Tiefgaragenplätze haben werden und 2 Stellplätze errichten.
    Ist das rechtlich überhaupt möglich? Kann einfach unter unserem [definition=52,1]Grundstück[/definition] eine Tiefgarage gebaut werden, die wir nicht nutzen werden? Kann ich mich dagegen wehren, auch wenn das im Bauplan so eingezeichnet ist? (Das würde sich ja negativ auf unsere Kellerpläne auswirken)
    Das [definition=52,1]Grundstück[/definition] befindet sich in Ba-Wü.



    Ich würde mich über eine Antwort sehr freuen, damit ich das mit dem Bauamt klären kann.



    Mit freundlichen Grüßen
    Stefan

  • Heisst "Zuschlag", dass Ihr bereits den Kaufvertrag unterschrieben habt, oder liegt das noch vor Euch?
    Es hört sich so an, als ob Ihr von der Gemeinde kauft, richtig?


    Wenn Ihr also den Kaufvertrag noch nicht gesehen habt, und sich die Gemeinde das mit der Tiefgarage so überlegt hat, wird sie das vermutlich als Bedingung in den Kaufvertrag schreiben.

  • Ja, so könnte das sein. Ihr müsst also den Verkäufer (Gemeinde?) fragen. Der Bebauungsplan bzw. Bauplan alleine gibt niemandem das Recht, euer [definition=52,1]Grundstück[/definition] zu unterbauen. Dafür ist eine notarielle Vereinbarung erforderlich.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Wer ist der Verkäufer? Gemeinde? Freier Verkauf?
    Was bedeutet "im Plan eingezeichnet "? Bebauungsplan?


    Es liest sich so, als wäre die eingeschränkte Nutzbarkeit des Grundstücks vor dem Kauf bekannt. In diesem Fall akzeptiert man beim Kauf diese Einschränkung, die sicherlich Vertragsbestandteil ist und im [definition=52,0]Grundbuch[/definition] abgesichert wird.


    Würde der Verkäufer versuchen das nachträglich zu ändern, dann hätte er schlechte Karten, der Käufer müsste dem nicht zustimmen.


    Ich vermute mal, es gibt noch keinen Vertrag, eine "Zusage" ist ja noch kein Verkauf. Das bedeutet, man könnte zumindest theoretisch noch frei verhandeln, wobei "frei" hier relativ ist, denn bei der aktuellen Marktlage sind die Verkäufer meist in einer besseren Verhandlungsposition. Ich bezweifle, dass der Verkäufer hier wegen eines Kaufinteressenten alle Pläne über den Haufen wirft, grundlos hat er ja die Tiefgaragen sicherlich nicht geplant. Das Ziel war/ ist wohl, möglichst viele Gebäude auf möglichst engem Raum. Das wird in Ballungsgebieten bis zur Schmerzgrenze, und darüber hinaus, praktiziert.


    Es kommt jetzt also auf den zeitlichen Ablauf an, und der sieht nach Deiner Beschreibung so aus, dass die Einschränkung vor Kauf bekannt ist. Es liegt nun an Dir, ob Du zu diesen Bedingungen kaufen möchtest.
    Ob das Bauamt hier helfen kann? Ich wüsste nicht wie. (siehe auch Eingangsfragen).

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    .

  • Das würde sich ja negativ auf unsere Kellerpläne auswirken

    Liegt die Tiefgarage des Nachbarn unter Eurem Gebäude?
    Wer baut die Tiefgarage "unter" Euren [definition=52,1]Grundstück[/definition] ?
    Wem gehört die Tiefgarage unter Eurem [definition=52,1]Grundstück[/definition] und wer ist für die bauliche Instandhaltung verantwortlich?
    Muss im Fall eine möglichen Undichtigkeit an der Tiefgaragenkonstruktion zur Mängelbeseitigung ggf. Euer [definition=52,1]Grundstück[/definition] aufgebuddelt werden?


    Ich frage mich gerade, wie das praktisch funktionieren soll?
    Wer baut zuerst?
    Was wäre, wenn Ihr zu erst baut?


    Ist das "Projekt" ein reiner Grundstückskauf oder ein Verkauf von [definition=52,1]Grundstück[/definition] UND Bauleistung, also ein Bauträger-Vertrag?

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)

  • Hallo,


    vielen Dank für die schnellen Antworten.
    Der Verkauf erfolgt direkt über die Gemeinde. Organisiert wird das Ganze von einer Firma, die auch das Bewerbungsverfahren geregelt hat etc.
    Unterschrieben haben wir noch nichts, wir haben den Zuschlag erhalten. Die Sache ist, dass die Situation hier gerade so abartig ist, dass wir eh schon Glück hatten, ein [definition=52,1]Grundstück[/definition] zu bekommen (>400 Bewerber auf insgesamt 24 Grundstücke). Dennoch finde ich das komisch, dass unter uns eine Tiefgarage geplant ist, die von uns gar nicht benutzt wird.


    Eingezeichnet ist das mit der Tiefgarage im Bebauungsplan.
    Ich habe den Firmen-Typen angeschrieben. Er meinte: "Prinzipiell ist eine UNterkellerung möglich, das hängt von der Konzeption der Tiefgarage ab." Auf weitere Fragen meinerseits (wer der Ansprechpartner ist etc.) kam nichts mehr.


    Wir sind an keinen Bauträger gebunden (auch die Nachbarn nicht). Wer die Tiefgarage baut, ist mir nicht ganz klar.


    ---------- 19. November 2017, 11:47 ----------


    Ach so: Ja, die Tiefgarage geht exakt und komplett unter unser Gebäude.

  • Also ist so gar nix klar. Und solange das so bleibt, wird's auch keine notariellen Kaufverträge geben. Dort sollten nämlich alle deine Fragen haarklein geregelt sein.


    Was ich z.B. kenne: Normale Reihenhäuser mit Realteilung, die aber alle gemeinsam mit einer TG unterkellert sind. TG incl. Einfahrt ist Gemeinschaftseigentum einer klassischen WEG. Der/die Stellplätze unter dem eigenen Haus gehören dann jeweils wiederum zum Sondereigentum des jeweiligen Hauseigentümers, von dort ist dann auch ein Zugang zum Keller des eigenen Hauses möglich. Aber dass man so ein Konstrukt nicht mit einem Bauträger, sondern mit Einzelverkäufen von Grundstücken hinbekommt bezweifle ich dann doch wieder.

  • Dennoch finde ich das komisch, dass unter uns eine Tiefgarage geplant ist, die von uns gar nicht benutzt wird.

    Das nennt man dann wohl Gewinnmaximierung!


    Den anderen Vertragspartnern wird ein Stellplatz (TG-Stellplatz) gebaut und verkauft und den Grund und Boden stellt Ihr (kostenfrei) zur Verfügung?!


    Würde ich im leben nicht machen.


    Was ist denn in 10...15..20 Jahren, wenn zB die TG-Decke einmal eine Sanierung benötigt? Dann wird Euer Garten dafür entfernt? Wir könnt Ihr Euer (?) [definition=52,1]Grundstück[/definition] überhaupt nutzen? Extensiv? Intensiv?


    Hast Du mal eine Skizze o. einen Grundstücksplan?

  • Solche Konstrukte kenne ich nur von Bauträgern. Ich hatte schon mal mit so einem Konstrukt zu tun, es waren aber mehrere Mehrfamilienhäuser und keine EFHs. Ich glaube, der Rest an Infos wird kommen, wenn es an die Vertragsunterzeichnung geht. Dann wird einem offenbart, dass ein Bauträger die Häuser planen wird, damit auch alles mit der TG funktioniert. Vorteil wäre, dass man von seinem Keller in die TG kann. Es hat aber auch auch Nachteile, wie oben schon angedeutet. Ich fürchte, das [definition=52,1]Grundstück[/definition] werdet ihr nur bekommen, wenn ihr euch darauf einlässt, weil sonst funktioniert es nicht mit der TG und der Bauträger/Gemeinde kann sich seine Planung abschminken.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Das nennt man dann wohl Gewinnmaximierung!
    Den anderen Vertragspartnern wird ein Stellplatz (TG-Stellplatz) gebaut und verkauft und den Grund und Boden stellt Ihr (kostenfrei) zur Verfügung?!


    Würde ich im leben nicht machen.


    Was ist denn in 10...15..20 Jahren, wenn zB die TG-Decke einmal eine Sanierung benötigt? Dann wird Euer Garten dafür entfernt?

    ich hatte so verstanden, dass das Haus teilweise auf der TG steht, sonst ginge ja ein Keller.....

  • [...]
    Ach so: Ja, die Tiefgarage geht exakt und komplett unter unser Gebäude.


    [...]Was ist denn in 10...15..20 Jahren, wenn zB die TG-Decke einmal eine Sanierung benötigt? Dann wird Euer Garten dafür entfernt? [...]

    nicht der Garten. Das Haus.


    Und was ist mit:
    - Lärmschutz ?
    - Brandschutz (Garage = andere Nutzungseinheit) Brandwand oder ggf. sogar Komplextrennwand ??
    - baurechtlich 2 Nutzungseinheiten auf dem [definition=52,1]Grundstück[/definition] ?
    - wie wird dann die Gebäudeklasse bewertet ?
    - Ausbildung der Thermischen Hülle ?
    - Was sagt die Versicherung (Gebäude-, die Bauherren-, Baufertigstellungsvers. usw. ) wenn das zu versichernde Objekt auf fremden Eigentum steht ?
    - Dann müsstet Ihr ja die Baugrunduntersuchung für Euer [definition=52,1]Grundstück[/definition] für ein Kellergebäude ausführen lassen (Kosten!), Eure Haus-Statik müsst Ihr dem Nachbarn zur Verfügung stellen, bevor dieser anfängt den TG-Keller zu planen.
    - Was wenn der Planer des TG-Keller ungenau rechnet oder meint Differenzsetzungen von 1 bis 2 cm wären noch OK, oder wenn die Bewehrung falsch oder fehlerhaft eingebaut wird. Dann müsste Ihr ja die Statik des TG-Kellers prüfen (lassen), die Bewehrungseinbau begleiten und abnehmen lassen, BII-Prüfungen kontrollieren, Maße und Einmessung kontrollieren, damit Euer Haus später nicht einen viertel Meter versetzt auf der Garage steht - weil dann passen Eure Grenzabstände nicht mehr oder das Haus muss kleiner werden. Umplanung !
    - Beim Aushub des Bodens stellt der Baggerbetrieb fest, dass der Grundwasserstand möglicherweise anders ist als im Baugrundgutachten und der Boden so komisch weich ist.... kommt der Statiker und legt fest: Baugrundverbesserung oder Bodenaustausch oder Pfahlgründung erforderlich oder Felsen im Baugrund ... Und dann kommt die Baufirma mit dem Bauherren von nebenan und verlangen die Mehrkosten vom Grundstückseigentümer....


    Evtl. klärt sich das eine oder andere noch auf, aber das kann u.U. Jahre dauern.


    Was ist mit zivilrechtlichen Angelegenheiten (z.B. auf dem eigenen [definition=52,1]Grundstück[/definition] dürfen Videoüberwachungsaufnahmen gemacht werden; oder Eigentümer vs. Hausrecht) Dürft ihr die TG regelmäßig besuchen und prüfen, um mögliche Bauschäden zu erkennen? Was, wenn der Eigentümer Bauschäden (z.B. Undichtigkeiten oder Schäden aus Streusalzeintrag ) nicht fachgerecht oder gar nicht instandsetzen lässt ?


    Insolvenz des Nachbarn ?
    Noch schlimmer: Insolvenz der Baufirma während die Tiefgarage gebaut wird und dann nicht fertiggestellt wird ?


    Neeeee. Ich glaube diese Gedankengänge sollte ich hier lieber nicht fortsetzen!

    Gruß
    Holger
    --
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    (Andreas Marti; Schweizer)

  • Darum wird das ja komplett von einem Bauträger gebaut. Anders geht es nicht, weil die Häuser zur Statik der TG passen müssen, bzw diese in die TG weiter geführt werden muss. Einfach nen Haus über eine TG bauen geht nicht. Das ganze Konstrukt wird so etwas wie eine WEG werden, wo jeder zwar sein oberirdisches [definition=52,1]Grundstück[/definition] hat, so wie in einem Haus jeder seine Wohneinheit, aber gemeinsame Räume in Form der TG, mit all den gemeinsamen Verpflichtungen.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Der Verkauf erfolgt direkt über die Gemeinde.

    Ihr würdet also eine Parzelle von der Gemeinde erwerben, wäret also alleiniger Eigentümer der selbigen.


    Andererseits wird der BT aber seine TG verwirklichen wollen. Da -so sieht es für mich aus- aber eben keine [definition=55,0]Teilung[/definition] nach WEG erfolgt, wird der BT sich den Zugang zu Eurem [definition=52,1]Grundstück[/definition] anders sichern lassen. Eventuell über eine Grunddienstbarkeit? Ein Sondernutzungsrecht?


    Beides wäre für mich "normal", wenn es zB um eine Abstandsflächenübernahme ginge. Oder um das Recht (aus welchem Grunde auch immer) Euer [definition=52,1]Grundstück[/definition] überfahren zu dürfen um beispielsweise ein Hinterliegergrundstück erreichen zu können.


    Hier aber geht der Eingriff deutlich weiter, ja fundamental weit.


    Stellt die TG faktisch eine Unterkellerung Eures Hauses dar, würdet Ihr dann Euer Haus auf einem fremden Bauwerk gründen, würdet in dessen Statik eingreifen. Andererseits könnte der BT die TG (ohne dies groß mit ich abstimmen zu müssen) einfach so planen, wie es für ihn am Günstigsten ist. Das könnte dann wiederum Euch massiv einschränken, wenn nämlich da wo Ihr später gerne tragende Wände haben wollt, diese dann gar nicht möglich sind.


    Das Konstrukt ist daher mE völlig undenkbar. Bei einer [definition=55,0]Teilung[/definition] nach WEG wäre es hingegen durchaus nicht ungewöhnlich. Dann wärt Ihr und die anderen Erwerber/ Miteigentümer der Garage, würdet aber natürlich für deren Instandhaltung auch anteilig mit ran müssen.


    Nochmals: Ein Lageplan oder eine Lageskizze würde hier Licht ins Dunkel bringen.

  • Im Gegenzug - Euer Garten wäre nur SEHR eingeschränkt nutzbar. DIe TG-Decke muss ja die Lats aus Erdreich und Planzen TRagen können; die Abdichtung entsprechend wurzelfest sein.
    ALso wird wohl nicht viel mehr als Tulpen, Geranien und Rasen gehen.


    Dinge wie Brandschutz, Schall und Statik wurden schon genannt.


    So eine TG braucht ja auch eine Lüftungs- und Entrauchungsanlage. Kein Hexenwerk, aber irgendwo hin müssen die Ausblasöffnungen ja ausblasen und irgendwo müssen die Ansaugstutzen stehen: Lärm, Dreck und Gerüche schon im Normalbetrieb.
    Oder die TG ist nur halb eingegraben und hat seitliche "Fenster".


    Das Ding ist schlicht gaga und ob man sich von der aktuellen Marktlage in solch ein "Experiment" treiben lassen muss, wage ich SEHR zu bezweifeln.
    In Anlehnung an Herrn Lindners Spruch von heut nacht:
    Es ist besser, nicht zu bauen als falsch zu wohnen

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Einfach so eine Tiefgarage unter Euer Haus bauen geht nicht. Also muss das Recht irgendwie mit dem [definition=52,1]Grundstück[/definition] verbunden sein - dazu solltet Ihr Euren Notar befragen, denn für genau diese Dinge hat man den.


    Ich sehe das so: Nur weil das im Bauantrag so gezeichnet ist, bedeutet das erstmal noch gar nichts. Ich kann auch einen Bauantrag für das [definition=52,1]Grundstück[/definition] meines Nachbarn einreichen, das bedeutet noch lange nicht, dass ich da bauen darf. So gesehen hat der Bauträger ein Problem, wenn er sich das Recht zur Errichtung der Tiefgarage nicht irgendwie rechtlich abgesichert hat.


    Vorgehen würde ich erstmal so:
    1. Klärung der juristischen Frage - darf die Tiefgarage unter Euer [definition=52,1]Grundstück[/definition] gebaut werden, nur weil das so "geplant" ist? Also: kauft Ihr nur das [definition=52,1]Grundstück[/definition] oder auch die Verpflichtung die Bebauung genau so umzusetzen?
    2. Wenn Ihr - aus welchen Gründen auch immer - zu dem Schluss kommt, dass unter Eurem [definition=52,1]Grundstück[/definition] definitiv eine Tiefgarage liegen wird: Klärung der technischen Voraussetzungen und Konsequenzen.



    Was passiert eigentlich, wenn Ihr kauft, baut (mit Keller) und dann den anderen sagt: seht mal zu, wie Ihr das hinkriegt, ohne mein Haus zu beschädigen?

    The avoidance of taxes is the only intellectual pursuit that still carries any reward.
    - John Maynard Keynes -

  • So gesehen hat der Bauträger ein Problem

    Wäre es ein BT, wäre es ja Sein [definition=52,1]Grundstück[/definition] und er würde es im Nachgang bzw. Zug um Zug an der Käufer veräußern. Hier aber soll der Käufer das [definition=52,1]Grundstück[/definition] von der Gemeinde erwerben. Wie man die "Rechte" eines Dritten ([definition=32,0]GU[/definition]?) hier verbriefen kann, weiß ich jetzt nicht en Detail, zumal ja dessen Planung -so erscheint es- nicht mal vollständig vorliegt.

  • Bauantrag

    Gibts noch gar nicht. Der TE schreibt von B-Plan.
    Das heisst erstmal "nur", das im Baurecht grundsätzlich das Recht für eine TG in entsprechender Grösse eingeräumt wird.
    Ein solche TG kann also nicht aus dem Baurecht versagt werden.


    Ob in den Kaufvertragsentwürfen dazu etwas steht, können nur Verkäufer und dessen Bevollmächtigte sagen.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Ich habe mal die Worte' Tiefgarage unter [definition=52,1]Grundstück[/definition] ' in einer Internetsuchmaschine eingegeben.
    Lest selber.


    Wenn die Tiefgarage Brandmelder hat, welches [definition=52,1]Grundstück[/definition] wird dann alarmiert ?
    Zu welchem Gebäude kommt die Feuerwehr ?
    Wo sucht die Feuerwehr nach dem Zugang zur Tiefgarage ?


    Noch hat @Stefan nicht bekanntgegeben, ob es sich ggf. um ein Reihenhaus handelt. Also um zusammenhängende Gebäude.

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)

  • Die Feuerwehr bekommt nen Feuerwehreinsatzplan. Dort ist alles verzeichnet was für den Einsatz bei Alarmierung durch einen Feuermelder in der TG erforderlich ist. Das ist heute Teil des Brandschutznachweises, was in einer solchen Situation auf jeden Fall gemacht wird.



    Ja, kann sein, dass der TO selbst gar nicht so recht weiß, ob er den Zuschlag für ein klassisches [definition=52,1]Grundstück[/definition], oder, ohne es zu wissen oder kapiert zu haben, einen Teil einer WEG bekommen hat. Es kann auch sein, dass er überreagiert, weil im Bebauungsplan steht, dass das Gelände auch mit einer TG bebaut werden darf und/oder auf dem Gelände auch eine TG geplant war, aber wenn eh alle Teile extra veräußert werden, der ursprüngliche Plan gar nicht mehr zur Anwendung kommt. Ohne weitere Details kann man also eh nix sagen.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Hallo Leute,


    vielen Dank für die rege Beteiligung und die vielen Ratschläge.
    Es handelt sich um ein Reihenendhaus. Wohl am 24.11. erhalten wir Informationen über das weitere Vorgehen. Dann weiß ich mehr. Morgen rufe ich aber auf dem Bauamt an und stelle mal die entscheidenden Fragen.


    Mann hatten uns so darüber gefreut, ausgelost geworden zu sein und jetzt sowas. Ich hoffe mal, das klärt sich alles noch zu unseren Gunsten.


    Danke schon einmal!

  • Es handelt sich um ein Reihenendhaus.

    Ein REH ist "normalerweise" als Einzelgrundstück erwerbbar und nicht nach WEG. Allerdings gibt es natürlich auch die Möglichkeit eines WEG-Konstrukts. Gerade bei einer TG wäre dies natürlich eher anzunehmen und nicht wirklich ungewöhnlich.


    Aber: Wenn ich selber Nutzer der TG bin, dort einen Zugang zu meinem Stellplatz ist....dann ist dagegen erstmal nichts einzuwenden (außer natürlich, dass man WEG-Teilungen nach Möglichkeit meiden sollte...). Wenn ich aber nicht einmal einen Zugang und Nutzen von TG habe, dann würde es mich schon stören wenn ich diese dulden müsste.

  • Hallo Stefan,


    das Bauamt ist der falsche Ansprechpartner. Du solltest Dir den Kaufvertrag genau anschauen und Dich ggf. bei einem Notar oder Rechtsanwalt Deiner Wahl beraten lassen. Das Baurecht kann die eigentumsrechtlichen Dinge nicht regeln! Baugenehmigungen werden "unbeschadet der privaten Rechte Dritter" erteilt.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Die Baugenehmigungsbehörde hat schon ab mittlerer Gemeindegröße nichts mehr mit der [definition=52,1]Grundstück[/definition] verkaufenden zu tun.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • In einer Stadt von der Größe Freiburgs werden die Gemeinde-Grundstücke mit hoher Wahrscheinlichkeit durch das Liegenschaftsamt oder eine ähnliche Behörde verwaltet, vielleicht auch eine städtische Grundstücksgesellschaft. Das Bauamt ist wahrscheinlich in der Tat nicht der richtige Ansprechpartner.

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    - John Maynard Keynes -